Epargne et Vous : Comment bien choisir une SCPI de rendement ?


Ce quinzième numéro de votre émission Epargne et Vous est consacré aux SCPI de rendement. Mireille Weinberg, journaliste spécialiste des finances personnelles, vous donne ses conseils pour bien choisir votre SCPI parmi toutes les offres du marché.

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Difficile de faire son choix quand on souhaite investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) et pour cause, on en dénombre plus d’une centaine sur le marché. Et « toutes ne se valent pas, loin s’en faux », note Mireille Weinberg. Alors pour bien choisir sa SCPI, il faut savoir les comparer.

 

La première chose à faire est de se munir de deux documents : le rapport annuel de la SCPI et le bulletin trimestriel d’informations. Vous pouvez les demander au gestionnaire qui souhaite vous vendre la SCPI ou aller les chercher directement sur le site de la société de gestion. « Sinon, vous avez des sites spécialisés comme meilleurescpi.com », ajoute notre experte. Avec ces documents vous pouvez juger de la qualité de la société et vérifier dans le rapport annuel depuis quand celle-ci pratique la vente de SCPI et ses résultats. « C’est un vrai métier d’acheter de la SCPI », prévient Mireille Weinberg. Ensuite il faut regarder la taille de la société civile de placement immobilier, exprimée en capitalisation. Mieux vaut faire attention aux SCPI trop petites : « A votre place j’éviterais celles qui ont une capitalisation inférieure à 150 millions d’euros », souligne Mireille Weinberg,

Par ailleurs, il faut également observer la composition de la SCPI et notamment vérifier la répartition géographique des actifs immobiliers. « Sur ce type d’immobilier d’entreprise, en général on privilégie Paris et sa périphérie et certaines grandes métropoles dynamiques de province », explique notre spécialiste. Il convient ensuite de regarder quel type d’immeubles compose la SCPI : « Il vaut mieux privilégier les immeubles récents. »
Parmi les éléments indiquant la bonne santé de la société, il faut aussi vérifier le taux d’occupation. Veillez à ce qu’il soit au moins de 90% ; « quand c’est inférieur ça n’est pas bon », met en garde Mireille Weinberg. De même il faut faire attention aux frais qui vont être prélevés.

Sixième conseil, allez voir le report à nouveau. « C’est ce qui permet, les bonnes années, de mettre du résultat en réserve pour le ressortir les mauvaises années afin de lisser les performances », indique notre spécialiste. Ce report à nouveau se calcul en mois de distribution de loyers. Il faut privilégier les SCPI qui ont en réserve trois mois de distribution de loyer. A ce titre, il faut également vérifier les provisions pour grosses réparations. Selon Mireille Weinberg, « pour les SCPI ancienne, il faut impérativement qu’il y ait en provision au moins 4 à 6% des loyers annuels ».

Enfin, pour faire votre choix vous devez savoir ce qu’il se passe sur le marché secondaire, c’est-à-dire la possibilité de revente de votre SCPI. Pour cela, la société de gestion doit avoir un acheteur. Regardez dans le bulletin trimestriel d’informations le nombre de parts en attente d’être vendues, « si ce nombre est inférieur à 1% de la capitalisation de la SCPI, foncez c’est une bonne affaire », précise t-elle. Attention en revanche, si le nombre de parts dépasse 2% de la capitalisation.

Fêtes de fin d’année oblige, la semaine prochaine un best off des Epargne et Vous de l’année 2013 vous sera proposé. Mireille Weinberg et toute l’équipe de Toutsurmesfinances.com revient dès le 9 janvier 2014 pour une nouvelle saison de votre rendez-vous hebdomadaire.

 

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