{"id":34905,"date":"2012-08-06T09:14:46","date_gmt":"2012-08-06T07:14:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-definition-avantages-et-risques-de-ce-placement-immobilier.html"},"modified":"2026-06-22T18:04:49","modified_gmt":"2026-06-22T16:04:49","slug":"scpi-definition-avantages-et-risques-de-ce-placement-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-definition-avantages-et-risques-de-ce-placement-immobilier.html","title":{"rendered":"SCPI : qu&rsquo;est-ce que c&rsquo;est et comment fonctionne ce placement immobilier ?"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quest-ce_quune_SCPI_La_definition\"><\/span>Qu\u2019est-ce qu\u2019une SCPI ? La d\u00e9finition<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une SCPI, ou soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier, est une soci\u00e9t\u00e9 qui collecte l\u2019\u00e9pargne de nombreux investisseurs, pour acheter et g\u00e9rer un patrimoine immobilier locatif, le plus souvent tertiaire. En \u00e9change de son apport, l\u2019\u00e9pargnant re\u00e7oit des parts de SCPI et en devient associ\u00e9. Il per\u00e7oit ensuite une fraction des loyers, au prorata du nombre de parts d\u00e9tenues.<\/p>\n<p>La SCPI appartient \u00e0 ce que l\u2019on appelle la \u00ab <strong>pierre-papier<\/strong> \u00bb : l\u2019investisseur acc\u00e8de \u00e0 l\u2019immobilier sous une forme financi\u00e8re, sans poss\u00e9der directement les murs.<\/p>\n<p>La gestion du parc est enti\u00e8rement assur\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion agr\u00e9\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF), en contrepartie de frais.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><strong>\u00c0 noter<\/strong><br \/>\nLa SCPI est un placement r\u00e9glement\u00e9 par l\u2019AMF, organisme public en charge de la supervision des SCPI et de la protection des \u00e9pargnants : l\u2019AMF d\u00e9livre un agr\u00e9ment aux soci\u00e9t\u00e9s de gestion de SCPI et d\u00e9livre un visa \u00e0 l\u2019occasion du lancement de chaque SCPI. Elle contr\u00f4le \u00e9galement les communications transmises aux \u00e9pargnants, pour s\u2019assurer de leur exactitude et de leur transparence.<\/p>\n<p>Pourquoi les \u00e9pargnants s\u2019y int\u00e9ressent-ils ? Le plus souvent pour trois raisons :<\/p>\n<ul>\n<li>diversifier un patrimoine, en compl\u00e9ment de l\u2019\u00e9pargne bancaire ou de l\u2019assurance vie ;<\/li>\n<li>percevoir des revenus compl\u00e9mentaires r\u00e9guliers, trimestriels ou mensuels ;<\/li>\n<li>pr\u00e9parer leur retraite en se constituant une source de revenus pour plus tard.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La SCPI attire aussi ceux qui veulent investir dans la pierre sans en supporter les contraintes de gestion, notamment apr\u00e8s une premi\u00e8re exp\u00e9rience dans l\u2019immobilier locatif d\u00e9tenu en direct.<\/p>\n<p>La SCPI n\u2019est pas un produit r\u00e9cent. Elle est n\u00e9e \u00e0 la fin des ann\u00e9es 1960 et a \u00e9t\u00e9 consacr\u00e9e dans le droit fran\u00e7ais par la loi du 31 d\u00e9cembre 1970, avant d\u2019\u00eatre encadr\u00e9e par la Commission des op\u00e9rations de bourse, ancien nom de l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF). Elle a depuis travers\u00e9 plusieurs cycles et connu de nombreuses modernisations (r\u00e9glementaires et par certaines soci\u00e9t\u00e9s de gestion), qui en ont am\u00e9lior\u00e9 le fonctionnement et renforc\u00e9 l\u2019accessibilit\u00e9.<\/p>\n<p>La plupart des SCPI investissent dans l\u2019immobilier d\u2019entreprise, bureaux et commerces en t\u00eate. Cependant, le march\u00e9 s\u2019est largement diversifi\u00e9 au fil des ann\u00e9es : d\u2019un point de vue typologique (sant\u00e9, logistique, h\u00f4tellerie) et g\u00e9ographique (actifs situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_fonctionne_une_SCPI\"><\/span>Comment fonctionne une SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Une soci\u00e9t\u00e9 de gestion g\u00e8re une SCPI de bout en bout, selon les principales \u00e9tapes suivantes.<\/p>\n<ol>\n<li><strong>La collecte<\/strong>. La SCPI r\u00e9unit l\u2019argent des \u00e9pargnants qui souscrivent des parts.<\/li>\n<li><strong>L\u2019investissement<\/strong>. Avec ces capitaux, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion ach\u00e8te des immeubles, les met en location et en assure la gestion : recherche de locataires, encaissement des loyers, travaux.<\/li>\n<li><strong>La distribution des revenus<\/strong>. Apr\u00e8s d\u00e9duction des frais et des charges, la SCPI reverse aux associ\u00e9s une partie des revenus, le plus souvent sous forme d\u2019acomptes sur dividende, selon une fr\u00e9quence trimestrielle ou mensuelle.<\/li>\n<li><strong>La revente des immeubles<\/strong>. La soci\u00e9t\u00e9 de gestion peut revendre un immeuble d\u00e9tenu par la SCPI lorsqu\u2019elle le juge opportun. Les plus-values \u00e9ventuelles peuvent \u00eatre redistribu\u00e9es aux associ\u00e9s ou conserv\u00e9es au sein de la SCPI.<\/li>\n<\/ol>\n<p>La soci\u00e9t\u00e9 de gestion rend des comptes aux associ\u00e9s, r\u00e9unis chaque ann\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, qui peuvent notamment d\u00e9cider d\u2019en changer. Cette facult\u00e9 constitue un r\u00e9el contre-pouvoir pour les porteurs de parts. Un tel changement est cependant rare et r\u00e9sulte parfois de la d\u00e9cision de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion elle-m\u00eame de se retirer.<\/p>\n<p>Comment entre-t-on et sort-on d\u2019une SCPI ? La r\u00e9ponse d\u00e9pend du mode d\u2019ouverture du capital, qui se d\u00e9cline en deux formes.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_SCPI_a_capital_variable\"><\/span>La SCPI \u00e0 capital variable<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La SCPI \u00e0 capital variable est plus souple : elle peut \u00e9mettre de nouvelles parts ou en annuler, ce qui permet en principe d\u2019entrer ou de sortir plus facilement. Elle est, en quelque sorte, en augmentation de capital permanente, ce qui peut la contraindre \u00e0 investir m\u00eame quand les opportunit\u00e9s se rar\u00e9fient. Les statuts fixent toutefois des limites d\u2019\u00e9mission. C\u2019est aujourd\u2019hui la forme la plus r\u00e9pandue sur le march\u00e9.<\/p>\n<p>La SCPI \u00e0 capital variable \u00e9met de nouvelles parts lorsque les entrants au capital sont plus nombreux que les sortants. La valeur des parts propos\u00e9es est fonction de la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. L\u2019investisseur ach\u00e8te ses parts aupr\u00e8s de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, au prix de souscription en vigueur, les parts nouvellement \u00e9mises ou mises en vente par les \u00e9pargnants sortants.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><strong>\ud83d\udccc Bon \u00e0 savoir<\/strong><br \/>\nLorsque les demandes de retraits sont sup\u00e9rieures aux souscriptions et que le nombre de parts en attente de cession s\u2019accumule, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion peut d\u00e9cider de suspendre la variabilit\u00e9 du capital de la SCPI, \u00e0 titre exceptionnel et de fa\u00e7on temporaire. Dans ce cas, les parts se n\u00e9gocient sur un march\u00e9 secondaire encadr\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_SCPI_a_capital_fixe\"><\/span>La SCPI \u00e0 capital fixe<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Dans une SCPI \u00e0 capital fixe, on ne peut souscrire des parts que pendant les p\u00e9riodes d\u2019augmentation de capital destin\u00e9es \u00e0 accro\u00eetre la capacit\u00e9 d\u2019investissement de la soci\u00e9t\u00e9. La fr\u00e9quence de ces lev\u00e9es de fonds varie fortement d\u2019une SCPI \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n<p>Cette forme est plus contraignante : il faut attendre une fen\u00eatre de souscription pour acheter de nouvelles parts. L\u2019associ\u00e9 souhaitant vendre doit trouver lui-m\u00eame un acheteur en passant un ordre sur le march\u00e9 secondaire.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_sont_les_differents_types_de_SCPI\"><\/span>Quels sont les diff\u00e9rents types de SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Toutes les SCPI ne poursuivent pas le m\u00eame objectif. On en distingue trois grandes familles, qui r\u00e9pondent \u00e0 des profils d\u2019\u00e9pargnants diff\u00e9rents.<\/p>\n<div id=\"tablepress-118-scroll-wrapper\" class=\"tablepress-scroll-wrapper\">\n\n<table id=\"tablepress-118\" class=\"tablepress tablepress-id-118 tablepress-responsive\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1 odd\">\n\t<th class=\"column-1\">Famille<\/th><th class=\"column-2\">Objectif principal<\/th><th class=\"column-3\">Type de gain attendu<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-hover\">\n<tr class=\"row-2 even\">\n\t<td class=\"column-1\">SCPI de rendement<\/td><td class=\"column-2\">Percevoir des revenus r\u00e9guliers<\/td><td class=\"column-3\">Dividendes (loyers redistribu\u00e9s)<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">SCPI de plus-value<\/td><td class=\"column-2\">Valoriser le capital \u00e0 long terme<\/td><td class=\"column-3\">Appr\u00e9ciation de la valeur des parts<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4 even\">\n\t<td class=\"column-1\">SCPI fiscales<\/td><td class=\"column-2\">R\u00e9duire son imp\u00f4t<\/td><td class=\"column-3\">Avantage fiscal et revenus mod\u00e9r\u00e9s<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div><!-- #tablepress-118 from cache -->\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_SCPI_de_rendement\"><\/span>Les SCPI de rendement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Ce sont les plus courantes, et celles auxquelles on pense en g\u00e9n\u00e9ral quand on parle de SCPI. Leur objet est de distribuer r\u00e9guli\u00e8rement des revenus aux associ\u00e9s, tout en offrant un potentiel d\u2019appr\u00e9ciation du capital. Leur patrimoine est compos\u00e9 en majorit\u00e9 de bureaux, de commerces, d\u2019entrep\u00f4ts ou de locaux d\u2019activit\u00e9.<\/p>\n<p>Elles sont class\u00e9es selon la nature des biens d\u00e9tenus : SCPI diversifi\u00e9es, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI sp\u00e9cialis\u00e9es (sant\u00e9, logistique, h\u00f4tellerie). Il existe aussi des classifications informelles : SCPI r\u00e9gionales (investies hors d\u2019\u00cele-de-France) ou encore SCPI europ\u00e9ennes, dont le patrimoine est situ\u00e9 majoritairement ou totalement hors de France.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><em>&gt; Pour en savoir plus sur l\u2019investissement hors de France via les SCPI, consulter notre <\/em><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-europe.html\"><em>guide sur les SCPI europ\u00e9ennes<\/em><\/a><em>.<\/em><\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_SCPI_de_plus-value\"><\/span>Les SCPI de plus-value<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Aussi appel\u00e9es SCPI de capitalisation, elles misent sur des biens \u00e0 potentiel d\u2019appr\u00e9ciation de leur valeur \u00e0 la revente. \u00c0 l\u2019inverse des SCPI de rendement, elles distribuent peu ou pas de revenus : la logique est la revalorisation progressive du prix de la part. Certaines SCPI de ce type reposent sur l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de logements.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_SCPI_fiscales\"><\/span>Les SCPI fiscales<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les SCPI fiscales permettent d\u2019investir dans l\u2019immobilier tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un avantage fiscal adoss\u00e9 \u00e0 un dispositif d\u2019investissement locatif. Le rendement de ces produits est g\u00e9n\u00e9ralement plus faible et la dur\u00e9e d\u2019immobilisation des parts plus longue, car l\u2019avantage fiscal suppose une conservation minimale.<\/p>\n<p><em>\u00c0 lire : SCPI fiscales : r\u00e9duire son imp\u00f4t avec un investissement limit\u00e9.<\/em><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"SCPI_immobilier_en_direct_foncieres_cotees_quelles_differences\"><\/span>SCPI, immobilier en direct, fonci\u00e8res cot\u00e9es : quelles diff\u00e9rences ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La SCPI diff\u00e8res des autres fa\u00e7ons d\u2019investir dans la pierre, comme le montre le tableau comparatif ci-dessous :<\/p>\n<div id=\"tablepress-117-scroll-wrapper\" class=\"tablepress-scroll-wrapper\">\n\n<table id=\"tablepress-117\" class=\"tablepress tablepress-id-117 tablepress-responsive\">\n<thead>\n<tr class=\"row-1 odd\">\n\t<th class=\"column-1\">Crit\u00e8re<\/th><th class=\"column-2\">SCPI<\/th><th class=\"column-3\">Immobilier en direct<\/th><th class=\"column-4\">Fonci\u00e8re cot\u00e9e (SIIC)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody class=\"row-hover\">\n<tr class=\"row-2 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Nature<\/td><td class=\"column-2\">Part d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 non cot\u00e9e<\/td><td class=\"column-3\">Bien d\u00e9tenu en propre<\/td><td class=\"column-4\">Action cot\u00e9e en Bourse<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-3 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">Gestion<\/td><td class=\"column-2\">D\u00e9l\u00e9gu\u00e9e \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion<\/td><td class=\"column-3\">\u00c0 la charge du propri\u00e9taire<\/td><td class=\"column-4\">Aucune pour l\u2019actionnaire<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-4 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Ticket d\u2019entr\u00e9e<\/td><td class=\"column-2\">Faible \u00e0 mod\u00e9r\u00e9<\/td><td class=\"column-3\">\u00c9lev\u00e9<\/td><td class=\"column-4\">Faible<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-5 odd\">\n\t<td class=\"column-1\">Liquidit\u00e9<\/td><td class=\"column-2\">Variable<\/td><td class=\"column-3\">Faible<\/td><td class=\"column-4\">Quotidienne<\/td>\n<\/tr>\n<tr class=\"row-6 even\">\n\t<td class=\"column-1\">Volatilit\u00e9 du prix<\/td><td class=\"column-2\">Variable<\/td><td class=\"column-3\">Faible et peu mesur\u00e9e<\/td><td class=\"column-4\">Forte<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div><!-- #tablepress-117 from cache -->\n<p>Par rapport \u00e0 l\u2019achat d\u2019un appartement, la SCPI dispense de toute gestion locative et mutualise le risque sur de nombreux biens et locataires. Si un locataire part, le revenu ne s\u2019effondre pas : il ne repr\u00e9sente qu\u2019une fraction des loyers de l\u2019ensemble du parc. C\u2019est l\u2019inverse de l\u2019investisseur qui d\u00e9tient un seul studio et voit ses revenus tomber \u00e0 z\u00e9ro d\u00e8s qu\u2019il est vacant.<\/p>\n<p>Par rapport \u00e0 une fonci\u00e8re cot\u00e9e (SIIC), la SCPI n\u2019est pas expos\u00e9e aux mouvements quotidiens de la Bourse. Sa valeur \u00e9volue plus lentement, ce qui limite la volatilit\u00e9 au jour le jour, sans pour autant supprimer le risque de baisse.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Combien_rapporte_une_SCPI\"><\/span>Combien rapporte une SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les performances sont variables d\u2019une SCPI \u00e0 l\u2019autre et plusieurs indicateurs permettent de les mesurer. La SCPI \u00e9tant avant tout un produit de distribution de revenus, l\u2019indicateur de rendement courant annuel, appel\u00e9 <strong>taux de distribution (TD)<\/strong> qui rapporte les revenus distribu\u00e9s (bruts de fiscalit\u00e9) au prix de la part au 1er janvier, est le plus utilis\u00e9.<\/p>\n<p>En 2025, le taux de distribution moyen s\u2019est \u00e9tabli \u00e0 <strong>4,91%<\/strong> avant imp\u00f4ts et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (source Aspim-IEIF), avec d\u2019importantes disparit\u00e9s selon les cat\u00e9gories de SCPI et d\u2019une SCPI \u00e0 l\u2019autre. Le niveau de rendement d\u00e9pend de nombreux facteurs : le moment d\u2019un cycle immobilier auquel il a \u00e9t\u00e9 achet\u00e9, le prix n\u00e9goci\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, la qualit\u00e9 et l\u2019emplacement des immeubles, le taux d\u2019occupation, les loyers n\u00e9goci\u00e9s ou encore le niveau des frais de gestion pr\u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n<p><em>&gt; Retrouver tous les taux de distribution 2025 dans notre <\/em><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/palmares-scpi-classement-des-meilleures-scpi-de-rendement.html\"><em>palmar\u00e8s : classement des meilleurs rendements des SCPI<\/em><\/a><\/p>\n<p>Le taux de distribution ne tient pas compte de l\u2019\u00e9volution du prix de la part. Depuis 2025, il existe un indicateur de <strong>performance globale annuelle (PGA)<\/strong> qui tient compte \u00e0 la fois des revenus distribu\u00e9s et de l\u2019\u00e9volution du prix de la part, \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse. En 2025, la performance globale annuelle a atteint <strong>1,5%<\/strong> en moyenne (source Aspim-IEIF).<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><strong>\u00c0 noter<\/strong><br \/>\nD\u00e9sormais, toute communication relative au taux de distribution d\u2019une SCPI doit \u00eatre syst\u00e9matiquement accompagn\u00e9e de la PGA, calcul\u00e9e sur la m\u00eame p\u00e9riode.<\/p>\n<p>Autrement dit, une SCPI peut rapporter de deux fa\u00e7ons : par les revenus qu\u2019elle distribue r\u00e9guli\u00e8rement, et par la valorisation des immeubles, qui se traduit g\u00e9n\u00e9ralement dans la valeur de ses parts, susceptible de monter comme de baisser. Les deux ne vont pas toujours dans le m\u00eame sens. Une bonne ann\u00e9e de distribution peut co\u00efncider avec une stabilit\u00e9, voire une baisse, du prix de la part. C\u2019est avec la PGA que l\u2019on mesure la performance incluant ces deux param\u00e8tres.<\/p>\n<p>La SCPI \u00e9tant un placement \u00e0 moyen ou long terme, il convient aussi de mesurer sa performance sur plus longue p\u00e9riode. C\u2019est l\u2019objet du <strong>taux de rentabilit\u00e9 interne (TRI)<\/strong>, qui permet d\u2019appr\u00e9cier la rentabilit\u00e9 annualis\u00e9e moyenne d\u2019un investissement en SCPI sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n<p><em>\u00c0 lire : <\/em><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-de-rendement-dividendes-tdvm-tri-comprendre-les-indicateurs-de-performance.html\"><em>Comprendre les indicateurs de performance des SCPI (taux de distribution, TRI)<\/em><\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_revendre_ses_parts_de_SCPI\"><\/span>Comment revendre ses parts de SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La plupart des associ\u00e9s conservent leurs parts de longues ann\u00e9es. Mais un impr\u00e9vu peut conduire \u00e0 vouloir r\u00e9cup\u00e9rer son argent, et la fa\u00e7on de proc\u00e9der d\u00e9pend, l\u00e0 encore, du type de SCPI.<\/p>\n<p>Dans une SCPI \u00e0 capital fixe, l\u2019associ\u00e9 propose ses parts sur le march\u00e9 secondaire et attend qu\u2019un acheteur accepte son prix, fix\u00e9 par confrontation de l\u2019offre et de la demande.<\/p>\n<p>Dans une SCPI \u00e0 capital variable, c\u2019est la soci\u00e9t\u00e9 de gestion qui organise la liquidit\u00e9 : les nouveaux souscripteurs rach\u00e8tent les parts des associ\u00e9s qui se retirent, au prix de souscription en vigueur. La liquidit\u00e9 y est en th\u00e9orie meilleure. Lorsqu\u2019une SCPI compte plus de vendeurs que d\u2019acheteurs, on parle de retraits non compens\u00e9s.<\/p>\n<p>Dans tous les cas, la liquidit\u00e9 d\u2019une SCPI reste une affaire de confiance et de prix. En cas de retournement de conjoncture et d\u2019\u00e9volution d\u00e9favorable des prix des immeubles, la liquidit\u00e9 d\u2019une SCPI peut se r\u00e9duire tr\u00e8s nettement, sachant que les parts de SCPI ne sont pas cot\u00e9es.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_sont_les_avantages_des_SCPI\"><\/span>Quels sont les avantages des SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La SCPI compte plusieurs atouts, en particulier face \u00e0 l\u2019investissement immobilier en direct.<\/p>\n<p>Le premier est <strong>la diversification<\/strong>. Le patrimoine d\u2019une SCPI se compose de plusieurs biens, jusqu\u2019\u00e0 plusieurs dizaines \u00e0 centaines, lou\u00e9s \u00e0 de nombreux locataires et r\u00e9partis sur diff\u00e9rents secteurs d\u2019activit\u00e9s et zones g\u00e9ographiques. Cette mutualisation dilue le risque locatif, l\u00e0 o\u00f9 un investisseur en direct concentre son risque sur un seul logement. La diversification peut \u00eatre plus pouss\u00e9e en investissant dans un panier de plusieurs SCPI, g\u00e9r\u00e9es par diff\u00e9rentes soci\u00e9t\u00e9s de gestion et selon des strat\u00e9gies d\u2019investissement distinctes.<\/p>\n<p>Le deuxi\u00e8me est <strong>l\u2019accessibilit\u00e9<\/strong>. En souscrivant des parts de SCPI, on acc\u00e8de au march\u00e9 immobilier avec un ticket d\u2019entr\u00e9e bien plus bas que pour l\u2019achat d\u2019un bien d\u00e9tenu en direct. On peut aussi investir progressivement, part apr\u00e8s part (et m\u00eame en achetant des fractions de part) au travers de versements programm\u00e9s ou ponctuels. La SCPI ouvre aussi la porte de l\u2019immobilier d\u2019entreprise, un march\u00e9 difficile d\u2019acc\u00e8s pour un particulier seul.<\/p>\n<p>Le troisi\u00e8me est <strong>la tranquillit\u00e9<\/strong> au quotidien. L\u2019investisseur n\u2019a ni locataire \u00e0 s\u00e9lectionner, ni travaux \u00e0 suivre, ni d\u00e9g\u00e2t des eaux \u00e0 g\u00e9rer un dimanche soir. D\u00e9tenir des parts de SCPI permet de d\u00e9l\u00e9guer tout le travail de suivi du patrimoine et de gestion locative \u00e0 des professionnels.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quels_sont_les_risques_des_SCPI\"><\/span>Quels sont les risques des SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La SCPI n\u2019est pas un placement sans risque, le capital investi n\u2019est pas garanti. C\u2019est le point \u00e0 garder en t\u00eate avant toute souscription.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Risque de perte en capital<\/strong>. La valeur des parts suit celle de l\u2019immobilier d\u00e9tenu : elle peut baisser. Lors de la crise immobili\u00e8re des ann\u00e9es 1990 et apr\u00e8s vive remont\u00e9e des taux d&rsquo;int\u00e9r\u00eat en 2022-2023, le prix des parts de certaines SCPI a fortement recul\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Risque sur les revenus<\/strong>. En cas de ralentissement \u00e9conomique, la vacance locative augmente et les loyers peuvent diminuer, ce qui r\u00e9duit les dividendes vers\u00e9s.<\/li>\n<li><strong>Risque de liquidit\u00e9<\/strong>. La revente des parts n\u2019est pas imm\u00e9diate et suppose la pr\u00e9sence d\u2019acheteurs. Dans une SCPI en difficult\u00e9, on peut se trouver bloqu\u00e9 pendant plusieurs mois.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il existe en outre des <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-europe.html#Points_de_vigilance_avant_dinvestir_dans_une_SCPI_europeenne\">risques sp\u00e9cifiques aux SCPI europ\u00e9ennes<\/a>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_investir_dans_une_SCPI\"><\/span>Comment investir dans une SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Avant de souscrire, mieux vaut comparer les offres : anciennet\u00e9 et solidit\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, historique de distribution, composition et \u00e2ge du patrimoine, taux d\u2019occupation, niveau des frais. Il ne faut pas s\u2019arr\u00eater au seul rendement affich\u00e9 : une SCPI ancienne au patrimoine vieillissant et une SCPI r\u00e9cente encore en phase d\u2019investissement n\u2019offrent pas le m\u00eame profil de risque, m\u00eame \u00e0 rendement comparable. Par ailleurs, plusieurs modes de souscription coexistent.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Au comptant<\/strong>, en achetant directement des parts.<\/li>\n<li><strong>\u00c0 cr\u00e9dit<\/strong> : permet de constituer un patrimoine en partant de z\u00e9ro ; les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont d\u00e9ductibles des revenus fonciers. L\u2019int\u00e9r\u00eat varie selon les conditions et le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat obtenus.<\/li>\n<li><strong>Par versements programm\u00e9s<\/strong>, en compl\u00e9tant un premier achat de parts par des pr\u00e9l\u00e8vements automatiques r\u00e9guliers, \u00e0 partir d\u2019une vingtaine d\u2019euros par mois, ce qui en fait une alternative au cr\u00e9dit pour qui ne souhaite pas s\u2019endetter.<\/li>\n<li><strong>Via une assurance vie ou un plan d\u2019\u00e9pargne retraite (PER)<\/strong>, quand le contrat propose des parts de SCPI en unit\u00e9s de compte. Dans ce cas privil\u00e9gier les contrats reversant 100% des dividendes et proposant leur r\u00e9investissement automatique.<\/li>\n<li><strong>En d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, en achetant la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou l\u2019usufruit des parts.<\/li>\n<\/ul>\n<p>En pratique, les particuliers optent le plus souvent pour l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9, r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9 et sans revenu pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement.<\/p>\n<p>Quel que soit le mode de souscription retenu, investir en SCPI suppose des frais, r\u00e9partis en deux grandes couches. Une commission de souscription, historiquement de l\u2019ordre de 8% \u00e0 12%, est comprise dans le prix de souscription des parts : elle r\u00e9mun\u00e8re notamment la distribution et la recherche de nouveaux immeubles, et explique l\u2019horizon de placement long, souvent de huit \u00e0 dix ans, n\u00e9cessaire pour l\u2019amortir.<\/p>\n<p>S\u2019y ajoute une commission de gestion, de l\u2019ordre de 8% \u00e0 13% des loyers encaiss\u00e9s, qui finance la gestion locative, l\u2019entretien du parc, les charges et les taxes. Depuis quelques ann\u00e9es, une nouvelle g\u00e9n\u00e9ration de SCPI sans commission de souscription est apparue : leur prix d\u2019achat est en principe \u00e9gal \u00e0 leur prix de revente, mais elles se rattrapent avec des frais de gestion plus \u00e9lev\u00e9s, des commissions d\u2019acquisition pr\u00e9lev\u00e9es \u00e0 chaque achat d\u2019immeuble et, le plus souvent, des frais de sortie en cas de revente rapide. Aucun mod\u00e8le de frais n\u2019est sup\u00e9rieur \u00e0 l\u2019autre : les frais sont simplement r\u00e9partis diff\u00e9remment, \u00e0 l\u2019entr\u00e9e pour les SCPI classiques, en cours de vie et \u00e0 la sortie pour les SCPI sans commission de souscription.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><em>\u00c0 lire aussi : <\/em><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-de-rendement-10-conseils-avant-d-investir.html\"><em>SCPI : conseils avant d\u2019investir<\/em><\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_est_la_fiscalite_des_SCPI\"><\/span>Quelle est la fiscalit\u00e9 des SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La SCPI \u00e9tant une soci\u00e9t\u00e9 civile, elle n\u2019est pas soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s : ses revenus sont impos\u00e9s au niveau de chaque associ\u00e9, selon la nature des sommes per\u00e7ues.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_revenus_fonciers\"><\/span>Les revenus fonciers<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les loyers redistribu\u00e9s sont impos\u00e9s dans la cat\u00e9gorie des revenus fonciers, au prorata de la participation de l\u2019associ\u00e9, et soumis au bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ainsi qu\u2019aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux au taux de 17,2%.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_revenus_financiers\"><\/span>Les revenus financiers<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Outre les loyers, une SCPI peut distribuer des revenus financiers, issus du placement de sa tr\u00e9sorerie. Ces revenus rel\u00e8vent du r\u00e9gime des revenus de capitaux mobiliers : ils sont soumis au pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire unique, soit 12,8% d\u2019imp\u00f4t sur le revenu ou, sur option, au bar\u00e8me de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. S\u2019y ajoutent les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, au taux de 18,6% depuis le 1er janvier 2026.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_plus-values_de_cession\"><\/span>Les plus-values de cession<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La revente des parts rel\u00e8ve du r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res : imposition \u00e0 19% au titre de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et 17,2% de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, avec un abattement progressif selon la dur\u00e9e de d\u00e9tention pouvant aboutir \u00e0 une exon\u00e9ration.<\/p>\n<p><strong>\u00c0 noter<\/strong><br \/>\nChaque ann\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion adresse \u00e0 l\u2019associ\u00e9 un relev\u00e9 r\u00e9capitulant l\u2019ensemble des \u00e9l\u00e9ments n\u00e9cessaires \u00e0 la d\u00e9claration des revenus per\u00e7us l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, afin de faciliter le report des montants dans les formulaires.<\/p>\n<p>Les parts de SCPI peuvent par ailleurs entrer dans la base de calcul de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI).<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px\"><em>&gt; Consulter notre article sur la <\/em><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/patrimoine\/a\/valeur-ifi-scpi\"><em>valeur IFI des SCPI<\/em><\/a><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Questions_frequentes\"><\/span>Questions fr\u00e9quentes<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Une_SCPI_peut-elle_faire_perdre_de_largent\"><\/span>Une SCPI peut-elle faire perdre de l\u2019argent ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Oui. Le capital n\u2019est pas garanti : la valeur des parts d\u2019une SCPI peut baisser, pour refl\u00e9ter la d\u00e9valorisation de certains immeubles ou la n\u00e9cessit\u00e9 de vendre des actifs pour rembourser des dettes. Cependant, la perte ne se mat\u00e9rialise qu\u2019en cas de revente.<\/p>\n\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Combien_de_temps_faut-il_conserver_ses_parts_de_SCPI\"><\/span>Combien de temps faut-il conserver ses parts de SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les documents d\u2019informations cl\u00e9s (DIC) recommandent en g\u00e9n\u00e9ral une d\u00e9tention de huit \u00e0 dix ans, sans dur\u00e9e de blocage impos\u00e9e. Ce d\u00e9lai permet d\u2019amortir les frais d\u2019entr\u00e9e pour les SCPI avec commission de souscription, et d\u2019\u00e9viter les p\u00e9nalit\u00e9s de sortie pour les SCPI sans commission de souscription.<\/p>\n\n\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Combien_de_temps_faut-il_pour_revendre_ses_parts_de_SCPI\"><\/span>Combien de temps faut-il pour revendre ses parts de SCPI ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Dans une SCPI \u00e0 capital variable, le retrait peut \u00eatre rapide tant qu\u2019il existe de nouveaux souscripteurs pour acheter des parts. Dans une SCPI \u00e0 capital fixe, ou de SCPI dont la variabilit\u00e9 du capital est suspendue, le d\u00e9lai d\u00e9pend de la rencontre entre l\u2019offre et la demande sur le march\u00e9 secondaire.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une SCPI peut-elle faire perdre de l\\u2019argent ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Oui. Le capital n\\u2019est pas garanti : la valeur des parts d\\u2019une SCPI peut baisser, pour refl\\u00e9ter la d\\u00e9valorisation de certains immeubles ou la n\\u00e9cessit\\u00e9 de vendre des actifs pour rembourser des dettes. 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Souvent pr\u00e9sent\u00e9e comme une solution pour diversifier son patrimoine ou se constituer un compl\u00e9ment de revenus, la SCPI reste un placement de long terme dont le capital n\u2019est pas garanti. Fonctionnement, diff\u00e9rents types de SCPI, ce qu\u2019elle peut rapporter : ce qu\u2019il faut savoir avant de se lancer.<\/p>\n","protected":false},"author":13709,"featured_media":55078,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-34905","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.9 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>SCPI : qu&#039;est-ce que c&#039;est ? D\u00e9finition et fonctionnement<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Qu&#039;est-ce qu&#039;une SCPI ? 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