Coremimmo : un viager immobilier rénové imaginé par l’Union mutualiste retraite (UMR)


Constatant qu'il existait deux fois plus d'offres de vente en viager que d'acheteurs, L'Union mutualiste retraite (UMR) a lancé Coremimmo, un viager mutualisé. Cette solution, réservée aux adhérents de l'UMR, permet au vendeur d'un bien immobilier de le céder à un fonds dont il est sociétaire tout en restant locataire à titre gratuit.

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Parce que la durée de vie à la retraite est marquée par des événements – comme le décès du conjoint ou la nécessité pour un membre du couple de partir en maison médicalisée -, qui ont une influence sur le niveau de vie, de nombreux retraités peuvent se retrouver soudainement dans le besoin et souhaiter recourir au viager. « La pension de réversion se révèle souvent insuffisante pour maintenir le pouvoir d’achat voire pour se maintenir dans sa résidence », souligne Alain Hernandez, président de l’Union mutualiste retraite (UMR), d’où la nécessité de trouver des ressources supplémentaires. Le viager peut alors être la solution puisqu’il permet à une personne de vendre son bien immobilier tout en continuant à l’occuper, en percevant un rente jusqu’à son décès. Problème, « aujourd’hui il y a beaucoup plus d’offres de biens en viager que de demandes », poursuit Alain Hernandez.

Le viager traditionnel de gré à gré ne pouvant répondre aux besoins, l’Union mutualiste retraite a donc décidé de proposer à ses adhérents un viager nouvelle formule : Coremimmo.

Un fonds de 40 millions d’euros

Ce viager mutualisé permet aux sociétaires retraités de Corem de vendre leur bien immobilier avec réserve de droit d’usage et d’habitation durant toute leur vie, en contrepartie du paiement comptant de la totalité du prix du bien après déduction du droit d’usage. L’UMR devient ainsi l’acquéreur unique du bien immobilier, avec l’objectif de le revendre, tandis que le vendeur devient locataire à titre gratuit jusqu’à sa mort ou son départ. Elle a créé pour ce faire deux structures : une SCI dotée d’un capital initial de 40 millions d’euros qui devrait permettre l’acquisition de 150 à 200 logements et une structure de gestion.

Un achat comptant

Contrairement au viager classique qui repose sur le versement d’une rente et/ou d’un capital, le principe est d’acheter au comptant, donc de ne verser qu’un capital, dont le vendeur pourra disposer librement. Toutefois, si les vendeurs le demandent l’UMR pourra offrir une sortie en rente viagère, mais pas au-delà de 75 ans. Il ne s’agit pas d’un usufruit classique puisque le vendeur ne peut pas louer le bien mais doit l’occuper.

Un rendement « raisonnable » pour une offre « sociale »

Ses créateurs insistent sur la vocation sociale et éthique de cette offre, l’objectif de rendement se situant entre 4 et 4,5%. « Il s’agit d’apporter une réponse aux besoins sans faire perdre d’argent au retraités, donc avec un rendement raisonnable », précise Eric Guillaume, en charge de la société Coremimmo gestion.

L’UMR ne pose aucune condition : elle achètera tous les logements – résidence principale ou secondaire, appartement ou maison – sans limite de prix, sur toute la France métropolitaine, à l’exception de la Corse. Pour une totale transparence, la proposition de prix sera fixée sur la base d’une expertise indépendante réalisée par Paris Notaires Services. De cette valeur sera ensuite déduit le droit d’usage et d’habitation calculé notamment à partir de l’espérance de vie du vendeur. La déduction du loyer escompté sera ainsi de 2,5% de la valeur du bien.

Des frais réduits pour le vendeur

Ce viager mutualisé présente plusieurs avantages. Au moment de la mise en vente du bien, un droit de préemption sera réservé aux enfants. Par ailleurs le coût sera réduit pour le vendeur : il n’aura pas de frais d’agence ni de dossier ; il ne paiera pas l’expertise financée par l’UMR, les diagnostics classiques (DPE, etc.) restant toutefois à sa charge. En tant qu’occupant à titre gratuit, il ne s’acquittera pas non plus des dépenses de travaux, elles-aussi prises en charge par le fonds. Enfin, si la personne quitte le logement avant son décès, l’UMR lui remboursera les loyers précomptés.

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>> Viager immobilier, mode d’emploi