Acheter un bien immobilier et pouvoir le transmettre à ses héritiers est le rêve de bon nombre de Français. La société civile immobilière (SCI) permet de le réaliser. Attention cependant à ne pas être trop gourmand, car le fisc veille. .
Le démembrement. Il convient de distinguer deux termes : la nue-propriété, terme qui désigne les propriétaires d’un bien dont ils n’ont pas la jouissance, et l’usufruit, mot indiquant la personne qui jouit d’un bien ne lui appartenant pas.
Pour les SCI. Le principe est le même dans une SCI. Des parents achètent une maison par le biais d’une SCI. Ils transmettent la nue-propriété, via une donation, à leurs enfants, et gardent l’usufruit.
Rappelons que vous pouvez donner 159 325 euros (chiffre 2011) tous les six ans à chacun de vos enfants, et cela sans frais de succession. Pour calculer la valeur de nue-propriété cédée, il existe le barème suivant :
Cela veut dire que plus cédez la nue-propriété jeune, moins l’opération sera coûteuse en terme de donation. Cependant, cette opération est considérée comme définitive, et vous ne serez plus propriétaire des parts cédées.
Le fisc veille. Le fisc considère que le motif d’une telle opération ne doit pas être purement fiscal. Si tel était le cas, vous vous exposerez à un redressement fiscal.
Le risque est grand. Mieux vaut attendre quelques années après l’achat avant de réaliser la donation, et avoir un motif autre que la simple transmission d’un bien (type gérance de la SCI par exemple).
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