{"id":2060,"date":"2013-03-18T10:22:39","date_gmt":"2013-03-18T09:22:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/patrimoine\/a\/la-foret-doit-representer-5-a-10-maximum-du-patrimoine-de-l-investisseur"},"modified":"2013-03-18T21:51:30","modified_gmt":"2013-03-18T21:51:30","slug":"la-foret-doit-representer-5-a-10-maximum-du-patrimoine-de-l-investisseur","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/patrimoine\/a\/la-foret-doit-representer-5-a-10-maximum-du-patrimoine-de-l-investisseur","title":{"rendered":"\u00ab La for\u00eat doit repr\u00e9senter 5 \u00e0 10% maximum du patrimoine de l\u2019investisseur \u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Toutsurlisf.com : Devenir propri\u00e9taire de plusieurs hectares de for\u00eat peut faire r\u00eaver, mais comment s’y prend-on concr\u00e8tement ?<\/strong>
Michel de Warren<\/strong> : Tout d’abord il faut savoir que l’achat de for\u00eat peut rev\u00eatir diff\u00e9rentes formes. Il peut s’agir d’une transaction immobili\u00e8re soumise aux obligations de la loi Hoguet, qui r\u00e9git toute transaction immobili\u00e8re, qu’elle touche \u00e0 un terrain b\u00e2ti ou non. Dans cette configuration d’achat en direct, l’investisseur peut se tourner vers diff\u00e9rents acteurs en mati\u00e8re d’investissement dans le bois comme des agents immobiliers sp\u00e9cialis\u00e9s -ils sont une demi-douzaine en France seulement- des experts forestiers, au nombre de 150 environ, ou encore des notaires. La Soci\u00e9t\u00e9 Foresti\u00e8re reste cependant de loin le plus gros op\u00e9rateur du march\u00e9 fran\u00e7ais en intervenant sur 7 \u00e0 8.000 hectares par an.
L’autre moyen d’investir dans une for\u00eat consiste \u00e0 acheter des parts de groupement forestier. Il s’agit d’un investissement collectif au travers d’une soci\u00e9t\u00e9 civile : l’acheteur ne devient donc pas propri\u00e9taire de la for\u00eat mais d’une part du capital qui d\u00e9tient la for\u00eat. Ces actions peuvent notamment \u00eatre commercialis\u00e9es de mani\u00e8re confidentielle par un certain nombre d’\u00e9tablissements bancaires car elles ne peuvent pas faire l’objet d’une offre publique d’achat.<\/p>\n

Que repr\u00e9sente ce march\u00e9 en termes de surface et de valeur ?<\/strong>
La Soci\u00e9t\u00e9 Foresti\u00e8re g\u00e8re \u00e0 elle seule 1,1 milliard d’euros d’actifs et 232.000 hectares de for\u00eat, ce qui repr\u00e9sente 800.000 m\u00e8tres cubes de bois commercialis\u00e9s chaque ann\u00e9e. Si l’on prend les achats en direct, notons par exemple qu’il n’y a eu que 120 transactions de plus de 100 hectares en 2012, c’est-\u00e0-dire dont les montant sont compris entre 500.000 et 1 million d’euros. Cela reste un tout petit march\u00e9 ! La liquidit\u00e9 est assez bonne mais elle doit \u00eatre relativis\u00e9e par la dur\u00e9e assez longue qui s’\u00e9tend entre le moment o\u00f9 l’on d\u00e9cide de vendre et la r\u00e9ception du ch\u00e8que. Ce d\u00e9lai s’explique par la lenteur des expertises administratives et des actes notari\u00e9s, \u00e0 l’image d’une transaction immobili\u00e8re par exemple.<\/p>\n

Sur quels crit\u00e8res l’investisseur doit-il se fonder pour choisir son bien ?<\/strong>
Chaque acheteur doit avoir en t\u00eate un cahier des charges particulier. Il existe en effet de nombreuses vari\u00e9t\u00e9s de for\u00eats en France : jeunes, vieilles, feuillues ou r\u00e9sineuses. Si l’investisseur poss\u00e8de un capital important, il pourra par exemple \u00eatre tent\u00e9 d’acheter une for\u00eat jeune afin de s\u00e9curiser son patrimoine, tout en laissant pousser les arbres pour que ses enfants puissent in fine b\u00e9n\u00e9ficier des revenus de la for\u00eat. Mais il peut \u00e9galement \u00eatre \u00e0 la recherche d’une for\u00eat avec des animaux, uniquement pour chasser et sans n\u00e9cessiter de tirer des revenus des arbres. Au contraire dans une optique de rendement \u00e0 court-terme, l’acheteur peut s’enqu\u00e9rir d’une for\u00eat avec de gros arbres qu’il pourra exploiter imm\u00e9diatement. Le choix peut enfin \u00eatre guid\u00e9 par une pr\u00e9f\u00e9rence r\u00e9gionale ou en fonction de l’esp\u00e8ce des arbres.
C’est le r\u00f4le de l’interm\u00e9diaire sp\u00e9cialis\u00e9 de comprendre ces exigences et les transposer dans un profil de for\u00eat correspondant. Il faut parfois r\u00e9aliser une v\u00e9ritable psychanalyse du client pour conna\u00eetre ses besoins r\u00e9els !<\/p>\n

Acheter une for\u00eat n’est pas un investissement comme un autre. Quelle sont ses sp\u00e9cificit\u00e9s ?<\/strong>
Bien souvent, les acheteurs mettent en avant les particularit\u00e9s fiscales de ce type de placement. Ce traitement, et notamment l’avantage qui existe au niveau successoral, est adapt\u00e9 \u00e0 ses sp\u00e9cificit\u00e9s de tr\u00e8s long terme. Ce n’est pas une niche fiscale ! C’est ce qui explique que ce r\u00e9gime ait \u00e9t\u00e9 conserv\u00e9 par les diff\u00e9rents gouvernements qui se sont succ\u00e9d\u00e9 depuis sa cr\u00e9ation en 1930.
Le march\u00e9 des for\u00eats se distingue \u00e9galement parce qu’il touche \u00e0 la sensibilit\u00e9 environnementale. C’est un secteur d’investissement en lien avec le d\u00e9veloppement durable, la biodiversit\u00e9, ou encore la protection des eaux. Enfin, c’est un march\u00e9 fini, car il ne peut y avoir de nouvelle production d’espace. Il reste fig\u00e9 ad vitam aeternam.<\/p>\n

Dans quelle strat\u00e9gie faut-il favoriser ce type de placement ?<\/strong>
A quelle probl\u00e9matique r\u00e9pond l’investissement forestier ? Fondamentalement, il faut bien comprendre qu’il s’agit d’un investissement de long terme dans le respect d’un cycle naturel. Un arbre met entre 100 et 150 ans \u00e0 pousser. Et c’est du prix des arbres dont d\u00e9pend g\u00e9n\u00e9ralement le rendement de l’investissement forestier. Mais pas toujours : en Sologne par exemple, c’est plut\u00f4t la valeur du foncier qui compte du fait de la proximit\u00e9 avec Paris et de l’attrait de la chasse. Dans le cadre g\u00e9n\u00e9ral, les arbres constituent tout de m\u00eame la valeur de la for\u00eat. Or, le march\u00e9 du bois est tr\u00e8s \u00e9volutif. Il souffre aujourd’hui en raison de la crise \u00e9conomique et de la diminution du nombre de constructions de logements. Le cours est m\u00eame d\u00e9prim\u00e9 depuis trois ans. Mais il faut se placer dans une perspective de long terme et savoir d\u00e9passer les variations \u00e0 court terme.
Deuxi\u00e8mement, le march\u00e9 du bois s’av\u00e8re contre cyclique par rapport \u00e0 la Bourse. Quand celle-ci va mal, le bois se porte bien. Il peut donc offrir des caract\u00e9ristiques de protection contre la baisse des march\u00e9s. Actuellement, avec un livret A \u00e0 1,75% et des OAT (Obligations assimilables du tr\u00e9sor, emprunts d’Etat, ndlr) proches de z\u00e9ro, la for\u00eat devient concurrentielle.
Enfin, n’oublions pas qu’il s’agit d’un investissement immobilier et donc tr\u00e8s pris\u00e9 des investisseurs \u00e0 la recherche de biens tangibles.<\/p>\n

A quels profils d’investisseurs s’adressent-ils ?<\/strong>
Ces \u00e9l\u00e9ments positifs ne doivent cependant pas pousser l’investisseur \u00e0 mettre toute ses \u00e9conomies dans un investissement forestier. Il faut savoir raison garder ne serait-ce qu’en raison de la liquidit\u00e9 relative de ce placement.
Nous recommandons ainsi aux investisseurs de ne pas d\u00e9passer 5 \u00e0 10% de leur patrimoine en investissement forestier. Mais cela peut \u00eatre plus en fonction de la surface de son patrimoine et de son attrait pour ce placement.
Dans tous les cas, l’avantage fiscal ne doit pas motiver l’achat mais rester la cerise sur le g\u00e2teau. Ces avantages peuvent ainsi dispara\u00eetre en 5 minutes par une nouvelle loi. L’investissement doit conserver de bons fondamentaux afin de se justifier m\u00eame s’il perd ses sp\u00e9cificit\u00e9s fiscales.<\/p>\n

D’o\u00f9 proviennent les rendements d’une for\u00eat ?<\/strong>
Lorsque vous achetez une OAT, vous b\u00e9n\u00e9ficiez de rendements fixes, alors que quand vous achetez une parcelle de for\u00eat, ce rendement est variable en fonction de plusieurs \u00e9l\u00e9ments. La for\u00eat est une mati\u00e8re vivante, les arbres poussent et votre stock de bois augmente. En plus, sur le march\u00e9 du bois, plus un arbre est gros, plus il vaut cher. Il y a donc un effet cumulateur : le stock et la valeur unitaire du stock s’appr\u00e9cient simultan\u00e9ment.
L’autre \u00e9l\u00e9ment de rendement provient du produit de la vente de votre bois. La prise de b\u00e9n\u00e9fice intervient au moment de la coupe des arbres. Mais il faut prendre garde \u00e0 ne pas trop amputer le stock. En outre, il faut savoir que le montant des ventes de bois n’est pas d\u00e9clar\u00e9. Comme pour le forfait agricole, il s’agit d’une d\u00e9claration forfaitaire au titre de l’imp\u00f4t sur le revenu. Mais ce n’est pas tout : la for\u00eat peut \u00e9galement apporter des revenus de loyer lorsqu’elle est utilis\u00e9e comme support d’une activit\u00e9 de chasse. Au total, il faut savoir que le rendement brut d’une for\u00eat demeure modeste, de 1 \u00e0 3% selon les types de for\u00eat. Ce taux ne prend pas en compte les avantages fiscaux en cas de succession ou d’ISF.
En plus, d’autres aspects sp\u00e9culatifs contribuent \u00e0 la rentabilit\u00e9 de cet investissement, notamment l’\u00e9volution de la valeur du foncier. D’une ann\u00e9e sur l’autre le prix d’une for\u00eat augmente en moyenne de 5 \u00e0 6%. Mais attention : le march\u00e9 peut \u00e9voluer de fa\u00e7on positive comme n\u00e9gative. Le pass\u00e9 ne pr\u00e9sume pas de l’avenir.<\/p>\n

Acheter un hectare de for\u00eat est-il risqu\u00e9 ?<\/strong>
Les risques existent. Il y en a eu ces derni\u00e8res ann\u00e9es entre la temp\u00eate de 1999 et celle de 2009. Des millions de m\u00e8tres cubes de bois sont tomb\u00e9s. Mais ces risques : incendie, temp\u00eate ou ouragan, sont assurables par certaines compagnies d’assurance comme Groupama, Cr\u00e9dit Agricole ou Gan.
Surtout, contrairement \u00e0 un investissement boursier par exemple, m\u00eame si la for\u00eat est sinistr\u00e9e, l’investisseur reste propri\u00e9taire du sol donc il ne peut jamais perdre la totalit\u00e9 de son bien. De m\u00eame, si le bois tombe, il peut toujours le vendre.
Lors des derni\u00e8res catastrophes naturelles, entre les aides \u00e0 la replantation de la part de l’Etat, les indemnisations des assureurs, la vente du bois et la conservation du foncier, nombre de propri\u00e9taire ont ainsi pu sauvegarder leur capital.<\/p>\n

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Propos recueillis par PIerre Havez<\/em><\/p>\n

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La fiscalit\u00e9 tr\u00e8s favorable des for\u00eats<\/strong><\/p>\n

L\u2019investissement forestier b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019avantages fiscaux \u00e0 diff\u00e9rentes \u00e9tapes-clef de sa vie :<\/p>\n

A l\u2019achat, il est possible sous certaines conditions, de d\u00e9duire de votre imp\u00f4t sur le revenu (IRPP), 18% du prix d\u2019acquisition, dans la limite de 11.400 euros par an pour un couple mari\u00e9 et la moiti\u00e9 pour un c\u00e9libataire, dans le cadre du \u00ab defi foret \u00bb (dispositif \u00e0 l\u2019investissement forestier). En contrepartie, l\u2019acheteur s\u2019engage \u00e0 conserver pendant 15 ans sa for\u00eat ou 8 ans ses parts de groupement forestier.<\/p>\n

Investir dans un groupement forestier accorde par ailleurs une exon\u00e9ration d\u2019ISF et de succession de 50% du prix d\u2019acquisition limit\u00e9 \u00e0 90.000 euros (soit 45.000 euros) au titre de la loi Tepa. Cet avantage est toutefois non cumulable avec la r\u00e9duction d\u2019IR, ci-dessus. A charge de l\u2019acheteur de choisir quel dispositif est le plus avantageux pour lui. Lorsque vous \u00eates propri\u00e9taires, vous ne payez des imp\u00f4ts au titre de l\u2019ISF que sur un quart de sa valeur (idem pour les parts de groupement forestier). De m\u00eame, en cas de donation ou de transmission : le patrimoine forestier est exon\u00e9r\u00e9 au \u00be des frais de succession.<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INTERVIEW – Investir dans le bois s\u00e9duit les \u00e9pargnants qui se r\u00eavent en propri\u00e9taire terrien ou souhaitent profiter de ses avantages fiscaux. Cet actif doit pourtant repr\u00e9senter une part limit\u00e9e de leur patrimoine, nous explique Michel de Warren, le directeur de l’investissement et de la gestion priv\u00e9e de la Soci\u00e9t\u00e9 Foresti\u00e8re de la CDC.<\/p>\n","protected":false},"author":13709,"featured_media":2059,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[29],"tags":[],"class_list":["post-2060","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite"],"acf":[],"yoast_head":"\n\u00ab La for\u00eat doit repr\u00e9senter 5 \u00e0 10% maximum du patrimoine de l\u2019investisseur \u00bb<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"INTERVIEW - Investir dans le bois s\u00e9duit les \u00e9pargnants qui se r\u00eavent en propri\u00e9taire terrien ou souhaitent profiter de ses avantages fiscaux. 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