Foncière d’Habitat et Humanisme : « un investissement de conviction »

Quel est le rôle joué par la foncière d’Habitat et Humanisme ?

Société créée en 1986, la Foncière d’Habitat et Humanisme est l’outil patrimonial du mouvement Habitat et Humanisme. Elle intervient partout en France pour aider les personnes et familles en difficulté à accéder à un logement décent. Elle a été agréée par l’Etat pour faire du logement très social. Elle construit, achète et réhabilite des logements mis à disposition de locataires à des loyers compris entre 4 et 6 euros par mètre carré (m²), un niveau qui se situe en-dessous des loyers pratiqués par les organismes HLM, compris entre 4,5 et 8 euros par m².

Comment ces logements sont-ils financés ?

La foncière dispose de trois sources de financement. L’agrément de l’Etat permet de recevoir des prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) et des subventions de l’Etat et des collectivités locales. Mais ces fonds ne sont débloqués que si nous apportons des fonds propres. C’est la raison pour laquelle nous faisons appel public à l’épargne chaque année lors d’une augmentation de capital visée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Tous les ans, nous collectons ainsi 13 millions d’euros. Ces actions souscrites permettent à la foncière d’Habitat et Humanisme d’apporter en moyenne 30 % du financement de ses opérations de production de logements, pour 35% de subventions et 35% de prêts en moyenne.

Aujourd’hui, la foncière est détenue à 50% par plus de 5.300 actionnaires personnes physiques et personnes morales répartis sur tout le territoire, à 30% par Habitat et Humanisme et à 20% par des fonds d’épargne salariale. Les particuliers investissent entre 4.000 et 8.000 euros chacun en moyenne.

Grâce à ces fonds, quelles réalisations la foncière est-elle en mesure de mener ?

Avec ces capitaux, la foncière peut acquérir ou réhabiliter entre 200 et 300 logement par an, sachant que 30 à 40.000 euros investis permettent de loger une famille. La plupart de nos réalisations sont des appartements diffus situés au milieu d’immeubles mais nous réalisons également des petits ensembles collectifs. Il s’agit de pensions de famille associant logements privatifs et espaces collectifs afin d’accueillir les personnes isolées en grande précarité. Notre objectif est de constituer un parc immobilier au cœur des villes dans les quartiers « équilibrés » (hors des secteurs et banlieues en difficulté, NDLR), dans le but de favoriser la mixité sociale. Un exemple : l’association HH Rhône a permis à une vingtaine de personnes de se loger en 2011 dans le nouveau quartier de la Confluence à Lyon.

La foncière a lancé une nouvelle augmentation de capital au mois d’août dernier. Les souscripteurs sont-ils au rendez-vous ?

La société foncière est en effet en pleine période de souscription. L’augmentation de capital se termine : nous allons bientôt clôturer cette opération d’émission de 58.180 actions nouvelles pour 8,4 millions d’euros. Il reste environ 700.000 euros à souscrire, il n’est donc pas exclu que la période de souscription se termine avant le terme qui avait été fixé au 14 décembre. Mais il faut savoir que la foncière lève des fonds quasiment en permanence : une nouvelle augmentation de capital doit démarrer en janvier 2013.

Quelles sont les caractéristiques de l’investissement dans la foncière ?

Devenir actionnaire de la foncière c’est réaliser un investissement solidaire de long terme dans la pierre. La totalité des sommes sont investies dans l’immobilier, sans frais de dossier, ni droits de garde, ni frais de sortie. C’est aussi un investissement de conviction et de proximité. Par exemple une personne qui vit à Saint-Etienne peut acheter des actions de la foncière afin d’aider l’association de la Loire à réaliser des projets. Il y a un double retour géographique : l’argent permettra à l’association locale de loger des familles et de donner du travail aux entreprises locales qui réaliseront les travaux.

Depuis 10 ans, la valorisation a augmenté de 2,33% chaque année. La valeur de ces actions, qui ne sont pas cotées en Bourse, est fixée annuellement. Elle se monte à 144 euros en 2012 contre 142 euros en 2011. Aucun dividende n’est distribué. En revanche, le souscripteur peut bénéficier d’un avantage fiscal accordé en contrepartie de la conservation des actions pendant au minimum 5 ans à partir de l’année qui suit la réalisation de l’augmentation de capital. C’est la cerise sur le gâteau.

Quels sont les avantages fiscaux associés à la souscription d’actions ?

Le souscripteur peut profiter au choix de la réduction d’impôt sur le revenu Madelin ou de la réduction d’impôt de solidarité sur la fortune loi Tepa, sachant que ces avantages ne sont pas cumulables. Dans le cadre du dispositif Madelin, l’investissement procure une réduction d’impôt de 18 % des versements effectués dans la limite de 50.000 euros investis pour une personne seule et de 100.000 euros pour un couple. Si ces plafonds sont dépassés, le solde est reportable pendant quatre ans. Dans le cadre de la loi Tepa, la réduction d’ISF est de 50% dans la limite de 45.000 euros.

Que se passe-t-il au bout des 5 ans de détention ?

Afin de mener à bien les réalisations de logements, nous recommandons de garder les actions pendant 10 à 15 ans. Cela n’empêche pas les actionnaires de bénéficier d’une liquidité à terme : ils ont la possibilité de céder leurs titres. Habitat et Humanisme s’engage à les racheter dans un délai de trois mois. Dans ce cas, la cession est soumise aux droits de mutation de 5%, la foncière étant une société à prépondérance immobilière (SPI). Les parts peuvent aussi être données à Habitat et Humanisme, sans droits de mutation ni taxation des plus-values.

En savoir plus : http://oui-a-l-epargne-solidaire.habitat-humanisme.org