Assurance vie : l’émergence de l’alternative OPCI


Avec un triplement de leur collecte en 2015, les OPCI Grand public, ces fonds immobiliers éligibles à l'assurance vie, sont entrés de plain-pied dans le paysage de l'épargne des Français, tirés par la locomotive Opcimmo distribuée par le LCL et le Crédit Agricole. Leur challenge : réussir à gérer cet afflux de capitaux sans obérer leur potentiel de performance.  

2015, année du décollage des fonds immobiliers OPCI

8 ans après leur apparition, les OPCI Grand public commencent à trouver le leur. En 2015, 2,488 milliards d’euros d’épargne ont été investis sur ces fonds immobiliers essentiellement souscrits dans le cadre de contrats d’assurance vie, selon les statistiques de l’Aspim et de l’IEIF. C’est trois fois plus qu’en 2014, année où les sommes collectées n’avaient atteint que 813,32 millions d’euros.

Recherche de performance à risque maîtrisé

A quoi tient le succès assez soudain de ces fonds hybrides, investis majoritairement dans de l’immobilier tertiaire mais aussi pour une part importante en produits financiers ? Leur envolée coïncide avec la prise de conscience par les Français de la nécessité de diversifier leurs placements en dehors du fonds en euros, dont les rendements moyens sont passés en 2015 sous la barre symbolique des 2,50% avant prélèvements sociaux et fiscaux. Des épargnants qui restent majoritairement frileux vis-à-vis des produits investis en Bourse, par nature risqués et soumis à une forte volatilité.

« L’OPCI constitue une alternative aux fonds diversifiés prudents (de type Carmignac Patrimoine ou Eurose, NDLR) et aux fonds en euros dont les rendements sont orientés à la baisse », atteste Hubert Segura, responsable commercial Immobilier chez CPR Asset Management.

L’OPCI est de nature à jouer pleinement ce rôle d’alternative, avec une performance globale de 6,4% en 2014 et de 4,9% en 2015 (se décomposant en 3,1% de rendement et 1,8% de valorisation des parts) avant prise en compte des frais de gestion du contrat où le fonds est logé. D’autant qu’avec une exposition majoritaire à la pierre, l’OPCI apparaît en phase avec la volonté des porteurs d’investir dans des supports compréhensibles.

Au tour de Groupama Gan, de la Société Générale et de Generali

A la fois moteurs et bénéficiaires de ces tendances de fond, quelques grands acteurs de l’épargne ont fait de l’OPCI un produit phare de leur offre, comme Axa avec son OPCI Axa Selectiv’ Immo, ou le Crédit Agricole et LCL avec l’OPCI Opcimmo, géré par Amundi. Ce dernier a d’ailleurs trusté la collecte en captant pas moins de 1,436 milliard d’euros en 2015 après 449 millions d’euros en 2014. Un mouvement qui semble s’amplifier, David Seksig, gérant d’Opcimmo, évoquant un rythme actuel de souscriptions de 200 millions d’euros par mois contre moins de 40 millions en 2014 et à peine plus de 10 millions en 2012.

Un succès qui aiguise l’appétit des opérateurs : Axa s’apprête à proposer un second OPCI dès cette année alors que Sofidy, gestionnaire d’Immorente, la plus grosse SCPI (un autre type de support immobilier) et Generali préparent les leurs en vue de lancements en 2016 et 2017 respectivement. Groupama Gan propose le sien depuis 2015 et la Société Générale vient de débuter la commercialisation d’Opcimmo.

Diminution des rendements locatifs

La fin de l’âge d’or du fonds euros ouvre-t-il pour autant celui de l’OPCI ? Pas si sûr. Les fonds vont devoir réussir le tour de force de continuer à délivrer une performance de l’ordre de 4% par an à l’heure où les rendements locatifs de l’immobilier d’entreprise se compriment. De même, les foncières cotées, qui ont contribué à booster la revalorisation des parts début 2015, ont plutôt eu tendance à les tirer vers le bas depuis quelques mois, dans un contexte boursier devenu moins porteur. Or les OPCI ont besoin de ces deux moteurs de performances pour contrebalancer le poids des placements en obligations et monétaires, dont la rémunération est amoindrie par la baisse générale des taux d’intérêt.