Comment fonctionne et que couvre l’assurance emprunteur ?

Assurance emprunteur : définition

L’assurance emprunteur, également appelée « assurance du prêt immobilier » ou « assurance du crédit immobilier », est une couverture destinée à garantir le remboursement d’un prêt immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Les compagnies d’assurance proposent, en général, des garanties complémentaires qui couvrent les assurés en cas de décès, d’invalidité (permanente ou temporaire), d’arrêt de travail à la suite d’un accident ou d’une maladie, voire de perte involontaire d’emploi de l’assuré.

Si l’un de ces événements survient au cours du remboursement du crédit immobilier, l’assureur se substitue alors à l’emprunteur pour rembourser le capital et les intérêts du prêt, et ce, dans la limite des quotités souscrites (voir plus loin). C’est pourquoi une assurance emprunteur court sur la durée du prêt et prend fin automatiquement une fois celui-ci remboursé intégralement.

L’assurance emprunteur constitue un gage pour l’établissement prêteur, qui est certain de se voir rembourser le prêt en cas de défaut de paiement. Mais c’est également une protection pour les proches de l’emprunteur. En cas de décès de ce dernier, ses héritiers n’auront pas à rembourser les mensualités du crédit immobilier.

L’assurance d’un crédit immobilier est-elle obligatoire ?

Il n’existe aucune obligation légale d’assurance lorsque l’on contracte un crédit immobilier. Ni la loi, ni la partie réglementaire du Code des assurances n’imposent la souscription obligatoire d’une assurance de prêt immobilier.

En effet, cette couverture ne figure pas parmi les assurances obligatoires en France, contrairement à la responsabilité civile (RC) pour les propriétaires de véhicules à moteur (voiture, moto, scooter, quad…) ou la RC habitation pour les locataires et les copropriétaires.

Cependant, les établissements bancaires exigent une couverture conditionnant l’obtention du prêt immobilier à la souscription d’une assurance emprunteur comprenant a minima une garantie décès et invalidité.

Autrement dit, dans les faits, les emprunteurs n’ont pas vraiment le choix.

À NOTER : à la place de la souscription d’une assurance de prêt immobilier, l’emprunteur a la possibilité de proposer un cautionnement (un garant s’engage à rembourser le crédit à sa place, si besoin), le nantissement d’un contrat d’assurance vie (les sommes logées dans ce produit financier servent de garantie pour l’organisme de crédit qui peut les utiliser pour se rembourser) ou l’hypothèque d’un bien immobilier qu’il possède déjà. Mais la banque est en droit de ne pas accepter ces solutions alternatives.

Assurance emprunteur et quotité : qui et comment s’assurer ?

Quotité d’une assurance emprunteur : définition

Au moment de souscrire une assurance de prêt immobilier, il faut choisir le pourcentage du capital couvert par l’assureur et, en présence de co-emprunteurs, la répartition de cette couverture. C’est ce que l’on appelle la « quotité ».

Si l’emprunteur est seul, sa quotité sera obligatoirement de 100%. Dans le cas d’un couple, plusieurs combinaisons existent pour répartir, de manière plus ou moins égale, le remboursement du crédit entre les deux conjoints. Dans tous les cas, la quotité minimale totale ne peut être inférieure à 100% et chaque emprunteur ne peut être assuré à plus de 100%. Dès lors, plusieurs possibilités de répartition des quotités existent entre 100% et 200% quand on emprunte à deux avec son conjoint.

La quotité d’assurance permet de répartir la couverture proposée par l’assureur entre les emprunteurs, quand il y en a plusieurs. Ainsi, il est possible :

• d’assurer chaque contributeur pour la totalité (100%) du capital : en cas de sinistre, la compagnie d’assurance verse la partie du prêt qui reste due en cas de décès de l’un des assurés
• d’assurer chaque contributeur pour 50% du capital : l’assureur ne paie alors que la moitié de ce qui reste dû à compter de l’accident
• d’assurer chacun selon ses revenus, de façon inégale  : 75% pour l’un, 25% pour l’autre, ou 60%/40%, etc.

Cette répartition permet de protéger les emprunteurs en cas d’accident. Si, par exemple, un des époux vient à décéder, l’assurance versera à la banque tout ou partie de la part qu’il lui restait à rembourser.

IMPORTANT : le plus prudent est d’assurer les deux emprunteurs à 100% chacun. Si l’un des deux subit un sinistre, la totalité du prêt ou de sa mensualité sera prise en charge par l’assurance.

Quotité d’une assurance emprunteur : exemple

Imaginons un crédit immobilier en cours, avec un capital restant dû s’élevant à 400.000 euros. Le tableau ci-dessous fixe des exemples de montants de répartition de la quotité d’assurance de prêt dans les cas d’un crédit immobilier souscrit par un emprunteur célibataire et par deux co-emprunteurs, ainsi que le reste à charge en cas de cas de décès de l’emprunteur seul ou de décès de l’un des deux emprunteurs.

 

Le fonctionnement de l’assurance emprunteur

Peut-on souscrire plusieurs assurances emprunteur pour un même prêt ?

Rien n’empêche de souscrire plusieurs assurances emprunteur pour un même prêt immobilier.

C’est même recommandé dans différentes situations :

• pour optimiser le coût de l’assurance emprunteur, en présence de deux co-emprunteurs ayant un profil différent (en raison de leur âge, de leur état de santé, de la pratique d’une activité ou d’un sport à risque, etc.)
• pour optimiser la couverture du prêt par l’assurance emprunteur, une assurance pouvant prévoir des exclusions de garantie pour certains risques et pas une autre

Le fait de souscrire deux assurance de prêt pour un même crédit s’appelle la double délégation d’assurance emprunteur.

Jusqu’à quel âge peut-on souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Il n’y a pas d’âge limite pour souscrire un contrat d’assurance emprunteur. Néanmoins, la couverture des garanties est limitée dans le temps. Autrement dit, en fonction des contrats et des garanties, l’âge limite de souscription et l’âge jusqu’auquel l’assuré est couvert diffère.

Logiquement, le coût sera très important s’il couvre l’emprunteur jusqu’à un âge tardif.

En règle générale, il est possible de souscrire une assurance emprunteur complète (avec toutes les garanties) avant 65 ans. Passé cet âge, nombre d’établissements prêteurs n’assurent plus le bénéficiaire d’un crédit immobilier au titre de la garantie Invalidité permanente partielle (IPP), de la garantie Invalidité permanente totale (IPT) et de la garantie Incapacité temporaire de travail (ITT). Chez certains assureurs, la garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) peut être souscrite jusqu’aux 70 ans du souscripteur.

Concernant la garantie décès, l’âge de souscription maximum dépend de sa compagnie d’assurance et du type de contrat proposé. Les contrats individuels peuvent proposer une limite d’âge de cession de la garantie jusqu’à 85 ans, voire 90 ans.

Si aucun texte de loi ne limite l’opportunité de souscrire une assurance emprunteur après un certain âge, c’est le coût de l’assurance de prêt et les exclusions de garantie qui peut être dissuasif pour les seniors. « Un taux d’assurance de prêt pour une personne ‘très âgée’ va au-delà de 1%. Étant donné que ces personnes ne sont couvertes que sur le décès. Il n’y a pas d’exclusion, d’autant que si elles ont réussi à obtenir une assurance à 65 ans ou plus, c’est parce ce qu’elles ne présentent aucun signe  antérieur de maladie », explique Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia, à ToutSurMesFinances.

Où souscrire son assurance de crédit immobilier ?

La souscription de l’assurance peut se faire auprès de sa banque, le contrat d’assurance pouvant émaner d’un des partenaires de l’établissement bancaire. On parle d’assurance groupe quand il s’agit d’un contrat d’assurance collective négocié par l’établissement financier auprès d’un assureur pour le compte de ses clients. Là, les risques sont mutualisés.

Pour souscrire une assurance de prêt immobilier, on peut aussi s’adresser :

• à un agent général d’assurance
• à un courtier en assurance (les courtiers en crédit immobilier ont souvent la double casquette courtage en crédit et en assurance)
• à un autre assureur

Dans ce cas, les assurances commercialisées sont des contrats individuels. Les tarifs sont calculés en fonction du profil de risque de l’assuré.

Dans tous les cas, la souscription de l’assurance emprunteur s’effectue au même moment que la demande du prêt. Le contrat prend ensuite effet soit à la signature de l’offre de prêt, soit au déblocage des fonds.

L’assurance emprunteur prend ensuite fin automatiquement une fois le prêt remboursé en totalité, au terme ou par anticipation.

Les garanties d’un contrat d’assurance emprunteur

Quelles garanties peut comporter un contrat d’assurance de prêt immobilier ?

L’assurance emprunteur d’un prêt immobilier se compose de plusieurs garanties, dont certaines sont obligatoires.

Même si chaque compagnie d’assurance propose sa propre couverture, un contrat d’assurance de prêt doit obligatoirement intégrer :

• une garantie décès
• une garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)

Parmi les garanties facultatives (non obligatoires), mais souvent exigées par les établissements prêteurs, figurent :

• la garantie invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP)
• la garantie incapacité temporaire de travail (ITT)
• la garantie perte d’emploi

Que couvre la garantie décès ?

Comprise d’office dans toutes les assurances de prêt immobilier, la garantie décès s’applique, comme son nom l’indique, si l’emprunteur (ou les co-emprunteurs) décède en phase de remboursement du crédit. L’assureur se substitue alors à l’assuré pour rembourser le capital restant dû.

Attention cependant, il se peut que cette garantie ne se déclenche pas, du fait de certaines exclusions. C’est notamment le cas lorsque le décès résulte d’un suicide, de la pratique d’une activité ou d’un sport à risque (parachutisme, deltaplane, spéléologie, surf, karaté, ski hors-pistes, plongée…) ou d’une maladie connue au moment de la souscription de l’assurance emprunteur et non déclarée dans le questionnaire de santé et/ou la visite médicale.

À NOTER : certains contrats remboursent dans le cadre de la garantie décès les cas d’invalidité graves, appelés « perte totale et irréversible d’autonomie » (PTIA).

ATTENTION : depuis le 1er janvier 2019, tous les contrats d’assurance de prêt signés sont intégralement concernés par la taxe spéciale de 9% sur les conventions d’assurance (TSCA). Jusqu’alors, la garantie décès faisait l’objet d’une exonération fiscale. La loi de finances pour 2019 ayant mis fin à cette exonération, la taxe s’applique désormais sur la partie du tarif couvrant le risque décès.

Que couvre la garantie perte totale et irréversible d’autonomie ?

La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) – prévue en extension de la garantie décès et donc, de facto, obligatoire dans les assurances de prêt – couvre l’état d’invalidité le plus grave. Pour la mettre en jeu, il faut que la personne réponde cumulativement à trois conditions :

• se trouver sans une situation d’incapacité définitive d’exercer une quelconque activité rémunérée à la suite d’un accident ou d’une maladie (100% d’invalidité)
• être obligée d’avoir recours en permanence à l’assistance d’un tiers pour effectuer trois des quatre actes de la vie courante (faire sa toilette seule, s’habiller seule, se déplacer seule et se nourrir seule)
• ne pas avoir atteint l’âge limite prévu au contrat (la garantie PTIA ne concerne que les emprunteurs de moins de 65 ans)

La définition de la PTIA diffère selon les assureurs. En pratique, l’assureur exige le plus souvent que l’assuré bénéficie d’une pension d’invalidité de 3^ème catégorie d’un régime obligatoire d’assurance maladie, sur la base du constat opéré par le médecin-conseil de la caisse primaire d’assurance maladie (CPAM) du lieu de résidence de la personne. Mais la reconnaissance d’une invalidité de 3^ème catégorie n’implique pas que la personne bénéficie forcément de la garantie PTIA.

De plus, la majorité des assureurs ne couvrent pas contre le risque de PTIA les professions jugées dangereuses (militaire, policier, pompier, pilote d’avion, cascadeur, convoyeur de fonds…), tout comme les personnes pratiquant une activité ou un sport à risque.

Que couvre la garantie invalidité permanente partielle ou totale (IPP) ?

L’invalidité permanente partielle (IPP) est décrétée lorsque la personne présente un taux d’invalidité au moins égal à 33% et inférieur à 66%. Ce taux est apprécié selon un barème médical mentionné dans le contrat d’assurance emprunteur. En fonction des clauses, le remboursement de l’assureur peut être total ou partiel. Dans ce dernier cas, il peut être aligné sur le taux d’invalidité. Par exemple, avec un taux de 33%, l’assureur remboursera 33% des sommes dues.

De son côté, l’invalidité permanente totale (IPT) s’applique quand l’emprunteur présente un taux d’incapacité supérieur à 66%. Elle peut travailler sur un poste adapté. Là encore, la définition de l’IPT peut varier selon les assureurs. Dès lors que le survient, l’assureur rembourse à la banque les sommes restantes de l’emprunt.

Que couvre la garantie incapacité temporaire de travail (ITT) ?

L’incapacité temporaire totale de travail (ITT), souvent requise dans le cadre d’un prêt immobilier pour la résidence principale, désigne l’incapacité d’exercer la moindre activité rémunérée durant une période donnée à la suite d’un accident ou d’une maladie. L’ITT s’arrête immédiatement au moment de la reprise de l’activité professionnelle. Dans le cas où l’ITT devient permanente ou excède trois ans, elle est reclassée en PTIA ou en IPT.

Un délai de franchise s’applique généralement sur l’ITT. La plupart du temps fixé à 90 jours (selon les contrats, il peut être ramené à 30 jours ou porté à 180 jours), ce délai correspond au moment à partir duquel l’assureur prend en charge les mensualités de remboursement de crédit. Si la franchise est de 90 jours, par exemple, cette prise en charge ne prendra effet qu’au bout de trois mois d’arrêt de travail.

ATTENTION : pour les garanties invalidité et incapacité, les assureurs incluent des franchises (ce qui reste forcément à la charge de l’assuré lors d’un sinistre) et une limite d’âge. Ainsi, la franchise est exprimée en jours : cela signifie qu’en deçà de ce nombre de jours fixé par l’assureur, par exemple 3 mois, la garantie ne joue pas. Quant à la limite d’âge, cela implique qu’une fois un certain âge atteint, la garantie ne sera pas activée.

Que couvre la garantie perte d’emploi ?

La garantie perte d’emploi est proposée en option. La plupart des contrats prévoient que l’assureur prenne en charge le remboursement de tout ou partie des échéances restantes dues lorsque le souscripteur perd son emploi (en général, licenciements de CDI donnant lieu à des prestations chômage).

Plus rarement, certains assureurs se chargent des mensualités du prêt jusqu’à ce que l’assuré retrouve un emploi, celui-ci devant par la suite rembourser les mensualités payées par son assureur.

Pour connaître les formes de pertes d’emploi indemnisées par sa compagnie d’assurance, mieux vaut directement la contacter ou lire son contrat.

ATTENTION : les assureurs appliquent généralement une franchise (indemnisation par exemple 30 jours après la perte d’emploi), également exprimée en jours ainsi qu’une limite d’âge (perte de la garantie à partir de 50-55 ans) et un délai de carence, à savoir la durée qui suit immédiatement l’adhésion au contrat pendant laquelle l’assureur ne garantit par la perte d’emploi (en général 3 ou 6 mois). Enfin, une durée maximale d’indemnisation est fixée (9 à 12 mois), au-delà de laquelle plus aucun remboursement n’est effectué.

Prêt immobilier : l’assurance emprunteur comprise dans le taux d’endettement

Les banques ont désormais l’obligation d’inclure le coût de l’assurance de prêt immobilier dans les charges annuelles de crédit pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs, ce dernier étant limité à 35% maximum.

Dans un premier temps, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) – l’organisme chargé de définir les règles que les banques doivent respecter pour limiter les risques financiers – avait émis une recommandation relative à l’octroi des crédits immobiliers, en date du 27 janvier 2021. Il demandait aux banques que le taux d’endettement (ou taux d’effort) des aspirants à la propriété prenne désormais systématiquement en compte les primes versées au titre de l’assurance emprunteur. Conformément au souhait du HCSF, cette mesure a un « caractère juridiquement contraignant » depuis l’été 2021.

Jusque-là, toutes les banques n’incluaient pas l’assurance de prêt dans leur calcul du taux d’endettement. Le fait d’exclure le coût de l’assurance permettait, pour certains emprunteurs, d’accéder à l’emprunt tout en restant en dessous de la limite autorisée des 35%.

Les modalités de souscription de l’assurance de prêt

Banque comme emprunteur sont soumis à des obligations respectives. Pour l’établissement prêteur, il s’agit de remplir ses devoirs d’information envers le souscripteur du crédit. Pour ce dernier, il s’agit de remplir un questionnaire médical (lorsque celui-ci est exigé) qui déterminera le coût de l’assurance et ses garanties.

La fiche standardisée d’information

Au 1^er octobre 2015, la fiche standardisée d’information sur l’assurance remise par la banque (ou son assureur) dès la première simulation de prêt immobilier a été mise en place. Celle-ci doit préciser un certain nombre d’informations :

• la possibilité de souscrire une assurance auprès de la compagnie d’assurance de son choix et à tout moment
• les conditions d’assurance et les délais
• les garanties proposées par l’établissement prêteur : une définition et une description doivent y figurer
• les garanties minimales exigées par la banque pour l’octroi du prêt immobilier
• les types de garanties possibles
• le capital emprunté à couvrir
• une estimation du coût de l’assurance proposée par l’établissement prêteur

Un arrêté du 27 mai 2022, publié au Journal Officiel du 29 mai 2022, est venu, dans le cadre de la mise en œuvre de la loi Lemoine, enrichir le contenu de la fiche standardisée. Désormais, doivent également y figurer :

• le coût total de l’assurance sur les huit premières années à compter de la date d’effet du contrat de prêt
• la garantie invalidité du contrat est indépendante de la notion d’invalidité telle que retenue par la Sécurité sociale ou tout autre organisme compétent pour juger de l’inaptitude professionnelle. La définition de l’invalidité a en effet des conséquences sur le risque couvert

Il est par ailleurs spécifié que cette fiche standardisée « doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l’assurance » garantissant le crédit immobilier.

L’établissement bancaire remet parallèlement une notice qui détaille les risques garantis par le contrat d’assurance et les modalités de mise en jeu de la couverture. La banque doit enfin préciser à l’emprunteur si l’assurance liée au crédit est obligatoire ou non et sa possibilité d’opter pour une assurance équivalente auprès de la compagnie de son choix.

Le questionnaire médical

À NOTER : la loi Lemoine du 28 février 2022, qui réforme l’assurance emprunteur pour les prêts immobiliers, supprime, sous conditions, le questionnaire médical demandé pour obtenir une assurance emprunteur. La mesure s’est, dans un premier temps, appliquée pour les emprunts immobiliers de moins de 200.000 euros souscrits à compter du 1^er juin 2022 ; elle est ensuite entrée en vigueur, le 1^er septembre 2022, pour les prêts signés antérieurement au 1^er juin 2022.

Les personnes qui n’entraient pas dans le cadre de l’application totale de la loi Lemoine (entre le 31 mai et le 31 août 2022, donc) étaient toujours tenus de remplir un questionnaire de santé. Dans ce cas, l’emprunteur devait obligatoirement donner à la compagnie d’assurance un certain nombre d’informations afin que le professionnel puisse apprécier le risque. Autrement dit, adapter les garanties, voire le coût du contrat, en fonction des informations communiquées par l’assuré.

Pour les personnes toujours soumises au remplissage d’un questionnaire de santé, il est impératif de répondre au plus juste aux questions posées. Toute omission volontaire ou fausse déclaration peut avoir pour conséquence la déchéance des garanties voire la nullité du contrat. En cas de sinistre, l’assureur pourra donc invoquer ces motifs pour ne pas rembourser les mensualités restantes du crédit.

BON À SAVOIR : les informations mentionnées dans le questionnaire médical sont strictement confidentielles.

Certains assureurs peuvent demander le passage d’une visite médicale si l’âge de l’emprunteur dépasse une certaine limite ou si le montant du prêt est élevé. Le souscripteur est libre de choisir le médecin.

Enfin, certains emprunteurs présentent des « risques aggravés » de santé qui peuvent constituer un motif de refus d’assurance ou une surtarification par les compagnies. Il faut savoir que le gouvernement a mis en place la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) afin d’améliorer l’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

En 2015 a été ajouté le « droit à l’oubli » à la convention Aeras. Ainsi, à partir d’un certain nombre d’années de guérison, les anciens malades de cancers n’ont plus à renseigner leur pathologie sur le questionnaire médical. Ce droit à l’oubli a été étendu par la loi Lemoine.

Quel est le coût d’une assurance emprunteur ?

Comment le coût de l’assurance de prêt immobilier est-il calculé ?

L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à plus du tiers du coût total d’un crédit immobilier. Mieux vaut donc connaître son poids dans le montant total du prêt.

Pour ce faire, il faut avoir à l’esprit les critères pris en compte par l’assureur pour établir le coût de l’assurance pour le souscripteur :

• l’âge : plus l’emprunteur est jeune, plus le risque est moindre, et plus le tarif peut être avantageux. A contrario, plus l’emprunteur avance en âge, plus les antécédents médicaux sont nombreux et les probabilités de ne pas rembourser le prêt jusqu’à son terme sont plus importantes, et plus la surprime appliquée par l’assureur est importante
• l’état de santé : le fait que l’assuré fume ou non, qu’il présente des antécédents médicaux ou une maladie chronique, est pris en compte par l’assureur. Le prix augmente en fonction des éléments relatifs aux pathologies actuelles ou passées (diabète, tumeur, dépression, etc.). C’est précisément à cette étape qu’intervient le questionnaire médical, supprimé dans certains cas depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine (voir plus loin)
• la profession : l’exercice d’un métier engendrant un risque plus grand de décès ou d’accident (policier, pilote d’avion…) fait monter le coût de l’assurance emprunteur. De même, moins l’emploi et les revenus sont stables, plus il y a de risque qu’il ne puisse rembourser son crédit
• la situation personnelle : l’emprunteur est-il marié ? Le prêt va-t-il être remboursé par les deux membres du couple ?
• la pratique d’un sport à risques : la déclaration de certaines activités sportives considérées comme dangereuses par les emprunteurs peut augmenter le coût de votre assurance de prêt, voire entraîner un refus de couverture pour ce risque
• le montant du prêt : le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le montant du crédit immobilier. Plus ce dernier est élevé, plus le prix de l’assurance le sera.

L’assureur regarde tous ces paramètres puis établit un tarif d’assurance pour la durée de l’emprunt, appelé le taux de l’assurance de prêt, ainsi que les garanties correspondantes aux risques déterminés. Ce taux annuel effectif d’assurance (TAEA), que les assureurs sont dans l’obligation d’indiquer dans leur offre de prêt (en plus du détail des garanties et du coût des mensualités), permet de mesurer la part du coût de l’assurance emprunteur dans le prix total du prêt immobilier.

Le taux d’assurance de prêt est ainsi appliqué en fonction du capital emprunté, du capital restant dû et des mensualités de remboursement. En fonction des garanties du contrat, le TAEA peut varier de 0,08% pour les contrats les plus avantageux à 0,60% pour les plus coûteux, selon le courtier en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr.

Capital total emprunté, capital restant dû : deux méthodes de calcul

En fonction des contrats d’assurance, le montant des mensualités d’une assurance de prêt immobilier n’est pas calculé de la même manière. Il existe deux méthodes de calcul : le taux de l’assurance emprunteur peut s’appliquer sur le capital total emprunté ou le montant restant dû.

* La méthode de calcul du coût de l’assurance emprunteur sur la base du capital initial (CI) emprunté est la plus couramment utilisée par les contrats proposés par les établissements bancaires et adossés aux projets immobiliers qu’ils financent (les contrats de groupe). La prime d’assurance sur l’intégralité du capital emprunté est déterminée au jour de la signature du contrat. Les cotisations sont fixes et restent identiques tout au long du remboursement du prêt.

* La méthode de calcul du coût de l’assurance emprunteur sur la base du capital restant dû (CRD) est généralement utilisée dans le cadre des contrats individuels souscrits en délégation chez des concurrents de l’organisme prêteur (assureurs alternatifs). Il suffit de multiplier le montant annuel des cotisations d’assurance par le nombre d’années que dure le crédit. Pour cela, il faut se reporter à l’échéancier d’amortissement. La prime est dégressive : ajustée au fil des ans, son poids diminue au fur et à mesure que les mensualités de crédit sont remboursées.

Exemples de calcul du coût de l’assurance emprunteur

*** Exemple de calcul de l’assurance de prêt sur le capital initial

Une personne emprunte 150.000 euros à la signature du contrat à un taux annuel effectif d’assurance (TAEA) de 0,50%.

La cotisation mensuelle d’assurance s’élève à 150.000 euros x 0,50% / 12 mois = 62,50 euros

Pour un emprunt réalisé sur 20 ans, le coût total de l’assurance emprunteur s’élève à 15.000 euros, soit le résultat de l’opération (150.000 x 0,50%) x 20

*** Exemple de calcul de l’assurance de prêt sur le capital restant dû

Une personne emprunte 100.000 euros à un TAEA de 0,40% sur 15 ans.

La première année, sa cotisation mensuelle d’assurance est égale à 100.000 euros x 0,40% /12 mois : 33,33 euros. Au terme de cette première année, le coût est donc de 400 euros.

Au moment où le capital restant dû atteint 70.000 euros, le coût mensuel de l’assurance de prêt est d’environ 23,33 euros, soit le résultat de l’opération : ([70.000 x 0,40% x 15) / 15)]/12.

Avec un capital restant dû qui descend à 25.000 euros, le coût mensuel est alors fixé à 8,33 euros, soit ([25.000 x 0,40% x 15) / 15)]/12.

Quand l’emprunteur n’a plus que 10.000 euros à rembourser, le coût de son assurance emprunteur est fixé à 3,33 euros par mois.

Assurance emprunteur sans questionnaire de santé : qui y a droit ?

Qui peut échapper au questionnaire de santé ?

La possibilité de bénéficier d’une assurance de prêt immobilier sans avoir à remplir un questionnaire médical est ouverte à certains emprunteurs dans le cadre de la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022. Ce texte a rendu facultatif la fourniture d’un questionnaire de santé détaillé, sous réserve que les personnes concernées respectent concomitamment des conditions spécifiques. La suppression du questionnaire de santé n’est donc que partielle.

Tout d’abord, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les emprunts n’excédant pas 200.000 euros. Par ailleurs, il faut que le crédit immobilier prenne fin avant le 60^ème anniversaire de l’emprunteur (le remboursement total du prêt doit être soldé avant d’attendre cet âge).

Étant donné que ces critères sont individuels (ce plafond s’applique par quotité assurée), un couple qui a souscrit un crédit peut être exempté de questionnaire de santé si le montant de son prêt n’excède pas 400.000 euros et si la dernière mensualité est remboursée avant le 60^ème  anniversaire de chacun des deux co-emprunteurs.

Dans ce cadre précis, les gestionnaires des assurances emprunteur (les filiales d’assurance des banques et les assureurs) ne peuvent demander de remplir un questionnaire de santé et/ou d’effectuer des examens médicaux avant la souscription d’une assurance de prêt.

La suppression du questionnaire de santé, dans le respect des conditions cumulatives, permet aux emprunteurs, ayant par le passé été malades et considérés à risques, d’échapper au risque d’être pénalisés par des surprimes, par des exclusions de garanties ou par un refus d’assurance emprunteur immobilier.

Quand remplir un questionnaire de santé reste-il une obligation ?

Le questionnaire médical reste obligatoire pour tous les crédits immobiliers supérieurs à 200.000 euros (c’est 400.000 pour des co-emprunteurs) ou pour des emprunteurs (ou co-emprunteurs) qui auront dépassé l’âge de 60 à la fin du remboursement du prêt.

Concernant le droit à l’oubli (non-déclaration de la maladie), – qui concerne les prêts dont la dernière mensualité du crédit doit être remboursée avant les 71 ans du ou des co-emprunteurs concernés -, les particuliers, ayant souffert d’un cancer ou d’une hépatite C, doivent toujours remplir le questionnaire de santé. En revanche, ils ne sont plus dans l’obligation de déclarer leur ancienne pathologie à condition que :

• la date de fin protocole remonte à plus de cinq ans au moment de la demande de l’assurance emprunteur (et non plus dix ans depuis la loi Lemoine de 2022)
• l’emprunteur ne soit pas victime d’une rechute durant la période de rémission

Comment s’assurer avec un risque aggravé de santé ?

Les personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent rencontrer de fortes difficultés pour obtenir un prêt immobilier avec une couverture d’assurance de prêt et des conditions tarifaires standard.

Pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur de ces personnes présentant un risque accru de santé (risque de maladie/pathologie ou de décès supérieur à la moyenne, au regard de la liste mise à jour régulièrement par la Sécurité sociale), les autorités publiques ont mis en place la convention Aeras (pour s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé).

Pour bénéficier de l’examen approfondi et systématique de sa demande d’assurance dans le cadre de la convention Aeras, l’emprunteur dont l’état de santé ne lui permet pas d’obtenir une assurance de prêt sans majoration de tarif ou d’exclusions de garanties doit réunir deux conditions :

• l’échéance du contrat d’assurance doit intervenir avant son 71^ème anniversaire
• la part assurée sur l’encours cumulé de prêts ne doit pas excéder 420.000 euros pour l’acquisition d’une résidence principale (montant hors crédit relais)

Fumeur, non-fumeur : à signaler dans le questionnaire de santé

Il est très important pour l’emprunteur, dans le cadre de la souscription d’une assurance de prêt, d’indiquer, le cas échéant, dans le questionnaire de santé soumis à l’assurance, s’il fume ou non. Le fait d’être fumeur est considéré comme un risque aggravé de santé, ce qui peut faire augmenter le montant de ses cotisations.

Pour l’assurance, le type de tabac ou de tabagisme (cigarettes, cigares, tabac à rouler, cigarette électronique, cannabis…) n’a aucun impact sur le statut de fumeur.

Ne pas signaler sa situation de fumeur (même occasionnel) dans le questionnaire est considéré comme une fausse déclaration. Si l’assureur s’aperçoit que l’emprunteur a menti, il peut demander la nullité du contrat en cours ou refuser d’indemniser.

Pour être défini comme non-fumeur, il ne faut jamais avoir fumé ou avoir arrêté de fumer pendant les 24 mois (deux ans) précédant la souscription de l’assurance de prêt. En cas d’arrêt de consommation de tabac dans ce délai, l’emprunteur n’est plus considéré comme fumeur. En revanche, il doit le notifier à son assureur pour que ce dernier adapte le contrat et revoit le tarif.

IMPORTANT : l’assurance peut imposer à l’emprunteur de réaliser un test de cotinine (un produit de dégradation de la nicotine par le foie) pour s’assurer de la validité de l’arrêt.

Refus d’assurance de prêt immobilier : les causes, les recours

Les raisons de rejet d’une demande d’assurance emprunteur

L’assureur est libre, après analyse du dossier, d’accepter ou de rejeter lune demande d’assurance de prêt immobilier. Dans la très grande majorité des cas, les motifs du refus d’assurance emprunteur sont liés :

• à l’âge (pour les plus de 65 ans, le plus souvent)
• à la pratique d’un sport dangereux ou extrême
• au profil médical (l’assuré souffre d’une maladie chronique)
• à l’exercice d’un métier à risques (dangereux)
• au lieu de résidence (le cas des expatriés, notamment)
• au profil jugé à risque au co-emprunteur

Pour justifier son refus, l’assureur peut invoquer un seul motif ou plusieurs motifs en même temps.

Que faire en cas de refus d’assurance de prêt immobilier ?

En cas de rejet de sa demande d’assurance de prêt immobilier, le demandeur dispose de plusieurs alternatives :

• opter pour la délégation d’assurance : si le refus provient de l’assurance groupe de la banque, il est possible de se tourner vers une compagnie d’assurance indépendante pour trouver un contrat d’assurance individuel qui correspond à son profil
• mettre en place une convention Aeras, si le refus d’assurance est fondé sur un motif lié à l’état de santé du demandeur, et ce, dans les respect des conditions pour bénéficier de ce dispositif spécialement adapté aux personnes souffrant de risques aggravés de santé. ATTENTION : le dossier peut faire l’objet d’un refus, mais pas avant d’avoir passé les trois niveaux d’examen de la convention
• se tourner vers des compagnies d’assurances spécialisées dans la couverture des métiers à risques
• si le dossier de son co-emprunteur est refusé car il pose problème, il est possible de souscrire deux contrats séparés (un via l’assurance groupe et l’autre via une délégation d’assurance, par exemple)

Dans certains, le refus d’assurance emprunteur n’est pas total. Si le rejet est partiel (l’assureur accepte de couvrir une garantie, mais pas aux conditions standards), il est possible d’envisager :

• l’application d’une surprime (majoration de la prime d’assurance, quand le risque présenté reste minime)
• une exclusion de garanties ou de sinistres
• un ajournement (l’assureur ne refuse pas définitivement la demande, mais propose de réévaluer la situation après une période déterminée)
  

Résilier son assurance de prêt immobilier : pourquoi, quand et comment changer ?

Pourquoi changer d’assurance emprunteur ?

Plusieurs lois se sont succédées ces dernières années pour favoriser le changement d’assurance emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier. Plusieurs raisons peuvent motiver ce choix de changer d’assurance de prêt en cours de contrat. Parmi elles, citons :

• la volonté de réduire le coût de l’emprunt, sachant l’assurance emprunteurs peut représenter jusqu’à 40% du coût global du crédit immobilier
• le souci de revoir et améliorer ses garanties, en sélectionnant un contrat permettant d’élargir ses couvertures ou qui présente moins d’exclusion
• l’occasion de modifier sa quotité d’assurance (la part du crédit assuré par personne) lorsque l’on emprunte à deux

À quel moment peut-on changer son assurance de prêt ?

Depuis l’application pleine et entière de la loi Lemoine, le 1^er septembre 2022, tous les emprunteurs peuvent changer à tout moment leur assurance de prêt pendant la durée de leur crédit. Ils ne sont plus tenus d’attendre leur première année de contrat, comme cela était exigé auparavant.

La banque ne peut s’opposer au changement d’assurance de prêt, ni modifier les termes du prêt ou le taux immobilier initialement proposés, pas plus qu’elle ne peut appliquer des frais ou des pénalités, dès lors que les conditions pour changer d’assurance de prêt sont respectées.

Quelles conditions pour changer d’assurance emprunteur ?

La principale condition à observer pour changer d’assurance de prêt immobilier tient au respect absolu des critères d’équivalence de garanties. En d’autres termes, le nouveau contrat d’assurance doit respecter les garanties minimales exigées par l’établissement bancaire dans lequel le contrat précédent a été souscrit.

La nouvelle assurance souscrite doit donc couvrir au minimum les mêmes risques que la précédente, avec des niveaux de couverture similaires ou supérieurs. Dans le cas contraire, la banque dispose de dix jours à compter de la réception d’une demande de résiliation pour signifier les motifs de son refus à l’emprunteur.

Assurance emprunteur : quid en cas de remboursement anticipé du prêt ?

Que devient l’assurance de prêt en cas de remboursement anticipé (avant le terme du contrat), total ou partiel, de son emprunt immobilier ?

Dans le cas d’un remboursement partiel (pas total) du crédit, l’assurance emprunteur n’est pas résiliée. Les cotisations et/ou la durée de l’assurance de crédit sont à réajuster en conséquence. L’incidence de leur montant varie selon que le contrat relève de l’assurance groupe de la banque ou d’une assurance externe à la banque (dans le cadre d’une délégation d’assurance). L’établissement emprunteur est tenu de fournir un nouveau tableau d’amortissement, pour permettre de calculer les futures primes de garanties inscrites au contrat.

En cas de remboursement anticipé total du prêt (dans le cadre de la vente du bien immobilier, par exemple), l’assurance emprunteur est automatiquement résiliée. La banque doit se charger d’informer l’assureur de la clôture définitive du contrat, si l’emprunteur est assuré par l’assurance groupe de son établissement bancaire. S’il est assuré en délégation par une assurance externe à sa banque, c’est à l’emprunteur d’effectuer la démarche de résiliation auprès de l’assureur.

ATTENTION : le remboursement anticipé du prêt immobilier peut donner lieu au versement par l’emprunteur à l’établissement de crédit d’indemnités de remboursement par anticipation (IRA). Obligatoirement prévues au contrat de prêt, ces IRA sont plafonnées à 3% du capital restant dû ou à six mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé par anticipation.