{"id":41051,"date":"2016-09-30T16:18:54","date_gmt":"2016-09-30T14:18:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/opci-definition-fonctionnement-performances-et-fiscalite.html"},"modified":"2025-07-08T17:55:48","modified_gmt":"2025-07-08T15:55:48","slug":"opci-definition-fonctionnement-performances-et-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/opci-definition-fonctionnement-performances-et-fiscalite.html","title":{"rendered":"OPCI : d\u00e9finition, fonctionnement, performances et fiscalit\u00e9 2017"},"content":{"rendered":"

– OPCI grand public, d\u00e9finition<\/a><\/strong><\/p>\n

– Fonctionnement d’un OPCI<\/a><\/strong><\/p>\n

– Comparatif entre OPCI et SCPI, SIIC, OPCVM immobiliers<\/a><\/strong><\/p>\n

– Zoom sur Amundi Opcimmo, le plus gros OPCI<\/a><\/strong><\/p>\n

– Performances : liste et classement des OPCI<\/a><\/strong><\/p>\n

– Fiscalit\u00e9 2017 du porteur de parts d’un OPCI<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>OPCI grand public, d\u00e9finition<\/span><\/h2>\n

Qu’est-ce qu’un OPCI grand public ? C’est un placement immobilier utilis\u00e9 principalement comme alternative au fonds euros dans des contrats d’assurance vie<\/a>, sous la forme de support en unit\u00e9s de compte. OPCI signifie ou organisme de placement collectif immobilier.<\/p>\n

C’est un placement r\u00e9cent, apparu en 2008, souvent compar\u00e9 aux SCPI (soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier). Cependant, le fonctionnement des OPCI ressemble davantage \u00e0 celui des fonds de type Sicav et FCP. Un OPCI grand public est g\u00e9r\u00e9 par une soci\u00e9t\u00e9 de gestion de portefeuille (SGP) agr\u00e9\u00e9e par l’Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF), g\u00e9n\u00e9ralement une filiale de banque ou d’assureur.<\/p>\n

Le capital investi par un \u00e9pargnant sur un OPCI n’est pas garanti. Sur l’\u00e9chelle de risque standard de 1 \u00e0 7 (classification AMF), un OPCI est class\u00e9 au niveau 4.<\/p>\n

Un OPCI est fonds de placement investi :<\/p>\n

– en majorit\u00e9 dans l’immobilier tertiaire non cot\u00e9 en France et en Europe, en particulier dans les murs de commerces et l’immobilier de bureaux ;
\n– pour partie dans des placements financiers (actions de soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es en Bourse, obligations, parts de fonds) g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 connotation immobili\u00e8re ;
\n– de fa\u00e7on marginale dans des supports mon\u00e9taires.<\/p>\n

En pratique, l’OPCI est un moyen :<\/p>\n

– d’acc\u00e9der facilement au march\u00e9 de l’immobilier d’entreprise ;
\n– de diversifier ses placements sur un support mixte comportant des actifs immobiliers et financiers ;
\n– d’\u00eatre investi dans un fonds dont la volatilit\u00e9 est th\u00e9oriquement faible (le prix de l’OPCI n’est pas cens\u00e9 subir d’importantes variations d’un mois sur l’autre) ;
\n– de placer son argent dans le cadre de la fiscalit\u00e9 avantageuse de l’assurance vie (sachant que l’achat est aussi possible via un compte-titres ordinaire ou CTO) ;
\n– d’investir dans l’immobilier avec une dur\u00e9e de d\u00e9tention plus courte qu’une SCPI.<\/p>\n

<\/span><\/a>Fonctionnement d’un OPCI<\/span><\/h2>\n

<\/span>Dividendes et revalorisation<\/span><\/h3>\n

Pour le d\u00e9tenteur de parts ou d’actions, l’OPCI est un support \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re susceptible de lui procurer deux sources de r\u00e9mun\u00e9ration :
\n– une distribution r\u00e9guli\u00e8re de dividendes ou coupons (une \u00e0 quatre fois par an selon les OPCI)
\n– une plus-value \u00e0 long terme, gr\u00e2ce \u00e0 la revalorisation de la valeur de ses parts ou valeur liquidative (VL).<\/p>\n

<\/span>Composition des OPCI<\/span><\/h3>\n

La composition ou allocation d’un OPCI grand public est r\u00e9glement\u00e9e. Une soci\u00e9t\u00e9 de gestion doit donc respecter des seuils au terme de ses trois premi\u00e8res ann\u00e9es d’existence :
\n– au moins 60% d’actifs immobiliers<\/strong> (90% maximum) dont :<\/p>\n

> 51% \u00e0 60% d’immobilier non cot\u00e9 d\u00e9tenu en direct (d\u00e9tention d’immeubles construits, en cours de construction, \u00e0 r\u00e9nover, terrains) ou indirectement (via des copropri\u00e9t\u00e9s de type OPCI, SCPI, club deals) ;
\n> des actions de soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es de type SIIC ;
\n> des parts d’OPCVM immobiliers.<\/p>\n

– actifs financiers pour le solde dont :<\/p>\n

> 5% minimum de liquidit\u00e9s<\/strong> (placements de type Sicav mon\u00e9taires, d\u00e9p\u00f4ts \u00e0 terme, d\u00e9p\u00f4ts \u00e0 vue) ;
\n> des actions de soci\u00e9t\u00e9s cot\u00e9es sur un march\u00e9 r\u00e9glement\u00e9, obligations (pouvant \u00eatre \u00e9mises par des soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es fran\u00e7aises et europ\u00e9ennes) et parts d’OPCVM (Sicav et FCP).<\/p>\n

Un OPCI peut recourir \u00e0 l’emprunt pour financer une partie de ses acquisitions, \u00e0 hauteur de 40% maximum des actifs immobiliers et de 10% des actifs financiers.<\/p>\n

A condition de respecter ces ratios r\u00e9glementaires, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion d’un OPCI a la libert\u00e9 de faire \u00e9voluer la composition du fonds de fa\u00e7on flexible en jouant \u00e0 la fois sur le poids de chaque poche (actifs immobiliers, actifs financiers, liquidit\u00e9s) et sur les composantes de chacune de ces poches.<\/p>\n

La strat\u00e9gie et la composition peut donc varier assez sensiblement d’un OPCI \u00e0 l’autre, sans pouvoir sortir des bornes pr\u00e9vues par la r\u00e9glementation, ce qui entra\u00eene une relative homog\u00e9n\u00e9it\u00e9 des performances entre les diff\u00e9rents fonds.<\/p>\n

<\/span>Souscriptions et rachats<\/span><\/h3>\n

L’entr\u00e9e (ou souscription) et la sortie (ou rachat) de l’OPCI sont r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 un prix inconnu puisque l’ordre est pass\u00e9 avant la publication de la valeur liquidative, qui n’est pas fix\u00e9e en temps r\u00e9el. La valeur liquidative, fix\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, peut \u00eatre calcul\u00e9e au maximum tous les 15 jours (soit 24 fois par an) et au minimum 2 fois par an (tous les 6 mois, avec publication d’une estimation chaque trimestre). Dans les faits, la fr\u00e9quence de valorisation des parts est g\u00e9n\u00e9ralement mensuelle, ou bimensuelle (2 fois par mois).<\/p>\n

Le prix d’achat est g\u00e9n\u00e9ralement major\u00e9 par des commissions de souscription alors que le prix \u00e0 la sortie est minor\u00e9 par des frais de rachat.<\/p>\n

Dans des circonstances exceptionnelles (krach \u00e9conomique, crise politique, crise immobili\u00e8re), un m\u00e9canisme de suspension des rachats peut \u00eatre mis en place provisoirement afin d’\u00e9viter des sorties massives, et donc une d\u00e9pr\u00e9ciation des parts.<\/p>\n

<\/span><\/a>Comparatif entre OPCI et SCPI, SIIC, OPCVM immobiliers<\/span><\/h2>\n

L’OPCI fait partie des placements de type \u00ab pierre-papier \u00bb permettant d’investir indirectement dans l’immobilier, sans les soucis de la gestion locative.<\/p>\n

L’OPCI peut ainsi \u00eatre compar\u00e9 aux placements immobiliers suivants :<\/p>\n

– SCPI<\/strong>, qui comporte au moins 95% d’immobilier et a davantage vocation \u00e0 distribuer des revenus r\u00e9guliers (tous les trimestres). Particularit\u00e9s : souscription possible \u00e0 cr\u00e9dit ;<\/p>\n

– Fonci\u00e8res cot\u00e9es en Bourse de type SIIC<\/strong> (soci\u00e9t\u00e9s d’investissement immobilier cot\u00e9es), qui g\u00e8rent un patrimoine immobilier tertiaire. Particularit\u00e9s : volatilit\u00e9 des cours de Bourse, frais de souscription nuls (il faut tout de m\u00eame prendre en compte les frais de Bourse) et obligation de distribuer des dividendes (au moins 85 % des loyers per\u00e7us et 50 % des plus-values r\u00e9alis\u00e9es) ;<\/p>\n

– SCI, fonds de fonds immobiliers. Il s’agit g\u00e9n\u00e9ralement de fonds<\/p>\n

– Fonds ou OPCVM immobiliers<\/strong>, qui investissent eux-m\u00eames dans des SIIC ou Reits (\u00e9quivalents des SIIC \u00e0 l’\u00e9tranger). Il existe des sous-cat\u00e9gories de fonds immobiliers, telles que les fonds de fonds immobiliers (qui investissent dans d’autres fonds immobiliers) et les trackers ou ETF<\/a> immobiliers qui permettent d’investir avec des frais de gestion r\u00e9duits.<\/p>\n

<\/span><\/a>Zoom sur Amundi Opcimmo, le plus gros OPCI<\/span><\/h2>\n

Un OPCI capte \u00e0 lui seul la moiti\u00e9 de la collecte en France : Opcimmo g\u00e9r\u00e9 par Amundi (groupe Cr\u00e9dit Agricole) et lanc\u00e9 au second semestre 2011.<\/p>\n

A fin 2015, il p\u00e8se 2,3 milliards d’euros de capitalisation soit plus de 50% du march\u00e9 des OPCI (4,5 milliards d’euros). Sa capitalisation a d\u00e9pass\u00e9 les 4 milliards d’euros \u00e0 fin 2016.<\/p>\n

Ce fonds est distribu\u00e9 par le Cr\u00e9dit Agricole, la banque en ligne BforBank, le LCL, la Soci\u00e9t\u00e9 G\u00e9n\u00e9rale et par des r\u00e9seaux ind\u00e9pendants (courtiers en ligne, conseils en gestion de patrimoine ind\u00e9pendants ou CGPI).<\/p>\n

Opcimmo affiche une performance annuelle (hors frais de gestion du contrat et selon la m\u00e9thode des dividendes r\u00e9investis) de :<\/p>\n

– 2016<\/strong> (au 15 d\u00e9cembre) : +1,28%
\n– 2015<\/strong> : 4,62% (dont +2,44% pour la valeur liquidative et un rendement du coupon de 2,16%)
\n– 2014<\/strong> : 5,74%
\n– 2013<\/strong> : 4,25%
\n– 2012<\/strong> : 3,53%
\nLa volatilit\u00e9 (amplitude des variations du prix) est inf\u00e9rieure \u00e0 3% sur 1, 3 et 5 ans.<\/p>\n

Entre le lancement du fonds et le 31 d\u00e9cembre 2015, les diff\u00e9rentes poches ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 les performances annualis\u00e9es suivantes :
\n– immobilier : +4,95%
\n– taux (obligations + mon\u00e9taire) : +1,75% (dont -0,05% en 2015)
\n– actions : +14,58%
\nTOTAL : +4,74%.<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

R\u00e9parti sur 32 immeubles \u00e0 fin 2015, le patrimoine immobilier de l’OPCI est investi dans l’immobilier d’entreprise en Europe, principalement des locaux de bureaux en Allemagne, en France et au Royaume-Uni. Au total, il est pr\u00e9sent dans 8 pays. En juillet 2016, Opcimmo a commenc\u00e9 \u00e0 se diversifier dans l’immobilier de sant\u00e9.<\/p>\n

<\/span><\/a>Performances : liste et classement des OPCI<\/span><\/h2>\n

Sur un horizon de d\u00e9tention \u00e0 moyen-long terme, les soci\u00e9t\u00e9s de gestion d’OPCI visent une performance annuelle moyenne de 3,5 \u00e0 5% par an (hors frais de gestion du contrat).<\/p>\n

Au 31 d\u00e9cembre 2015, on d\u00e9nombrait 12 OPCI grand public. Leurs performances \u00e9taient les suivantes (classement \u00e9tabli selon les performances 2015).<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Performances des OPCI au 31\/12\/2015<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Nom de l’OPCI<\/strong><\/td>\nAnn\u00e9e de cr\u00e9ation<\/strong><\/td>\nSoci\u00e9t\u00e9 de gestion<\/strong><\/td>\nTaille en M\u20ac (capitalisation ou actif net) <\/strong><\/td>\nPerformances<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
2015<\/strong><\/td>\nDepuis la cr\u00e9ation<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Immo Diversification<\/strong><\/td>\n2013<\/td>\nCiloger<\/td>\n352<\/td>\n9,02%<\/td>\nn.d.<\/td>\n<\/tr>\n
Fructifrance Immobilier<\/strong><\/td>\n2008<\/td>\nNami-AEW Europe<\/td>\n39<\/td>\n7,42%<\/td>\n8,71%<\/td>\n<\/tr>\n
BNP Paribas Diversipierre<\/strong><\/td>\n2014<\/td>\nBNP Paribas Reim<\/td>\n161<\/td>\n7,05%<\/td>\n8,12%<\/td>\n<\/tr>\n
SwissLife Dynapierre<\/strong><\/td>\n2010<\/td>\nSwissLife Reim<\/td>\n88<\/td>\n5,08%<\/td>\n17,42%<\/td>\n<\/tr>\n
AXA S\u00e9lectiv\u2019Immo<\/strong><\/td>\n2012<\/td>\nAxa Reim<\/td>\n1420<\/td>\n4,73%<\/td>\n21,09%<\/td>\n<\/tr>\n
Opcimmo<\/strong><\/td>\n2011<\/td>\nAmundi Immobilier<\/td>\n2272<\/td>\n4,62%<\/td>\n22,94%<\/td>\n<\/tr>\n
SG Pierre Entreprise (en liquidation, souscriptions et rachats suspendus depuis le 24\/02\/2016)<\/strong><\/td>\n2012<\/td>\nAmundi Immobilier<\/td>\n35<\/td>\n4,43%<\/td>\n17,50%<\/td>\n<\/tr>\n
LFP OPSIS PATRIMOINE<\/strong><\/td>\n2009<\/td>\nLa Fran\u00e7aise REM<\/td>\n89<\/td>\n3,53%<\/td>\n32,13%<\/td>\n<\/tr>\n
IMMANENS<\/strong><\/td>\n2013<\/td>\nAmundi Immobilier<\/td>\n41<\/td>\n2,63%<\/td>\n8,53%<\/td>\n<\/tr>\n
Groupama Gan Pierre 1<\/strong><\/td>\n2015<\/td>\nGroupama Gan REIM<\/td>\n20<\/td>\n1,36%<\/td>\n1,36%<\/td>\n<\/tr>\n
Amundi Transmission Immobilier<\/strong><\/td>\n2014<\/td>\nAmundi Immobilier<\/td>\n39<\/td>\n0,53%<\/td>\n0,53%<\/td>\n<\/tr>\n
Axa Selectiv’ Immoservice<\/strong><\/td>\n2016<\/td>\nAxa Reim<\/td>\nn.s.<\/td>\n<\/tr>\n
Sources : soci\u00e9t\u00e9s de gestion, Toutsurmesfinances.com<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n

En moyenne (non pond\u00e9r\u00e9e), ils ont rapport\u00e9 4,58% en 2015 avant frais de gestion du contrat, fiscalit\u00e9 et pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n

<\/span><\/a>Fiscalit\u00e9 2016-2017 : identique \u00e0 celle des OPCVM<\/span><\/h2>\n

Le r\u00e9gime fiscal applicable au particulier d\u00e9tenteur de parts d’OPCI en 2017 d\u00e9pend de son mode de souscription, \u00e0 l’image des porteurs de parts d’OPCVM classiques (Sicav et FCP). Les parts et actions d’OPCI grand public ne sont pas \u00e9ligibles au PEA (plan d’\u00e9pargne en actions)<\/a>.<\/p>\n

L’enveloppe de d\u00e9tention la plus avantageuse d’un point de vue fiscal est l’assurance vie.<\/p>\n

<\/span>Fiscalit\u00e9 de l’OPCI dans le compte-titres ordinaire<\/span><\/h3>\n

Les dividendes per\u00e7us en 2016 sont imposables au bar\u00e8me progressif de l’imp\u00f4t sur le revenu (imposition variable d’un contribuable \u00e0 l’autre selon le niveau de revenus, le nombre de parts fiscales<\/a><\/strong> et la tranche d’imposition). Les coupons vers\u00e9s par les OPCI n’ouvrent pas droit \u00e0 l’abattement fiscal de 40% dont b\u00e9n\u00e9ficient les dividendes d’actions<\/a> de soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n

Au moment du versement du coupon, le dividende fait l’objet d’une retenue \u00e0 la source de 21% appel\u00e9e pr\u00e9l\u00e8vement obligatoire non lib\u00e9ratoire (PONL). Ce pr\u00e9l\u00e8vement est un acompte d’imp\u00f4t sur le revenu, restituable l’ann\u00e9e suivante en cas de trop-vers\u00e9 au Tr\u00e9sor public. Il est possible de demander une dispense d’acompte, sous conditions de revenus du foyer fiscal (revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence de l’avant-derni\u00e8re ann\u00e9e inf\u00e9rieur \u00e0 50.000 euros pour les personnes seules ou \u00e0 75.000 euros pour les couples soumis \u00e0 une imposition commune).
\nLes dividendes per\u00e7us par les actionnaires d’OPCI sont \u00e9galement soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (taux global de 15,5%).<\/p>\n

A la sortie (cessions ou rachats d’actions), les \u00e9ventuelles plus-values r\u00e9alis\u00e9es sont imposables selon le r\u00e9gime des plus-values de cessions de valeurs mobili\u00e8res, \u00e0 savoir :
\n– imposition au bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu ;
\n– application d’un abattement pour dur\u00e9e de d\u00e9tention (50% de 2 \u00e0 moins de 8 ans, 65% au-del\u00e0) ;
\n– imputation des \u00e9ventuelles moins-values sur les autres plus-values de cession de valeurs mobili\u00e8res ;
\n– report du solde de moins-values sur les plus-values de m\u00eame nature r\u00e9alis\u00e9es au cours des 10 ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n

Les plus-values sont assujetties en totalit\u00e9 (sans abattement) aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (15,5%).<\/p>\n

Une quote-part de CSG (5,1%) est d\u00e9ductible du revenu imposable l’ann\u00e9e suivante, qu’il s’agisse de dividendes ou de plus-values.<\/p>\n

<\/span>Fiscalit\u00e9 de l’OPCI dans l’assurance vie<\/span><\/h3>\n

Lorsque le placement en OPCI est effectu\u00e9 dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, la fiscalit\u00e9 applicable est celle… de l’assurance vie. Dividendes et plus-values ne sont donc pas tax\u00e9s tant que le titulaire du contrat n’effectue aucune demande de rachat partiel ou total. En particulier, les coupons vers\u00e9s par l’OPCI ne sont pas assujettis chaque ann\u00e9e aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux, contrairement \u00e0 la participation aux b\u00e9n\u00e9fices (PB) du fonds euros.<\/p>\n

En cas de sortie du contrat, la fiscalit\u00e9 d\u00e9pend de plusieurs param\u00e8tres (part de gains dans la somme rachet\u00e9e, anciennet\u00e9 du contrat, choix pour l’ajout des gains au revenu imposable ou pour le pr\u00e9l\u00e8vement forfaitaire lib\u00e9ratoire).<\/p>\n

En pratique, les gains mat\u00e9rialis\u00e9s au-del\u00e0 de 8 ans sont g\u00e9n\u00e9ralement exon\u00e9r\u00e9s d’imp\u00f4t sur le revenu et sont uniquement soumis aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L’OPCI est un fonds de placement investi en majorit\u00e9 dans l’immobilier. Son int\u00e9r\u00eat principal : permettre une diversification de son \u00e9pargne dans un contrat d’assurance vie avec des risques limit\u00e9s pour compenser la baisse des taux de rendement des fonds euros.<\/p>\n

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