L’investissement en EHPAD, un produit d’avenir


AVIS D'EXPERT - Julien Vrignaud, associé du cabinet en gestion de patrimoine Euodia Finance - La Famille des 8, détaille les caractéristiques de l'investissement en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Un placement utile qui a de beaux jours devant lui.

ehpad, placements, immobilier, vrignaud, investissement

 

L’investissement en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, ou EHPAD, consiste à acquérir une chambre au sein d’une « maison de retraite médicalisée » destinée à accueillir des personnes âgées en fin de vie ou qui présentent des pathologies rendant leur maintien à domicile et l’hébergement au sein d’une maison de retraite classique impossibles.

 

Un investissement « tranquille »

Investir en EHPAD c’est se projeter au-delà du bien immobilier en lui-même. Une histoire de chiffres et de bon sens. En effet, les EHPAD visent à accueillir une population chaque jour plus nombreuse. Rappelons simplement que près de 10% de la population est aujourd’hui âgée de 75 ans ou plus ; ce pourcentage devrait grimper à 25% en 2060. Nul besoin d’être un expert pour s’apercevoir que l’EHPAD est un placement d’avenir car pour l’investisseur, c’est l’assurance de se positionner sur un marché́ porteur et pérenne à long terme.

Mais bien entendu, au-delà de cet aspect, ce type d’opération patrimoniale présente de nombreux atouts et dans un contexte actuel incertain, l’investissement en EHPAD induit une sécurité forte pour l’acquéreur, qui loue son bien directement auprès d’une société d’exploitation. Celle-ci lui garantit ses loyers en échange d’une délégation totale de la gestion de son bien. En optant pour un bail commercial de longue durée signé avec un gestionnaire solide, l’investisseur s’évite ainsi tous les écueils de l’immobilier d’habitation traditionnel (aléas locatifs, entretien du bien…). L’investissement en EHPAD est donc un placement qu’on peut qualifier de « tranquille », stable et socialement responsable.

Néanmoins, seuls les chiffres comptent au final quand il s’agit d’argent. Alors, pourquoi l’investisseur devrait se focaliser sur l’acquisition d’un bien immobilier d’une surface de 20 m2 environ, très peu «sexy» qui plus est, pour un budget équivalent à un appartement de 2 ou 3 pièces selon l’emplacement géographique ?

 

590.000 personnes dépendantes à horizon 2025

Avant même de prendre en considération les motivations des investisseurs particuliers, il est important de souligner les nombreuses caractéristiques propres à un tel investissement.

Le premier élément à prendre en compte quand on parle d’EHPAD, c’est bien entendu le marché. Les conséquences directes du vieillissement de la population se ressentent dans les dossiers de demande d’intégration en EHPAD : à ce jour, pas moins de 450.000 personnes sont considérées comme dépendantes et à ce titre, seraient susceptibles d’être admises dans des EHPAD. Ce chiffre devrait grimper à 590.000 à l’horizon 2025…

De plus, le fonctionnement même de ce type d’établissement est soumis à de fortes contraintes et chaque établissement fonctionne sous couvert d’une convention tripartite entre le gestionnaire de la résidence, l’Agence régionale de santé (ARS) et le Conseil Général. La construction de nouveaux établissements est soumise à agrément afin de limiter les nouveaux projets aux zones géographiques où le manque de structures similaires est criant. En résumé, chaque nouvelle mise en chantier d’EHPAD répond à une demande locale forte et clairement identifiée en amont. Paradoxalement et pour des raisons budgétaires, il se construit très peu de nouveaux établissements chaque année. L’investissement en EHPAD représente donc un micro-marché, ce phénomène de rareté ne faisant que renforcer l’attrait d’un tel produit patrimonial.

 

Statut fiscal très favorable

Un tel investissement octroie automatiquement à l’acquéreur le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé) car l’acquisition de la chambre en EHPAD se fait mobilier compris. Le statut de la location meublée est fiscalement attractif pour le particulier. En effet, il rend l’amortissement comptable du bien possible, ce qui a pour conséquence directe de neutraliser la fiscalité générée par les loyers perçus. En résumé, le statut LMNP permet de percevoir des rentes défiscalisées pendant les 20 à 30 ans que dure l’amortissement du bien.

Par ailleurs, il est encore possible jusque fin 2014 d’opter, quand cela est possible, pour le statut Censi-Bouvard. Seules les résidences en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont généralement éligibles à ce dispositif. La loi Bouvard permet à l’investisseur de réduire ses impôts à hauteur de 11% de la valeur d’acquisition HT du bien immobilier pendant 9 ans, en contrepartie de quoi l’acquéreur renonce à amortir son bien.

Un autre atout qui joue en faveur de ce placement est sa rentabilité : il faut compter 4,2 à 5% de rapport locatif annuel pour une opération en EHPAD, quand un bien immobilier classique ne rapporte guère plus de 3,5% aujourd’hui. De plus, dans le cadre du bail commercial signé avec le gestionnaire, ce dernier supporte en général toutes les dépenses, charges et gros travaux relatifs à la résidence pendant les 12 ans que dure le bail initial. On a donc un rendement net de toutes charges et aucune gestion à effectuer pour l’investisseur.

Bien entendu, il y a des contreparties à ce type de placement. Effectivement, il y a une comptabilité à tenir, notamment du fait que le propriétaire perçoit des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non pas fonciers, soumis à la TVA. Il est donc recommandé de confier toutes ces tâches administratives à un expert- comptable…

 

Un placement de « bon père de famille »

Aujourd’hui, il est indispensable de trouver des solutions pour investir « malin ». La pression fiscale est de plus en plus importante et le rendement des placements sécuritaires en chute libre. Le taux d’intérêt du Livret A n’en finit pas de chuter, aujourd’hui à un plancher de 1,25%, tandis que les fonds euros atteignent 3,5 % au maximum. Dans de telles conditions, les investisseurs arrivent tout juste à couvrir les effets de l’inflation à 1,5% en moyenne depuis les cinq dernières années.

Pour cette raison, on assiste assez fréquemment ces derniers mois à des transferts d’épargne depuis l’assurance-vie en fonds euros vers un placement EHPAD. Attention, ce type d’investissement n’est pas pour autant voué à remplacer le placement en assurance-vie à capital garanti. Il s’agit bien entendu de deux placements différents avec des caractéristiques propres, une liquidité différente, etc. Mais il est vrai que l’EHPAD est bien souvent perçu comme un placement de « bon père de famille ».

Avec son couple rendement/risque optimal, l’EHPAD peut correspondre à des profils d’investisseurs très variés et répondre à bien des motivations : la fiscalité en est une, la sécurité en est une autre. La possibilité de se créer des rentes régulières est un excellent moyen de préparer ou compléter sa retraite…

 

Ticket d’entrée et délai de revente élevés

Toutefois, deux éléments font que l’EHPAD ne peut correspondre à Monsieur Tout Le Monde : d’une part le ticket d’entrée car il faut généralement compter au moins 130.000 euros HT pour une acquisition dans le neuf, 100.000 euros HT dans l’ancien et d’autre part la liquidité d’un bien EHPAD. En effet, si la revente d’un bien de qualité (gestionnaire reconnu, bail commercial solide) n’est pas un problème, cela reste de l’immobilier et la sortie d’un tel placement se compte en semaines, voire en mois.

 

La santé financière des exploitants

On a coutume de dire que plus le gestionnaire est important sur le marché, plus l’investissement sera « sécurisé ». Si nombre de petits gestionnaires s’en tirent également très bien, les fusions et absorptions sont nombreuses sur un marché toujours plus concurrentiel.

Aujourd’hui, le classement des exploitants d’EHPAD est dominé par 4 mastodontes que sont ORPEA avec plus de 200 résidences en France, DomusVi, Medica et Korian qui gèrent tous au moins 130 résidences quand les suivants comptent ensuite respectivement 45 à 30 résidences sur l’ensemble du territoire tout au plus.

Néanmoins, petits comme grands gestionnaires, nombreux sont ceux qui comptent une croissance importante de leur chiffre d’affaires et de leur résultat net année après année.

 

Le coût d’hébergement n’est pas un frein

Vivre en EHPAD coûte cher, en moyenne 90 euros par jour (hébergement, restauration et suivi médical compris). Pour autant, le coût élevé du séjour en EHPAD ne représente pas un frein au remplissage de ces établissements puisque leur taux d’occupation moyen en France atteint 96 %.

Mais alors que la retraite moyenne des Français est de 1.200 euros par mois et que le coût d’hébergement mensuel se monte à 2.700 euros, ce différentiel, de 1.500 euros, est atténué des aides publiques versées en complément selon certains critères. Les aides personnalisées au logement (APL) les allocations personnalisées pour l’autonomie (APA) sont progressives selon le niveau de dépendance de la personne et varient de 550 à 1.300 euros pour les plus dépendants. Au final, ce sont moins de 200 euros que ces personnes devront « sortir » sur une période de 18 mois (durée moyenne des séjours en EHPAD), soit 3.600 euros. Or, plus de 70% des plus de 65 ans en France sont propriétaires de leur résidence principale et l’épargne de précaution des Français est en moyenne largement supérieure à ces 3.600 euros…

Signe de la forte demande sur le terrain et de la bonne santé de l’EHPAD, les listes d’attente peuvent atteindre plus d’un an dans certains établissements.

 

Biographie :Titulaire du master Banque Finance de Rennes 1 et du 3ème cycle en management et stratégie d’entreprise à l’école de commerce de Lyon, Julien Vrignaud est conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Après avoir passé plusieurs années dans un cabinet de gestion privé Parisien, Julien Vrignaud a créé avec 3 associés en 2010 son propre cabinet de conseil en gestion de patrimoine qui compte aujourd’hui 12 consultants. Il édite le site Ephad.com .