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Une mesure du Budget rectificatif pour 2014 étend la possibilité de déduire les frais de reconstitution des titres de propriété lors d'une donation. Objectif, inciter l'établissement de titres de propriété et les déclarations de donation.

 

usufruit donation

 

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 Les frais de reconstitution des titres de propriété d'immeubles peuvent désormais être déduits de la valeur du bien immobilier lors d'une donation. Cette mesure, déjà en place pour les successions, est inscrite à l'article 6 de la loi de finances rectificative, publiée au Journal Officiel le 9 août 2014.

 

Pas de titre de propriété, pas de déclaration : l'exemple Corse

Les élus sont partis du constat que beaucoup de donations de biens immobiliers s'effectuaient sans titre de propriété clairement établi, principalement en Corse. Conséquences, peu de déclarations de succession et de donation étaient émises et donc peu de droits de mutation étaient acquittés. Afin d'y remédier, l'exécutif a mis en place, à partir de 2002 en Corse, une majoration de 10% en cas d'absence ou de retard de déclaration de succession dans les conditions de droit commun, à savoir dans un délai de 6 mois après le décès. Cependant les titres de propriété restaient difficiles à reconstituer dans ces délais. C'est pourquoi le délai de déclaration a été porté à 24 mois pour les successions comportant des biens immobiliers. De plus, afin d'inciter à la reconstitution des titres de propriété, une exonération totale puis partielle des droits de succession pour les biens situés en Corse a été mise en place.

Dans le détail, le dégrèvement plein était en vigueur pour les successions jusqu'au 31 décembre 2010. Pour celles ouvertes entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2015, l'abattement s'élève à 50%. La même disposition s'appliquait aux biens immobiliers pour lesquels le droit de propriété n'avait pas été constaté avant le décès, à la condition que les titres de propriété aient été reconstitués dans les 24 mois suivants le décès. En 2008, ce régime dérogatoire a été prolongé, jusqu'en 2012 pour le délai de déclaration porté à 24 mois et jusqu'en 2017 pour l'exonération partielle. Mais le Conseil constitutionnel a invalidé ces prorogations.

Des avantages étendus aux donations

La loi de finances pour 2014 étend ensuite ces dispositions à l'ensemble des déclarations de succession comportant des biens immobiliers lorsque que le titre de propriété est incertain. De même, elle créée une nouvelle catégorie de frais déductibles, à savoir les frais de reconstitution de titres de propriété lors d'une succession et d'une donation. Mais là encore, les Sages censurent la mesure, réintroduite finalement en l'état dans la loi de finances rectificative pour 2014. Avec ces avantages fiscaux, l'exécutif espère ainsi encourager la reconstitution de titres de propriété de biens immobiliers. Pour rappel, lors d'une cession de terrain, d'un appartement ou d'une maison, le donateur doit faire constater son droit de propriété.

Jusqu'ici les frais déboursés par le donateur n'étaient pas déductibles de la valeur du bien immobilier pour le calcul des droits de donation. Depuis le 1er janvier 2014, « les frais de reconstitution des titres de propriété d'immeubles ou de droits immobiliers engagés dans les 24 mois précédant une donation entre vifs pour permettre de constater le droit de propriété du donateur et mis à la charge de ce dernier par le notaire sont admis, sur justificatifs (factures, état de frais établi par le notaire attestant de la nature et du montant des dépenses supportées, Ndlr), en déduction de la valeur déclarée des biens transmis, dans la limite de cette valeur », est-il précisé dans l'énoncé de l'article 6.

Attention toutefois, seuls les héritiers directs bénéficient de ce régime fiscal. « Les dépenses de reconstitution de titres de propriété qui sont, le cas échéant, prises en charge par une personne ne figurant pas parmi les héritiers ou par une entité tierce (ex. : le groupement d'intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse ou "GIRTEC") ne sont pas admises en déduction de l'actif successoral », est-il précisé dans une note du BoFiP-Impots. A noter que cette disposition s'applique rétroactivement aux donations effectuées depuis le 1er janvier 2014.

En plus des conditions déjà énoncées, il faut également que les attestations notariées soient publiées au service de la publicité foncière dans les 6 mois précédant l'acte de donation.

 

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