SCPI de rendement, le placement immobilier autrement


Accessible, rentable... La SCPI de rendement est un placement dans l'immobilier d'entreprise permettant d'investir sans les inconvénients de la gestion locative d'un bien immobilier détenu en direct. L'achat peut même s'effectuer via une assurance vie. Contrepartie de ces avantages, des frais assez élevés. Explications.  


SCPI de rendement, définition

La SCPI (société civile de placement immobilier) de rendement est un placement permettant à un particulier d’investir dans l’immobilier d’entreprise à partir de quelques milliers d’euros, sans acquérir d’immeuble ni contraintes de gestion. C’est un placement « pur » dans l’immobilier : le patrimoine d’une SCPI est composé en intégralité d’immeubles.

La SCPI fait partie des placements de type « pierre papier » (comme les OPCI et les sociétés foncières cotées en Bourse), dans lesquels on possède des parts et dont la gestion est confiée à des professionnels de l’investissement immobilier.

La vocation première d’une SCPI de rendement est de distribuer des revenus à intervalles réguliers, généralement tous les trimestres, plus élevés que les placements financiers sans risques tels que le Livret A ou les fonds euros des contrats d’assurance vie.

A noter
La SCPI de rendement ne doit pas être confondue avec la SCPI fiscale qui a pour objet spécifique de conférer un avantage fiscal à son souscripteur.

La SCPI réunit une multitude de souscripteurs (on parle d’associés) et a vocation à gérer un patrimoine diversifié, composé de plusieurs biens immobiliers. Les investissements des SCPI de rendement s’effectuent dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, bureaux et commerces pour l’essentiel, en France et de plus en plus dans d’autres pays en Europe.

Il existe plusieurs dizaines de SCPI de rendement. Chacune peut donc présenter une stratégie d’investissement (et donc un patrimoine) assez différente d’une autre.

Pourquoi investir dans une SCPI de rendement ?

L’achat de parts de SCPI peut répondre à une large palette de besoins. La SCPI peut servir :
– à diversifier un patrimoine dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, en France et/ou en Europe,
– à se constituer un patrimoine en vue de le transmettre à ses enfants et/ou petits-enfants à l’occasion d’une donation ou lors de la succession,
– à se constituer un complément de revenus durant la vie active et/ou pour la retraite,
– à améliorer le rendement de son contrat d’assurance vie ,
– d’alternative aux propriétaires bailleurs qui en ont assez des rapports directs avec les locataires.

Les performances des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement ont deux moteurs de performances : les revenus perçus et la revalorisation des parts. En 2015, les SCPI ont rapporté 4,85% en moyenne (avant impôts et prélèvements sociaux), et le prix des parts a augmenté de 1,55%.

Entre l’espace de 28 ans (période 1988 – 2015), on a pu observer 20 années de hausse de prix des parts et 8 années de baisse. Durant les périodes de crises, les SCPI ont continué de distribuer des dividendes à leurs associés. Sur 30 ans (période 1984 – 2014), le rendement annualisé des SCPI se monte à 7,7%. A long terme, les SCPI sont donc un placement rentable, à condition d’investir au bon moment.

Ainsi le prix des parts :
– a grimpé de 81,2% en moyenne sur la période 1998 à 2015,
– a augmenté de 14,4% en 8 ans sur la période 2008-2015,
– a chuté de 42,6% en 8 ans sur la période 1993-2000.

Depuis quelques années, la valeur des parts évolue plus modérément.

Le fonctionnement de la SCPI de rendement

La SCPI repose sur un modèle que les professionnels appellent la gestion collective : elle collecte de l’épargne auprès d’un grand nombre de porteurs (jusqu’à plus de 20.000 pour les plus importantes) appelés associés, qu’elle utilise pour investir dans de multiples biens immobiliers. C’est la SCPI qui est propriétaire des immeubles.

La SCPI et son patrimoine sont gérés par une société de gestion spécialisée, qui bénéficie systématiquement d’un agrément délivré par l’Autorité des marchés financiers (AMF), organisme public en charge de la supervision des SCPI et de la protection des épargnants. Cette société de gestion définit la stratégie d’investissement, s’occupe de trouver les locataires, d’encaisser les loyers, des travaux de rénovation et de la revente des biens. Elle établit aussi les comptes annuels et se charge de rémunérer les porteurs de parts.

L’épargnant n’a donc rien d’autre à faire que percevoir les distributions trimestrielles et s’informer régulièrement. L’associé de la SCPI perçoit ainsi des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu’il détient. Pour le compte de la SCPI, la société de gestion délivre une information régulière aux associés : bulletin trimestriel d’information (BTI), rapport annuel, site internet.

Les associés des SCPI ont aussi des pouvoirs : ils peuvent notamment, à l’occasion d’une assemblée générale, changer de société de gestion en votant la révocation de celle dont ils sont mécontents.

Placement en SCPI, les principaux avantages

– Un placement accessible

La SCPI ne nécessite pas de mobiliser autant d’argent qu’un achat immobilier classique. Il est possible d’effectuer un investissement minimum dès quelques milliers d’euros. Au travers de certains contrats d’assurance vie, un épargnant peut même se contenter de ne verser que quelques dizaines d’euros pour accéder à des SCPI.

– Une gestion déléguée

L’organisation de la gestion locative d’une SCPI incombe à sa société de gestion. C’est donc cette dernière qui se préoccupe du recouvrement des loyers, de limiter la vacance (inoccupation) entre deux locataires, d’engager et de suivre les travaux des immeubles nécessitant une rénovation. L’associé n’a donc pas à se soucier au quotidien des loyers impayés ni des fuites d’eau avec l’appartement voisin. Il n’a qu’à attendre la perception de revenus, le plus souvent trimestriels.

– Une diversification par nature

La SCPI permet aux Français(es) de diversifier leur épargne, pour plusieurs raisons. L’associé d’une SCPI de rendement n’investit pas dans l’immobilier d’habitation mais dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, locaux commerciaux (boutiques de pied d’immeubles, centres commerciaux, magasins en centre-ville ou en périphérie), entrepôts. Des biens que ces associés n’auraient pas pu acquérir autrement, ou très difficilement.

Une SCPI peut être monomarché (ne cibler que l’immobilier commercial par exemple) ou être diversifiée sur plusieurs segments. On parle dans ce dernier cas de SCPI classique diversifiée.

Contrairement à un propriétaire bailleur, une SCPI peut diversifier son patrimoine sur plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d’immeubles et autant de locataires distincts. La société de gestion peut aussi répartir les risques sur le plan géographique entre les différentes régions françaises (Paris, région parisienne, métropoles régionales) et/ou différents pays.

– Un investissement plus souple que l’immobilier en direct

Outre un ticket d’entrée plus faible, la SCPI offre une souplesse au souscripteur à plusieurs égards :
– il est possible de ne revendre qu’une partie de ses parts, chose impossible avec un appartement,
– la souscription peut s’effectuer de nombreuses manières : en cash ou à crédit, mais aussi via un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite populaire (Perp).

Les inconvénients de la SCPI de rendement

– Frais : c’est l’un des défauts majeurs de la SCPI. Les frais de souscription des parts de SCPI représentent environ 10% du prix d’acquisition acquitté par l’associé. Pour amortir ces frais, mieux vaut détenir ses parts sur une durée longue.

– Risques : Le capital investi dans les SCPI n’est pas garanti. La capacité des locataires à payer les loyers est dépendante de la conjoncture économique. En période de crise immobilière, certaines ont perdu la moitié de leur valeur au milieu des années 1990.

– Liquidité : Contrairement à un placement en Bourse, on ne peut pas revendre ses parts du jour au lendemain, il faut attendre, selon les cas, plusieurs semaines à plusieurs mois. En contrepartie, l’investissement en SCPI est soumis à une moindre volatilité que les actions de sociétés cotées : la valeur des parts ne peut pas plonger brutalement d’un jour à l’autre.

– Fiscalité : Les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et sont à ce titre soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition dépend donc de la situation fiscale du porteur de parts. Il peut ainsi atteindre jusqu’à 64,5%, prélèvements sociaux inclus. Il existe cependant plusieurs moyens d’optimiser cette fiscalité.

Classement des principales SCPI de rendement par la taille

Crédit Agricole, LCL, Société Générale, BNP Paribas, Crédit Mutuel, HSBC, La Banque Postale… La plupart des grandes banques en France proposent des parts de SCPI qui sont gérées par des filiales dédiées. Mais il existe aussi quelques sociétés de gestion indépendantes qui proposent des SCPI alternatives, en dehors des réseaux bancaires. Celles-ci sont généralement accessibles via des conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI), des sites internet spécialisés ou des banques privées.

Le classement ci-dessous permet d’identifier les plus grosses SCPI du marché, sachant que la taille est un gage de diversification d’une SCPI. Il est basé sur leur capitalisation (nombre de part X prix des parts).

Classement des plus grosses SCPI
Rang SCPI  Société de gestion Groupe d’appartenance Capitalisation (en €)
1 IMMORENTE Sofidy SA indépendante 2 217 732 075
2 EDISSIMMO Amundi Immobilier Crédit Agricole 1 887 864 275
3 ELYSEES PIERRE HSBC Reim HSBC 1 802 941 500
4 NOTAPIERRE Unofi-Gestion d’actifs indépendante (notaires) 1 792 087 920
5 RIVOLI AVENIR PATRIMOINE Amundi Immobilier Crédit Agricole 1 634 072 880
6 SELECTINVEST 1 La Française REM Crédit Mutuel Nord Europe 1 602 940 025
7 EPARGNE FONCIERE La Française REM Crédit Mutuel Nord Europe 1 557 787 000
8 PFO 2 Perial Asset Management indépendante 1 429 842 044
9 PRIMOPIERRE Primonial REIM Crédit Mutuel Arkea (minoritaire) 1 350 818 868
10 ACCIMMO-PIERRE BNP Paribas REIM France BNP Paribas 1 218 453 852
Informations et données au 31 décembre 2015, source IEIF

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