Lorsqu’un prêt immobilier est accordé, il faut alors souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir ce crédit. À qui s’adresser ? À quel taux ? Quel calcul faire pour connaître le coût de la totalité du prêt ? Qu’en est-il des garanties ? Quelles sont les règles de résiliation, notamment après les changements initiés par la loi Lemoine de février 2022 ? Explications.
L’assurance emprunteur est une couverture destinée à garantir le remboursement d’un prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Les compagnies d’assurance proposent, en général, des garanties complémentaires qui couvrent les assurés en cas de décès, d’invalidité (permanente ou temporaire), d’arrêt de travail à la suite d’un accident ou d’une maladie, voire de perte involontaire d’emploi de l’assuré.
L’assureur se substitue alors à l’emprunteur pour rembourser le capital et les intérêts du prêt immobilier. C’est pourquoi une assurance emprunteur court sur la durée du prêt et prend fin automatiquement une fois celui-ci remboursé intégralement.
Aussi appelée « assurance du prêt immobilier » ou « assurance du crédit immobilier », l’assurance emprunteur constitue un gage pour l’établissement prêteur qui est certain de se voir rembourser le prêt en cas de défaut de paiement. Pour le souscripteur, c’est la certification d’être protégé en cas d’accident. Ainsi, ses proches n’auront pas un crédit immobilier à rembourser.
Il n’existe aucune obligation légale d’assurance lorsque l’on contracte un crédit immobilier. Cependant, les établissements bancaires exigent une couverture conditionnant l’obtention du prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur comprenant a minima une garantie décès et invalidité.
Autrement dit, les emprunteurs n’ont dans les faits pas le choix.
Toute personne contribuant au remboursement d’un crédit immobilier doit être assurée. Les emprunteurs peuvent alors choisir la proportion d’assurance de chacun : c’est ce que l’on appelle la « quotité ». Ainsi, il est possible :
Cette répartition permet de protéger les emprunteurs en cas d’accident : ainsi, si par exemple, un des époux vient à décéder, l’assurance versera à la banque tout ou partie de la part qu’il lui restait à rembourser.
La souscription de l’assurance peut se faire auprès de sa banque, le contrat d’assurance pouvant émaner d’un des partenaires de l’établissement bancaire. On parle d’assurance groupe quand il s’agit d’un contrat d’assurance collective négocié par l’établissement financier auprès d’un assureur pour le compte de ses clients. Là, les risques sont mutualisés.
Mais il est aussi possible de s’adresser directement à un assureur pour souscrire une assurance de prêt immobilier. Dans ce cas, les assurances commercialisées par les assureurs sont des contrats individuels. Les tarifs sont calculés en fonction du profil de risque de l’assuré.
Dans tous les cas, la souscription de l’assurance emprunteur s’effectue au même moment que la demande du prêt. Le contrat prend ensuite effet soit à la signature de l’offre de prêt, soit au déblocage des fonds.
L’assurance emprunteur prend ensuite fin automatiquement une fois le prêt remboursé en totalité.
La loi du 28 février 2022, dite « loi Lemoine » (du nom de son auteur, la députée Patricia Lemoine), a sonné comme une révolution pour le marché de l’assurance emprunteur. Alors que depuis plusieurs années, le souscripteur disposait de davantage de liberté en matière de résiliation de l’assurance de prêt – à travers la loi Lagarde, la loi Hamon et l’amendement Bourquin (voir plus bas) -, la loi Lemoine (promulguée le 1er mars 2022 au Journal Officiel) offre notamment la possibilité de changer, à tout moment (sans durée minimale d’engagement) et sans frais, d’assurance crédit, toujours à condition que les niveaux de garanties restent au moins les mêmes.
En vigueur depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine assouplit les conditions relatives au changement d’assurance emprunteur. Son entrée en vigueur s’est faite en deux temps, en fonction de la date à laquelle le prêt immobilier a été contracté. Le calendrier est le suivant :
Les banques et les assureurs sont tenus d’informer, une fois par an, leurs clients de cette faculté de résilier à tout moment et sans frais leur assurance de prêt. Ils doivent aussi leur communiquer la date d’échéance du contrat et le coût de l’assurance emprunteur sur huit ans.
La liberté offerte par la loi Lemoine reste soumise à une contrepartie pour l’emprunteur, déjà existante dans les textes précédents : le nouveau contrat – souscrit obligatoirement en amont de la résiliation (afin qu’il n’y ait pas de vacance d’assurance) – doit présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé par la banque. À défaut, celle-ci peut refuser (à condition de motiver sa décision) la substitution d’assurance.
Autre nouveauté apportée par la loi Lemoine : les gestionnaires des assurances emprunteur (les filiales d’assurance des banques et les assureurs) ne pourront plus demander de remplir un questionnaire de santé et/ou d’effectuer des examens médicaux avant la souscription d’une assurance de prêt.
Cette mesure reste, toutefois, limitée puisque des conditions cumulatives s’imposent : la suppression du questionnaire médical s’applique uniquement pour les crédits immobilier inférieurs à 200.000 euros et arrivant à échéance avant les 60 ans de l’emprunteur. Étant donné que ces critères sont individuels (ce plafond s’applique par quotité assurée), un couple qui a souscrit un crédit peut être exempté de questionnaire de santé si le montant de son prêt n’excède pas 400.000 euros et si la dernière mensualité est remboursée avant le 60ème anniversaire de chacun des deux co-emprunteurs.
Là encore, la mise en place de la fin du questionnaire médical pour les emprunts immobiliers de moins de 200.000 euros par personne était échelonnée. Dans sa première phase d’application, elle est entrée en vigueur pour les prêts signés depuis le 1er juin 2022. Elle s’est ensuite également appliquée, à pcompter du 1er septembre 2022, aux crédits antérieurs au 1er juin 2022.
Troisième volet de la loi Lemoine : une extension du droit à l’oubli, à savoir le délai à partir duquel les anciens malades n’ont plus à déclarer leur ancienne pathologie lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur. Afin de faciliter l’accès de ces personnes à l’emprunt immobilier, le délai a été réduit de 10 ans à 5 ans après la fin de leur traitement médical pour les anciens malades du cancer et les porteurs du virus de l’hépatite C.
Jusqu’ici, les personnes ayant été gravement malades étaient autorisées à ne pas mentionner leur pathologie au moment de la souscription d’une assurance emprunteur dix ans après la fin de leur traitement médical (cinq ans pour les cancers apparus avant l’âge de 18 ans). Par ailleurs, le délai de 5 ans était déjà en vigueur pour les anciens malades du cancer dont la maladie s’était déclarée avant leurs 21 ans.
La loi Lemoine prévoit aussi que les signataires de la convention Aéras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) – l’État, les représentants des banques, des assureurs, des associations de malades et de consommateurs – s’entendent pour étendre le droit à l’oubli à des maladies chroniques déterminées par les acteurs de la place, comme le diabète. À défaut, il était prévu qu’un décret listant les maladies chroniques éligibles au droit à l’oubli soit publié au Journal Officiel au plus tard le 31 juillet 2022.
Si l’emprunteur doit souscrire impérativement une assurance pour son prêt immobilier, il conserve cependant le choix de l’organisme assureur. Trois avancées législatives ont eu lieu en faveur des souscripteurs : la loi Lagarde, entrée en vigueur en 2010, la loi Hamon datant de 2014 et l’amendement Bourquin permettant, depuis le 1er janvier 2018, de résilier tous les ans son contrat. L’adoption de la loi Lemoine du 28 février 2022 marque une avancée de plus vers la libéralisation du marché de l’assurance de prêt, initiée par ces trois textes.
Avant cette loi, l’emprunteur n’avait pas d’autre choix que d’être couvert par l’assurance proposée par l’organisme prêteur. Or, les associations de consommateurs n’ont cessé de pointer du doigt le pouvoir des banques face à leurs clients : en effet, sans concurrence, le coût de l’assurance dans la totalité du prêt pouvait atteindre des sommets. Pour insuffler davantage de concurrence dans ce milieu, le législateur a autorisé en 2010, via la loi Lagarde, les emprunteurs à souscrire une assurance pour leur crédit immobilier en dehors de leur banque.
Ainsi, un emprunteur peut se tourner vers :
Mais attention, l’emprunteur n’est pas tout à fait libre de son choix puisqu’il doit justifier auprès de la banque qui lui accorde son crédit immobilier un niveau de garantie équivalent à celui qui figure dans l’assurance emprunteur proposée par l’établissement prêteur. Par opposition à l’assurance de groupe offerte par l’établissement prêteur, on parle alors de « délégation d’assurance de prêt ».
BON À SAVOIR : contrairement à l’assurance de groupe de la banque, la délégation d’assurance de prêt est un contrat individuel. Ainsi, les emprunteurs qui présentent des risques élevés (âge avancé, soucis de santé, profession à risque…) ont davantage de chance d’obtenir une assurance sur-mesure. Par ailleurs, plus adaptée aux besoins de chacun, il est plus facile de négocier le coût de l’assurance.
La loi Lagarde permet de choisir son assurance de prêt immobilier. Toutefois, une fois le choix fait, aucune possibilité de changement. Pour donner encore plus de plus liberté aux consommateurs, la loi Hamon du 26 juillet 2014 permet de changer d’assurance emprunteur au cours de la première année de souscription. Ainsi, l’emprunteur qui s’est « précipité » et qui a opté pour l’assurance de sa banque peut désormais trouver un contrat dans un autre organisme dans les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt. De même que pour la loi Lagarde, le contrat présenté par l’emprunteur doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui de l’assurance de la banque prêteuse.
Pour résilier l’assurance de la banque, le souscripteur doit envoyer un courrier à l’assureur au plus tard 15 jours avant la date d’anniversaire du contrat. Mieux vaut préférer pour ce faire un envoi avec accusé/réception.
Malgré les avancées permises par la loi Hamon, il a été estimé que beaucoup d’emprunteurs ne disposaient pas systématiquement de ces informations et de suffisamment de temps pour passer à l’acte. C’est pourquoi les parlementaires ont adopté, dans le cadre de la loi Sapin II, une « extension » de la loi Hamon : l’objectif était de permettre aux assurés de résilier tous les ans leur assurance emprunteur à la date d’anniversaire du contrat, au lieu des douze premiers mois.
Cette avancée était significative puisqu’elle impliquait pour l’emprunteur de changer d’assurance tous les ans jusqu’au terme du prêt, à compter de la première date d’anniversaire du contrat. Celui proposé en substitution devait également contenir des garanties équivalentes à celui de la banque prêteuse.
IMPORTANT : l’amendement Bourquin deviendra caduque à partir du moment où la loi Lemoine entrera dans sa pleine application, à savoir dès le 1er septembre 2022.
Si le souscripteur du crédit immobilier doit présenter à sa banque un contrat d’assurance équivalent au sien, tout refus de la banque doit être motivé.
Problème : le flou juridique demeurait puisqu’aucun texte ne précisait cette équivalence de garanties. À la suite à des abus récurrents de la part des établissements bancaires, depuis le 1er mai 2015, les professionnels doivent obligatoirement justifier leur refus en se basant sur une liste de 18 critères établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Voir la liste. Désormais, dès lors qu’une banque refuse la délégation d’assurance proposée par l’emprunteur, elle doit démontrer que la couverture suggérée ne remplit pas 11 critères qu’elle aura choisis sur les 18 inclus dans la liste du CCSF. Ces garanties concernent le décès, l’invalidité et l’incapacité. Autre condition sine qua non pour obtenir la délégation d’assurance, le contrat concurrent doit présenter 4 garanties relatives à la perte d’emploi sélectionnées dans une liste de 8 critères.
CONSEIL : l’emprunteur ne doit ainsi pas hésiter à apporter cette liste à son banquier prêteur lorsqu’il présente un contrat de délégation d’assurance de prêt. Ainsi, il pourra réfuter les éventuels arguments de la banque qui ne figurent pas sur la liste.
Enfin, en dehors de l’assurance de prêt « classique », un emprunteur peut :
Même si chaque compagnie d’assurance propose sa propre couverture, on trouve systématiquement les garanties suivantes dans un contrat d’assurance emprunteur.
La garantie décès est comprise d’office dans toutes les assurances de prêt immobilier. Elle joue en cas de décès de l’emprunteur (ou des emprunteurs) : l’assureur se substitue alors à l’assuré pour rembourser le capital restant dû. Attention cependant, il se peut que des exclusions soient incluses comme les décès par suicide ou suite à la pratique de sports dangereux.
À NOTER : certains contrats remboursent dans le cadre de la garantie décès les cas d’invalidité graves, appelés « perte totale » et « irréversible d’autonomie ».
ATTENTION : depuis le 1er janvier 2019, tous les contrats d’assurance de prêt signés sont intégralement concernés par la taxe spéciale de 9% sur les conventions d’assurance (TSCA). Jusqu’alors, la garantie décès faisait l’objet d’une exonération fiscale. La loi de finances pour 2019 ayant mis fin à cette exonération, la taxe s’applique désormais sur la partie du tarif couvrant le risque décès.
Première chose à savoir : tous les assureurs n’ont pas la même définition de l’invalidité, c’est pourquoi il faut être vigilant et se référer aux conditions générales du contrat.
Communément, est considérée comme une invalidité la réduction permanente – partielle ou totale- de certaines aptitudes, empêchant l’assuré d’exercer une activité professionnelle ou toute autre activité rémunératrice suite à un accident. Des taux d’invalidité sont déterminés par des experts médicaux.
La garantie incapacité de travail est entendue comme incapacité l’inaptitude temporaire – partielle ou totale- à exercer une activité professionnelle ou non. Ainsi, les assureurs distinguent l’incapacité à poursuivre l’activité exercée jusqu’au sinistre, à en exercer une « socialement équivalente » ou à exercer toute activité. Le souscripteur est alors couvert en cas de maladie longue ou d’un arrêt de travail suite à un accident. L’assurance prend ainsi en charge une partie du remboursement des échéances, calculée à partie du niveau de revenu de remplacement perçu par l’assuré.
ATTENTION : pour les garanties invalidité et incapacité, les assureurs incluent des franchises (ce qui reste forcément à la charge de l’assuré lors d’un sinistre) et une limite d’âge. Ainsi, la franchise est exprimée en jours : cela signifie qu’en deçà de ce nombre de jours fixé par l’assureur, par exemple 3 mois, la garantie ne joue pas. Quant à la limite d’âge, cela implique qu’une fois un certain âge atteint, la garantie ne sera pas activée.
La garantie perte d’emploi est proposée en option. La plupart des contrats prévoient que l’assureur prenne en charge le remboursement de tout ou partie des échéances restantes dues lorsque le souscripteur perd son emploi (en général, licenciements de CDI donnant lieu à des prestations chômage). Plus rarement, certains assureurs se chargent des mensualités du prêt jusqu’à ce que l’assuré retrouve un emploi, celui-ci devant par la suite rembourser les mensualités payées par son assureur. Pour connaître les formes de pertes d’emploi indemnisées par sa compagnie, mieux vaut directement la contacter ou lire son contrat.
ATTENTION : les assureurs appliquent généralement une franchise (indemnisation par exemple 30 jours après la perte d’emploi), également exprimée en jours ainsi qu’une limite d’âge (perte de la garantie à partir de 50-55 ans) et un délai de carence, à savoir la durée qui suit immédiatement l’adhésion au contrat pendant laquelle l’assureur ne garantit par la perte d’emploi (en général 3 ou 6 mois). Enfin, une durée maximale d’indemnisation est fixée (9 à 12 mois), au-delà de laquelle plus aucun remboursement n’est effectué.
Il faut savoir que l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à plus du tiers (40% selon certaines études) du coût total d’un crédit immobilier. Mieux vaut donc connaître son poids dans le montant total du prêt.
Pour ce faire, il faut avoir à l’esprit les critères pris en compte par l’assureur pour établir le coût de l’assurance :
L’assureur regarde tous ces paramètres puis établit un tarif d’assurance pour la durée de l’emprunt, appelé le taux de l’assurance de prêt, ainsi que les garanties correspondantes aux risques déterminés. Sans surprise, plus l’emprunteur est jeune, en bonne santé et exerce un emploi stable, plus le coût de l’assurance sera moindre.
C’est ce taux qui correspond au coût annuel de l’assurance emprunteur. Le taux d’assurance de prêt est ainsi appliqué en fonction du capital emprunté, du capital restant dû et des mensualités de remboursement. En fonction des garanties du contrat, le taux de l’assurance de prêt peut varier de 0,20% pour les contrats les plus avantageux à 0,65% pour les plus coûteux, selon le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com.
Par ailleurs, il faut savoir que le gouvernement souhaite alourdir la fiscalité de l’assurance emprunteur, selon une information du quotidien Les Echos confirmée par Bercy. Toutes les garanties vont être soumises à la taxe spéciale sur les conventions d’assurance (TSCA) de 9% alors que la TSCA est aujourd’hui appliquée uniquement sur l’invalidité et la perte d’emploi.
Dans une recommandation relative à l’octroi des crédits immobiliers, en date du 27 janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) – chargé de définir les règles que les banques doivent respecter pour limiter les risques financiers, demandait aux banques que le taux d’endettement (ou taux d’effort) des aspirants à la propriété prenne désormais systématiquement en compte les primes versées au titre de l’assurance emprunteur. Désormais, et conformément au souhait du HCSF, cette mesure a un « caractère juridiquement contraignant » depuis l’été 2021.
Il faut noter qu’avant les recommandations émises par le HCSF, certaines banques prenaient déjà en compte l’assurance emprunteur dans les charges annuelles de crédit pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs.
Cette nouvelle est en tout cas une mauvaise nouvelles pour certains porteurs d’un projet immobilier, puisqu’elle est susceptible d’écarter certains dossiers. Pour optimiser ses chances de décrocher un crédit immobilier, il peut être fortement conseillé de souscrire une délégation d’assurance emprunteur, plutôt que l’assurance emprunteur proposée par la banque qui se charge de monter le prêt.
Banque comme emprunteur sont soumis à des obligations respectives. Pour l’établissement prêteur, il s’agit de remplir ses devoirs d’information envers le souscripteur du crédit. Pour ce dernier, il s’agit de remplir un questionnaire médical qui déterminera le coût de l’assurance et ses garanties.
Au 1er octobre 2015, la fiche standardisée d’information sur l’assurance remise par la banque (ou son assureur) dès la première simulation de prêt immobilier a été mise en place. Celle-ci doit préciser un certain nombre d’informations :
Un arrêté du 27 mai 2022, publié au Journal Officiel du 29 mai 2022, est venu, dans le cadre de la mise en œuvre de la loi Lemoine (voir plus haut), enrichir le contenu de la fiche standardisée. Désormais, doivent également y figurer :
Il est par ailleurs spécifié que cette fiche standardisée « doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l’assurance » garantissant le crédit immobilier.
L’établissement bancaire remet parallèlement une notice qui détaille les risques garantis par le contrat d’assurance et les modalités de mise en jeu de la couverture. La banque doit enfin préciser à l’emprunteur si l’assurance liée au crédit est obligatoire ou non et sa possibilité d’opter pour une assurance équivalente auprès de la compagnie de son choix.
À NOTER : la loi Lemoine du 28 février 2022, qui réforme l’assurance emprunteur pour les prêts immobiliers, supprime, sous conditions, le questionnaire médical demandé pour obtenir une assurance emprunteur. La mesure s’est, dans un premier temps, appliquée pour les emprunts immobiliers de moins de 200.000 euros souscrits à compter du 1er juin 2022 ; elle est ensuite entrée en vigueur, le 1er septembre 2022, pour les prêts signés antérieurement au 1er juin 2022.
Les personnes qui n’entraient pas dans le cadre de l’application totale de la loi Lemoine (entre le 31 mai et le 31 août 2022, donc) étaient toujours tenus de remplir un questionnaire de santé. Dans ce cas, l’emprunteur devait obligatoirement donner à la compagnie d’assurance un certain nombre d’informations afin que le professionnel puisse apprécier le risque. Autrement dit, adapter les garanties, voire le coût du contrat, en fonction des informations communiquées par l’assuré.
Pour les personnes toujours soumises au remplissage d’un questionnaire de santé, il est impératif de répondre au plus juste aux questions posées. Toute omission volontaire ou fausse déclaration peut avoir pour conséquence la déchéance des garanties voire la nullité du contrat. En cas de sinistre, l’assureur pourra donc invoquer ces motifs pour ne pas rembourser les mensualités restantes du crédit.
BON À SAVOIR : les informations mentionnées dans le questionnaire médical sont strictement confidentielles.
Certains assureurs peuvent demander le passage d’une visite médicale si l’âge de l’emprunteur dépasse une certaine limite ou si le montant du prêt est élevé. Le souscripteur est libre de choisir le médecin.
Enfin, certains emprunteurs présentent des « risques aggravés » de santé qui peuvent constituer un motif de refus d’assurance ou une surtarification par les compagnies. Il faut savoir que le gouvernement a mis en place la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) afin d’améliorer l’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
En 2015 a été ajouté le « droit à l’oubli » à la convention Aeras. Ainsi, à partir d’un certain nombre d’années de guérison, les anciens malades de cancers n’ont plus à renseigner leur pathologie sur le questionnaire médical. Ce droit à l’oubli a été étendu par la loi Lemoine (voir plus haut).
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