Axa Selectiv’ Immoservice, un placement immobilier pour diversifier son assurance vie


Pour atténuer la baisse de rendement de ses placements financiers garantis, le souscripteur d'un contrat d'assurance vie a intérêt à diriger son épargne vers des supports plus rémunérateurs, ne présentant toutefois pas de risques excessifs. C'est le compromis proposé Axa France avec son second OPCI, Axa Selectiv' Immoservice. L'analyse et l'avis de Toutsurmesfinances.com.  

Axa Selectiv’ Immoservice

Axa Selectiv’ Immoservice, en quelques mots

Axa Selectiv’ Immoservice est un placement immobilier de type OPCI créé en 2016 par Axa pour compléter sa gamme de supports alternatifs au fonds en euros, pouvant être logés dans un contrat d’assurance vie. C’est le second OPCI proposé par Axa France, après Selectiv’ Immo, lancé en 2011.

A quel objectif d’épargne est-il destiné ?

Lancé le 2 juin 2016, il s’adresse aux personnes en quête d’un support de diversification, au potentiel de performance supérieur au fonds en euros, mais également soucieuses de ne pas prendre de risques exagérés, par opposition aux supports investis en actions.

« L’objectif est de chercher un peu plus de rendement dans des conditions de risques et de volatilité acceptables pour les clients », abonde Olivier Mariée, directeur des activités Epargne et Wealth Management chez Axa France.

Comment est géré un placement immobilier de type OPCI ?

Axa Selectiv’ Immoservice est un organisme de placement collectif immobilier (OPCI). C’est un fonds hybride, composé à la fois d’actifs immobiliers (immeubles), de titres financiers (actions, obligations, parts de fonds) et d’une poche de liquidité permettant à l’épargnant de sortir à tout moment.

Cette forme juridique oblige Axa Reim SGP, la filiale d’Axa en charge de la gestion du fonds, à respecter une composition imposée par la réglementation :
– Au minimum 60% d’immobilier, dont au moins 51% d’immobilier non coté détenu directement ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières de type SCPI notamment,
– Au minimum 5% de liquidités (placements à court terme) ;
– De 0 à 35% d’actifs financiers.

Diversifié par nature, Axa Selectiv’ Immoservice n’est donc pas un fonds purement immobilier, contrairement à une SCPI (société civile de placement immobilier). En revanche son fonctionnement lui offre la faculté d’être flexible : selon les conditions de marché, les gérants peuvent augmenter ou diminuer la part de chacune des trois poches.

Quelles sont les différences entre Axa Selectiv’ Immo et Axa Selectiv’ Immoservice ?

A la différence d’Axa Selectiv’ Immo, dont le portefeuille se compose en majorité d’immeubles de bureaux et de commerces en Europe, Axa Selectiv’ Immoservice est positionné, comme son nom l’indique, sur l’immobilier de services.

La poche immobilière du fonds a donc vocation à acquérir des hôtels (hôtellerie business et loisirs), des résidences étudiantes, des crèches, des maisons de retraite, des Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou des cliniques en France et en Europe. Des biens qu’un Français moyen ne peut pas acquérir par ses propres moyens. Sur le marché français de l’épargne, seules quelques SCPI spécialisées (Primovie, Pierval Santé, Foncia Cap’hebergimmo) permettent d’accéder à ce type de biens dans le cadre d’un placement diversifié.

Pour gérer le portefeuille, Axa s’appuie sur sa filiale Axa Reim SGP, qui s’occupe déjà d’Axa Selectiv’ Immo. « Nous disposons de l’expertise, de la taille et de la capacité à trouver des deals grâce à AXA Reim, qui dispose d’une longue expérience en matière d’acquisition d’actifs immobiliers sur le marché européen, notamment en Allemagne », avance Olivier Mariée.

Le capital est-il garanti ?

Axa Selectiv’ Immoservice se caractérise par une absence de garantie en capital. Cela signifie que les sommes investies risquent de ne pas être restituées en totalité au souscripteur, quelle que soit sa durée d’investissement. Cela dit, la construction de son portefeuille est faite pour le valoriser à long terme.

Les sommes d’argent investies sont-elles bloquées ?

En cas de besoin, il est possible de récupérer son argent, totalement ou en partie, dans un délai de 2 mois maximum, sur la base de la valeur liquidative (VL) des parts. « S’il le désire, le souscripteur peut demander le rachat de ses parts à tout comment », confirme Olivier Mariée. Ceci dit, il est plutôt recommandé de conserver ses parts pendant plusieurs années.

Quels sont les performances attendues ?

Axa Selectiv’ Immoservice dispose de deux moteurs de performance :
– Un revenu distribué une ou deux fois par an sous la forme d’un dividende, issu en particulier des loyers perçus.
– Une valorisation des actions de l’OPCI en lien avec celle du patrimoine immobilier et des placements financiers effectués par le fonds.

Au 15 décembre 2016, la VL ou valeur liquidative du fonds affichait une performance de 0,49% par rapport au prix de lancement.

L’objectif affiché est une performance annualisée comprise entre 3 et 5% sur une durée de placement recommandée d’au moins 8 ans. Cependant, ce niveau de performance n’est pas celui qui revient in fine dans la poche du souscripteur : il faut déduire les frais de gestion du contrat, ainsi qu’une partie des dividendes, qui est prélevée par Axa.

C’est ce que montrent les performances d’Axa Selectiv’ Immo, le premier OPCI de la maison : si le support affiche un +4,73% flatteur au titre de l’année 2015, celui-ci ressort à seulement 2,71% net de frais. Sur trois ans (du 31/12/2012 au 31/12/2015), la performance annualisée tombe de 5,18 à 3,34% net de frais de gestion du contrat et de rétention sur le dividende.

Quels contrats d’assurance vie permettent de souscrire Selectiv’ Immoservice ?

AXA Selectiv’ Immoservice ne peut être souscrit qu’au travers des contrats d’assurance vie d’Axa France, distribués par ses réseaux dits propriétaires : salariés, agents généraux, agents spécialisés A2P (AXA Prévoyance & Patrimoine).

Les contrats éligibles sont les suivants :
Figures Libres, Arpeges, Optial, Privilège, Excelium Vie, Excelium Capi, Odyssiel Vie, Odyssiel Capi, Expantiel Vie et FC, Expantiel Capi, Amadeo, Amadeo Excellence, PAM, PAM Excellence.

En revanche, les clients de conseillers en gestion de patrimoine indépendants détenteurs de contrats Axa n’y ont pas accès, ni, bien sûr, les épargnants titulaires d’un contrat d’assurance vie dans une autre compagnie d’assurance.

Dans quelles les conditions peut-on souscrire ce fonds ?

Axa Selectiv’ Immoservice ne peut pas être souscrit n’importe quand, contrairement à Axa Selectiv’ Immo ou au fonds en euros. Axa procède à sa commercialisation uniquement par un système d’enveloppes, dont le montant, et donc la durée, sont limités.

« L’OPCI n’est pas commercialisé en permanence. Il a vocation à recueillir des souscriptions dans la limite des capacités d’investissement et des opportunités disponibles. Une collecte trop importante ne serait pas dans l’intérêt du souscripteur », souligne Olivier Mariée. Le fonds a ainsi l’inconvénient de son avantage : pour ne pas diluer sa performance, sa disponibilité n’est pas totale.

La première enveloppe, d’un montant de 150 millions d’euros, devrait être fermée le 1er juillet 2016.

L’avis de Toutsurmesfinances.com

Le fonds Axa Selectiv’ Immoservice est un bon moyen de compenser la baisse de rendement à venir des fonds en euros. Complémentaire d’Axa Selectiv’ Immo, il offre un niveau de diversification supplémentaire puisqu’il permet de diversifier son patrimoine sur des biens immobiliers autres que les immeubles de bureau et de commerce, difficilement accessibles autrement.
On peut cependant regretter l’importance des frais qui brident le potentiel de performance du support. Enfin, la commercialisation par enveloppes nécessite de disposer des sommes d’argent nécessaires au bon moment pour être en mesure de souscrire.