Icade Santé : introduction en Bourse reportée

Par Olivier Brunet
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La foncière spécialisée dans l’immobilier de santé, filiale d’Icade, a reporté son introduction en Bourse sur Euronext Paris. Elle souhaitait lever 800 millions d’euros dans le en vue de financer un plan d’investissement de 3 milliards d’euros à horizon 2025, en particulier hors de France.

Icade Santé : report de l’introduction en Bourse sur Euronext Paris

Icade a décidé de reporter sine die l’introduction en Bourse de sa filiale Icade Santé, qu’elle détient à 58,3% sur le marché réglementé d’Euronext Paris (compartiment A, capitalisation boursière supérieure à 1 milliard d’euros), après avoir annoncé la suspension de l’opération au dernier moment, le 30 septembre dernier. Icade et Icade Santé sont « dans l’attente de conditions de marché plus favorable » et ont invoqué un « contexte de marché actions particulièrement volatil ». L’opération initialement envisagée vise principalement à lever de l’argent frais au travers d’une augmentation de capital d’un montant de 800 millions d’euros en vue d’investir, grâce à un financement complémentaire par endettement, 3 milliards d’euros sur cinq ans sur son marché de l’immobilier de santé.

L’introduction en Bourse prévoyait, par ailleurs, selon les modalités initiales, une cession de titres par Icade à hauteur d’un maximum de 753.996 actions existantes dans le cadre de l’offre initiale, pour un montant de 102 millions d’euros, susceptible d’être porté à un maximum de 192 millions d’euros en cas d’exercice intégral de l’option de surallocation (rallonge en cas de forte demande). Cette dernière portait uniquement sur la vente d’actions existantes par Icade.

Icade et Icade Santé indiquaient, le 30 septembre, « explorer plusieurs options », lors de l’annonce de la suspension de l’opération.

Prix de l’action Icade Santé (FR0014005H99)

Le prix des actions Icade Santé était fixé entre 115 et 135 euros, soit un prix médian de 125 euros. D’après une information de l’agence Reuters (sortie avant l’annonce de la suspension de l’opération), le prix d’introduction aurait été fixé à 115 euros.

La capitalisation boursière d’Icade Santé aurait ainsi atteint 5,57 milliards d’euros en cas de fixation du prix en bas de fourchette et à 6,4 milliards d’euros au prix de la borne haute de la fourchette.

Le nombre définitif d’actions devait être fixé de sorte à atteindre un flottant (part du public dans le capital) de 15% minimum.

10% des titres proposés l’étaient dans le cadre d’une offre à prix ouvert (OPO), dédiée aux actionnaires individuels.

Icade Santé : foncière cotée spécialisée dans les murs de cliniques et d’Ehpad

Icade Santé est une société foncière propriétaire de murs d’établissement de santé présente en France essentiellement et en Europe (Allemagne, Italie, Espagne) de façon croissante. Son activité consiste à donner ces murs en location à des opérateurs spécialisés dans les cliniques privées de courts et moyens séjours et l’hébergement des personnes très âgées dépendantes (Ehpad).

Son patrimoine, d’une surface totale de 2 millions de m² et d’une valeur de 6 milliards d’euros au 30 juin, se répartit comme suit (source Icade Santé) :

Présent historiquement en France, Icade Santé investit depuis 2018 en Italie et en Allemagne et a réalisé une première opération en Espagne cette année.

Icade Santé a vocation à être cotée en adoptant le régime SIIC (société d’investissements immobiliers cotée), qui implique notamment une obligation de distribution du résultat aux actionnaires et une absence d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS).

Objectifs financiers d’Icade Santé en 2021 et à horizon 2025

Icade Santé vise pour 2021 :

  • des revenus locatifs bruts d’environ 318 millions d’euros (contre 301,4 millions d’euros en 2020), soit une augmentation d’environ 5,5%
  • un résultat net récurrent de l’ordre de 251 millions d’euros en hausse de 6% par rapport à 2020

À horizon 2025, Icade Santé affiche les objectifs suivants :

  • un taux de croissance annuel moyen (TCAM) d’environ 6% de son résultat net récurrent
  • un ratio LTV (dettes financières nettes ramenées à la valeur du patrimoine immobilier) de 40 à 42%
  • une distribution de dividendes annuels pour un montant au moins égal à 85% de son résultat net récurrent

Une levée de fonds pour accélérer ses investissements en Europe

La levée de capitaux de 800 millions d’euros initialement envisagée, complétée par des financements bancaires ou en obligations, avait vocation à financer un plan d’investissement de 3 milliard d’euros à horizon 2025, soit 600 millions d’euros par an en moyenne, contre 450 millions annuels sur la période 2015-2020. Grâce aux fonds levés, Icade Santé va disposer de nouvelles capacités d’endettement.

« Nous allons accélérer nos investissements dans le marché de l’immobilier de santé qui se porte bien, soutenu par des tendances de fonds démographiques puissantes. Nous avons déjà su gérer des volumes d’investissement de cet ordre ou supérieurs, en 2016 et en 2019. Nos objectifs sont ambitieux et cohérents », estimait Xavier Cheval, directeur général d’Icade Santé.

Icade Santé envisage d’allouer ses investissements de la façon suivante :

  • environ 60% à l’international (8% au 30 juin 2021) et 40% en France
  • environ 70% dans des établissements long séjour (14,5% de son portefeuille au 30 juin 2021) et 30% dans des cliniques MCO (médecine, chirurgie, obstétrique).

Actionnariat d’Icade Santé avant et après l’introduction en Bourse

Icade souhaite également élargir la base d’investisseurs d’Icade Santé, après avoir ouvert son capital en 2012 auprès de compagnies d’assurances filiales de banques : Prédica (Crédit Agricole), Cardif (BNP Paribas), CNP Assurances et Sogecap (Société Générale). Icade a l’intention de rester l’actionnaire de référence, avec une participation probablement inférieure à 50% post-opération, comme suit (source note d’opération) en cas d’exercice intégral de l’option de surallocation et de fixation du prix en haut de fourchette et sur la base des modalités initialement annoncées (avant l’annonce du report) :

  • Icade : 48,09%
  • Prédica : 14,78%
  • Sogecap : 9,01%
  • Cardif : 7,98%
  • CNP : 4,63%
  • Public : 15,50%

Avant l’introduction en Bourse, l’actionnariat d’Icade Santé est le suivant :

  • Icade : 58,39%
  • Prédica : 16,89%
  • Sogecap : 10,29%
  • Cardif : 9,12%
  • CNP : 5,29%

Avis sur Icade Santé

Investir dans Icade Santé est un moyen d’exposer son portefeuille boursier à l’immobilier de santé, moins exposé aux aléas conjoncturels que les foncières gérant des centres commerciaux. En revanche, le patrimoine d’Icade Santé est plus typé, difficilement reconvertible en autre chose qu’une clinique privée ou un Ehpad, d’où l’intérêt de la mutualisation offerte par un patrimoine investi dans 183 établissements au 30 juin 2021.

Les baux signés, de plus en plus longs du fait de l’exposition croissante aux marchés allemand et italien, offrent une grande visibilité sur les revenus locatifs futurs.

Principal inconvénient du dossier, les actions Icade Santé ne sont pas éligibles au PEA, une contrainte inhérente au statut SIIC. En contrepartie, l’actionnaire est assuré de bénéficier de dividendes réguliers et en principe croissants dans le temps.

IPO Icade Santé : modalités, code ISIN, calendrier

Note de la rédaction : modalités et calendrier ci-dessous annoncés initialement, avant la diffusion des communiqués de presse du 30 septembre et du 6 octobre, informant le marché de la suspension puis du report de l’opération.

Modalités de l’introduction en Bourse d’Icade Santé

  • Marché de cotation : Euronext Paris, compartiment A
  • Code mnémonique de l’action : IS
  • Code ISIN : FR0014005H99
  • Prix d’introduction : fourchette de 115 à 135 euros, prix médian : 125 euros
  • type d’offre : offre à prix ouvert (OPO)
  • Nature de l’opération : augmentation de capital et cession de titres
  • Nombre de titres offerts : 6.956.521 actions nouvelles maximum), 753.996 actions existantes
  • Éligibilité des titres : compte-titres ordinaire (CTO)

Dates de l’IPO

Le calendrier indicatif de l’opération, indiqué dans la note d’opération, est le suivant.

  • 21 septembre 2021 : approbation du prospectus par l’Autorité des marchés financiers (AMF)
  • 22 septembre 2021 : ouverture de la période de souscription
  • 29 septembre 2021 : clôture de l’offre à prix ouvert (OPO) à 17 heures pour les achats aux guichets de banque et à 20 heures pour les ordres passés par Internet
  • 30 septembre 2021 : annonce de la suspension de l’opération
  • 6 octobre 2021 : annonce du report de l’introduction en Bourse
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