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Toutsurmesfinances.com : Minorer la valeur de l’immobilier est un sport national pour r\u00e9duire la base taxable \u00e0 l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune (ISF). A quels abattements a-t-on vraiment droit ?<\/strong> Est-il donc impossible d’appliquer une d\u00e9cote \u00e0 un bien immobilier mis en location ?<\/strong> Dans quels cas le fisc peut-il admettre qu’un logement lou\u00e9 soit moins bien valoris\u00e9 ?<\/strong> Pouvez nous donner une d\u00e9finition de la valeur v\u00e9nale ?<\/strong> De nombreux contribuables pensent que d\u00e9tenir un immeuble via une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) ouvre droit \u00e0 un abattement au titre de l’ISF. Mythe ou r\u00e9alit\u00e9 ?<\/strong> A quelle valeur doit-on inscrire ces parts dans la d\u00e9claration d’ISF ?<\/strong> Les prix de l’immobilier sont en baisse depuis 2012 dans de nombreux secteurs. Dans quelle mesure cette situation peut-elle \u00eatre prise en compte dans l’\u00e9valuation de l’immobilier <\/a> ?<\/strong>
Charles Flobert : Il n’existe qu’une d\u00e9cote applicable de plein droit : l’abattement relatif \u00e0 la r\u00e9sidence principale qui est fix\u00e9 \u00e0 30% de la valeur du bien. Cette d\u00e9cote ne pose donc pas de difficult\u00e9 d’interpr\u00e9tation particuli\u00e8re puisqu’elle figure au Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts. Pour le reste, il n’y a pas de martingale.<\/p>\n<\/span>\u00ab Distinguer le droit et la tol\u00e9rance de l’administration \u00bb<\/em><\/span><\/h2>\n
Il arrive souvent que des clients soumis \u00e0 l’ISF viennent me voir \u00e0 l’office notarial en me disant \u00ab j’ai droit \u00e0 un abattement de 20% ou 30% \u00bb<\/em> pour tel ou tel bien immobilier. C’est une id\u00e9e re\u00e7ue. Vous n’avez droit \u00e0 aucun abattement, il est simplement possible d’en pratiquer, sous certaines conditions. En la mati\u00e8re, il faut bien faire la part des choses entre le droit et la tol\u00e9rance de l’administration fiscale.<\/p>\n
Prenons l’exemple du propri\u00e9taire d’un tr\u00e8s bel appartement \u00e0 Paris qui est lou\u00e9 avec un bail ancien de type loi 1948, avec un loyer extr\u00eamement faible. Dans ce cas de figure, l’administration fiscale peut accepter l’application d’une d\u00e9cote. S’il \u00e9tait mis en vente demain, l’appartement serait vendu moins cher qu’un logement libre r\u00e9pondant aux caract\u00e9ristiques similaires, du fait du bail en cours qui ob\u00e8re la rentabilit\u00e9 du bien et du m\u00eame coup sa valeur v\u00e9nale.<\/p>\n
C’est la valeur \u00e0 laquelle vous pourriez vendre votre bien si vous le mettiez sur le march\u00e9. C’est cette notion qui doit \u00eatre prise en compte pour l’\u00e9valuation de votre patrimoine immobilier, l’administration y est tr\u00e8s attach\u00e9e. Ensuite, au cas par cas, elle peut faire preuve d’une certaine tol\u00e9rance en cas de v\u00e9tust\u00e9 manifeste ou d’indivision, notamment si l’indivision est tr\u00e8s morcel\u00e9e. Mais ayez \u00e0 l’esprit qu’il n’y a pas de r\u00e8gle \u00e9crite, vous n’avez pas automatiquement droit \u00e0 une d\u00e9cote. Pour y voir plus clair, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 prendre attache avec votre centre des imp\u00f4ts. Il est parfaitement l\u00e9gitime de demander \u00e0 l’administration ce qu’elle consid\u00e8re \u00eatre une valeur correcte.<\/p>\n<\/span>\u00ab Pas de d\u00e9cote automatique pour les SCI \u00bb<\/em><\/span><\/h2>\n
Il n’y a pas de d\u00e9cote automatique sur les biens d\u00e9tenus au travers d’une SCI. Dans le cas de la d\u00e9tention de biens par une SCI, le contribuable n’est pas propri\u00e9taire du bien en tant que tel mais des parts de cette SCI. C’est la SCI qui d\u00e9tient un ou plusieurs biens immobiliers. Il convient de ne pas porter \u00e0 la d\u00e9claration d’ISF le bien immobilier mais bien les parts que vous d\u00e9tenez en tant qu’associ\u00e9.<\/p>\n
A la valeur nette comptable, c’est-\u00e0-dire l’actif de la soci\u00e9t\u00e9 moins son passif. L’actif correspond \u00e0 la valeur des biens immobiliers, les passifs aux dettes auxquelles la SCI doit faire face pour acqu\u00e9rir ces biens ou pour proc\u00e9der \u00e0 leur r\u00e9novation. Le montant \u00e0 inscrire dans votre d\u00e9claration doit repr\u00e9senter votre quote-part de d\u00e9tention dans la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
L’administration fiscale peut se montrer compr\u00e9hensive \u00e0 votre \u00e9gard en cas de baisse av\u00e9r\u00e9e des prix de l’immobilier dans le secteur o\u00f9 se trouve le bien. Vous pouvez tout \u00e0 fait proc\u00e9der \u00e0 une baisse des valorisations port\u00e9es \u00e0 votre d\u00e9claration par rapport aux d\u00e9clarations pr\u00e9c\u00e9dentes. N\u00e9anmoins, cela suppose que les valeurs d\u00e9clar\u00e9es initialement \u00e9taient bien en phase avec la r\u00e9alit\u00e9 du march\u00e9 immobilier. Ce qui n’est pas toujours le cas.<\/p>\n