ISF : parts de SCPI, la bonne nouvelle qui en cache une mauvaise

Les associés des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont de quoi se réjouir. Depuis plusieurs mois, les sociétés de gestion de ces fonds immobiliers investis essentiellement dans les bureaux et les commerces n’ont de cesse d’augmenter le prix des parts des SCPI. Une façon de prendre acte de la hausse de la valeur des immeubles qui composent leur patrimoine.

Dernier exemple en date, Accimmo Pierre, gérée par BNP Paribas Reim France, a procédé à une revalorisation du prix de ses parts de 2,14% à compter du 1er avril 2016, de 187 à 191 euros. Quelques semaines plus tôt, La Française REM a élevé le prix de souscription de ses SCPI Epargne Foncière et Multimmobilier 2, respectivement de 1,95% et 2,20%, au 4 janvier 2016. Trois hausses qui s’inscrivent dans la droite ligne des nombreuses revalorisations intervenues en 2015 : PFO2 de Périal, Elysées Pierre de HSBC Reim à deux reprises ou Corum Convictions pour ne citer que les plus emblématiques… A première vue une bonne nouvelle pour les associés qui voient leur capital s’apprécier.

Augmentation du patrimoine soumis à l’ISF

Mais ce mouvement haussier, qui ne fait que refléter l’appréciation des valeurs d’expertise du patrimoine des SCPI en question, a un effet pervers pour une partie des porteurs de parts. Il a pour conséquence de majorer le patrimoine taxable des personnes assujetties à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune). Les personnes se situant juste au-dessous du seuil d’imposition à l’ISF (1,3 million d’euros) doivent se montrer particulièrement vigilantes : la revalorisation de leurs parts pourraient les faire entrer dans le champ de l’ISF.

L’ISF est en effet un impôt déclaratif annuel, basé sur la valeur des actifs détenus au 1er janvier de chaque année. Toute hausse de prix d’un bien d’une année sur l’autre a donc pour conséquence d’augmenter la base d’imposition à l’ISF. Précisément, les biens doivent être évalués par le contribuable soumis à l’ISF à leur valeur vénale, c’est-à-dire à leur prix de vente potentiel (et non à leur prix d’achat).

Valeur de retrait ou prix d’exécution

En l’espèce, le calcul de l’ISF n’est pas le même pour toutes les parts de SCPI. Tout dépend de la forme de la société émettrice. S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, il faut retenir la valeur de retrait, qui correspond au prix payé par la société de gestion à un associé qui souhaite se retirer. Dans une SCPI à capital fixe, c’est le prix d’exécution qui fait foi. Cette valeur est représentative du prix d’équilibre trouvé entre acheteurs et vendeurs sur le marché secondaire, qui peut être assez sensiblement éloigné de valeur réelle du patrimoine de la SCPI.

Dans les deux cas, le prix à reporter dans la déclaration d’ISF est celui au 1er janvier de l’année de la déclaration ou au 31 décembre de l’année précédente. Il est généralement communiqué par la société de gestion dans les bulletins trimestriels d’information (BTI), voire dans un avis spécifique pour aider les porteurs de parts à remplir leurs déclarations fiscales.