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Comme tout actif mobilier et immobilier non exonéré, les parts détenues dans une société civile immobilière (SCI) entrent dans le calcul d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Néanmoins, des décotes sont admises par le fisc. Et si votre SCI entre dans la catégorie des biens professionnels, elle peut bénéficier d'une exonération.

ISF et SCI

 

La société civile immobilière (SCI) peut-elle être utilisée pour payer moins d'ISF ? Oui et non.

Exonération au titre des biens professionnels

La SCI est souvent perçue comme un moyen d'échapper à l'ISF. C'est faux, puisque les parts que vous détenez dans une SCI entrent en ligne compte dans le patrimoine soumis à l'ISF.

Néanmoins, les biens professionnels ne sont pas soumis à l'ISF. Or, si votre SCI ne peut avoir de but commercial, vous pouvez en revanche en créer une pour acheter un local mis en location au profit de l'exploitation individuelle de l'associé ou d'une société d'exploitation dont l'acticité est industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Le fisc admet alors que les parts de la SCI n'entrent pas en compte dans le calcul de l'ISF lorsque l'immeuble est loué ou mis à la disposition de l'activité individuelle professionnelle du contribuable ou de son conjoint.

Deux exemples d'application du régime des biens professionnels à la SCI :
Exemple 1 : vous créez une SCI qui achète un local dans lequel votre époux ou épouse tient un petit commerce.
Exemple 2 : vous êtes médecin ou dentiste et vous constituez une SCI dont les parts peuvent être considérées comme un bien professionnel si l'immeuble (le local de votre cabinet) est nécessaire à votre activité professionnelle.

 

Décote de 10 à 20% admise mais pas systématiquement accordée

Pour tout les autres cas, l'exonération ne fonctionne pas. Il faut inclure vos parts de votre SCI dans le calcul de votre patrimoine taxable à l'ISF. Sachez aussi que si votre résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% sur sa valeur, cette règle ne s'applique plus si vous la détenez via une SCI de gestion. En revanche, une décote spécifique peut être appliquée, une part de SCI étant par nature moins facilement cessible qu'un bien immobilier détenu en direct. Cette décote peut se monter à 10%, 15% ou 20%. Mais il ne s'agit que d'une décote admises par l'administration fiscale. Celle-ci peut la refuser si la restriction de cessibilité des parts n'est pas avérée, faute de précision dans les statuts de la SCI. Autre motif de reprise par le fisc, un tour de table de la SCI ouvert à d'autres personnes que des membres de votre famille, les parts pouvant alors être vendues à l'un de ces associés extérieurs. Par ailleurs, les méthodes de valorisation des biens immobiliers logés dans une SCI sont les mêmes que pour des biens détenus en direct.

Autrement dit, monter une SCI pour y loger une résidence principale comme moyen d'éviter l'ISF est chose vaine : l'abattement de 30% dont bénéficie la résidence principale est perdu puisque le fisc considère que cette structure intermédiaire a pour but de gérer un patrimoine immobilier. A ce titre, vous n'en êtes plus considéré comme propriétaire occupant au sens de l'ISF. Dans le meilleur des cas, une décote de 10 à 20% s'applique à la valeur de vos parts en contrepartie de contraintes de gestion plus lourdes.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est un cadre juridique qui rend possible des montages utiles, notamment en vue de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet principalement de détenir un bien immobilier à plusieurs. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts. Chaque associé de la SCI (au minimum 2) agit comme un actionnaire d'une entreprise. Il possède des droits de vote et des responsabilités en fonction de son capital. Chaque année, la SCI doit publier ses comptes et faire une assemblée générale.