Serenipierre : 4% de rendement pour le fonds euros immobilier en 2015


Sécurité Pierre Euro, le fonds euros immobilier géré par Primonial, a servi un rendement net de 4% en 2015, à peine inférieur à celui de 2014 (4,05%), malgré une pression baissière sur les rendements de l'immobilier tertiaire et un renforcement des réserves. Explications.

Rendement de 4% en 2015 pour Serenipierre

Cette année encore, le contrat d’assurance vie Serenipierre devrait dominer les palmarès des performances des fonds en euros. Promu par le groupe Primonial, spécialisé dans la gestion de fonds et de patrimoine, et assuré par Suravenir, la compagnie du Crédit Mutuel Arkéa, le contrat affiche une performance de 4% nets de frais de gestion en 2015, avant prélèvements sociaux et fiscalité, pour son fonds Sécurité Pierre Euro, à dominante immobilière.Un taux qui surpasse la moyenne, estimée à 2,3%, et qui s’avère à peine inférieur à ceux affichés en 2014 (4,05%) et en 2013 (4,15%).

Réserves renforcées

Ce rendement traduit la capacité de l’immobilier tertiaire à dégager une rémunération sensiblement supérieure aux obligations qui garnissent les fonds euros traditionnels. Pourtant, la partie n’était pas gagnée d’avance. D’abord parce que comme la plupart des gestionnaires de support en euros, Suravenir a fait le choix de renforcer les réserves, dans un contexte de baisse généralisée des taux. Pour la quatrième année consécutive en autant d’années d’existence, la provision pour participation aux bénéfices (PPB) a été dotée pour atteindre l’équivalent d’un trimestre de rendement.

Sécurité Pierre Euro a également résisté à baisse des taux de rendement constatée en 2015 dans l’immobilier tertiaire. « Nos 250 millions d’euros d’acquisitions ont été investis sur des rendements immobiliers de 5,77%, soit environ 30 centimes de moins qu’en 2014, relève Laurent Fléchet, directeur général délégué de Primonial en charge de l’activité immobilière. Beaucoup d’investisseurs institutionnels veulent se positionner sur l’immobilier compte tenu de l’écart de rémunération avec le taux sans risque. Il en résulte une compression des taux. »

Pour autant, le dirigeant estime que la situation n’est pas malsaine, eu égard à la « qualité de signature de nos locataires », comme en témoignent la conclusion de baux avec Coca-Cola et… Amundi, l’un des principaux concurrents de Primonial, en 2015. « On ne peut pas parler de bulle immobilière, les niveaux de prix au m² n’ont pas encore retrouvé leur plus haut de 2007 », ajoute Laurent Fléchet.

Diversification dans le commerce, la santé et hors de France

Pour contrecarrer ce mouvement baissier, Primonial a agi dans deux directions. La société de gestion a d’abord réduit la proportion d’immobilier dans le fonds de 89,3% fin 2014 à 86,5% fin 2015, en profitant d’opportunités sur des produits structurés. Ensuite, à l’intérieur du portefeuille immobilier, la politique d’acquisition a évolué dans le sens d’une plus grande répartition des risques. Cette diversification s’est manifestée sur le plan géographique avec une première acquisition hors de France en 2015 (un centre commercial à Bruxelles) et d’un point de vue sectoriel dans l’immobilier de santé et les murs de magasins de proximité ou d’enseignes qui ont pris le virage du « Click and Collect » (commande en ligne, retrait en point de vente). Des tendances appelées à perdurer en 2016 afin de préserver les rendements futurs.

« Cette part plus importante de commerces et d’immobilier de santé permet de conserver un rendement des acquisitions 2016 à peu près similaire à celui des acquisitions 2015 », conjecture Laurent Fléchet. Enfin, le fonds a procédé à son premier arbitrage en 2015, avec la vente d’un immeuble en fin de bail assorti d’une plus-value de 20%. Les fonds ont été remployés… dans l’immobilier commercial. Autant d’ingrédients qui permettent d’espérer un rendement similaire en 2016.

Seule ombre au tableau pour le souscripteur, la contrainte d’investissement sur des supports en unités de compte a été relevée de 30 à 50% des versements pour accéder à Sécurité Pierre Euro. Une façon de « piloter le rythme de collecte afin de l’adapter à celui des investissements », indique Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir.

Les autres fonds en euros du contrat dans le haut du panier

Serenipierre est l’un des rares contrats du marché à comporter trois fonds en euros. Tous se situent largement au-delà de la moyenne du marché :

– Fonds en euros classique (actif général de Surevenir) : 2,60% (3% en 2014, 3,10% en 2013); 
– Fonds en euros dynamique Sécurité Flex Euro (lancé fin 2015) : 2,80%.

Par ailleurs, la SCI Capimmo, qui investit comme son nom l’indique dans l’immobilier, a affiché une performance de 4,95% en 2015, soit 23,45% cumulés sur 5 ans. Avec ce fonds, un épargnant peut se composer un contrat Serenipierre investi à 100% dans la pierre…