Comment fonctionne une plateforme de crowdfunding immobilier ?

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L'intérêt du financement participatif immobilier est d'accéder simplement à un placement rémunérateur 100% en ligne via le support de plateformes internet spécialisées. Quel est le rôle de ces plateformes agréées ? Comment fonctionnent-elles ?

crowdfunding immobilier fonctionnement

 

Mise en relation de deux types d'acteurs

Une plateforme de crowdfunding immobilier représente un intermédiaire entre deux catégories de personnes, les porteurs de projets et ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements dans l'économie réelle.

Les premiers acteurs, qui cherchent des financements sont généralement des promoteurs immobiliers ou encore des marchands de biens. Ces promoteurs ont le projet de réaliser un programme immobilier et ont besoin de fonds pour le mener à bien. Ces fonds vont provenir de 3 sources : la pré-commercialisation du projet (VEFA), la banque, et les fonds propres du promoteur. En effet, lorsque le promoteur va voir la banque, il se voit octroyer un crédit mais se voit également demander de réunir une certaine somme en fonds propres. Cette somme n'est pas toujours évidente à obtenir, d'autant plus que depuis la crise de 2008 influant sur le secteur bancaire et notamment avec les accords Bâle III, la banque demande désormais au promoteur de réunir plus de fonds propres qu'avant (à hauteur de 20% du projet contre 10% auparavant). Par conséquent, le promoteur doit trouver des solutions alternatives pour réunir cette somme.

Sur une plateforme de crowdfunding, des particuliers ou professionnels vont pouvoir participer à la collecte de ladite somme requise en fonds propres pour un projet donné. Ils vont ainsi pouvoir placer leur argent par ce biais et donc faire fructifier leur capital. En effet, l'argent qu'ils prêtent (via un schéma obligataire développé ensuite) pour le projet immobilier leur sera retourné avec intérêts au moment du « débouclage » de l'opération.

Un fonctionnement simple pour une solution gagnant-gagnant

Pour un promoteur immobilier, passer via une de ces plateformes représente un réel atout. En effet, traditionnellement, lorsqu'il cherche à financer ses fonds propres, il se tourne vers la co-promotion ou un fonds d'investissement. Ces deux solutions ont l'inconvénient de faire entrer ces investisseurs privés très tôt dans le « tour de table » et le promoteur doit donc partager sa marge à 50%. Les plateformes de crowdfunding sont sollicitées plus tard dans le processus puisqu'elles exigent un permis de construire purgé et un début de pré-commercialisation. Par conséquent, la marge du promoteur n'est pas imputée comme avec les précédentes possibilités. Les plateformes se rémunèrent auprès de la société de promotion en prélevant un pourcentage sur le montant collecté pour le projet en question. Le site Homunity, par exemple, ne prend que 5%. Le promoteur va donc pouvoir réaliser son projet tout en conservant une marge plus importante.

Grâce à ce mode de fonctionnement, le promoteur obtient également une visibilité accrue sur Internet, contribuant au développement de sa notoriété. De plus, les fonds dont il a besoin seront disponibles beaucoup plus rapidement, ce qui aura pour conséquence d'augmenter son effet de levier et de dynamiser son activité pour se pencher sur d'autres projets en parallèle.

Par ailleurs, pour les plateformes fonctionnant avec un schéma obligataire (c'est-à-dire que les investisseurs détiennent des obligations, et non des actions sur lesquelles ils sont propriétaires d'une part du projet), le promoteur rémunérera plus simplement les investisseurs. Les fonds prêtés ainsi que la totalité des intérêts (fixés contractuellement en amont) seront reversés en une fois lors de la sortie du projet. Les investisseurs détenteurs d'obligations ne sont donc pas rémunérés chaque mois mais en une fois au bout de la durée (prévue elle aussi contractuellement en amont).

Étant prélevé à plus faible taux par les plateformes de crowdfunding que par un fonds d'investissement, le promoteur n'aura pas de mal à rémunérer un investisseur à hauteur de 10% par exemple. C'est donc un montage très avantageux pour les personnes désireuses d'investir. De surcroît, le placement est disponible sur une période court-terme. Contrairement aux investissements en SCPI, où il est recommandé d'investir sur au moins 8 ans afin d'amortir les frais de souscription, les investisseurs pourront placer leur argent sur des projets court terme de un, deux ou trois ans maximum et disposer de leur intérêts à échéance de ces derniers. Ce type de fonctionnement est également beaucoup plus simple d'utilisation, plus intuitif, et permet d'être plus autonome de par son utilisation 100% en ligne : les démarches à suivre sont expliquées clairement et la procédure est rapide. Les investisseurs peuvent suivre au sein de leur espace personnel l'avancée des travaux du programme dans lequel ils ont investi.

Le petit plus depuis le 1er janvier 2018, c'est l'entrée en vigueur du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) qui instaure une imposition unique et plafonnée à 30% pour les revenus mobiliers dont font parties les revenus issus des investissements en crowdfunding immobilier. De quoi intéresser les gros investisseurs autrefois taxés à 45,5% voire à plus de 60% sur ce type de revenus.

Rédigé en partenariat avec Homunity

 

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