{"id":36839,"date":"2014-07-25T15:30:55","date_gmt":"2014-07-25T13:30:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-4-facons-d-investir.html"},"modified":"2021-12-08T11:40:56","modified_gmt":"2021-12-08T10:40:56","slug":"scpi-4-facons-d-investir","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-4-facons-d-investir.html","title":{"rendered":"SCPI, 4 fa\u00e7ons d\u2019investir"},"content":{"rendered":"

La SCPI (Soci\u00e9t\u00e9 Civile de Placement Immobilier)<\/a> <\/strong>est un investissement \u00e0 mi-chemin entre un investissement immobilier et un placement financier. L’associ\u00e9 investisseur poss\u00e8de des parts d’une soci\u00e9t\u00e9 elle-m\u00eame d\u00e9tentrice d’un parc immobilier. Les SCPI sont des soci\u00e9t\u00e9s qui poss\u00e8dent de l’immobilier professionnel pour plusieurs dizaines de millions d’euros, plus d’un milliard pour les plus grandes. Cet immobilier est g\u00e9r\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9, mais d\u00e9tenu par des milliers d’associ\u00e9s, mutualisant le risque pour les investisseurs.<\/p>\n

Souscrire des parts de SCPI est une solution qui convient \u00e0 tous les profils d’investisseurs. Les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes d’achat permettent de s’adapter \u00e0 tout type de situation personnelle. La SCPI de rendement <\/strong>c’est le \u00ab couteau-suisse \u00bb de la gestion de patrimoine.<\/p>\n

La flexibilit\u00e9 de l’investissement permet de souscrire au nombre de parts que l’on souhaite, et de vendre pareillement. On peut vendre la moiti\u00e9 de ses parts, mais on ne peut pas vendre la moiti\u00e9 d’un studio… Nous allons d\u00e9tailler ici les quatre fa\u00e7ons d’acheter des parts de SCPI.<\/p>\n

<\/span>Solution 1 : acheter des parts de SCPI en direct<\/span><\/h2>\n

Acheter des parts de SCPI en direct signifie les acheter au comptant. Cette m\u00e9thode d’achat a pour effet de cr\u00e9er des revenus fonciers, pour une rentabilit\u00e9 moyenne nette de 4,85% en 2015. C’est un compl\u00e9ment de revenu avec un risque mutualis\u00e9. Ces loyers viennent s’ajouter \u00e0 vos autres revenus et augmentent donc votre imposition globale.<\/p>\n

Malgr\u00e9 une imposition \u00e0 la TMI (tranche marginale d’imposition), ce placement est attirant gr\u00e2ce \u00e0 des taux de rendements singuli\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9s que les placements classiques (livret A, assurance-vie, etc.). C’est la flexibilit\u00e9 de l’investissement et sa liquidit\u00e9 qui font l’int\u00e9r\u00eat des SCPI au niveau patrimonial. Il est possible d’investir 5 000 \u20ac, tout comme 100 000 \u20ac ou 200 000 \u20ac en fonction de sa situation patrimoniale. Par la suite, en cas d’impr\u00e9vu, la liquidit\u00e9 de ce produit immobilier permet g\u00e9n\u00e9ralement la revente de plusieurs, ou de la totalit\u00e9 des parts sur un march\u00e9 secondaire (confrontation d’acheteurs et de vendeurs), qui peut conna\u00eetre un encombrement ou blocage en cas de d\u00e9s\u00e9quilibre entre l’offre et la demande de parts.<\/p>\n

<\/span>Qui sont les individus susceptibles d’acheter des parts de SCPI au comptant ?<\/span><\/h3>\n

1.<\/strong> Les individus qui ont une faible TMI<\/strong> (tranche marginale d’imposition) ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 investir en cash et profiter d’une fiscalit\u00e9 faible permettant d’optimiser leurs rendements.
\nExemple : M. Dupont, c\u00e9libataire travaillant dans l’aviation civile, dispose d’un revenu annuel de 23 040 \u20ac. Sa tranche d’imposition est de 14%, et il paie 1875 euros d’imp\u00f4t sur le revenu.
\nEn achetant pour 50 000 \u20ac de parts d’une SCPI, qui g\u00e9n\u00e8re un rendement de 5,2%, M. Dupont r\u00e9cup\u00e8re 2 425 \u20ac de revenus fonciers par an. L’imposition sur ces revenus suppl\u00e9mentaires est de 339,5 \u20ac. M\u00eame apr\u00e8s net d’imposition, la rentabilit\u00e9 est de 4,2%. C’est bien plus que ce que proposent le livret A (0,75% jusqu’en juillet 2017), les assurances-vie (2,3% en moyenne sur les fonds euros en 2015), etc.
\nVous l’aurez donc bien compris, plus votre TMI est importante, moins il devient int\u00e9ressant d’investir dans les SCPI au comptant.<\/p>\n

Cette rentabilit\u00e9 ne prend pas en compte la potentielle revalorisation de la part.<\/p>\n

2.<\/strong> Les personnes qui souhaitent des revenus compl\u00e9mentaires<\/strong> sans se soucier de la gestion de leur investissement. Les soci\u00e9t\u00e9s s’occupent elles-m\u00eames de l’administration du parc immobilier, l’investisseur n’a donc \u00e0 effectuer aucune gestion, ni aucun effort de tr\u00e9sorerie durant toute la dur\u00e9e de son investissement. Le bon rendement locatif se couple avec des rentes per\u00e7ues en date fixe tous les 3 mois, c’est d’une grande simplicit\u00e9 pour l’investisseur.<\/p>\n

Investir en direct correspond globalement \u00e0 des personnes souhaitant se procurer des revenus compl\u00e9mentaires et sans contrainte de gestion.<\/span><\/p>\n

<\/span>Solution 2 : acheter des parts de SCPI \u00e0 cr\u00e9dit<\/span><\/h2>\n

En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les banques sont assez frileuses \u00e0 l’id\u00e9e de financer des parts de SCPI, cependant il en existe quelques-unes qui le font. La proc\u00e9dure est simple, vous pr\u00e9sentez votre projet d’investissement \u00e0 la banque en question, comme n’importe quel autre investissement immobilier, et votre dossier est \u00e9tudi\u00e9. Les taux d’emprunts sont bas et atteignent aujourd’hui des niveaux record. A ce titre, il est judicieux de s’y int\u00e9resser avant une remont\u00e9e des taux.<\/p>\n

L’avantage de la SCPI par rapport \u00e0 de la location en immobilier classique c’est la limitation du risque locatif gr\u00e2ce \u00e0 la diversification du patrimoine sur un portefeuille compos\u00e9 de dizaines d’immeubles.
\nL’effort d’\u00e9pargne n\u00e9cessaire est faible. Un investisseur d\u00e9cidant d’\u00e9pargner 200 \u20ac par mois sur 20 ans va pouvoir r\u00e9aliser un investissement de 100 000 \u20ac en SCPI.<\/p>\n

<\/span>Dans quel cas est-il int\u00e9ressant d’acheter des parts de SCPI \u00e0 cr\u00e9dit ?<\/span><\/h3>\n

\u2022 Les individus avec une forte imposition<\/strong> ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 choisir le financement des parts de SCPI via un cr\u00e9dit bancaire. En achetant par emprunt, il est possible de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats pendant toute la dur\u00e9e du cr\u00e9dit.<\/p>\n

\u2022 Les hauts revenus, cadres, professions lib\u00e9rales<\/strong>, ne poss\u00e8dent pas toujours de capital de d\u00e9part pour investir en cash dans les SCPI. Leur situation permet d’emprunter facilement. C’est le cadre id\u00e9al pour un investissement en immobilier.<\/p>\n

\u2022 Pour les individus qui ne poss\u00e8dent pas de capital de d\u00e9part<\/strong> pour des investissements en immobilier, l’effet de levier du cr\u00e9dit est une v\u00e9ritable aubaine. Emprunter sur du long terme, tout en recevant des revenus r\u00e9guliers \u00e9lev\u00e9s sur le long terme permet de faire financer son investissement par les loyers. En quelque sorte le locataire paie le cr\u00e9dit, vous vous constituez un patrimoine sans effort.<\/p>\n

L’achat de parts de SCPI \u00e0 cr\u00e9dit correspond plut\u00f4t \u00e0 des personnes en activit\u00e9 souhaitant se constituer un capital ou un patrimoine pour les ann\u00e9es futures.<\/span><\/p>\n

<\/span>Solution 3 : acheter des parts de SCPI en d\u00e9membrement<\/span><\/h2>\n

Les parts de SCPI, peuvent \u00eatre d\u00e9membr\u00e9es.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement consiste \u00e0 s\u00e9parer plusieurs attributs de la part de SCPI, la nue-propri\u00e9t\u00e9 et l’usufruit. La nue-propri\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sente le bien immobilier en lui-m\u00eame, et l’usufruit c’est le b\u00e9n\u00e9fice engendr\u00e9 par ce bien. En r\u00e9sum\u00e9, le nu-propri\u00e9taire poss\u00e8de le bien, mais c’est l’usufruitier qui jouira des revenus pendant un temps.<\/p>\n

Ces deux attributs sont s\u00e9par\u00e9s selon une cl\u00e9 de r\u00e9partition pr\u00e9vue par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion. A terme, en moyenne de 5 \u00e0 10 ans, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 de la part de la SCPI, et jouit d\u00e9sormais du bien. D\u00e9membrer un bien peut \u00eatre avantageux pour les deux parties !<\/p>\n

Exemple : La SCPI Epargne Fonci\u00e8re<\/strong> propose la cl\u00e9 de r\u00e9partition suivante :<\/p>\n

\"nue-pro-usufruit\"<\/p>\n

Prenons l’exemple d’une cl\u00e9 de r\u00e9partition sur 10 ans.<\/p>\n

Le nu-propri\u00e9taire paie 67% du prix de la part de la SCPI, mais ne touche aucun revenu durant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, il ne paie aucun imp\u00f4t sur la p\u00e9riode.
\nL’usufruitier paie 33% du prix de la part, mais touche les revenus sur 100% des parts, et il paie des imp\u00f4ts sur ces revenus.
\nA terme, l’usufruit s’\u00e9teint et le nu-propri\u00e9taire devient plein propri\u00e9taire des parts.<\/p>\n

<\/span>Investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h3>\n

Le nu-propri\u00e9taire d\u00e9tient le droit de poss\u00e9der les parts.
\nDurant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit aucun loyer, tous sont vers\u00e9s \u00e0 l’usufruitier. Seuls les usufruitiers sont appel\u00e9s \u00e0 payer les imp\u00f4ts qui en d\u00e9coulent (taxe fonci\u00e8re, imp\u00f4t sur le revenu).
\nIl est possible de financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 par un recours au cr\u00e9dit, mais les int\u00e9r\u00eats ne sont plus d\u00e9ductibles des autres revenus fonciers.<\/p>\n

<\/span>Quel type d’\u00e9pargnant est concern\u00e9 par l’achat en nue-propri\u00e9t\u00e9 ?<\/span><\/h3>\n

\u2022 L’individu soumis \u00e0 l’ISF. L’un des avantages premiers de l’achat en nue-propri\u00e9t\u00e9, c’est que les parts ne sont pas compt\u00e9es dans l’actif de l’ISF. Les parts de SCPI en nu propri\u00e9t\u00e9 sortent de l’actif soumis \u00e0 l’ISF.<\/p>\n

\u2022 Les individus qui recherchent une pleine propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme. A la fin du d\u00e9membrement, le nu-propri\u00e9taire devient plein propri\u00e9taire et jouit d\u00e9sormais des revenus fonciers. Il b\u00e9n\u00e9ficie donc d’un prix d’achat inf\u00e9rieur au prix en pleine propri\u00e9t\u00e9, et jouit plus tard de ses revenus. Cela concerne les individus qui n’ont pas besoin de revenus compl\u00e9mentaires imm\u00e9diats, mais \u00e0 moyen\/long terme, \u00e0 savoir les futurs retrait\u00e9s, etc.<\/p>\n

<\/span>Investissement en usufruit<\/span><\/h3>\n

L’usufruitier re\u00e7oit les revenus des parts pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement.<\/p>\n

<\/span>Quel type d’individu est concern\u00e9 par l’achat en usufruit ?<\/span><\/h3>\n

\u2022 Les \u00e9pargnants qui souhaitent augmenter leurs revenus fonciers, et recherchant des revenus compl\u00e9mentaires imm\u00e9diats. A court terme cette m\u00e9thode permet de d\u00e9cupler les revenus.<\/p>\n

\u2022 Ceux qui souhaitent optimiser leurs revenus fonciers, et disposant de d\u00e9ficits fonciers. Dans le cas d’un investisseur poss\u00e9dant des d\u00e9ficits fonciers non utilis\u00e9s, il peut l’imputer sur les revenus provenant des SCPI pour optimiser sa fiscalit\u00e9.<\/p>\n

\u2022 Les soci\u00e9t\u00e9s ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 envisager l’achat de part de SCPI en usufruit ! En effet c’est un bon placement de tr\u00e9sorerie pour l’entreprise. D’un point de vue fiscal l’usufruit est avantageux car il est amortissable.<\/p>\n

L’achat en usufruit se pr\u00eate soit aux personnes physiques qui disposent d’une r\u00e9serve de d\u00e9ficit foncier, soit aux personnes morales qui souhaitent placer leur tr\u00e9sorerie.<\/span><\/p>\n

<\/span>Solution 4 : Acheter des parts de SCPI en assurance-vie<\/span><\/h2>\n

Il est en effet possible de loger des parts de SCPI dans son contrat d’assurance-vie. Les avantages sont nombreux :
\nTout d’abord, on b\u00e9n\u00e9ficie de la fiscalit\u00e9 avantageuse du contrat d’assurance-vie. C’est le principe m\u00eame du contrat d’assurance-vie, avec une imposition tr\u00e8s faible au-del\u00e0 des 8 ans.<\/p>\n

Voici un tableau r\u00e9capitulatif de la fiscalit\u00e9 de l’assurance vie :<\/p>\n

\"fiscalite-assurance-vie\"<\/p>\n

Les b\u00e9n\u00e9fices engendr\u00e9s par les revenus des SCPI ne sont plus fonciers, mais financiers, dans le cadre sp\u00e9cifique de l’assurance-vie. C’est-\u00e0-dire 7,5% d’imposition apr\u00e8s 8 ans et abattement de 4 600 \u20ac (personne seule), ou 9 200 \u20ac (couple).<\/p>\n

Dans une assurance-vie, investir sur des SCPI s’av\u00e8re autrement plus rentable que les fonds euros, qui ne rapportent que 2,3% en moyenne en 2015, contre 4,85% brut de frais de gestion pour les SCPI. Apr\u00e8s d\u00e9duction des frais de gestion (entre 0,7% et 1,2%), on obtient un rendement net entre 3,65% et 4,15%, mais sans la garantie du capital.<\/p>\n

Dans la plupart des contrats d’assurance vie, on ach\u00e8te les parts de SCPI avec une d\u00e9cote par rapport au prix de souscription, g\u00e9n\u00e9ralement de 2,5%.<\/p>\n

<\/span>Plafonnement des SCPI dans les contrats<\/span><\/h3>\n

La plupart des contrats plafonnent le montant maximum de SCPI dans le contrat entre 30% et 50% de son encours total. Toutefois, quelques contrat permettent d’investir \u00e0 100% en SCPI et jusqu’\u00e0 16 SCPI diff\u00e9rentes.
\nIl est \u00e9galement parfois demand\u00e9 d’investir un minimum par ligne de SCPI, de 5000 euros ou 10 000 euros.<\/p>\n

<\/span>Les crit\u00e8res pour bien choisir son contrat d’assurance vie pour la SCPI<\/span><\/h3>\n

Pour r\u00e9sumer, sur chaque contrat il faut savoir :
\n– quelles sont les SCPI \u00e9ligibles ?
\n– Dans quelles proportions maximum ?
\n– Le minimum par ligne minimum et maximum
\n– Le prix d’acquisition des SCPI
\n– La distribution des loyers se fait elle en capitalisation (rachat de nouvelles parts) ? Ou alors en distribution ? (Versement sur fonds euros ou autre).<\/p>\n

<\/span>Acheter des parts de SCPI au travers d’une assurance-vie, \u00e7a int\u00e9resse qui ?<\/span><\/h3>\n

\u2022 Les investisseurs ayant une tranche d’imposition \u00e9lev\u00e9e<\/strong> (au-del\u00e0 de 30%) peuvent particuli\u00e8rement appr\u00e9cier cette m\u00e9thode d’investissement. L’imposition particuli\u00e8re de l’assurance-vie leur fait \u00e9conomiser des sommes importantes en imp\u00f4ts.<\/p>\n

\u2022 Les \u00e9pargnants voulant booster les performances<\/strong> de leur contrat d’assurance-vie sans s’exposer \u00e0 la Bourse.<\/p>\n

\u2022 Les individus soucieux de leur transmission patrimoniale<\/strong>. L’assurance-vie facilite la transmission de son patrimoine gr\u00e2ce \u00e0 la clause b\u00e9n\u00e9ficiaire, et offre un cadre fiscal optimal gr\u00e2ce \u00e0 un r\u00e9gime d\u00e9rogatoire.<\/p>\n

Investir en SCPI via assurance-vie correspond aux individus qui veulent investir dans l’immobilier en b\u00e9n\u00e9ficiant d’une fiscalit\u00e9 favorable et d’un rendement meilleur que le fonds en euros.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n\n\n\n
A propos de Julien Vrignaud <\/strong>:Titulaire du master Banque Finance de Rennes 1 et du 3\u00e8me cycle en management et strat\u00e9gie d\u2019entreprise \u00e0 l\u2019\u00e9cole de commerce de Lyon, Julien Vrignaud est conseiller en gestion de patrimoine ind\u00e9pendant. Apr\u00e8s avoir pass\u00e9 plusieurs ann\u00e9es dans un cabinet de gestion priv\u00e9 Parisien, Julien Vrignaud a cr\u00e9\u00e9 avec 3 associ\u00e9s en 2010 son propre cabinet de conseil en gestion de patrimoine.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AVIS D’EXPERT – Julien Vrignaud, associ\u00e9 du cabinet en gestion de patrimoine Euodia Finance – La Famille des 8, d\u00e9taille les diff\u00e9rentes fa\u00e7ons d’investir dans des SCPI. Autant de moyens de diversifier ses placements dans l’immobilier d’entreprise, adapt\u00e9s \u00e0 de nombreuses probl\u00e9matiques patrimoniales. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13718,"featured_media":36836,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-36839","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"\nSCPI, 4 fa\u00e7ons d\u2019investir<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"AVIS D'EXPERT - Julien Vrignaud, associ\u00e9 du cabinet en gestion de patrimoine Euodia Finance - La Famille des 8, d\u00e9taille les diff\u00e9rentes fa\u00e7ons d'investir dans des SCPI. 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