Placements immobiliers : investir dans une résidence de services grâce au Bouvard-Censi - LMNP

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PLACEMENT RETRAITE. Il est possible de tirer parti des besoins en logements adaptés aux étudiants et aux personnes âgées dépendantes tout en bénéficiant d'avantages fiscaux conséquents.

Investir dans un bien immobilier neuf en résidence services et le louer meublé, c'est ce que permet le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Rentrant dans le cadre de la politique de soutien de l'Etat à l'investissement privé par défiscalisation immobilière, ce dispositif fiscal procure des revenus locatifs garantis partiellement imposés, ainsi qu'une récupération de la TVA. A quels objectifs peut-il répondre ? Constitution et développement de patrimoine, défiscalisation ou complément de retraite, la finalité est fonction du projet de chacun.

Le choix du lieu est essentiel

Les biens acquis peuvent être de la nature suivante : résidence de tourisme, pour étudiants, établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD). Pour ne pas se tromper dans la sélection de son programme immobilier, et donc maximiser vos gains, il apparaît fondamental de bien choisir votre emplacement, comme pour tout investissement locatif classique. En la matière, le bon sens s'impose. Par exemple, dans le cas d'un projet en résidence de tourisme, il convient, dans la mesure du possible, de se détourner de programmes trop éloignés des pistes de ski ou de la côte. Les appartements dans de petites stations balnéaires ou de ski sont également moins rentables car plus difficiles à louer. S'agissant des logements étudiants, les biens à l'écart de la cité universitaire ou mal desservis par les transports en communs seront pénalisés.

Malmené début 2009 par l'entrée en vigueur du Scellier portant sur les logements neufs non meublés, l'investissement en résidence avec services a rebondi dès l'été de la même année après l'adoption d'un amendement du député UMP de Savoie Michel Bouvard, entériné le 9 avril 2009 par la loi de Finances rectificative. « Jusqu'au 15 février, 80% de nos ventes étaient constituées de Scellier. En juillet, 25% de notre production correspondait à des produits éligibles au Scellier, 65% à des résidences de tourisme éligibles à l'amendement Bouvard », abonde le dirigeant d'un promoteur immobilier. L'amendement a aligné la réduction d'impôt de la location meublée dans des résidences avec services sur le Scellier. La réduction d'impôt est ainsi passée de 5% à 25% du montant de l'investissement pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et 20% pour les logements acquis à partir de 2011 (18% après le coup de rabot décidé par le gouvernement). C'est ainsi que le LMNP est plus communément appelé Bouvard-Censi.

Récupération de TVA

En outre, à cette réduction d'impôt se cumule un autre avantages de l'investissement en LMNP : la récupération de TVA à 19,6%. Ce qui fait dire à certains spécialistes de l'immobilier locatif qu'il s'agit d'un dispositif hybride de type « LMNP option Scellier » même si dans les faits cette appellation n'a aucune valeur. L'investisseur s'acquitte donc d'un prix hors taxe (HT) pour un bien d'une valeur patrimoniale toutes taxes comprises (TTC). Cerise sur le gâteau, certains promoteurs pré-financent le montant de la TVA à votre place chez le notaire.

Pour une optimisation fiscale, l'investissement est plafonné à 300.000 euros (HT) sur un ou plusieurs logements. Exemple : il est possible d'investir dans deux chambres médicalisées à 150.000 HT chacune. De même, la réduction d'impôt est répartie sur neuf ans. Compte tenu des montants en jeu, la prudence s'impose : avant de s'engager, il convient de vérifier si l'exploitant de la résidence dispose d'un agrément rendant le logement éligible à la réduction d'impôt. Vérification faite, il faut également se montrer vigilant sur la solidité financière de l'opérateur et la qualité de ses prestations.

Une fois son choix fait, l'investisseur conclut un bail commercial avec l'exploitant de la résidence de services : il est de ce fait assuré de percevoir des loyers. Ces loyers sont taxés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. En raison de la mécanique fiscale du dispositif et de la durée de détention requise du bien, il est préconisé de valider l'intérêt du montage avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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