SCPI de rendement : capital fixe ou variable, quelles différences ?


Il existe deux types de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement, à capital fixe ou variable. Leurs différences portent notamment sur les moments auxquels il est possible d'acheter ou de vendre des parts. Elles ont également une influence sur les prix.

Capital fixe ou variable, quelles différences pour les SCPI de rendement

SCPI à capital fixe

Fenêtres de souscription

La société de gestion ne recueille que les souscriptions reçues au cours d’augmentations de capital. Le capital est alors ouvert, généralement pendant une période de quelques mois. Une SCPI peut très bien fermer son capital pendant plusieurs années ou réaliser des augmentations de capital à une fréquence régulière, selon la stratégie choisie.

En dehors de ces fenêtres de tir, qui servent à financer le développement du patrimoine immobilier de la SCPI, il n’est pas possible d’acquérir de nouvelles parts.

Existence d’un marché secondaire

Hors augmentation de capital, l’investisseur devra ainsi acheter des parts existantes sur le marché secondaire. Il s’adresse à la société de gestion, qui inscrit la commande dans son carnet d’ordres.

Le prix de chaque part varie en fonction de la confrontation de l’offre (carnet d’ordres) et de la demande sur le marché secondaire au cours d’une période donnée, allant d’une semaine à un mois en général. Il ne correspond donc pas au prix fixé au départ par la société de gestion ou à la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.

La valeur des parts pouvant fluctuer dans le temps sur ce marché, l’investisseur peut réaliser une plus-value s’il investit et revend au bon moment, ou subir une moins-value dans le cas contraire, s’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs.

A savoir : L’acquéreur devra s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à 5% du prix de la part (25 euros minimum) ainsi que d’une commission d’intervention. Cette taxe n’existe pas dans les SCPI à capital variable.

Et pour le porteur de parts ?

L’associé qui souhaite revendre ses parts s’adresse également à la société de gestion. Il détermine un prix minimum en-dessous duquel la société de gestion n’a pas le droit de céder ses parts. Il est payé après la confrontation de l’offre et de la demande, au prix déterminé par celle-ci.

SCPI à capital variable

Augmentation de capital permanente

Le capital de la SCPI de rendement n’est pas limité. Elle est en quelque sorte en augmentation de capital permanente et doit investir les sommes collectées dans le patrimoine immobilier quoi qu’il arrive, y compris en l’absence d’opportunités.

Liquidité organisée par la société de gestion

La valeur des parts vendues n’est pas soumise à la loi du marché secondaire mais reste fonction de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. L’investisseur achète directement auprès de la société de gestion, au prix de souscription en vigueur, les parts mises en vente par les épargnants sortants. La SCPI émet de nouvelles parts lorsque les entrants au capital sont plus nombreux que les sortants.

Et pour le porteur de parts ?

Il peut demander à vendre tout ou partie de ses parts à tout moment. La société de gestion se porte acquéreuse, au prix de retrait en vigueur. Les cessions doivent cependant être compensées par les nouvelles souscriptions. En principe, une SCPI à capital variable est donc plus liquide qu’une SCPI à capital fixe.

Si les retraits excèdent durablement les nouvelles souscriptions, la société de gestion peut créer un fonds de remboursement afin de payer les épargnants sortants. En cas de décollecte trop forte, la variabilité du capital peut être suspendue, ce qui annule les retraits et souscriptions en cours. Dans cette situation, la société de gestion n’est pas autorisée à augmenter le capital, devenu fixe.

Le palmarès des SCPI de rendement