Placement immobilier : quel investissement pour gagner plus d’argent ?


Investir dans l'immobilier sans locataire, ni les soucis administratifs d'un achat en direct, ni taxe foncière... C'est possible grâce aux placements immobiliers de type pierre papier, qui rapportent plus que les logements nus et l'assurance vie en euros.  

Placement investissement immobilier sans locataire

SOMMAIRE

Dynamiser le rendement d’un contrat d’assurance vie avec la pierre papier

> La SCPI de rendement

> Le fonds immobilier de type SCI

> L’OPCI

Percevoir un complément de revenus régulier avec la SCPI de rendement

Allier immobilier, Bourse et rendement avec les foncières SIIC

SCPI, SCI, OPCI pour booster le rendement de son contrat d’assurance vie

Placer son argent pour obtenir un rendement supérieur au fonds euros des contrats d’assurance vie, avec une faible sensibilité aux variations des cours de Bourse et une prise de risque limitée… C’est tout l’intérêt d’un placement immobilier à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, qui rapporte en moyenne autour de 3,5% à 4% par an net de frais de gestion, avant prélèvements sociaux et fiscaux.

Il existe plusieurs types de fonds immobiliers permettant d’investir dans la pierre via l’assurance vie. La quasi-totalité sont positionnés sur le secteur de l’immobilier d’entreprise et sont gérés par des sociétés de gestion spécialisées. On dénombre trois grandes familles de supports immobiliers éligibles à l’assurance vie :

La SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement

C’est le placement immobilier éligible à l’assurance vie le plus courant. Les conditions de souscription sont assez variables d’un contrat à l’autre. Souvent, une décote sur le prix de souscription standard est proposée mais en contrepartie, le rendement est minoré par rapport à l’achat comptant de parts de SCPI. En règle générale, les montants d’investissements sur ces supports sont plafonnés. Particularité de la SCPI : c’est un placement immobilier pur dans l’immobilier tertiaire non coté en Bourse (bureaux, commerces essentiellement), l’intégralité du patrimoine étant composée d’immeubles.

La SCI (société civile immobilière) à capital variable

Plus rare, ce type de support en principe est plus diversifié qu’une SCPI puisque leur portefeuille comporte à la fois des actifs immobiliers détenus en direct, des parts de SCPI, des participations dans des club deals (achat de grands immeubles réalisés par plusieurs investisseurs réunis en consortium) et des actions de foncières cotées en Bourse. Il existe deux grands types de SCI éligibles à l’assurance vie :
– SCI disponibles en permanence, comme la SCI Capimmo (gérée par Primonial) et la SCI LFP Multimmo – part philosophale (gérée par La Française AM). On peut assimiler le fonctionnement de ces supports financiers à des fonds de fonds immobiliers.
– SCI pouvant être souscrites par périodes au travers de fenêtres de souscription temporaires comme Afer Immo et Afer Immo 2 à l’intérieur du célèbre contrat Afer ou Aviva Immo Sélection proposé dans les contrats Aviva.

L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier)

Le fonctionnement des supports immobiliers de type OPCI grand public ressemble davantage à celui d’un fonds traditionnel de type Sicav ou FCP. Il comporte par nature moins d’immobilier que la SCPI ou la SCI puisque la composition de son portefeuille, encadrée par la réglementation financière, l’oblige à détenir à la fois des biens immobiliers en direct, des titres financiers (actions, obligations, parts de fonds) et des liquidités permettant au souscripteur de sortir quand il le souhaite. L’OPCI le plus souscrit en France est Opcimmo, géré par Amundi et proposé dans les contrats d’assurance vie de deux grandes banques françaises (Crédit Agricole, LCL).

Rares sont les contrats proposant les trois types de supports. La question à se poser est moins de choisir parmi ceux-ci que de savoir si son contrat d’assurance vie comporte de tels supports d’investissement immobilier. Il convient de se renseigner sur la liste des supports disponibles avant de souscrire et de s’assurer que celle-ci est évolutive dans le temps.

> Lire l’article : Comment choisir le meilleur contrat d’assurance vie

SCPI en direct, pour percevoir un complément de revenus régulier

Logées dans une assurance vie, les parts de SCPI ne permettent pas de toucher instantanément les dividendes versés par les SCPI de rendement, puisque les revenus ne peuvent être appréhendés qu’en cas de rachat partiel ou total (nom donné au retrait dans une assurance vie). Pour toucher les dividendes, versés la plupart du temps tous les trimestres, il convient de souscrire des parts de SCPI en direct, à condition de se placer sur un horizon de placement long, afin d’amortir les frais de souscription, qui sont de l’ordre de 10% du montant investi. Les rendements sont compris entre 4 et 6% brut avant impôts et prélèvements sociaux.

Il est possible d’acheter des parts de SCPI comptant (cash) ou à crédit. L’achat cash est plus accessible, dès quelques milliers d’euros, alors que l’investissement à crédit est difficilement envisageable en-dessous de 40.000 euros. Revers de la médaille, l’achat comptant entraîne une fiscalité potentiellement lourde, les revenus perçus étant soumis au barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers (comme un loyer). Ainsi, plus la tranche d’imposition de l’associé d’une SCPI est élevée, plus l’impôt correspondant sera important.

L’investissement à crédit présente plusieurs avantages : possibilité d’investir un montant plus important qu’un achat comptant, faculté de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, et bien sûr, des conditions d’emprunt optimales en cette fin d’année 2016 grâce aux taux d’intérêt bas.

Attention ! Lorsqu’on achète des parts de SCPI en direct, que ce soit cash ou avec un financement, les revenus ne sont pas perçus immédiatement. Il faut attendre de quelques semaines à quelques mois pour toucher son premier dividende, c’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Ce délai varie de 1 à 6 mois et atteint généralement 3 à 4 mois. Ainsi, lorsque le délai de jouissance est réduit au premier jour du premier mois qui suit la souscription, la SCPI rapporte de l’argent quasi-immédiatement.

SIIC, pour allier immobilier, Bourse et rendement

Autre possibilité pour percevoir des revenus avec des frais d’acquisition plus faibles, les actions de SIIC (sociétés d’investissements immobiliers cotées). Ces sociétés, aussi appelées foncières cotées, gèrent un patrimoine immobilier locatif, souvent dans l’immobilier commercial (centres commerciaux, murs de commerces, etc.) pour le compte de leurs actionnaires. Elles offrent actuellement des taux de rendement annuels de l’ordre de 5% brut.

Contrairement aux SCPI qui permettent d’investir dans de l’immobilier non coté en Bourse, les SIIC sont des sociétés cotées, leur valeur est donc susceptible de varier dans des proportions importantes du jour au lendemain, au gré des fluctuations du CAC 40. Autre différence, la SIIC verse généralement ses dividendes une fois par an, voire deux fois en cas d’acompte sur dividende. Dernier inconvénient, il est quasi-impossible d’investir à crédit.

Les SIIC présentent 4 spécificités qui en font un placement immobilier à part :

1. Une liquidité immédiate puisque les titres sont négociables en Bourse.
2. Une société ayant opté pour le régime SIIC doit redistribuer à ses actionnaires la quasi-totalité de ses bénéfices : 95% du résultat récurrent, 60% des plus-values de cessions et 100% des dividendes reçus de la part de filiales elles-mêmes SIIC. Sauf résultats déficitaires, un actionnaire de SIIC est donc certain de percevoir un dividende chaque année.
3. Différentes études ont montré qu’à court terme, la performance des SIIC est corrélée à celle des actions. Cependant, à long terme, la rentabilité des SIIC se rapproche de celle de l’immobilier direct.
4. Les titres sont globalement soumis à la fiscalité des valeurs mobilières, tant sur les dividendes que les plus-values.

Il existe cependant deux différences de taille avec un investissement en Bourse classique : les SIIC présentent l’inconvénient ne sont plus être éligibles au PEA (plan d’épargne en actions) pour tout investissement effectué depuis le 21 octobre 2011 et les dividendes ne bénéficient pas de l’abattement fiscal de 40%. Seules solutions pour investir désormais, une détention au sein d’un compte-titres, voire un contrat d’assurance vie (peu de contrats offrent cependant d’investir directement dans des titres de foncières cotées).

On compte 32 sociétés foncières de type SIIC cotées à la Bourse de Paris. Les plus importantes sont Unibail-Rodamco, Klépierre et Gécina. Pour diversifier ses placements dans les foncières cotées, il existe des fonds thématiques spécialisés dans l’immobilier qui investissent non seulement dans les SIIC mais aussi dans les REITs européennes, un statut similaire à la SIIC.

Parmi ces fonds, on peut citer AXA Aedificandi (géré par Axa IM), NN European Real Estate et AXA World Funds Framlington Europe Real Estate, ou Sofidy Selection 1. Les trois premiers offrent la possibilité de souscrire des parts soit de distribution (pour percevoir des dividendes) soit de capitalisation (pour réinvestir les gains).

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