{"id":2126,"date":"2014-12-19T11:01:45","date_gmt":"2014-12-19T10:01:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/patrimoine\/a\/monuments-historiques-un-moyen-de-payer-moins-d-isf"},"modified":"2021-12-08T11:17:35","modified_gmt":"2021-12-08T10:17:35","slug":"monuments-historiques-un-moyen-de-payer-moins-d-isf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/patrimoine\/a\/monuments-historiques-un-moyen-de-payer-moins-d-isf","title":{"rendered":"Monuments historiques : un moyen de payer moins d\u2019ISF ?"},"content":{"rendered":"

L’achat d’un bien immobilier class\u00e9 monument historique (MH) est souvent pr\u00e9sent\u00e9 comme l’un des moyens les plus efficaces d’effacer l’imp\u00f4t sur le revenu (IR) pour les contribuables \u00e0 hauts revenus ou ceux d\u00e9sireux de limiter l’impact fiscal d’une plus-value. Le principe ? Afin de pr\u00e9server le patrimoine monumental et architectural fran\u00e7ais, l’Etat a mis en place une incitation fiscale destin\u00e9e \u00e0 favoriser la r\u00e9novation et la r\u00e9habilitation de monuments anciens.<\/p>\n

<\/span>Travaux d\u00e9ductibles des revenus imposables sans limitation<\/span><\/h2>\n

En contrepartie des travaux de restauration r\u00e9alis\u00e9s sous la surveillance des architectes des B\u00e2timents de France et d’une obligation de conservation de l’immeuble pendant au moins 15 ans, le montant des travaux engag\u00e9s est d\u00e9ductible du revenu global, sans limitation de montant sp\u00e9cifique ni plafonnement global des niches fiscales<\/a><\/strong>. Les biens les moins chers sont accessibles \u00e0 partir de 200.000 euros (achat des murs et co\u00fbt des travaux inclus).<\/p>\n

Assimilables \u00e0 des d\u00e9ficits, les travaux sont imputables sur le revenu global au fur et \u00e0 mesure de leur avancement, sur production de factures d\u00fbment pay\u00e9es. Bien men\u00e9e et en fonction de votre niveau de revenus, l’op\u00e9ration de r\u00e9habilitation dans le cadre du r\u00e9gime des monuments historiques<\/a><\/strong> peut \u00eatre \u00e9tal\u00e9e sur trois exercices fiscaux. Soit autant d’ann\u00e9es o\u00f9 votre base imposable \u00e0 l’IR est minimis\u00e9e.<\/p>\n

<\/span>Z\u00e9ro revenu, z\u00e9ro ISF<\/span><\/h2>\n

Mieux, l’op\u00e9ration peut se r\u00e9v\u00e9ler d’un int\u00e9r\u00eat redoutable pour les redevables de l’ISF (imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune). L’id\u00e9e consiste \u00e0 \u00e9craser les revenus pour b\u00e9n\u00e9ficier du plafonnement de l’ISF de l’ann\u00e9e N \u00e0 75% des revenus de l’ann\u00e9e N-1. En principe, le total de votre ISF additionn\u00e9 \u00e0 votre imp\u00f4t sur le revenu et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux ne peut exc\u00e9der 75% de vos revenus mondiaux de l’ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e.<\/p>\n

L’impact du plafonnement de l’ISF est m\u00e9canique : plus vos revenus sont faibles, plus votre ISF est plafonn\u00e9. Et en l’absence de revenu, point d’ISF \u00e0 payer ! L’\u00e9conomie d’imp\u00f4t induite par l’effet du r\u00e9gime MH peut vite atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par an.<\/p>\n

<\/span>Quelques limites<\/span><\/h2>\n

Probl\u00e8me, \u00e0 la livraison de l’immeuble r\u00e9nov\u00e9 au terme des op\u00e9rations de travaux, le m\u00e9canisme de limitation (du revenu imposable comme de l’ISF) ne joue plus et le redevable doit de surcro\u00eet assumer l’ISF caus\u00e9 par l’entr\u00e9e de son bien acquis sous le r\u00e9gime MH dans son patrimoine taxable. Cons\u00e9quence : une vive remont\u00e9e de la pression fiscale \u00e0 l’IR et \u00e0 l’ISF… qu’il est possible de contrecarrer.<\/p>\n

\u00ab L’\u00e9conomie d’imp\u00f4t sur le revenu et d’ISF r\u00e9alis\u00e9e durant la phase de travaux peut \u00eatre capitalis\u00e9e sur un contrat d’assurance vie, le capital ainsi constitu\u00e9 pouvant servir de garantie pour r\u00e9aliser une nouvelle acquisition avec un pr\u00eat in fine par exemple \u00bb<\/em>, r\u00e9sume Mathieu Mars, conseil en gestion de patrimoine \u00e0 l’Institut du Patrimoine.<\/p>\n

Autre solution, passer le bien acquis en MH sous le r\u00e9gime de la location meubl\u00e9e<\/a>. Sous r\u00e9serve de respecter des crit\u00e8res stricts de revenus, le statut du loueur meubl\u00e9 professionnel (LMP) permet d’\u00eatre exon\u00e9r\u00e9 d’ISF au titre des biens lou\u00e9s en meubl\u00e9. Pour cela, il faut avoir \u00ab lou\u00e9 le bien en location nue pendant au minimum trois ans apr\u00e8s le dernier d\u00e9ficit imput\u00e9 sur le revenu global \u00bb<\/em>, pr\u00e9cise Mathieu Mars.<\/p>\n

S\u00e9duisante sur le papier, la mise en \u0153uvre de la d\u00e9fiscalisation en monuments historiques n’est cependant pas sans emb\u00fbches. Premi\u00e8re difficult\u00e9, la raret\u00e9 de l’offre disponible. Chaque ann\u00e9e, seules quelques centaines de lots situ\u00e9s dans des immeubles d’exception sont mis sur un march\u00e9 tenu par une poign\u00e9e de promoteurs sp\u00e9cialis\u00e9s. Surtout, l’administration fiscale se montre extr\u00eamement pointilleuse dans le suivi des op\u00e9rations. D’o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 d’\u00eatre accompagn\u00e9 par des professionnels aguerris pour mener l’investissement \u00e0 bien.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Efficace pour all\u00e9ger des revenus imposables \u00e9lev\u00e9s, la d\u00e9fiscalisation par l’investissement immobilier dans un monument historique peut aussi \u00eatre employ\u00e9e pour b\u00e9n\u00e9ficier du m\u00e9canisme de plafonnement de l’ISF. L’imposition du patrimoine peut ainsi diminuer drastiquement. 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