SCPI : « Des distributions de revenus stables en 2013 »


INTERVIEW - Revenus distribués, politique de gestion, augmentations de capital... Louis-Renaud Margerand, directeur du développement de NAMI - AEW Europe, fait le point sur Laffitte Pierre, Fructipierre et Fructirégions, les 3 SCPI de rendement de la société de gestion.  

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Quelles ont été les performances des SCPI de rendement gérées par NAMI-AEW Europe en 2012 ?
Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) de Laffitte Pierre est ressorti à 5,06% en 2012, correspondant à un dividende brut de 20,6 euros incluant la distribution de 2 euros de plus-values le 13 juillet 2012. Le prix moyen de la part a progressé de 0,09% sur l’année. Le taux de DVM de Fructipierre a atteint 5,27% dont plus d’un dixième correspondant à des plus-values distribuées (3 euros sur 25,20 euros, NDLR) et la revalorisation du prix moyen des parts a atteint 0,95%. Enfin, le rendement de notre SCPI régionale Fructirégions s’est établi à 5,30%. La variation du prix moyen par part est positive sur 2012, de 2,21%.

Avez-vous puisé dans le report à nouveau (les réserves, NDLR) pour afficher ces taux de rendement ?
La facturation des loyers auprès des locataires s’est bien passée, ce qui nous a permis de reconstituer quelque peu le report à nouveau. Mais nous avons surtout poursuivi notre politique d’arbitrage dynamique au travers de cessions d’actifs qui ont permis de dégager des plus-values. Depuis 2 ans, la distribution de plus-values aux associés vient compléter les revenus tirés de la gestion locative. En 2012, la quote-part de plus-values dans la distribution de Fructipierre s’est établie à 11,90%, à 9,71% pour Laffitte Pierre. Le report à nouveau ne constitue pas la seule poche de réserves dont disposent nos SCPI pour faire face à une éventuelle dégradation de la situation locative.

De quelles réserves disposent vos SCPI de rendement dans l’hypothèse d’un durcissement de la crise touchant les entreprises ?
Elles sont dotées de réserves significatives au titre notamment des provisions pour grosses réparations. Si le report à nouveau n’est équivalent qu’à deux mois environ de distribution, le stock de plus-values distribuables a en revanche significativement augmenté grâce à la politique d’arbitrages dont je vous ai parlé. Ce montant de plus-values représente l’équivalent de près de 2 ans de distribution de revenus locatifs pour Fructipierre et une année pour Laffitte Pierre. C’est de notre point de vue un facteur discriminant de notre gestion.

Quels sont les dividendes prévisionnels pour 2013 des SCPI Fructipierre, Fructirégions et Laffitte Pierre ?
Nos équipes de gestion sont mobilisées pour faire en sorte que les distributions de 2013 soient identiques ou presque à celles de 2012, sauf dégradation marquée de la conjoncture en fin d’année. Dans les bulletins trimestriels d’information (BTI) du quatrième trimestre 2012, nous avons annoncé aux associés un revenu prévisionnel stable à 20,60 euros sur Laffitte Pierre, de 25 euros en 2013 contre 25,20 euros en 2012 sur Fructipierre et de 11,20 euros en 2013 contre 11,16 euros en 2012 sur Fructirégions. Le revenu d’exploitation devrait être au mieux stable et notre stratégie visant à générer des plus-values dégagées et versées aux associés sera maintenue.

Comment gérez-vous le patrimoine en cette période de crise ?
A Paris intra-muros, nous veillons à ne pas investir sous 5% de rendement. Dans le domaine des murs de commerce, nous n’investissons qu’en centre-ville, dans des localisations « prime » à Paris et dans les grandes métropoles régionales, également autour de 5%. En province, les taux de rendement des immeubles acquis pour Fructirégions sont de 7% environ. C’est dans ce contexte que nous avons procédé à la réouverture du capital de nos SCPI, ou que nous allons prochainement le rouvrir, afin d’accélérer la modernisation de leur patrimoine.

Toutes les SCPI gérées par NAMI-AEW Europe sont-elles en phase d’augmentation de capital ?
Nous sommes en train de boucler une collecte de capitaux de Fructirégions de 14,7 millions d’euros, soit 70.000 parts au prix unitaire de 210 euros. Une autre opération est en cours jusqu’au 28 juin 2013 sauf clôture anticipée avec l’augmentation de capital de Lafitte Pierre débutée en novembre sur une tranche de 50 millions d’euros à 410 euros par part. Puis nous lancerons en avril une nouvelle augmentation de capital de Fructipierre, de l’ordre 45 à 50 millions d’euros.
Toutes nos SCPI sont des SCPI à capital fixe dont nous ouvrons le capital après avoir calibré le potentiel d’achat d’immeubles dans des conditions qui nous semblent être conformes à l’attente des clients. Nous faisons partie des rares sociétés de gestion à ne pas avoir cédé à la tentation de les transformer en SCPI à capital variable, car dès que le marché se retourne, celles-ci doivent vendre des actifs pour assurer la liquidité, ce qui peut appauvrir la communauté des associés.

Quels sont vos objectifs de collecte pour cette année ?
Nous visons autour de 100 millions d’euros de collecte en 2013, contre 92 millions en 2012. En 2011, nous avions collecté 83 millions dont 20 millions en Scellier. Nous n’avons pas proposé de SCPI fiscale en 2012 et n’avons pas envisagé à ce stade de commercialiser de SCPI Duflot en 2013. La croissance de notre collecte sera tirée par l’assurance vie. Les compagnies d’assurance et leurs clients sont très demandeurs. La détention de parts de SCPI dans cette enveloppe fiscale permet de modérer l’imposition sur les revenus distribués d’une SCPI détenue en direct. Nos SCPI de rendement sont référencées sur la plupart des compagnies d’assurance de la place.

Où trouver les SCPI gérées NAMI – AEW Europe
Les SCPI de NAMI – AEW Europe sont distribuées par deux grands réseaux bancaires, ceux de Banques Populaires et de Barclays. Elles sont également proposées par certains conseils en gestion de patrimoine indépendants (CGPI). Enfin, il est possible de souscrire des parts de SCPI au travers de contrats d’assurance vie de nombreuses compagnies, comme Natixis Assurances Partners, Prepar Vie, Spirica, Generali, APICIL et AEP (Assurance Epargne Pension).