Epargne et Vous : Pourquoi investir dans une SCPI fiscale ?


Dans ce nouvel épisode de votre émission Epargne et Vous, Mireille Weinberg journaliste spécialiste des finances personnelles, présente les SCPI fiscales. Un placement qui comporte un certain nombre d'avantages pas forcément adaptés à tous les profils.

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Après avoir livré ses conseils sur les SCPI de rendement dans un précédent numéro, Mireille Weinberg aborde un autre type de société civile de placement immobilier : les SCPI fiscales. Comme le nom l’indique, celles-ci n’ont pas vocation à proposer une rémunération intéressante mais surtout à optimiser votre fiscalité.

« Il existe trois types différents de SCPI fiscale », précise notre spécialiste. D’abord les SCPI Duflot, qui profitent du régime de défiscalisation Duflot. On trouve ensuite, les SCPI Malraux où le gérant achète de l’immobilier ancien en secteur sauvegardé et enfin les SCPI déficit foncier, composées d’immobilier ancien sans contrainte de secteur.

Les principaux attraits des SCPI fiscales

Selon Mireille Weinberg, ces SCPI comportent « beaucoup d’avantages ». En premier lieu, le ticket d’entrée n’est pas très élevé, « entre 500 et 1.000 euros. Alors que si vous investissez directement en Duflot, cela va vous coûter au moins 150.000 euros », explique notre experte. De plus, il est possible d’acheter des parts dans une de ces sociétés civiles de placement immobilier à crédit.

Le deuxième intérêt principal de ce type de SCPI réside dans la fiscalité. Il est possible de calibrer au plus juste l’avantage fiscal. Par exemple, si vous payez 900 euros d’impôts, « en choisissant correctement le nombre de parts que vous achetez, vous pouvez avoir une réduction de 900 euros précisément », détaille-t-elle. Ensuite, et cela vaut pour tout type de SCPI, le gérant s’occupe de toute la gestion locative (travaux, loyers impayés, etc.).

Enfin, les SCPI offrent une importante diversification de votre portefeuille. « Si vous achetez vous-même en Duflot et que vous rencontrez un problème quelconque, c’est tout votre investissement qui est remis en cause. Les SCPI achètent dans différentes situations géographiques et des immeubles de différents types », illustre Mireille Weinberg.

Leurs désavantages

Notre spécialiste des finances personnelles tient cependant à vous mettre en garde : « Les SCPI fiscales ne sont absolument pas liquides. » En effet, il est impossible de vendre vos parts avant que la SCPI ne soit arrivée à son terme, c’est-à-dire que le gérant ait liquidé les parts (au bout de 13 ou 15 ans en général). Cela pour une raison simple : l’avantage fiscal lié n’est pas transmissible, aucun acheteur ne trouvera d’intérêt à racheter vos parts. « D’autant plus que ces SCPI ne sont pas rentables », enchérit Mireille Weinberg. En 2013, alors que les SCPI de rendement offraient 5,5% de rémunération en moyenne, les SCPI fiscales ne donnaient que 2 à 2,5%.

Comment choisir entre les 3 ?

Chaque dispositif donne droit à un avantage fiscal plus ou moins adapté à votre situation. « Ce qu’il faut savoir premièrement, c’est que le déficit foncier et le Malraux n’entrent pas dans le plafond des niches fiscales de 10.000 euros, éclaircit la journaliste, ce qui ouvre d’autres possibilités en terme d’optimisation fiscale ».

Le régime Duflot offre une réduction d’impôt étalée sur 9 ans alors que le Malraux donne droit à un avantage fiscal plus important mais plus limité dans le temps. Enfin le déficit foncier consiste en une déduction sur les revenus fonciers des travaux de réaménagement.