Epargne et Vous : le Pinel vaut-il mieux que le Duflot ?


Philippe Crevel, économiste et secrétaire général du Cercle de l'Epargne, présente dans ce nouveau numéro d'Epargne et Vous le nouveau dispositif d'investissement locatif Pinel et le compare à son prédécesseur le Duflot.

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Seulement 35.000 investissements en dispositif Duflot en un peu plus d’un an. Partant de ce constat, le gouvernement a décidé de créer une nouvelle incitation fiscale à l’investissement locatif. Le Pinel, puisque c’est son nom, « reprend l’architecture du Duflot, explique Philippe Crevel. Il s’agit donc d’une réduction d’impôt applicable à des investissements immobiliers dans le neuf ou dans le cadre d’une réhabilitation ».

Jusqu’à 63.000 euros de réduction d’impôt

Nouveauté avec le Pinel, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de détention. Il faudra louer le logement pendant 12 ans pour obtenir la réduction maximale de 21%, soit 63.000 euros au maximum. Pour une durée de location de 6 ans, l’avantage fiscal est limité à 36.000 euros, pour une réduction de 12%. Le seuil intermédiaire correspond à une réduction d’impôt de 18% pour une période de location de 9 ans.

« Il y a évidemment des conditions à respecter pour profiter de cet avantage », prévient l’économiste. Premièrement, les logements sont destinés aux foyers modestes, il y a donc un plafond de revenus à respecter pour le locataire. Par ailleurs, le loyer est encadré et ne peut pas excéder des limites fixées selon les différentes zones géographiques. « Néanmoins, le gouvernement a légèrement assoupli les règles, note notre spécialiste. Il est désormais possible de louer à un ascendant et à un descendant. »

Rester prudent

Pour autant, « faut-il souscrire au Pinel ? ». Si le Duflot a échoué, c’est notamment à cause de ses nombreuses contraintes. « Le nouveau dispositif est un peu plus souple mais les contraintes demeures », juge le secrétaire général du Cercle de l’Epargne. Le rendement moyen devrait se situer entre 3 et 4% selon certaines conditions : il faut bien sélectionner le lieu où l’on souhaite investir (centres villes en priorité). Il est également nécessaire d’appréhender les risques, notamment la perspective d’une baisse des prix de l’immobilier et donc des plus-values minimisées à terme.

« Il faut être relativement prudent. Veillez à regarder de très près l’ensemble de l’équation d’un point de vue fiscal mais aussi immobilier. Il ne faut pas se laisser duper par le seul avantage fiscal qui est accordé », conseille notre expert.