SCPI, OPCI : chute des investissements dans le commerce en 2014


Les fonds de placement immobilier de type SCPI et OPCI ont diminué leurs investissements de 9% en 2014, selon une étude de Cushman & Wakefield. La faute à l'immobilier commercial, qui chute de moitié. Les immeubles de bureaux ont en revanche toujours la cote.  

SCPI : comment elles ont investi en 2014

Plus de bureaux, moins de commerces. Entre 2013 et 2014, l’allocation des investissements des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) a radicalement changé d’après l’étude annuelle de Cushman & Wakefield France diffusée le 7 janvier dernier. Les investissements des SCPI et OPCI dans les murs de magasins ont chuté de moitié (-51%) pour tomber à 687 millions d’euros l’an dernier. Résultat : une diminution globale de 9% des investissements de ces véhicules d’épargne immobilière entre 2013 et 2014 à 3,76 milliards d’euros.

« Raréfaction des biens de qualité » en immobilier commercial

Ce coup de frein est-il le signe d’une défiance vis-à-vis de l’immobilier commercial, dans un contexte de profonds changements des comportements d’achat au profit d’Internet ? Thierry Juteau, directeur général de Cushman & Wakefield France, y voit davantage l’effet d’une « raréfaction de l’offre de qualité qu’un manque d’appétit » des SCPI et OPCI pour l’immobilier commercial.

Les sociétés de gestion de fonds immobiliers affichent selon lui des « intentions d’investissement très fortes » en la matière mais font face à un « nombre assez limité de produits capables de répondre à leur demande ». Sont généralement ciblés des « pieds d’immeubles loués à des enseignes nationales situés dans les artères des principales villes de province, ou des galeries commerciales avec une diversité de locataires qui s’appuient sur un supermarché qui fonctionne bien », détaille Thierry Juteau.

Concurrence dilutive sur les rendements

Faute de biens en phase avec leurs besoins, SCPI et OPCI se rabattent sur l’immobilier de bureaux. 2,92 milliards d’euros ont été investis dans ce segment en 2014 par les sociétés de gestion, soit 12% de plus qu’en 2013 (2,59 milliards d’euros). « Les SCPI sont très vigilantes sur la qualité des actifs. Nous assistons à une tendance de fond : les immeubles neufs, peu énergivores et loués avec des baux longs sont privilégiés pour contrebalancer les portefeuilles historiques achetés il y a 10, 15 ou 20 ans. Cette stratégie est commune à la plupart des SCPI d’où un effet très concurrentiel qui a forcément un effet dilutif sur les rendements, qui reste cependant maitrisé », analyse Thierry Juteau.

Pour ce dernier, l’épargnant n’a pas d’inquiétude fondamentale à nourrir quant aux perspectives de rémunération offertes par les SCPI. « La SCPI est un véhicule qui permet actuellement de générer un rendement 6 fois supérieur au niveau de l’emprunt d’Etat à 10 ans de la France contre le double l’année dernière à la même époque : l’OAT 10 ans a diminué de 2,40 à 0,80% alors que les rendements des SCPI sont passés de 5,20% à environ 5% », relève-t-il.

Investir la collecte d’épargne sans attendre

Pour 2015 et les années à venir, le directeur général de Cushman & Wakefield estime que les fonds immobiliers non cotés devront faire face à trois enjeux principaux. « Premier enjeu, les SCPI doivent maintenir leur capacité à capter les investissements dans un contexte de rareté de l’offre sachant qu’elles ont des liquidités importantes à placer », souligne Thierry Juteau. Les gestionnaires de SCPI sont contraints d’investir sur des actifs générateurs d’une rentabilité immédiate, faute de quoi la collecte non investie serait placée en trésorerie, et donc dilutive sur le rendement servi aux associés.

Second enjeu, « préserver leur taux de remplissage en maintenant leur taux de vacance le plus bas possible, quitte à prendre en charge certains travaux », observe le dirigeant, car rien n’est plus coûteux pour une SCPI qu’un immeuble disponible inoccupé. « Cela peut passer par des arbitrages sur leur patrimoine obsolète afin d’améliorer la qualité globale du portefeuille ». Last but not least, « l’enjeu est de stabiliser leurs performances tout en s’attachant à la diversification de leur patrimoine soit en termes de classes d’actifs, soit sur le plan géographique ».

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