Patrimmo Croissance, 1ère SCPI de nue-propriété


La société de gestion Primonial Reim lance Patrimmo Croissance, la première société civile de placement immobilier investie dans la nue-propriété résidentielle. Cette SCPI à capital variable base sa rentabilité sur le remembrement et la valorisation des actifs immobiliers.  

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Nouveauté dans l’univers de la pierre-papier. La société de gestion Primonial Reim lance la commercialisation d’une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée dans l’investissement immobilier résidentiel en nue-propriété (voir encadré). Patrimmo Croissance s’appuie pour ce faire sur l’expertise de Perl, leader du marché de l’investissement en nue-propriété, au travers du dispositif dit d’usufruit locatif social (ULS).

Cette SCPI à capital variable est la première du genre. En effet, la nue-propriété n’était pas éligible à l’actif des SCPI par le passé. Mais la loi Alur sur le logement, votée fin mars 2014, a modifié le code monétaire et financier pour ouvrir cette possibilité.

Placement liquide de long terme

Patrimmo Croissance ne distribuera pas de revenus locatifs aux investisseurs. Primonial Reim se concentre ainsi sur la valorisation des parts pour attirer les particuliers. Celle-ci repose sur deux moteurs : l’un est aléatoire puisqu’il se fonde sur l’appréciation et la revente des actifs immobiliers, autrement dit une éventuelle hausse des prix, et l’autre mécanique, lié au principe même du démembrement. Le remembrement (ou reconstitution de la pleine propriété) progressif des actifs doit ainsi apporter une valorisation annuelle de 3,5% pour une nue-propriété de 15 ans acquise à 60% du prix d’achat en pleine propriété. Le produit s’adresse donc spécifiquement à des épargnants pouvant investir sur le long terme et ne cherchant pas à générer des revenus supplémentaires immédiats. Primonial Reim conseille à cet égard aux souscripteurs un horizon de placement minimum de dix ans.

Le prix de la part est arrêté à 480 euros jusqu’au 31 décembre 2014, commission de souscription (11,96% TTC) incluse. Par la suite, il sera revalorisé tous les mois. La souscription initiale minimale est de dix parts, après quoi l’investisseur sera libre en termes de revente ou de rachat. « Lorsque vous achetez des parts de SCPI, si à un moment donné vous avez besoin de liquidité, vous aurez une souplesse sur le montant que vous souhaitez céder et une plus grande souplesse de gestion », appuie Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial Reim. A l’inverse, investir en direct dans l’immobilier en nue-propriété est plus contraignant à cet égard, puisqu’il n’est pas possible de vendre seulement une partie du logement.

Les investisseurs peuvent acheter des parts en direct ou les loger dans un contrat d’assurance vie multisupports, à condition que la SCPI soit référencée par l’assureur. De même, Patrimmo Croissance sera éligible aux contrats Vie Génération, dont les premiers ont vu le jour au mois de juillet 2014.

Côté fiscalité, les investisseurs assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ne pourront pas profiter de l’exonération fiscale appliquée aux biens détenus en nue-propriété. En revanche, le compteur démarre dès la souscription des parts pour calculer l’impôt sur les plus-values immobilières.

Investissements dans le logement intermédiaire

« La politique d’investissement de Patrimmo Croissance vise à acquérir des biens neufs ou en état futur d’achèvement. La SCPI s’attachera à sélectionner des lots diffus [plutôt que des investissements par blocs d’immeubles, NDLR] au sein de programmes destinés au logement intermédiaire (…) dans des villes en situation de déficit d’offre de logements », indique Primonial Reim dans sa brochure de présentation. La gestion locative des biens est confiée à des bailleurs sociaux, comme dans une nue-propriété en direct. Les actifs détenus par la SCPI seront revendus à l’issue de leur remembrement, voire avant de façon opportuniste.

Le démembrement de propriété en quelques mots

L’opération consiste à démembrer le droit de propriété d’un bien immobilier pour en séparer sa détention (nue-propriété) de sa jouissance (l’usufruit). L’usufruitier dispose du bien sans en être propriétaire jusqu’à la reconstitution de la pleine-propriété ou remembrement, à compter duquel le nu-propriétaire devient plein propriétaire. En général, la nue-propriété s’étale sur une durée de 15 ans. L’acquéreur du bien en nue-propriété profite d’une décote sur le prix, puisqu’il ne peut en profiter par lui-même. Pour une nue-propriété de 15 ans, le prix d’achat sera égal à 60% du prix de vente réel.

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