{"id":41239,"date":"2018-10-24T06:20:48","date_gmt":"2018-10-24T04:20:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/immobilier-comment-reduire-ou-ne-pas-payer-l-ifi-grace-aux-scpi.html"},"modified":"2025-09-04T17:40:20","modified_gmt":"2025-09-04T15:40:20","slug":"immobilier-comment-reduire-ou-ne-pas-payer-l-ifi-grace-aux-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/placements\/immobilier-comment-reduire-ou-ne-pas-payer-l-ifi-grace-aux-scpi.html","title":{"rendered":"Immobilier : comment r\u00e9duire ou ne pas payer l\u2019IFI gr\u00e2ce aux SCPI ?"},"content":{"rendered":"

<\/span>Comment obtenir une r\u00e9duction ou une suppression de l’IFI relatif aux parts de SCPI ?<\/span><\/h2>\n

La r\u00e9ponse est tr\u00e8s simple et tient en quelques mots : nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI de rendement<\/a><\/strong>. En effet, la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts de SCPI n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. Ainsi, si un investisseur poss\u00e8de uniquement la nue-propri\u00e9t\u00e9 des parts de SCPI et non l’usufruit, il ne sera pas fiscalis\u00e9.<\/p>\n

Bien \u00e9videmment, si l’\u00e9pargnant d\u00e9cide d’acheter uniquement la nue-propri\u00e9t\u00e9, il ne sera, par d\u00e9finition pas d\u00e9tenteur de l’usufruit et ne percevra donc pas de revenus de son investissement immobilier. En contrepartie, il pourra acheter ses parts moins ch\u00e8res en b\u00e9n\u00e9ficiant d’une d\u00e9cote correspondant \u00e0 l’absence de perception de dividendes durant la p\u00e9riode de d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9. Il n’est donc pas possible de gagner sur tous les tableaux.<\/p>\n

 <\/p>\n

Comment fonctionne le d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9 ?<\/span><\/p>\n

Le d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9 permet de diviser de mani\u00e8re temporaire la propri\u00e9t\u00e9 entre deux parties : l’usufruit ou la jouissance du bien et la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou la propri\u00e9t\u00e9 \u00ab des murs \u00bb. Ici, c’est l’usufruitier, le plus souvent une personne morale, qui va percevoir les loyers des SCPI et qui sera par cons\u00e9quence impos\u00e9. Le nu-propri\u00e9taire quant \u00e0 lui ne subira aucune fiscalit\u00e9 pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, g\u00e9n\u00e9ralement comprise entre 5 et 10 ans.<\/p>\n

Pour compenser l’absence de loyers, le nu-propri\u00e9taire pourra acheter ses parts de SCPI moins ch\u00e8res, avec une d\u00e9cote moyenne de 20% sur 5 ans et de 34% sur 10 ans. Cela lui permettra d’acheter plus de parts avec un capital investi.<\/p>\n

Au terme du d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9, le nu-propri\u00e9taire r\u00e9cup\u00e8re automatiquement la pleine propri\u00e9t\u00e9 et donc plus de capital et plus de loyers \u00e0 vie. A ce stade, le plein propri\u00e9taire a deux possibilit\u00e9s : arbitrer ses parts de SCPI ou bien les conserver pour obtenir un revenu compl\u00e9mentaire.<\/p>\n

Ci-dessous, un exemple r\u00e9partition de la valeur d’une SCPI lors d’un investissement en d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9, sur deux dur\u00e9es distinctes :<\/p>\n

SCPI Epargne Pierre du groupe Voisin<\/span><\/p>\n

\"scpi<\/p>\n

<\/span>Faire un bilan patrimonial avant d’investir en parts de SCPI en d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h2>\n

Chaque cas \u00e9tant sp\u00e9cifique, il est imp\u00e9ratif de r\u00e9aliser un bilan patrimonial afin que la meilleure solution possible puisse \u00eatre propos\u00e9e.<\/p>\n

Ainsi que le pr\u00e9cise Lionel Benhamou, l’un des associ\u00e9s fondateurs de La Centrale des SCPI, plateforme leader de la distribution de parts de SCPI par Internet (www.centraledesscpi.com<\/a>) : \u00ab Il est n\u00e9cessaire d’effectuer un \u00e9tat des lieux de la situation de chaque client avant toute pr\u00e9conisation. Le bilan patrimonial constitue l’\u00e9l\u00e9ment fondamental de la relation clients sur lequel s’appuie le consultant. \u00bb<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Le bilan patrimonial est ainsi au consultant ce que l’examen clinique est au m\u00e9decin. Une fois ce bilan patrimonial r\u00e9alis\u00e9, il est possible d’orienter le client vers des solutions patrimoniales innovantes lors d’un nouveau rendez-vous. Il n’est ainsi pas forc\u00e9ment utile de consacrer 100 % de son investissement \u00e0 l’achat de parts en nue-propri\u00e9t\u00e9.
\nEnfin, la dur\u00e9e de celui-ci est un \u00e9l\u00e9ment indispensable \u00e0 prendre en compte sachant qu’elle peut s’\u00e9chelonner entre trois et vingt ans. Ici encore, seule une pr\u00e9conisation sur-mesure cons\u00e9cutive \u00e0 la connaissance de la situation du client permet de trouver la dur\u00e9e optimale.<\/p>\n

L’ing\u00e9nierie patrimoniale n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9ussite de ce type de projet requiert une connaissance fine des m\u00e9canismes fiscaux et patrimoniaux. Ce n’est qu’une fois la proposition d’investissement valid\u00e9e que le conseiller proposera \u00e0 son client des SCPI, les meilleures SCPI.<\/p>\n

<\/span>Quelles sont les meilleures SCPI pour ce type de montage patrimonial ?<\/span><\/h2>\n

Une fois le constat effectu\u00e9, il reste \u00e0 trouver les meilleures SCPI en vue de r\u00e9aliser une op\u00e9ration de d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9 optimale.<\/p>\n

Comme pour un achat r\u00e9alis\u00e9 en pleine propri\u00e9t\u00e9, il est n\u00e9cessaire de combiner plusieurs SCPI, de pr\u00e9f\u00e9rence trois. Tout d\u00e9pend bien \u00e9videmment de la somme que l’investisseur souhaite consacrer \u00e0 cet investissement immobilier mais, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, scinder son investissement en trois, voire en quatre si la somme en jeu est cons\u00e9quente, demeure une mesure de prudence et de diversification. C’est ce que l’on peut appeler la mutualisation de la mutualisation, tout simplement parce que le patrimoine de chaque SCPI est d\u00e9j\u00e0 mutualis\u00e9 entre de tr\u00e8s nombreux biens immobiliers.<\/p>\n

Il est enfin essentiel de savoir ce que ce m\u00e9canisme va vous rapporter. Il faut donc faire tourner un mod\u00e8le math\u00e9matique prenant en compte tous les param\u00e8tres, notamment les cl\u00e9s de r\u00e9partition entre l’usufruit et la nue-propri\u00e9t\u00e9 de chaque SCPI de rendement concern\u00e9e fonction de la dur\u00e9e choisie. Plus le nombre de param\u00e8tres est cons\u00e9quent, plus les calculs sont complexes. Toutefois, des professionnels qualifi\u00e9s sauront vous donner une fourchette de taux de rendement interne (TRI) estim\u00e9 sur la dur\u00e9e de votre investissement.<\/p>\n

<\/span>Anticiper pour r\u00e9duire sa base imposable \u00e0 l’IFI en 2019 gr\u00e2ce aux SCPI de rendement<\/span><\/h2>\n

La finalit\u00e9 de cette op\u00e9ration demeure un r\u00e9sultat sup\u00e9rieur \u00e0 ce que l’investisseur aurait obtenu s’il n’avait pris aucune initiative. N\u00e9anmoins, les possibilit\u00e9s d’ing\u00e9nierie patrimoniale sont infinies dans la mesure o\u00f9 de plus en plus de soci\u00e9t\u00e9s de gestion proposent l’achat de leurs SCPI en d\u00e9membrement temporaire de propri\u00e9t\u00e9. Finalement, toutes les parties y trouvent un int\u00e9r\u00eat et il s’agit d’une op\u00e9ration gagnant-gagnant.<\/p>\n

La fin de l’ann\u00e9e approche, les investisseurs assujettis \u00e0 l’IFI (imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re)<\/strong> <\/a>ne doivent plus perdre du temps. Le moment est venu de commencer \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 toutes ces questions, afin de limiter sa base taxable 2019 avant qu’il ne soit trop tard. Comme dans tous les domaines, l’anticipation s’av\u00e8re \u00eatre l’une des cl\u00e9s de la r\u00e9ussite et l’acquisition de part de SCPI d\u00e9membr\u00e9es n’\u00e9chappent pas \u00e0 la r\u00e8gle.<\/p>\n

R\u00e9dig\u00e9 en partenariat avec La Centrale des SCPI<\/em><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re en France est lourde pour un propri\u00e9taire : \u00e0 l’imp\u00f4t sur les revenus immobiliers et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus fonciers s’ajoute depuis le 1er janvier 2018 l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI). Cet imp\u00f4t concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net d\u00e9passe 1,3 millions d’euros. Mais cet imp\u00f4t n’est pas une fatalit\u00e9 car il peut \u00eatre diminu\u00e9, voire supprim\u00e9 totalement. D\u00e9couvrons comment gr\u00e2ce \u00e0 l’achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de parts de SCPI. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13718,"featured_media":46712,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-41239","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-archives"],"acf":[],"yoast_head":"\nImmobilier : comment r\u00e9duire ou ne pas payer l\u2019IFI gr\u00e2ce aux SCPI ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re en France est lourde pour un propri\u00e9taire : \u00e0 l'imp\u00f4t sur les revenus immobiliers et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur les revenus fonciers s'ajoute depuis le 1er janvier 2018 l'imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI). 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