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Avec Novaxia Immo Opportunité, Novaxia propose aux redevables de l'ISF en 2012 souhaitant réduire leur impôt une offre liée, visée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour la souscription au capital de 3 PME, NIH Paris, NIH IDF et NIH Côte d'Azur. Interview de Joachim Azan, président de Novaxia, porteur du projet.

Toutsurlisf.com : Quelles sont les particularités de l'offre Novaxia Immo Opportunité ?

Joachim Azan : Novaxia Immo Opportunité est une offre de souscription de parts de PME en direct qui permet aux souscripteurs de réduire leur ISF dans la limite de 45.000 euros. Son levier fiscal est de 50% du montant investi. L'offre est également éligible à une réduction d'IR de 18% dans la limite de 18.000 euros pour un couple. La spécificité de cette offre est qu'elle cumule deux classes d'actifs corrélées et complémentaires : l'immobilier et l'hôtellerie. L'administration fiscale a déclaré les activités de construction d'immeubles destinés à la vente et de location meublée touristique éligibles aux avantages fiscaux prévus par la loi Tepa. Les fonds levés par les trois PME de Novaxia Immo Opportunité visent à investir dans des projets immobiliers et/ou hôteliers selon l'approche que l'on pourrait résumer ainsi : on achète un bien correspondant à nos critères ; soit nous lançons un programme en promotion si le moment s'y prête soit on transforme l'immeuble acquis pour y exercer une activité hôtelière.

Pourquoi investir maintenant dans ces secteurs ? Les prix de l'immobilier ne sont-ils pas trop élevés ?

Nous allons nous montrer opportunistes. La seule règle que nous nous fixons, c'est d'investir à Paris, en région parisienne ainsi que sur la Côte d'Azur à Cannes et Nice). Nous choisirons des emplacements qui recèlent un potentiel soit hôtelier soit pour y construire des logements. D'une manière générale, nous préférons les actifs d'exception situés dans les beaux quartiers.

De notre point de vue, le timing de lancement de cette offre est idéal : l'Etat et les collectivités territoriales sont en train vendre massivement leurs actifs immobiliers pour se désendetter. Les ventes des domaines de l'Etat constituent pour nous un vivier par définition : un hôtel des impôts se situe souvent sur un emplacement exceptionnel, en cœur de ville pour en imposer aux citoyens. Il en va de même pour les bâtiments des préfectures. Autre opportunité suscitée par la crise, la crainte d'un taux de vacance trop élevé des immeubles de bureaux anciens non rénovés qui amène certains propriétaires à vendre plutôt qu'à effectuer des travaux de mise aux normes. Je pense également que beaucoup de sociétés foncières vont procéder à des arbitrages, il va y avoir du mouvement de marché sur les biens haussmanniens.

Autre facteur à considérer au-delà de ces vagues d'opportunités foncières, une prime est accordée aux investisseurs qui ont du cash. Les pouvoirs publics demandent que l'acheteur démontre qu'il se trouve en capacité de conclure le dossier. Les acteurs cash peuvent bénéficier leviers de négociations : décotes à l'achat que j'estime à 10 ou 15% ou acquisition sans conditions suspensives. Certes, nous voyons de plus en plus de family office acheteurs sur le marché, ils voient dans la pierre une valeur refuge. Mais si les travaux de rénovation à effectuer sont trop lourds, ils n'y vont pas. Nous pouvons acheter un bâtiment vétuste qui n'est plus aux normes, puis nous le réhabilitons. Nous nous positionnons sur des actifs plus compliqués.

Quel montant souhaitez-vous lever ? Quelle sera en conséquence l'enveloppe d'investissements ?

Nous visons 7,5 M€ de collecte, 2,5 M€ par PME. Avec un apport en fonds propres de 50% et la même somme mobilisée par emprunt, chaque PME aura un budget de 5 M€. Du plus, Novaxia SARL pourra investir aux côtés de ces structure ou un family office. Ainsi, une famille a été amenée à co-investir à concurrence de 3 M€ dans l'ensemble immobilier que nous avont acquis rue Leroux dans le XVIème arrondissement de Paris pour 11,5 M€, en vue de le réhabiliter et de le transformer en hôtel 4 étoiles.

Comment l'investisseur sera-t-il rémunéré sur son investissement ?

L'investisseur va bénéficier de la création d'une double marge : une marge sur l'hôtellerie, une marge sur l'immobilier. Les revenus seront issus d'une part de l'exploitation de l'activité hôtelière sous forme de distribution d'une éventuelle distribution de dividendes d'autre part des plus-values générées, à terme, par la revente des murs et fonds de commerce. Il n'y a pas de frais de gestion, un tiers des résultats et de la plus-value sera distribuée à Novaxia SARL. Nous avons la culture du résultat, ce qui nous amène à privilégier la rémunération à la performance.

Votre solution n'est-elle pas éloignée de l'esprit de la loi Tepa imaginé par le législateur, qui visait au financement de PME en amorçage et à favoriser la création d'emplois ?

Depuis l'instauration de la loi Tepa nous avons collecté 17,5 M€ dont 9 M€ au titre de l'ISF. Avec cet argent, nous avons engagé 40 M€ de travaux. Et nous avons vendu pour 100 M€ d'opération immobilières ce qui représente 20 M€ de TVA. Et je ne compte même pas droits d'enregistrement, les cotisations sociales, l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur les dividendes perçus par les actionnaires, l'imposition des plus-values... Quand nous construisons un hôtel, cela génère des emplois immédiats et l'exploitant va recruter du personnel, soit 16 salariés pour l'hôtel de 50 chambres que nous allons construire. L'Etat est gagnant.