{"id":72785,"date":"2026-06-03T18:32:37","date_gmt":"2026-06-03T16:32:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/?p=72785"},"modified":"2026-06-03T18:48:46","modified_gmt":"2026-06-03T16:48:46","slug":"declaration-revenus-fonciers-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/declaration-revenus-fonciers-2026.html","title":{"rendered":"D\u00e9claration des revenus fonciers en 2026 : le guide pour ne rien oublier"},"content":{"rendered":"<p style=\"padding-left: 40px\"><strong>\u00c0 retenir. <\/strong>Les revenus fonciers se d\u00e9clarent avec l\u2019ensemble des revenus, selon le m\u00eame calendrier : une date limite en ligne variable selon le d\u00e9partement et une date propre au format papier. Les <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/declaration-de-revenus-dates-limites-par-departement.html\">dates limites de d\u00e9claration par d\u00e9partement<\/a> sont pr\u00e9cis\u00e9es dans notre guide d\u00e9di\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qui_doit_declarer_des_revenus_fonciers_et_lesquels\"><\/span>Qui doit d\u00e9clarer des revenus fonciers et lesquels ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les revenus fonciers correspondent aux loyers tir\u00e9s de la location d\u2019un bien immobilier nu (logement, local, terrain), c\u2019est-\u00e0-dire lou\u00e9 sans mobilier. D\u00e8s lors qu\u2019un loyer est per\u00e7u pour un bien lou\u00e9 vide, il doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9. Sont notamment concern\u00e9s :<\/p>\n<ul>\n<li>le propri\u00e9taire d\u2019un appartement, d\u2019une maison, d\u2019un garage ou d\u2019un local lou\u00e9 nu ;<\/li>\n<li>l\u2019usufruitier d\u2019un bien donn\u00e9 en location ;<\/li>\n<li>l\u2019associ\u00e9 d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu, comme une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) ;<\/li>\n<li>le porteur de parts de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI).<\/li>\n<\/ul>\n<p>La location meubl\u00e9e n\u2019entre pas dans cette cat\u00e9gorie de revenus. Les loyers d\u2019un logement meubl\u00e9 rel\u00e8vent des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC), avec leurs propres r\u00e8gles d\u2019imposition. Confondre les deux est l\u2019une des erreurs les plus r\u00e9pandues, qui fausse le calcul de l\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n<p>Certaines situations n\u2019entra\u00eenent aucune imposition. Le logement que le propri\u00e9taire occupe lui-m\u00eame, ou qu\u2019il met gratuitement \u00e0 la disposition d\u2019un proche, ne g\u00e9n\u00e8re pas de revenu foncier imposable. En contrepartie, aucune charge aff\u00e9rente \u00e0 ce bien ne peut \u00eatre d\u00e9duite.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><strong>Cas particulier : <\/strong>lorsqu\u2019un nu-propri\u00e9taire finance par emprunt un logement acquis dans le cadre d\u2019un investissement patrimonial dont l\u2019usufruit est d\u00e9tenu par un bailleur social, les int\u00e9r\u00eats de cet emprunt sont d\u00e9ductibles de ses autres revenus fonciers. Il doit d\u00e9clarer ces int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt pour b\u00e9n\u00e9ficier de la d\u00e9duction.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Cas_des_parts_de_SCPI\"><\/span>Cas des parts de SCPI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Le d\u00e9tenteur de parts de soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) per\u00e7oit, lui aussi, des revenus fonciers. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion lui transmet chaque ann\u00e9e un relev\u00e9 d\u00e9taillant les montants \u00e0 reporter sur sa propre d\u00e9claration : c\u2019est l\u2019associ\u00e9, et non la SCPI, qui d\u00e9clare ces revenus. L\u2019\u00e9pargnant qui ne d\u00e9tient que des parts de SCPI, sans louer de bien en direct, ne peut pas pr\u00e9tendre au micro-foncier : il rel\u00e8ve du r\u00e9gime r\u00e9el. S\u2019il loue par ailleurs un logement nu, la quote-part de revenus issue de la SCPI s\u2019ajoute \u00e0 ses autres loyers pour appr\u00e9cier le seuil de 15 000 euros qui conditionne l\u2019acc\u00e8s au micro-foncier.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Micro-foncier_ou_regime_reel_comment_choisir\"><\/span>Micro-foncier ou r\u00e9gime r\u00e9el : comment choisir<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Deux r\u00e9gimes coexistent. Le micro-foncier s\u2019applique de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne d\u00e9passent pas 15 000 euros sur l\u2019ann\u00e9e, sauf exceptions (notamment les biens relevant d\u2019un dispositif fiscal particulier). Le contribuable d\u00e9clare alors le montant de ses loyers, et l\u2019administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% repr\u00e9sentatif de l\u2019ensemble des charges, quel que soit leur montant r\u00e9el. Aucun justificatif n\u2019est \u00e0 fournir et aucun calcul n\u2019est \u00e0 effectuer.<\/p>\n<p>Le r\u00e9gime r\u00e9el suit une logique inverse : il permet de d\u00e9duire les charges pour leur montant exact. Viennent notamment en d\u00e9duction des loyers encaiss\u00e9s :<\/p>\n<ul>\n<li>les frais de gestion et d\u2019administration du bien ;<\/li>\n<li>les primes d\u2019assurance ;<\/li>\n<li>la taxe fonci\u00e8re ;<\/li>\n<li>les provisions pour charges de copropri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n<li>les d\u00e9penses de travaux d\u00e9ductibles ;<\/li>\n<li>les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ce r\u00e9gime s\u2019applique obligatoirement au-del\u00e0 de 15 000 euros de revenus bruts, mais il peut aussi \u00eatre choisi en de\u00e7\u00e0, sur option.<\/p>\n<p>L\u2019arbitrage tient en une comparaison simple. Sch\u00e9matiquement, tant que les charges r\u00e9elles restent inf\u00e9rieures \u00e0 30% des loyers, le micro-foncier et son abattement forfaitaire sont plus favorables. D\u00e8s que ces charges d\u00e9passent ce seuil \u2014 situation fr\u00e9quente en pr\u00e9sence de travaux d\u00e9ductibles ou d\u2019un emprunt en cours \u2014, le r\u00e9gime r\u00e9el r\u00e9duit davantage la base imposable. L\u2019option pour le r\u00e9el engage toutefois sur trois ans : elle est irr\u00e9vocable durant cette p\u00e9riode, puis se reconduit tacitement chaque ann\u00e9e.<\/p>\n<div id=\"tablepress-398-scroll-wrapper\" class=\"tablepress-scroll-wrapper\">\n\n<table id=\"tablepress-398\" class=\"tablepress tablepress-id-398 tablepress-responsive\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1 odd\">\n\t<th class=\"column-1\">Crit\u00e8re<\/th><th class=\"column-2\">Micro-foncier<\/th><th class=\"column-3\">R\u00e9gime r\u00e9el<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-hover\">\n<tr class=\"row-2 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Condition d\u2019acc\u00e8s<\/td><td class=\"column-2\">Revenus bruts \u2264 15 000 \u20ac<\/td><td class=\"column-3\">Au-del\u00e0 du seuil ou sur option<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">Prise en compte des charges<\/td><td class=\"column-2\">Abattement forfaitaire de 30%<\/td><td class=\"column-3\">Charges r\u00e9elles justifi\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4 even\">\n\t<td class=\"column-1\">D\u00e9claration<\/td><td class=\"column-2\">Loyers bruts \u00e0 d\u00e9clarer case 4BE<\/td><td class=\"column-3\">D\u00e9tails \u00e0 porter sur le formulaire 2044<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">Engagement<\/td><td class=\"column-2\">Aucun<\/td><td class=\"column-3\">Option irr\u00e9vocable 3 ans, puis reconduction tacite<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div><!-- #tablepress-398 from cache -->\n<p>Dans les deux r\u00e9gimes, les revenus fonciers supportent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 17,2%. Une r\u00e9forme entr\u00e9e en vigueur en 2026 a relev\u00e9 le taux de contribution sociale g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e (CSG) sur une partie des revenus du patrimoine, mais les revenus fonciers conservent un taux de CSG \u00e0 9,2% : leur taux global de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux reste donc inchang\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quel_formulaire_remplir_2042_2044_ou_2044_speciale\"><\/span>Quel formulaire remplir : 2042, 2044 ou 2044 sp\u00e9ciale<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Au micro-foncier, la d\u00e9marche se limite \u00e0 reporter le montant des loyers en case 4BE de la d\u00e9claration de revenus 2042 : aucune d\u00e9claration annexe n\u2019est n\u00e9cessaire. Au r\u00e9gime r\u00e9el, le propri\u00e9taire d\u2019un bien locatif classique <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/comment-remplir-la-declaration-2044-des-revenus-fonciers-en-ligne.html\">remplit la d\u00e9claration 2044<\/a>, qui d\u00e9taille recettes et charges, avant que le r\u00e9sultat ne soit report\u00e9 sur le formulaire 2042 (d\u00e9claration principale). La d\u00e9claration 2044 sp\u00e9ciale est r\u00e9serv\u00e9e aux situations particuli\u00e8res : logements faisant l\u2019objet d\u2019une d\u00e9duction au titre de l\u2019amortissement, monuments historiques ou biens d\u00e9tenus en nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<div id=\"tablepress-399-scroll-wrapper\" class=\"tablepress-scroll-wrapper\">\n\n<table id=\"tablepress-399\" class=\"tablepress tablepress-id-399 tablepress-responsive\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1 odd\">\n\t<th class=\"column-1\">Situation<\/th><th class=\"column-2\">D\u00e9marche<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-hover\">\n<tr class=\"row-2 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Micro-foncier<\/td><td class=\"column-2\">Loyers bruts case 4BE de la 2042<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">R\u00e9el, bien locatif classique<\/td><td class=\"column-2\">Formulaire 2044<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Amortissement, monument historique, nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td><td class=\"column-2\">Formulaire 2044 sp\u00e9ciale<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">Revenus fonciers de source \u00e9trang\u00e8re (dont certaines SCPI)<\/td><td class=\"column-2\">Report via la d\u00e9claration 2047, puis cases d\u00e9di\u00e9es<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div><!-- #tablepress-399 from cache -->\n<p>Les revenus fonciers de source \u00e9trang\u00e8re, de plus en plus fr\u00e9quents pour les porteurs de parts de SCPI investies hors de France, suivent un circuit particulier : ils doivent d\u2019abord \u00eatre d\u00e9clar\u00e9s sur le formulaire 2047 (d\u00e9claration des revenus encaiss\u00e9s hors de France) avant d\u2019\u00eatre report\u00e9s dans des cases d\u00e9di\u00e9es de la d\u00e9claration de revenus (4BK ou 4BL selon le r\u00e9gime). Leur traitement fiscal d\u00e9pend de la convention conclue entre la France et le pays concern\u00e9. Pour les parts de SCPI, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion fournit un relev\u00e9 annuel indiquant les montants et les cases \u00e0 renseigner.<\/p>\n<p>Plusieurs cases sont incontournables :<\/p>\n<ul>\n<li>la case 4BA correspond au r\u00e9sultat d\u00e9termin\u00e9 dans la d\u00e9claration 2044 (revenu issu du r\u00e9gime r\u00e9el) ;<\/li>\n<li>en cas de <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html\">d\u00e9ficit foncier<\/a>, le bailleur indique la part imputable sur les revenus fonciers en case 4BB, celle imputable sur le revenu global en case 4BC, et les d\u00e9ficits ant\u00e9rieurs non encore imput\u00e9s en case 4BD ;<\/li>\n<li>la case 4BN est \u00e0 cocher lorsque le bailleur ne per\u00e7oit plus de revenus fonciers, afin de ne plus \u00eatre soumis \u00e0 l\u2019acompte de pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source correspondant.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En cas de d\u00e9claration en ligne, le r\u00e9sultat du formulaire 2044 est report\u00e9 automatiquement sur le formulaire 2042 (d\u00e9claration principale).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_erreurs_et_oublis_les_plus_frequents\"><\/span>Les erreurs et oublis les plus fr\u00e9quents<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Certains choix, erreurs ou r\u00e9flexes d\u00e9claratifs peuvent se reproduire d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre et entra\u00eener un surco\u00fbt fiscal pour le bailleur :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>d\u00e9clarer une location meubl\u00e9e en revenus fonciers<\/strong> : ces loyers rel\u00e8vent des BIC, pas du foncier, et ob\u00e9issent \u00e0 d\u2019autres r\u00e8gles ;<\/li>\n<li><strong>conserver le micro-foncier par habitude<\/strong> alors que des travaux d\u00e9ductibles ou des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt rendraient le r\u00e9gime r\u00e9el plus avantageux ;<\/li>\n<li><strong>se tromper d\u2019ann\u00e9e<\/strong> : les revenus fonciers se d\u00e9clarent \u00e0 l\u2019encaissement, si bien qu\u2019un loyer de d\u00e9cembre 2025 r\u00e9gl\u00e9 en janvier 2026 rel\u00e8ve de la d\u00e9claration suivante ;<\/li>\n<li><strong>d\u00e9clarer \u00e0 tort le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong> : il ne s\u2019ajoute aux loyers que s\u2019il est conserv\u00e9 pour couvrir des loyers impay\u00e9s, la remise en \u00e9tat du logement ou des charges locatives.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\ud83d\udccc Dernier r\u00e9flexe utile : conserver l\u2019ensemble des justificatifs \u2014 factures, quittances et relev\u00e9s \u2014 au minimum trois ans, l\u2019administration pouvant en demander la production pour justifier les montants d\u00e9clar\u00e9s.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemple_chiffre_regime_micro-foncier_contre_regime_reel\"><\/span>Exemple chiffr\u00e9 : r\u00e9gime micro-foncier contre r\u00e9gime r\u00e9el<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un propri\u00e9taire per\u00e7oit 12 000 euros de loyers bruts sur l\u2019ann\u00e9e et supporte 5 000 euros de charges r\u00e9elles (taxe fonci\u00e8re, assurance, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt et travaux d\u00e9ductibles).<\/p>\n<p>Au micro-foncier, l\u2019abattement de 30% ram\u00e8ne la base imposable \u00e0 8 400 euros. Au r\u00e9gime r\u00e9el, la d\u00e9duction des charges r\u00e9elles fixe cette base \u00e0 7 000 euros, soit 12 000 euros de loyers diminu\u00e9s de 5 000 euros de charges. Dans ce cas, le r\u00e9gime r\u00e9el est plus favorable, les charges (5 000 euros) d\u00e9passant l\u2019abattement forfaitaire du micro-foncier (3 600 euros). \u00c0 l\u2019inverse, un bailleur dont les charges seraient rest\u00e9es sous ce montant aurait eu int\u00e9r\u00eat \u00e0 conserver le micro-foncier. Dans les deux cas, la base ainsi obtenue supporte ensuite l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<p><em>L\u2019illustration ci-dessus est donn\u00e9e \u00e0 titre indicatif. Les principes applicables sont les m\u00eames pour tous, mais chacun doit faire son choix selon sa situation.<\/em><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Revenus_fonciers_vos_questions_frequentes\"><\/span>Revenus fonciers : vos questions fr\u00e9quentes<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_micro-foncier_est-il_toujours_plus_simple_et_plus_avantageux\"><\/span>Le micro-foncier est-il toujours plus simple et plus avantageux ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Le micro-foncier est plus simple : il dispense de d\u00e9tailler les charges et de remplir une d\u00e9claration annexe. Il n\u2019est pas toujours plus avantageux pour autant. Son abattement forfaitaire de 30% n\u2019est int\u00e9ressant que si les charges r\u00e9elles sont faibles. D\u00e8s qu\u2019un bailleur supporte des travaux d\u00e9ductibles ou des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt, le r\u00e9gime r\u00e9el permet souvent de d\u00e9duire davantage et de r\u00e9duire l\u2019imp\u00f4t <em>in fine<\/em>.<\/p>\n\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Peut-on_changer_de_regime_dune_annee_sur_lautre\"><\/span>Peut-on changer de r\u00e9gime d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tout d\u00e9pend de la situation. Le bailleur qui rel\u00e8ve du micro-foncier peut opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el, mais cette option l\u2019engage : elle est irr\u00e9vocable pendant trois ans, puis se reconduit tacitement. Celui qui relevait du r\u00e9gime r\u00e9el l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente en raison du d\u00e9passement du seuil de 15 000 euros de loyers bruts peut repasser au micro-foncier d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e o\u00f9 ses revenus redescendent sous ce seuil.<\/p>\n\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_revenus_fonciers_sont-ils_soumis_aux_prelevements_sociaux\"><\/span>Les revenus fonciers sont-ils soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Oui, au taux global de 17,2%, qui s\u2019ajoute \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. La r\u00e9forme entr\u00e9e en vigueur en 2026 a relev\u00e9 le taux de CSG sur une partie des revenus du patrimoine, mais les revenus fonciers conservent un taux de CSG de 9,2% : leur taux de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux reste inchang\u00e9. Le montant \u00e0 payer est visible dans l\u2019avis d\u2019imposition re\u00e7u pendant l\u2019\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Le micro-foncier est-il toujours plus simple et plus avantageux ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Le micro-foncier est plus simple : il dispense de d\\u00e9tailler les charges et de remplir une d\\u00e9claration annexe. Il n\\u2019est pas toujours plus avantageux pour autant. Son abattement forfaitaire de 30% n\\u2019est int\\u00e9ressant que si les charges r\\u00e9elles sont faibles. 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