Marine Dargery, directrice et associé du cabinet Ampelio, spécialisé dans la transaction de domaines viticoles, estime que les vignobles français sont très à la mode et font figure de valeur refuge. Dans cette optique, elle rappelle les principales règles qu’il faut respecter avant d’investir dans un domaine viticole où la rentabilité peut fortement varier d’une exploitation à l’autre…
Tout sur l’isf: Comment se comporte le marché des domaines viticoles ?
Marine Dargery : Le marché viticole est plutôt stable. Il se porte bien avec à la fois de la demande et des offres diversifiées. Du côté des investisseurs privés, il y a un intérêt pour le vignoble en tant que placement foncier. Chez les professionnels subsiste le souhait de continuer de se structurer. On assiste donc à un phénomène de concentration.
Combien faut-il compter pour acheter un domaine viticole ?
Il y a autant de budgets que de propriétés à vendre, il faut cependant compter minimum entre 500.000 euros et 1 million d’euros pour un outil de production complet, à savoir un vignoble avec un bâtiment d’exploitation et le matériel nécessaire. Selon les régions et le prix du foncier (de 10.000 euros à 200.000 euros l’hectare sur le Val de Loire par exemple, du Muscadet à Sancerre), une propriété peut être incluse dans ce budget.
Les prix ne sont-ils pas trop élevés avec l’arrivée des investisseurs chinois ?
Selon les régions de France, le foncier est plus ou moins spéculatif. L’arrivée « massive » d’investisseurs étrangers, chinois ou russes par exemple, peut changer la donne. Cependant qu’il soit privé ou professionnel, français ou étranger, le changement de mains d’une propriété viticole fait forcément évoluer le marché. À l’exception du Muscadet où on observe une baisse, les prix sont stables. En Anjou, les hectares se vendent entre 12.000 et 15.000 euros (hors appellations d’exception telles que Quart de Chaume, Bonnezeaux et Savennières). Du côté de Saumur Champigny et Saint-Nicolas-de-Bourgueil, les prix sont environ de 50.000 euros l’hectare. En Touraine, le marché reste bas, à environ 10.000 euros par hectare alors que pour la zone de Chinon on est autour des 25.000 euros. Et enfin du côté du Sancerrois, les vignes se cèdent entre 150.000 et 180.000 euros l’hectare.
Le moment-est-il opportun pour investir ?
Selon les régions, le prix du foncier évolue. Par conséquent, il est opportun d’investir sur certains terroirs pour profiter de la baisse de prix à l’hectare, Muscadet ou Touraine par exemple sur le Val de Loire. Le vin français a toujours le vent en poupe et est une valeur refuge, c’est donc un investissement à considérer quelle que soit la région.
Quelles sont les règles de base à connaître avant d’investir dans un domaine ?
Les règles sont différentes entre un investissement de placement ou un investissement pour exploiter. Dans le cas d’un placement, il s’agit d’une valeur sûre et de long terme. Cependant il faut savoir que le rendement n’est pas celui d’une start-up. Si l’investisseur souhaite produire ses vins, alors il doit avoir établi en amont une stratégie commerciale et trouver le domaine correspondant.
Pouvez-nous en dire plus sur le rendement financier d’un domaine ?
Le rendement est à apprécier selon le profil d’investissement recherché. Dans le cadre d’un placement foncier viticole, le rendement est de l’ordre de 3 à 5% brut maximum, sachant que les loyers sont encadrés en vertu des dispositions du statut du fermage applicables à chaque région viticole. Dans le cadre d’une exploitation en direct, le rendement est variable selon la stratégie d’activité développée, par exemple : vente de vins en vrac ou vente de vins en bouteilles en direct. Chaque entreprise viticole, même au sein d’une même région viticole, peut afficher des niveaux de rendements très différents liés à plusieurs paramètres comme le mode de financement de l’exploitation, la gestion des coûts de production ou encore la mise en marché des vins… Toutefois si l’on regarde des standards moyens, on peut dire que le niveau de rendement se situerait entre 7 et 10%, mais avec de fortes variations possibles d’une exploitation à l’autre.
Quelle fiscalité s’applique aux domaines viticoles ?
Au plan fiscal, l’activité viticole relève du régime des bénéfices agricoles au titre de l’Impôt sur le Revenu et répond donc à des règles spécifiques. Toutefois selon le statut juridique de l’exploitation, l’activité peut relever du régime général, notamment du régime de l’Impôt sur les Sociétés pour les entreprises soumises à ce régime de droit ou sur option. Au niveau de la fiscalité du patrimoine (ISF et droit de succession), la propriété viticole peut bénéficier d’une spécifique d’exonération partielle s’il y a mise en œuvre d’un bail à long terme (18 ans minimum) entre le détenteur du foncier et l’exploitant.
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