Crowdfunding immobilier : quel risque pour l’investisseur ?


Le financement participatif connaît un développement exponentiel en France, porté par des taux d'intérêt qui peuvent dépasser aisément 10%. Mais si les rendements proposés sont très alléchants, cet investissement dans la promotion immobilière n'est pas dénué de risques. Explications.  

Quels risques pour l'investisseur dans la promotion immobilière avec le crowdfunding

Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe. Avec plus de 30 millions d’euros collectés depuis 2014 selon le baromètre dévoilé par la plateforme Anaxago en novembre 2015, le financement participatif dédié à la promotion immobilière attire même plus les Français que l’investissement au capital de start-up. Preuve de l’intérêt porté au secteur, certaines plateformes telles qu’Anaxago immobilier, Lymo ou Wiseed immobilier font état de collectes en un temps record. Seulement quelques minutes suffisent désormais pour réunir plusieurs centaines de milliers d’euros pour le financement d’un projet immobilier.

Avec des taux d’intérêt dépassant parfois les 10%, les projets présentés sur les plateformes de crowdfunding ne laissent évidemment pas insensibles les internautes qui se ruent sur ces placements. Toujours selon le baromètre du crowdfunding immobilier d’Anaxago, le rendement moyen annuel atteint ainsi 7,5%, bien plus par exemple que le Livret A (0,75%) ou l’assurance vie en euros (2,50% en 2014).

Assurer de tels rendements est-il, dès lors, possible sans risque ? Pour Jean-Baptiste Vayleux, co-fondateur de la plateforme Lymo, « lever des fonds est la partie la plus facile. Si vous mettez une pancarte sur votre site internet en affichant un taux de 10%, les investisseurs vont se bousculer. La vraie difficulté consiste à rendre les fonds avec ce qu’on a promis ». « Pour savoir si c’est un secteur qui fonctionne, il faut vérifier que les plateformes rendent l’argent », prévient-il.

Encore trop peu de recul

Sur un secteur encore naissant, difficile de faire état d’un réel historique pour tester la solidité des plateformes spécialisées. Seuls trois acteurs ont déjà débouclé des opérations de crowdfunding immobilier. Leader du secteur, Anaxago immobilier n’en a pour l’heure clôturée qu’une seule, « dans les bonnes conditions », assure Joachim Dupont, président de la plateforme. Trois autres sorties sont par ailleurs en cours sur le site, dont une au mois de novembre. Lymo affiche pour sa part un historique plus complet, avec trois sorties réalisées sans problème pour les investisseurs, toutes aux mêmes conditions et à un taux d’intérêt de 10%.

S’il est donc encore trop tôt pour établir un bilan, tous les acteurs du secteur reconnaissent le risque inhérent à ce type d’investissement. Car le crowdfunding immobilier, c’est avant tout financer le métier de la promotion immobilière.

« Pas une martingale »

Le crowdfunding immobilier n’est pas un investissement miracle, comme le précise Souleymane Galadima, directeur de Wiseed immobilier : « Nous avertissons nos investisseurs : ce n’est pas une martingale. Nous les invitons à être vigilants. »

« Il est rare qu’un problème imprévu ne surgisse pas sur un chantier », avertit Jean-Baptiste Vayleux. Le risque technique, pendant les travaux, constitue ainsi un premier danger pour le promoteur, et par conséquent, pour l’investisseur. « Si un sinistre intervient pendant les travaux, comme un incendie ou une catastrophe naturelle, il sera à la charge du promoteur et le taux d’intérêt espéré diminuera pour l’investisseur si le promoteur n’a pas souscrit une assurance tout risque chantier », explique Pierre Ricard, responsable de la souscription grands comptes chez le spécialiste de l’assurance construction SFS et partenaire d’Anaxago. Si cette assurance est obligatoire sur la plupart des plateformes, « la perte de temps n’est, elle, pas rattrapée », précise-t-il. De même, un accident causant un dommage à un tiers est susceptible d’entraîner des coûts supplémentaires pour le promoteur. D’où la nécessité qu’il souscrive une assurance responsabilité civile maître d’ouvrage.

La plateforme Lymo a trouvé la parade en finançant exclusivement ses propres opérations. « Nous développons nous-mêmes nos projets, avance Jean-Baptiste Vayleux. Nous ne faisons construire que des mini-résidences de 10 lots au maximum, qui sont faciles à construire techniquement et diminuent ainsi le risque travaux. »

Autre danger pour l’investisseur, le risque de commercialisation. « Si le promoteur ne vend pas, il ne fait pas de marge et ne peut pas vous rembourser », rappelle Jean-Baptiste Vayleux. Si encore une fois, les plateformes fixent pour la plupart un taux de pré-commercialisation minimum, « rien ne dit que les ventes se poursuivront pendant les travaux », souligne Pierre Ricard.

Des vérifications de base

Des risques évidents et un historique très faible pour choisir une plateforme en toute connaissance de cause. Investir dans l’immobilier à travers le crowdfunding n’offre donc aujourd’hui aucune garantie. Outre vérifier le sérieux des promoteurs sélectionnés par les différents acteurs du marché, observer la manière dont ils se rémunèrent est un bon élément d’analyse. « Lymo se rembourse uniquement à la fin du projet si ce dernier réussit, glisse malicieusement Jean-Baptiste Vayleux, pas au début indépendamment du résultat. »

La typologie des biens construits mais également la localisation des projets financés doivent aussi entrer dans l’analyse de l’investisseur. « L’opération doit être adaptée à son marché. Un loft construit ailleurs qu’à Paris ne se vendra pas », avertit Alain Chorel, directeur de l’immobilier à la Caisse d’Epargne. Autant de bons réflexes à adopter pour ne pas perdre sa mise.

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