Un peu de r\u00e9pit pour les foyers assujettis \u00e0 l’ISF. Apr\u00e8s trois ann\u00e9es mouvement\u00e9es en pleine p\u00e9riode \u00e9lectorale (2011-2012-2013), on peut constater une stabilit\u00e9 de la l\u00e9gislation fiscale pour l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune (ISF), depuis la r\u00e9introduction d’un bar\u00e8me progressif en 2013, assorti d’un m\u00e9canisme de d\u00e9cote. En revanche, le cycle de baisse des prix immobiliers amorc\u00e9e en 2012 et achev\u00e9e en 2015 change la donne pour la d\u00e9termination de la base nette taxable au 1er janvier 2017. Autant de sujets \u00e0 l’origine de nombreuses questions des internautes et lecteurs de Toutsurmesfinances.com, aux ont r\u00e9pondu les notaires de Paris.<\/p>\n
Les r\u00e9ponses des professionnels de la Chambre des notaires de Paris sont retranscrites ci-dessous. Elles ont \u00e9t\u00e9 class\u00e9es en quatre th\u00e8mes : <\/p>\n Question de Franck92<\/span> : Les prix de l’immobilier ont baiss\u00e9 dans mon quartier depuis la mi-2012. Que dois-je faire sachant que j’ai un peu sous-\u00e9valu\u00e9 ma r\u00e9sidence principale durant la derni\u00e8re d\u00e9cennie ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris<\/strong> : Le contribuable doit \u00e9valuer ses biens chaque ann\u00e9e, la valeur servant de base \u00e0 l’ISF \u00e9tant d\u00e9termin\u00e9e par le contribuable, sous r\u00e9serve du contr\u00f4le de l’administration. <\/a><\/p>\n Question de Pierre B.<\/span> : Une d\u00e9cote sur l’ISF, pour nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9tenue en indivision, peut-elle \u00eatre appliqu\u00e9e dans le cas o\u00f9 une r\u00e9sidence (secondaire) avait fait l’objet d’une donation de ma m\u00e8re \u00e0 mes enfants pour un tiers, les deux tiers \u00e9tant ma propri\u00e9t\u00e9 pour laquelle je n’ai pas effectu\u00e9 de donation ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris<\/strong> : La d\u00e9tention d’un immeuble en indivision affecte sa valeur v\u00e9nale. La Cour d’Appel de Paris a valid\u00e9 l’application d’un abattement de 30% sur un immeuble d\u00e9tenu par deux co indivisaires (une m\u00e8re et un fils) qui n’indiquaient aucune m\u00e9sentente entre eux (Cour d’appel de Paris 4 d\u00e9cembre 2003).<\/p>\n Il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que la circonstance que, pour l’\u00e9tablissement de l’ISF, les biens grev\u00e9s d’un usufruit sont, en principe, compt\u00e9s pour leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine de l’usufruitier n’autorise pas le juge \u00e0 refuser de tenir compte de la perte de valeur v\u00e9nale d’un immeuble dont la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e du fait de l’existence d’une indivision portant sur la nue-propri\u00e9t\u00e9. En d’autres termes, lorsque la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien est indivise entre plusieurs h\u00e9ritiers, il doit \u00eatre tenu compte de cet \u00e9tat de droit pour \u00e9valuer le bien en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Question de Dany25<\/span> : Que se passe-t-il du point de vue fiscal quand on passe d’une r\u00e9sidence principale A \u00e0 une r\u00e9sidence principale B, \u00e0 cheval sur 2 ann\u00e9es civiles, A \u00e9tant encore en vente en 2016 (et inoccup\u00e9e) et B ayant \u00e9t\u00e9 acquise en 2015 ? En fait, il s’agit de savoir si on peut appliquer l’abattement autoris\u00e9 de 30 % sur la r\u00e9sidence principale A, encore en vente au 1er janvier 2017, en plus de l’abattement de 30% sur la nouvelle r\u00e9sidence principale (B). Merci d’avance pour votre \u00e9clairage.<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris :<\/strong> Le fait g\u00e9n\u00e9rateur de l’imposition \u00e0 l’ISF est le 1er janvier de chaque ann\u00e9e, par cons\u00e9quent c’est \u00e0 cette date. La r\u00e9sidence principale du contribuable est celle qu’il occupe le 1er janvier et seul cet immeuble b\u00e9n\u00e9ficie de l’abattement de 30%. Il s’agit d’une question de fait que le service des imp\u00f4ts peut v\u00e9rifier sous le contr\u00f4le du juge de l’imp\u00f4t. Question de FRAGO<\/span> : Dans la rubrique Passifs D\u00e9ductibles peut-on d\u00e9duire IRPP 2017 ? Taxe d’habitation ? Redevance audiovisuelle ? Taxe fonci\u00e8re ? Emprunts ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris<\/strong> : Une dette pour \u00eatre d\u00e9ductible doit exister au 1er janvier de l’ann\u00e9e d’imposition, \u00eatre \u00e0 la charge personnelle du redevable et \u00eatre (ou pouvoir \u00eatre) justifi\u00e9e. Par cons\u00e9quent les imp\u00f4ts dont le fait g\u00e9n\u00e9rateur se situe au plus tard le 1er janvier et qui restent \u00e0 payer \u00e0 cette date sont d\u00e9ductibles, ainsi : Question de Dodo<\/span> : La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, aussi appel\u00e9 surtaxe Fillon) peut-elle figurer dans le passif de cette ann\u00e9e ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris :<\/strong> Est \u00e9galement d\u00e9ductible la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Cette contribution existe depuis l’imposition des revenus de 2011 jusqu’\u00e0 l’imposition des revenus de l’ann\u00e9e au titre de laquelle le d\u00e9ficit des administrations publiques sera ramen\u00e9 \u00e0 z\u00e9ro. Question de bibiche<\/span> : J’ai accord\u00e9 un pr\u00eat mon fils majeur et mari\u00e9 pour qu’il puisse acqu\u00e9rir sa maison. Puis-je b\u00e9n\u00e9ficier d’une d\u00e9duction et comment proc\u00e9der ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris :<\/strong> Si vous avez accord\u00e9 un pr\u00eat \u00e0 votre fils, vous vous \u00eates appauvris \u00ab momentan\u00e9ment \u00bb de la somme pr\u00eat\u00e9e et par cons\u00e9quent cette somme ne se trouve plus sur un compte bancaire ou alors vous avez vendu un bien immobilier ou des valeurs mobili\u00e8res et ceux-ci ne se retrouvent plus dans l’actif votre patrimoine. S’agissant d’un pr\u00eat, votre fils est tenu de le rembourser soit p\u00e9riodiquement, soit \u00e0 terme. Question de Robert75<\/span> : En mati\u00e8re de passifs d\u00e9ductibles, comment effectuer le traitement de la dette d’acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d’un bien pour l’ISF 2017 ? Pouvez-vous me donner une explication ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris :<\/strong> Les dispositions de l\u00a0\u00bbarticle 885G quater du CGI, applicables depuis l’ISF 2013, s’oppose \u00e0 la d\u00e9duction des dettes contract\u00e9es pour l’acquisition ou dans l’int\u00e9r\u00eat de biens qui ne sont pas imposables \u00e0 l’ISF entre les mains du redevable qui en supporte la charge.<\/p>\n Cette disposition vise notamment les dettes aff\u00e9rentes \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9 de biens d\u00e9membr\u00e9s. Question de Ninie<\/span> : Ma m\u00e8re est d\u00e9c\u00e9d\u00e9e en d\u00e9cembre 2016, elle payait l’ISF, j’ai une s\u0153ur et nous avons d\u00e9couvert un gros patrimoine immobilier avec 2 immeubles entiers en plein c\u0153ur de Lyon. Dois-je d\u00e9clarer l’ISF ? Puis-je demander des am\u00e9nagements ? Et je crois comprendre que je peux d\u00e9falquer les droits de succession…<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris<\/strong> : Les h\u00e9ritiers doivent d\u00e9clarer, d\u00e8s le 1er janvier de l’ann\u00e9e suivant celle du d\u00e9c\u00e8s, dans leur patrimoine imposable \u00e0 l’ISF, la quote-part leur revenant dans la succession, m\u00eame si, \u00e0 cette date, la succession n’est pas d\u00e9finitivement r\u00e9gl\u00e9e. En contrepartie, ils peuvent inclure dans le passif d\u00e9ductible les droits de succession dont ils sont redevables. Question de LesBabas<\/span> : Dans le cadre d’une succession, je voudrais savoir jusqu’\u00e0 combien d’ann\u00e9es en arri\u00e8re les h\u00e9ritiers sont susceptibles de r\u00e9gulariser une ISF impay\u00e9e par le d\u00e9funt ? J’ai des informations contradictoires: soit 6 ann\u00e9es en arri\u00e8re ! Soit les h\u00e9ritiers ne s’acquittent que de l’ann\u00e9e en cours argumentant que le d\u00e9funt avait ses affaires en mains et que les h\u00e9ritiers ne sont donc pas \u00ab\u00a0responsables\u00a0\u00bb ?<\/strong><\/p>\n Notaires de Paris<\/strong> : Le d\u00e9lai de reprise de l’administration : Suite de la question de LesBabas<\/span> : Si l’on doit r\u00e9gulariser plusieurs ann\u00e9es, le calcul doit \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 ann\u00e9e par ann\u00e9e selon les estimations immobili\u00e8res et les avoirs en banque qui sont diff\u00e9rents chaque ann\u00e9e? On peut penser que m\u00eame si le patrimoine entre dans le cadre de l’ISF \u00e0 la date du d\u00e9c\u00e8s et lors de la vente du bien par les h\u00e9ritiers, le patrimoine n’entrait peut-\u00eatre pas dans le cadre de l’ISF dans le pass\u00e9. Seul un \u00ab\u00a0juste\u00a0\u00bb calcul pourra nous donner le montant exact \u00e0 r\u00e9gulariser ann\u00e9e par ann\u00e9e? Merci de nous \u00e9clairer sur ce point.<\/strong><\/p>\n
> Evaluation des biens immobiliers<\/a><\/strong>
> Passifs et emprunts d\u00e9ductibles<\/a><\/strong>
> Patrimoine re\u00e7u en h\u00e9ritage<\/a><\/strong>
> <\/strong>Modalit\u00e9s de d\u00e9claration<\/strong>
<\/a><\/p>\n<\/span>Evaluation des biens immobiliers<\/a><\/span><\/h2>\n
<\/span>> Sous-\u00e9valuation de la r\u00e9sidence principale<\/span><\/h3>\n
Les r\u00e8gles d’\u00e9valuation applicables sont en principe celles pr\u00e9vues en mati\u00e8re de mutation par d\u00e9c\u00e8s. Les biens doivent donc \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 leur valeur v\u00e9nale r\u00e9elle (prix si le bien avait \u00e9t\u00e9 mis en vente, NDLR) au jour du fait g\u00e9n\u00e9rateur soit le 1er janvier de l’ann\u00e9e d’imposition. Pour cela vous pouvez vous rendre dans la rubrique immobilier de notre site www.notaires.paris-idf.fr <\/a><\/p>\n<\/span>> D\u00e9cote en cas d’indivision et de d\u00e9membrement<\/span><\/h3>\n
<\/span>> D\u00e9termination de la r\u00e9sidence principale en cas de d\u00e9m\u00e9nagement<\/span><\/h3>\n
<\/p>\n<\/span>Passifs d\u00e9ductibles<\/a><\/span><\/h2>\n
<\/span>> Imp\u00f4ts pouvant \u00eatre d\u00e9duits du patrimoine taxable<\/span><\/h3>\n
Sont d\u00e9ductibles de l’actif taxable \u00e0 ISF
\u2022 l’imp\u00f4t sur les revenus de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente ainsi que les cotisations restant \u00e0 acquitter au 1er janvier sur les revenus des ann\u00e9es ant\u00e9rieures.
\u2022 La taxe d’habitation ainsi que la contribution \u00e0 l’audiovisuel public,
\u2022 La taxe fonci\u00e8re se rapportant \u00e0 des immeubles occup\u00e9s ou poss\u00e9d\u00e9s par le redevable au 1er janvier.
Si un immeuble est acquis moyennant un emprunt, sont d\u00e9ductibles au titre de l’ISF :
\u2022 Le capital restant d\u00fb au 1er janvier de l’ann\u00e9e d’imposition,
\u2022 Les int\u00e9r\u00eats \u00e9chus et non pay\u00e9s au 1er janvier,
\u2022 Les int\u00e9r\u00eats courus au 1er janvier.
<\/p>\n<\/span>> D\u00e9ductibilit\u00e9 de la surtaxe Fillon<\/span><\/h3>\n
<\/p>\n<\/span>> Pr\u00eat familial d\u00e9ductible ou non ?<\/span><\/h3>\n
<\/p>\n<\/span>> Dette d’acquisition d’un nu-propri\u00e9taire<\/span><\/h3>\n
Ainsi, un nu-propri\u00e9taire se trouve d\u00e9sormais priv\u00e9 de la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire le capital d’un emprunt contract\u00e9 pour acqu\u00e9rir ses droits ou financer des travaux d\u00e8s lors que les biens dont la propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9membr\u00e9e sont compris pour leur valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans le patrimoine de l’usufruitier.
Se trouve \u00e9galement infirm\u00e9e la doctrine concernant les droits de succession dus par le nu-propri\u00e9taire et dont le paiement a \u00e9t\u00e9 diff\u00e9r\u00e9. L’administration admettait la d\u00e9duction de ces droits par le nu-propri\u00e9taire alors m\u00eame que le bien est imposable chez l’usufruitier. Cette solution est d\u00e9sormais caduque.
Cependant, dans quelques cas o\u00f9 l’usufruitier et le nu-propri\u00e9taire sont impos\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment sur la valeur de leur droit, le nu-propri\u00e9taire continue de pouvoir d\u00e9duire les dettes aff\u00e9rentes \u00e0 la nue-propri\u00e9t\u00e9.
<\/p>\n<\/span>Patrimoine re\u00e7u en h\u00e9ritage<\/a><\/span><\/h2>\n
<\/span>> D\u00e9claration de l’ISF d’un parent d\u00e9c\u00e9d\u00e9<\/span><\/h3>\n
En cas de d\u00e9c\u00e8s du redevable, les coh\u00e9ritiers (mais non les l\u00e9gataires) sont \u00e9galement solidaires pour le paiement de l’ISF \u00e9tabli au nom de l’indivision successorale (art 1709 CGI).<\/p>\n<\/span>> R\u00e9gularisation de l’ISF pay\u00e9 par le d\u00e9funt<\/span><\/h3>\n
Lorsque l’exigibilit\u00e9 de l’imp\u00f4t est suffisamment r\u00e9v\u00e9l\u00e9e par une d\u00e9claration ISF compl\u00e8te, sans que l’administration ait besoin de recourir \u00e0 des recherches ult\u00e9rieures, le d\u00e9lai de reprise de l’administration expire le 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e suivant celle du d\u00e9p\u00f4t de cette d\u00e9claration.
Pour les redevables ayant respect\u00e9 l’obligation de mentionner sur la d\u00e9claration de revenus le montant de leur patrimoine taxable, ce droit de reprise s’exerce \u00e9galement jusqu’\u00e0 l’expiration de la 3e ann\u00e9e suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.
En l’absence de d\u00e9claration, en cas d’omission d’un bien, ou lorsque des recherches ult\u00e9rieures sont n\u00e9cessaires, l’action en reprise de l’administration se prescrit \u00e0 l’expiration de la 6e ann\u00e9e suivant celle de l’ann\u00e9e d’imposition, ce qui, en pratique fait 7 ans.
Par exception, l’administration peut exercer son droit de reprise jusqu’\u00e0 l’expiration de la 10e ann\u00e9e suivant celle du fait g\u00e9n\u00e9rateur de l’imp\u00f4t lorsque l’exigibilit\u00e9 des droits dus sur des avoirs d\u00e9tenus \u00e0 l’\u00e9tranger sur des comptes ou contrats d’assurance-vie ou dans des trusts n’a pas \u00e9t\u00e9 suffisamment r\u00e9v\u00e9l\u00e9e par les d\u00e9clarations souscrites par le redevable.
<\/p>\n<\/span>> Evaluation du patrimoine non-d\u00e9clar\u00e9 du d\u00e9funt sur plusieurs ann\u00e9es<\/span><\/h3>\n