{"id":37209,"date":"2015-02-13T08:21:42","date_gmt":"2015-02-13T07:21:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-de-rendement-dividendes-tdvm-tri-comprendre-les-indicateurs-de-performance.html"},"modified":"2023-08-24T10:13:27","modified_gmt":"2023-08-24T08:13:27","slug":"scpi-de-rendement-dividendes-tdvm-tri-comprendre-les-indicateurs-de-performance","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-de-rendement-dividendes-tdvm-tri-comprendre-les-indicateurs-de-performance.html","title":{"rendered":"Indicateurs de performance des SCPI de rendement : dividendes, taux de distribution, TDVM, TRI, TOF, explications"},"content":{"rendered":"<section class=\"l-section wpb_row height_small\"><div class=\"l-section-h i-cf\"><div class=\"g-cols vc_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-12 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><p>Combien rapporte une SCPI classique, investie dans l&rsquo;immobilier d&rsquo;entreprise ? Ces fonds d&rsquo;\u00e9pargne immobili\u00e8re, aussi appel\u00e9s SCPI de rendement, ont pour principal int\u00e9r\u00eat de verser des revenus r\u00e9guliers \u00e0 leurs associ\u00e9s, g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 un rythme trimestriel. Pour appr\u00e9cier la rentabilit\u00e9 d&rsquo;une SCPI, il existe plusieurs indicateurs de performance financi\u00e8re et immobili\u00e8re, g\u00e9n\u00e9ralement communs aux <strong>SCPI \u00e0 capital fixe et \u00e0 capital variable<\/strong>.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Taux_doccupation_financier_TOF_dune_SCPI\"><\/span>Taux d\u2019occupation financier (TOF) d&rsquo;une SCPI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le taux d\u2019occupation est un indicateur de mesure de la performance locative des SCPI. Il permet d\u2019\u00e9valuer le remplissage du patrimoine d\u2019une SCPI en fonction des loyers, par opposition au taux d\u2019occupation physique (TOP), qui se base sur l\u2019occupation des surfaces.<\/p>\n<p>Pour calculer le TOF, on fait le rapport entre les loyers et indemnit\u00e9s d\u2019occupation factur\u00e9s aux locataires d\u2019une part, et le total des loyers facturables d\u2019autre part. Selon la nouvelle m\u00e9thode de calcul de l\u2019Aspim, les immeubles sous travaux de restructuration et sous promesse de vente ne sont d\u00e9sormais plus assimil\u00e9s \u00e0 des locaux vacants. La vacance correspond aux locaux inoccup\u00e9s en recherche de locataires. Cette nouvelle d\u00e9finition permet de ne pas p\u00e9naliser les SCPI qui consentent des efforts dans la r\u00e9novation de leur patrimoine, pour les adapter aux nouveaux usages et aux nouvelles normes environnementales, notamment.<\/p>\n<p>Le TOF est calcul\u00e9 au dernier jour de chaque trimestre civil, pour la p\u00e9riode de trois mois \u00e9coul\u00e9e, au :<\/p>\n<ul>\n<li>31 mars<\/li>\n<li>30 juin<\/li>\n<li>30 septembre<\/li>\n<li>et 31 d\u00e9cembre<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le TOF peut aussi \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9 de fa\u00e7on semestrielle ou annuelle.<\/p>\n<p>Pr\u00e9sent\u00e9 sous la forme d\u2019un \u00ab donut \u00bb dans les bulletins d\u2019information, le TOF affiche une transparence de ses diff\u00e9rents composantes :<\/p>\n<ul>\n<li>locaux occup\u00e9s<\/li>\n<li>locaux sous franchise (le locataire ne paie pas de loyers temporairement)<\/li>\n<li>en restructuration (travaux)<\/li>\n<li>en recherche de locataires<\/li>\n<\/ul>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Dividende%E2%80%A6_et_dividende\"><\/span>Dividende&#8230; et dividende<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Chaque trimestre ou chaque mois, les porteurs de parts de SCPI de rendement per\u00e7oivent tout ou partie du r\u00e9sultat r\u00e9alis\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 sous la forme d&rsquo;acomptes sur dividende. L&rsquo;essentiel de ces dividendes est tir\u00e9 des loyers issus de la mise en location des immeubles, eux-m\u00eames d\u00e9pendants du taux d&rsquo;occupation du patrimoine mis en location. Un dividende peut donc fl\u00e9chir d&rsquo;un exercice \u00e0 l&rsquo;autre et d&rsquo;un trimestre \u00e0 l&rsquo;autre si le montant global des loyers diminue. Autre facteur de baisse : une dotation du report \u00e0 nouveau (RAN), une forme de r\u00e9serve destin\u00e9e \u00e0 distribuer du revenu en p\u00e9riode de vaches maigres.<\/p>\n<p>Mais les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut \u00eatre amen\u00e9e \u00e0 reverser une quote-part de ses produits financiers issue de la tr\u00e9sorerie. De m\u00eame, en cas de cession d&rsquo;un immeuble, une quote-part de la plus-value peut \u00eatre distribu\u00e9e aux associ\u00e9s. Un dividende peut donc \u00eatre exceptionnellement dop\u00e9 par une distribution de plus-value.<\/p>\n<blockquote>\n<p><strong>Attention !<\/strong> L&rsquo;octroi de tels revenus n&rsquo;est pas sans cons\u00e9quence pour le porteur de parts : le traitement fiscal n&rsquo;est pas le m\u00eame que les loyers, assimilables \u00e0 des revenus fonciers. En particulier, les plus-values sont soumises au m\u00eame r\u00e9gime que les plus-values immobili\u00e8res.<\/p>\n<\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Taux_de_distribution_nouvel_indicateur_de_performance_en_2022\"><\/span>Taux de distribution : nouvel indicateur de performance en 2022<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>De 2012 \u00e0 2021, les porteurs de parts de SCPI ont \u00e9t\u00e9 habitu\u00e9s \u00e0 appr\u00e9cier le rendement de leur fonds exprim\u00e9 en taux de distribution sur valeur de march\u00e9 (TDVM ou DVM). Cr\u00e9\u00e9 avant la phase d\u2019internationalisation des patrimoines des SCPI, le TDVM n\u2019\u00e9tait pas norm\u00e9 pour cela, aboutissant \u00e0 des pr\u00e9sentations de performances non comparables d\u2019une SCPI \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n<p>D\u00e9sormais et en vue d\u2019harmoniser le calcul, le TDVM est remplac\u00e9 par le taux de distribution, depuis le 1er janvier 2022. Ce ratio est calcul\u00e9 en rapportant le dividende brut de fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise et \u00e9trang\u00e8re, au prix de la part au 1er janvier de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, pour les SCPI \u00e0 capital variable. Autre nouveaut\u00e9 importante\u00a0: le taux de distribution ne peut pas \u00eatre calcul\u00e9 sur une ann\u00e9e incompl\u00e8te, pour les SCPI en lancement.<\/p>\n<p>Ces changements de m\u00e9thode visent \u00e0 am\u00e9liorer la comparabilit\u00e9 des performances des SCPI entre elles, en tenant compte de la distribution de dividende sur une ann\u00e9e compl\u00e8te et d\u2019un prix de r\u00e9f\u00e9rence unique, au 1er janvier. Ils tendent \u00e0 favoriser, par rapport \u00e0 la pr\u00e9sentation ant\u00e9rieure bas\u00e9e sur le TDVM, les SCPI qui d\u00e9duisaient l\u2019imp\u00f4t pay\u00e9 pour le compte de l\u2019associ\u00e9 et pr\u00e9sentaient un rendement net de fiscalit\u00e9 \u00e9trang\u00e8re.<\/p>\n<p>Pour les SCPI \u00e0 capital fixe, le dividende brut est divis\u00e9 par le prix de part acqu\u00e9reur moyen de l\u2019ann\u00e9e N-1.<\/p>\n<p>En 2022, le TD moyen a atteint 4,53%, contre 4,49% en 2021. <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/palmares-scpi-classement-des-meilleures-scpi-de-rendement.html\">&gt; Classement des SCPI selon leur taux de distribution 2022 et pr\u00e9visionnel 2023<\/a><\/p>\n<p>Ce mode de calcul ne change rien pour la plupart des SCPI, dont le prix de part n\u2019a pas \u00e9volu\u00e9 en cours d\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n<p><!-- \/13306350\/Placements_article_milieu_600x90 --><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"DVM_ou_TDVM_dune_SCPI\"><\/span>DVM ou TDVM d&rsquo;une SCPI<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Indicateur du rendement des SCPI utilis\u00e9 du 1er juillet 2012 jusqu&rsquo;en 2021, le taux de distribution sur valeur de march\u00e9 (TDVM ou DVM) \u00e9tait un ratio repr\u00e9sentatif du dividende annuel brut avant pr\u00e9l\u00e8vement lib\u00e9ratoire, vers\u00e9 au titre de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e, rapport\u00e9 au prix de part acqu\u00e9reur moyen de cette m\u00eame ann\u00e9e.<\/p>\n<p>En th\u00e9orie, le TDVM \u00e9tait strictement comparable d&rsquo;une SCPI \u00e0 l&rsquo;autre. Cependant, une SCPI en bonne sant\u00e9 pouvait afficher un taux de distribution inf\u00e9rieur \u00e0 celui d&rsquo;une SCPI en perte de vitesse du fait de la baisse du prix des parts de cette derni\u00e8re. De plus, les SCPI dont le prix de part augmentait en cours d&rsquo;ann\u00e9e \u00e9tait p\u00e9nalis\u00e9 dans les classements, alors qu&rsquo;un tel rel\u00e8vement est plut\u00f4t le signe d&rsquo;une hausse des valeurs d&rsquo;expertise du patrimoine.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"TRI_indicateur_de_performance_dune_SCPI_dans_la_duree\"><\/span>TRI : indicateur de performance d&rsquo;une SCPI dans la dur\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le TRI, pour taux de rentabilit\u00e9 interne, est un indicateur de performance d&rsquo;une SCPI sur plusieurs ann\u00e9es : 5, 10, 15 et 20 ans. Il est calcul\u00e9 en prenant en consid\u00e9ration :<\/p>\n<ul>\n<li>\u00e0 l&rsquo;entr\u00e9e, le prix acqu\u00e9reur (prix pour les associ\u00e9s entrants) au d\u00e9but de l&rsquo;exercice de la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e,<\/li>\n<li>\u00e0 la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associ\u00e9s sortants) \u00e0 l&rsquo;issue de la p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e,<\/li>\n<li>des revenus distribu\u00e9s hors pr\u00e9l\u00e8vements durant toute la p\u00e9riode.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Exemple<\/strong> (source : Aspim) : un TRI \u00e0 10 ans publi\u00e9 en 2023 tient compte du prix acqu\u00e9reur constat\u00e9 au 31 d\u00e9cembre 2012 et du prix de retrait au 31 d\u00e9cembre 2022.<\/p>\n<p>Comme le TDVM, le TRI ne doit pas \u00eatre le seul indicateur \u00e0 consid\u00e9rer. Il peut s&rsquo;av\u00e9rer flatteur en cas de forte hausse de la valeur des parts par le pass\u00e9. Sans pour autant augurer des perspectives d&rsquo;avenir, surtout si le taux d&rsquo;occupation de la SCPI donne des signes de faiblesse.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Rendement_global_immobilier\"><\/span>Rendement global immobilier<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Ce nouvel indicateur de performance remplace la performance globale, qui, pour une ann\u00e9e consid\u00e9r\u00e9e, tenait compte du TDVM auquel on ajoutait la variation du prix moyen du prix de souscription (VPM) d&rsquo;une part de SCPI.<\/p>\n<p>Dor\u00e9navant, le rendement global immobilier repr\u00e9sente l\u2019addition du taux de distribution de l\u2019ann\u00e9e N et de la valeur de r\u00e9alisation par part entre l\u2019ann\u00e9e N et l\u2019ann\u00e9e N-1. La valeur de r\u00e9alisation est \u00e9gale \u00e0 la valeur v\u00e9nale des immeubles (valeur d\u00e9termin\u00e9e par un expert externe \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 de gestion) augment\u00e9e de la valeur des autres actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (tr\u00e9sorerie principalement) diminu\u00e9e des dettes contract\u00e9es par la SCPI. Ce chiffre est rendu public chaque ann\u00e9e, dans le rapport annuel de la SCPI ; il repr\u00e9sente ce qu\u2019elle vaudrait en cas de cession de tous ses actifs.<\/p>\n<p>Le rendement global immobilier est donc un indicateur composite, qui tient \u00e0 la fois compte du dividende per\u00e7u d\u2019une part et de la valorisation du patrimoine de la SCPI, mais pas du prix de la part. Il n\u2019est donc pas repr\u00e9sentatif de la performance r\u00e9elle constat\u00e9e par l\u2019\u00e9pargnant.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Lavis_de_ToutSurMesFinances\"><\/span>L&rsquo;avis de ToutSurMesFinances<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour mesurer les performances d&rsquo;une SCPI avant d&rsquo;investir, mieux vaut donc combiner ces diff\u00e9rents crit\u00e8res, mais aussi d&rsquo;autres, comme le report \u00e0 nouveau (les r\u00e9serves) ainsi que le taux d&rsquo;occupation. Une op\u00e9ration chronophage qui n\u00e9cessite bien souvent d&rsquo;\u00eatre accompagn\u00e9 par un professionnel de la gestion de patrimoine. Et mieux vaut avoir en t\u00eate que les performances pass\u00e9es ne pr\u00e9jugent pas des performances futures.<br \/>\n<strong>&gt; <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-de-rendement-10-conseils-avant-d-investir.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">SCPI de rendement : 10 conseils avant d&rsquo;investir<\/a><\/strong><\/p>\n<p><strong>A lire \u00e9galement sur les SCPI<\/strong><br \/>\n<strong>&#8211; <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/scpi-definition-avantages-et-risques-de-ce-placement-immobilier.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">D\u00e9finition, avantages, risques&#8230; Tout savoir sur les SCPI<\/a><\/strong><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Chaque ann\u00e9e, la p\u00e9riode d&rsquo;annonce des rendements des SCPI bat son plein de la fin du mois de janvier \u00e0 la mi-f\u00e9vrier. En 2022, leur taux de distribution a atteint 4,53%. Ce seul indicateur de performance suffit-il \u00e0 mesurer la qualit\u00e9 d&rsquo;une SCPI ? Comment appr\u00e9cier leurs performances financi\u00e8res ? Tous les r\u00e9sultats annonc\u00e9s se valent-ils ? Explications sur les indicateurs de performance des SCPI de rendement.  \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13709,"featured_media":37208,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-37209","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.9 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>SCPI : taux de distribution, TDVM, TRI, TOF, rendement global<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Chaque ann\u00e9e, la p\u00e9riode d&#039;annonce des rendements des SCPI bat son plein de la fin du mois de janvier \u00e0 la mi-f\u00e9vrier. Comment appr\u00e9cier ces performances financi\u00e8res ? Tous les r\u00e9sultats annonc\u00e9s se valent-ils ? 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