INTERVIEW – La question de l’évaluation de l’immobilier dans la déclaration ISF est centrale, ces biens étant à l’origine de l’imposition de la plupart des contribuables. Les explications de Me Charles Flobert, notaire à Saint-Maur-des-Fossés (94) sur les valeurs à déclarer et les abattements applicables.
Toutsurmesfinances.com : Minorer la valeur de l’immobilier est un sport national pour réduire la base taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). A quels abattements a-t-on vraiment droit ?
Charles Flobert : Il n’existe qu’une décote applicable de plein droit : l’abattement relatif à la résidence principale qui est fixé à 30% de la valeur du bien. Cette décote ne pose donc pas de difficulté d’interprétation particulière puisqu’elle figure au Code général des impôts. Pour le reste, il n’y a pas de martingale.
Est-il donc impossible d’appliquer une décote à un bien immobilier mis en location ?
Il arrive souvent que des clients soumis à l’ISF viennent me voir à l’office notarial en me disant « j’ai droit à un abattement de 20% ou 30% » pour tel ou tel bien immobilier. C’est une idée reçue. Vous n’avez droit à aucun abattement, il est simplement possible d’en pratiquer, sous certaines conditions. En la matière, il faut bien faire la part des choses entre le droit et la tolérance de l’administration fiscale.
Dans quels cas le fisc peut-il admettre qu’un logement loué soit moins bien valorisé ?
Prenons l’exemple du propriétaire d’un très bel appartement à Paris qui est loué avec un bail ancien de type loi 1948, avec un loyer extrêmement faible. Dans ce cas de figure, l’administration fiscale peut accepter l’application d’une décote. S’il était mis en vente demain, l’appartement serait vendu moins cher qu’un logement libre répondant aux caractéristiques similaires, du fait du bail en cours qui obère la rentabilité du bien et du même coup sa valeur vénale.
Pouvez nous donner une définition de la valeur vénale ?
C’est la valeur à laquelle vous pourriez vendre votre bien si vous le mettiez sur le marché. C’est cette notion qui doit être prise en compte pour l’évaluation de votre patrimoine immobilier, l’administration y est très attachée. Ensuite, au cas par cas, elle peut faire preuve d’une certaine tolérance en cas de vétusté manifeste ou d’indivision, notamment si l’indivision est très morcelée. Mais ayez à l’esprit qu’il n’y a pas de règle écrite, vous n’avez pas automatiquement droit à une décote. Pour y voir plus clair, n’hésitez pas à prendre attache avec votre centre des impôts. Il est parfaitement légitime de demander à l’administration ce qu’elle considère être une valeur correcte.
De nombreux contribuables pensent que détenir un immeuble via une société civile immobilière (SCI) ouvre droit à un abattement au titre de l’ISF. Mythe ou réalité ?
Il n’y a pas de décote automatique sur les biens détenus au travers d’une SCI. Dans le cas de la détention de biens par une SCI, le contribuable n’est pas propriétaire du bien en tant que tel mais des parts de cette SCI. C’est la SCI qui détient un ou plusieurs biens immobiliers. Il convient de ne pas porter à la déclaration d’ISF le bien immobilier mais bien les parts que vous détenez en tant qu’associé.
A quelle valeur doit-on inscrire ces parts dans la déclaration d’ISF ?
A la valeur nette comptable, c’est-à-dire l’actif de la société moins son passif. L’actif correspond à la valeur des biens immobiliers, les passifs aux dettes auxquelles la SCI doit faire face pour acquérir ces biens ou pour procéder à leur rénovation. Le montant à inscrire dans votre déclaration doit représenter votre quote-part de détention dans la société.
Les prix de l’immobilier sont en baisse depuis 2012 dans de nombreux secteurs. Dans quelle mesure cette situation peut-elle être prise en compte dans l’évaluation de l’immobilier ?
L’administration fiscale peut se montrer compréhensive à votre égard en cas de baisse avérée des prix de l’immobilier dans le secteur où se trouve le bien. Vous pouvez tout à fait procéder à une baisse des valorisations portées à votre déclaration par rapport aux déclarations précédentes. Néanmoins, cela suppose que les valeurs déclarées initialement étaient bien en phase avec la réalité du marché immobilier. Ce qui n’est pas toujours le cas.
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– Les SCI face à l’ISF
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