Bourse et immobilier : mieux connaître le modèle économique des foncières


Une foncière est une société commerciale dont l'objet est l'acquisition, la gestion et la mise en location de biens immobiliers.

Ces sociétés se constituent un portefeuille immobilier à partir de leurs capitaux propres et en ayant recours à l’emprunt. Elles louent, entretiennent et valorisent ces biens, et éventuellement les revendent en espérant une plus-value. Le chiffre d’affaires des foncières est constitué par les loyers perçus. Les dépenses correspondent principalement au remboursement des emprunts et à l’entretien des immeubles. Les charges salariales sont très réduites.
> D’une manière générale, ce modèle économique permet des marges importantes.

Mais le monde des foncières n’est pas uniforme et les avantages et les inconvénients varient en fonction de la stratégie adoptée par chaque entreprise. Aujourd’hui, on trouve la grande majorité des foncières dans l’immobilier de bureau ou les commerces. La rentabilité y est bien plus élevée que dans l’immobilier d’habitation, mais les chances de plus-value moindres : la réglementation concernant les locaux commerciaux évoluant constamment, elle nécessite des investissements réguliers. Une foncière peut choisir d’investir entièrement dans un quartier (par exemple, La Défense) ou dans une classe d’actifs (par exemple, les centres commerciaux). Dans ce cas, la rentabilité sera directement liée à l’évolution du secteur. Un patrimoine plus diversifié aura tendance à garantir des résultats plus stables et pérennes.

De la même manière, certaines sociétés investissent uniquement dans des biens déjà construits et loués, alors que d’autres réalisent des opérations de rénovation voire de promotion immobilière. Dans ce dernier cas, le risque est plus élevé – on ne sait pas avec certitude si les locaux vont trouver preneur ni à quel prix – mais la marge captée est plus importante.

Vérifier le niveau d’endettement des foncières

Enfin, l’endettement de la société est un paramètre à prendre en compte avant d’investir. Il n’existe pas de limites réglementaires, mais les foncières sont endettées, en moyenne, à hauteur de 50% de leurs actifs. Emprunter est avantageux pendant les périodes où les taux d’intérêt sont inférieurs aux rendements de l’immobilier. En période de crise, où les taux d’intérêt sont plus élevés, les sociétés les plus endettées doivent supporter cette charge supplémentaire.

>> Article suivant