SCPI : toilettage des règles de gestion par ordonnance


L'ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 a introduit plusieurs aménagements des règles de gestion des sociétés civiles de placement collectif immobilier (SPCI). Ces modifications facilitent les investissements des sociétés de gestion de SCPI et améliorent la transparence de certains frais.

scpi, immobilier, immeuble

Les règles de gestion des SCPI (sociétés civiles de placement collectif immobilier) viennent d’être modernisées. Prise en vue de transposer la directive européenne AIFM (Alternative Investment Fund Manager), l’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 destinée à modifier le cadre juridique de la gestion d’actifs prévoit notamment plusieurs améliorations du cadre de gestion des SCPI. Cet ordonnance a été complétée par un décret et un arrêté publiés le 30 juillet au Journal Officiel.

Conditions d’investissement assouplies pour les gestionnaires

Le Code monétaire et financier (Comofi) permet désormais aux SCPI d’acquérir des immeubles qu’elles font construire. Jusqu’à présent, les SCPI avaient pour « objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». L’article L. 214-114 du Comofi stipule dorénavant que les SCPI ont « pour objet l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». Le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI a été abaissé de 6 à 5 ans.

Il est également question d’élargir le champ des travaux pouvant être réalisés par les SCPI. Jusqu’à présent, elles pouvaient « procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ». Désormais, elles peuvent « procéder à des travaux de toute nature », « notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques ». La loi officialise ainsi la possibilité d’effectuer des travaux de verdissement des immeubles. Les plafonds de travaux d’agrandissement et de reconstruction sont relevés chacun de 10 à 15% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Les SCPI ne sont plus soumises à aucun plafond par immeuble.

L’intervention des évaluateurs immobiliers va être facilitée, en alignant la durée de leur mandat (4 ans jusqu’à présent) sur la fréquence des expertises immobilières, fixée à 5 ans. Selon l’Autorité des marchés financiers (AMF), le découplage qui prévalait posait des « difficultés pratiques aux sociétés de gestion gérant des SCPI lors des renouvellements de mandats » des évaluateurs.

En outre, l’ordonnance supprime une contrainte à laquelle étaient soumises les sociétés de gestion de SCPI lorsqu’elles souhaitaient lancer une augmentation de capital. Jusqu’à présent, pour ouvrir une souscription de parts auprès du public, les SCPI étaient dans l’obligation d’avoir respecté un quota d’investissement de 75% de l’augmentation de capital précédente pour les SCPI à capital fixe, ou de 75% des fonds levés au cours des 12 derniers mois pour les SCPI à capital variable.

Une durée d’un an pour les ordres passés sur le marché secondaire

L’organisation du marché secondaire des SCPI a également été toilettée. L’AMF indique que « sera introduit dans la réglementation un délai de validité d’un ordre de vente d’une année ». Dans ce cadre, le vendeur de parts pourra demander un renouvellement de son ordre. Jusqu’à présent, les ordres de vente passés étaient sans durée de validité. Cela posait « des difficultés lorsque les ordres sont très anciens et ne correspondent plus à la réalité du marché secondaire de la SCPI », remarque l’AMF.

Enfin, les sociétés de gestion seront contraintes à faire preuve de davantage de transparence auprès des associés des SCPI, en particulier en matière de commissions d’arbitrage relatives à l’achat et à la vente des actifs et de commissions sur le suivi et le pilotage des travaux sur le patrimoine immobilier. L’affichage de ces frais devra s’effectuer « a priori ».

D’une manière générale, la transposition de la directive AIFM conduit à classer les SCPI parmi les fonds d’investissement alternatifs (FIA) accessibles au grand public. Un classement qui va conduire les SCPI à désigner un dépositaire, qui joue le rôle de teneur de comptes et de gardien de la propriété du fonds.

Ces modifications entreront en vigueur « à la date de mise à jour du code monétaire et financier », d’après l’AMF. Les modifications exigées concernant l’affichage des frais devront intervenir au plus tard le 22 juillet 2014.

 

En savoir plus
Notre fiche pratique sur les SCPI