Dispositif Garantie immobilière solidaire (GIS) 2020 : qui peut en bénéficier, à quelles conditions ?


Expérimentée en Île-de-France, la Garantie immobilière solidaire (GIS) vise à prendre en charge les surprimes d’assurance en matière de prêt immobilier infligées aux primo-accédants souffrant ou ayant souffert de graves problèmes de santé. Conditions, bénéficiaires : tout sur la GIS.

Garantie immobilière solidaire (GIS) : définition

La GIS, pour mettre fin aux surprimes d’assurance de prêt immobilier

Solliciter un prêt immobilier pour l’achat d’un premier bien lorsque l’on présente un risque aggravé de santé relève de la quasi-mission impossible. Et pour cause : l’accès des primo-accédants à l’assurance emprunteur est particulièrement compliqué.

Même une fois guéries d’un cancer ou d’une maladie chronique invalidante (cancer, mucoviscidose, VIH, maladies cardio-vasculaires…), certaines personnes se voient très souvent encore refuser une assurance emprunteur. D’autres personnes ayant été malades ou qui présentent des risques de problèmes de santé graves se voient tout bonnement imposer par les compagnies d’assurance des surprimes pouvant atteindre des niveaux faramineux (parfois jusqu’à 300%, selon un rapport établi par la région Île-de-France).

C’est justement pour mettre fin à l’injustice liée à ces surprimes d’assurance des prêts immobiliers – et « rétablir l’égalité devant l’accès au crédit immobilier », selon une formule inscrite sur son site Internet -, que la région Île-de-France a créé, à titre expérimental, la « garantie immobilière solidaire » (GIS). La mise en œuvre de la GIS, annoncée fin 2019, a été actée au mois de juillet 2020.

Ce dispositif, inédit pour l’heure en France, vise « à couvrir les défauts de prêts afin d’annuler ces surprimes » dans les crédits d’acquisition d’un logement ou d’un bail commercial, indique la région. La GIS repose sur la mise en place d’un fonds régional de garantie de 3,7 millions d’euros : c’est lui qui prend en charge, sous certaines conditions, les surprimes imposées dans les contrats d’assurances aux primo-accédants présentant un risque de santé aggravé. En clair : il n’y a pas de renoncement à la surprime pour les personnes concernées, mais celles-ci en sont déchargées.

La GIS, un dispositif complémentaire à la convention « Aeras »

La garantie immobilière solidaire se veut complémentaire du dispositif national « Aeras » (pour s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Signée en 2007 par les associations de consommateurs et de malades, la profession bancaire et financière et les fédérations d’assureurs, la convention Aeras a été conçue pour couvrir les prêts immobiliers des primo-accédants qui présentent un risque de santé considéré comme grave. Elle permet, sous conditions, aux personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé d’être couvertes par l’assurance emprunteur et de bénéficier un crédit sollicité (comme un prêt immobilier, par exemple).

Mais avec la convention Aeras (qui intègre le « droit à l’oubli » pour les anciens malades guéris d’un cancer depuis au moins dix ans, ou depuis au moins cinq ans pour les moins de 21 ans), les primo-accédants bénéficient seulement d’un mécanisme de plafonnement de l’éventuelle surprime demandée pour assurer un emprunt en vue de l’achat d’un premier bien immobilier. L’Aeras leur permet d’obtenir un écrêtement (c’est-à-dire une réduction) des surprimes – selon une grille établie selon la nature de la maladie -, mais pas leur annulation.

Le fonds de garantie, mis en place en Île-de-France dans le cadre du dispositif de la GIS, va plus loin que l’Aeras, puisque l’aide « permet au bénéficiaire d’être assuré sans avoir à supporter une surprime liée à un risque aggravé de santé », explique la région. La GIS garantit non seulement le crédit immobilier, mais elle protège l’emprunteur et sa famille en cas de décès, de perte d’emploi ou d’invalidité.

Bénéficiaires : quels emprunteurs peuvent avoir droit à la garantie immobilière solidaire ?

La garantie immobilière solidaire, telle qu’elle est expérimentée actuellement en Île-de-France (elle est effective depuis le 25 août 2020 dans la région), est réservée aux habitants de la région, atteints de certains pathologies graves (voir la liste plus bas) ou qui ont été gravement malades, et qui veulent accéder à un prêt dans le cadre d’un premier achat immobilier.

Pour bénéficier de la GIS, l’emprunteur doit être primo-accédant. Il ne doit pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les deux dernières années précédant la demande.

Par ailleurs, l’obtention de la garantie immobilière solidaire est conditionnée au niveau des revenus du demandeur : ceux-ci ne doivent pas dépasser le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), qui s’élève à 41.136 euros pour l’année 2020.

De plus, pour prétendre à la GIS, il faut déjà être éligible au dispositif de réduction de la surprime mise en place par la convention Aeras. Autrement dit, il faut déjà avoir une proposition d’assurance emprunteur pour demander la GIS.

Enfin, le contrat d’assurance – obligatoirement souscrit auprès d’une banque partenaire de la région proposant la GIS – doit arriver à échéance avant les 71 ans de l’emprunteur.

Garantie immobilière solidaire : pour quels risques aggravés de santé ?

Mise en place par le conseil régional d’Île-de-France, la garantie immobilière solidaire s’adresse aux primo-accédants qui souffrent ou ont souffert d’un cancer ou d’une maladie chronique invalidante.

Parmi ces pathologies concernées, on peut citer par exemple :

  • le VIH / Sida (séropositivité)
  • les cancers graves du sein ou de la prostate
  • la mucoviscidose
  • l’hépatite virale chronique
  • la leucémie
  • les maladies cardio-vasculaires
  • le cholestérol

D’autres maladies pourraient rejoindre à l’avenir la liste des pathologie éligibles à l’attribution de la garantie immobilière solidaire.

Lors d’une téléconférence organisée le 10 juillet 2020, au cours de laquelle a annoncé le lancement du dispositif de la GIS en Île-de-France la présidente de la région, Valérie Pécresse, a notamment évoqué le diabète. « Le diabète (…) ne diminue pas l’espérance de vie et cause, pourtant, des surprimes », a fait remarquer celle qui est à l’origine de la GIS.

Garantie immobilière solidaire : pour quel achat immobilier ?

La garantie immobilière solidaire a vocation à aider les primo-accédants qui présentent un risque de santé aggravé à financer l’achat d’un bien immobilier.

Dans le cadre de la GIS expérimentée depuis le 25 août 2020 en Île-de-France, le dispositif vise à supprimer les surprimes imposés aux habitants la région qui souhaitent faire l’acquisition d’un logement ou d’un bail commercial.

Le montant du prêt immobilier accordé aux emprunteurs primo-accédants d’Île-de-France qui obtiennent la garantie immobilière solidaire (seuls les crédits entrant dans le cadre de la convention Aeras sont concernés) ne peut pas dépasser 320.000 euros par personne. En clair : le demandeur de la GIS ne peut pas obtenir à titre personnel un prêt supérieur à cette somme. Pour les montants dépassant 320.000 euros, en cas de co-emprunt, le partenaire du demandeur de la GIS peut très bien assurer sa part du prêt (le couple peut alors emprunter, à deux, plus que le plafond imposé au titre de la GIS).

Mise en place 2020 : la GIS en phase d’expérimentation en Île-de-France

L’Île-de-France fait office de pionnière en matière d’application de la garantie immobilière solidaire : elle est la première à expérimenter ce dispositif, initié par la présidente de la région, Valérie Pécresse.

Aucune autre région de France n’a, pour l’heure, décidé de mettre en place la GIS à disposition des emprunteurs fragiles présentant un risque de santé considéré comme grave pour leur faciliter l’accès au crédit immobilier.

Les conditions pour bénéficier du dispositif dans la région

Plusieurs conditions sont requises pour prétendre à la GIS en Île-de-France. Les personnes gravement malades, ou l’ayant été, doivent répondre aux critères d’éligibilité mentionnés dans la convention Aeras, à savoir :

  • les conditions de profil : habiter la région Île-de-France et être primo-accédant
  • les conditions de ressources : présenter un niveau de revenus ne dépassant pas le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS)
  • la nature du bien acheté : un logement ou un bail commercial situé en Île-de-France
  • l’âge de l’emprunteur : il doit avoir moins de 71 ans
  • le montant limite du prêt immobilier : 320.000 euros maximum par emprunteur
  • le plafond de la cotisation d’assurance : elle ne doit pas dépasser 1,4 point dans le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt

Les organismes privés partenaires

Les premières conventions définissant les modalités de mise en œuvre – à titre expérimental – de la garantie immobilière solidaire (GIS) en Île-de-France ont été signées, le 9 juillet 2020, entre la région et une liste retreinte d’organismes privés partenaires.

En Île-de-France, la GIS peut être demandée auprès de :

  • la Banque postale
  • la Banque Populaire Rives de Paris
  • la Banque Populaire Val de France
  • la Caisse d’épargne Île-de-France
  • la CNP Assurances

Les Franciliens présentant un risque aggravé de santé, et qui souhaitent voir leur accès au logement facilité dans le cadre du dispositif de GIS, doivent obligatoirement se tourner vers l’une des agences des organismes cités ci-dessus.

Expérimentation de la GIS en Île-de-France : jusqu’à quand ?

La nouvelle Garantie immobilière solidaire (GIS) est déployée de manière expérimentale depuis le 25 août 2020 en Île-de-France. Elle n’est pas rétroactive : ne peuvent prétendre à la GIS que les contrats d’assurance prêt signés à compter de cette date.

L’expérimentation du dispositif dans la région est prévue jusqu’au 31 décembre 2021.

La GIS pourrait-elle être prolongée après cette date en Île-de-France ? « C’est une première pierre à l’édifice », a assuré la présidente de la région, Valérie Pécresse, lors de la signature des deux premières deux premières conventions Garantie immobilière solidaire en juillet 2020. Et d’ajouter : « Le dispositif a vocation à être pérenne. Pour se faire, il sera évalué fin 2020 puis potentiellement amélioré ».

Selon Valérie Pécresse, 1.000 personnes bénéficient de la convention Aeras dans la région Île-de-France. « Nous espérons ainsi en toucher plusieurs milliers », a-t-elle déclaré lors de signature des deux premières conventions, le 9 juillet 2020.

Dispositif GIS en Île-de-France : des exemples

Pour illustrer le mécanisme et les avantages générés par le dispositif de GIS expérimenté depuis le 25 août 2020 en Île-de-France pour les primo-accédants présentant un risque aggravé de santé, qui souhaitent acheter leur résidence principale ou acquérir un bail commercial, et qui bénéficient de l’écrêtement de la convention Aeras, la région prend deux exemples.

  • EXEMPLE 1

Une femme de 45 ans en bonne santé (qui n’a pas été malade) qui souhaite emprunter 200.000 euros sur 20 ans pour un projet immobilier. Son apport personnel s’élève à 10% du montant du prêt. Elle doit régler une prime d’assurance emprunteur décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) pour un montant de 14.500 euros.

Mais une femme du même âge, en rémission d’un cancer du seuil infiltrant, subit, elle, une surprime de 300%. Dès lors, la facture s’élève à 58.000 euros, ce qui représente un surcoût de 43.500 euros (58.000 – 14.500).

Dans le cadre de la convention Aeras, l’écrêtement de la surprime à 1,4 dans le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt s’établit à 42.000 euros pour cette femme en rémission d’un cancer du seuil infiltrant. De facto, le surcoût est ramené à 17.000 euros, ce qui représente un gain de 26.000 euros pour l’emprunteur.

Avec le dispositif de GIS, la région Île-de-France prend en charge le reliquat de surprime à hauteur de 14.500 euros. Le surcoût est donc supprimé, ce qui se traduit par un gain de 17.500 euros pour l’emprunteur.

  • EXEMPLE 2

Imaginons un homme de 50 ans qui veut réaliser un emprunt sur 20 ans de 320.000 euros pour acheter sa résidence principale. Son apport personnel atteint 10%. En l’absence de maladie, le coût de l’assurance emprunteur décès et PTIA s’élève, pour la durée du prêt, à 23.000 euros.

Mais le même homme atteint du virus du VIH subit une surprime de 300%. L’assurance emprunteur atteint alors 91.000 euros, soit un surcoût de 68.000 euros (91.000 – 23.000).

Avec la convention Aeras, cet emprunteur présentant un risque aggravé de santé voit l’écrêtement de la surprime à 1,4 dans le TAEG porté à 49.000 euros. Résultat : le surcoût est ramené à 26.000 euros, soit un gain pour l’emprunteur de 42.000 euros.

Qu’en est-il avec ce même emprunteur bénéficiant de la nouvelle Garantie immobilière solidaire en Île-de-France ? Le reliquat de la surprime est pris en charge par la région à hauteur de 23.000 euros, soit la suppression du surcoût. Le gain pour l’emprunteur est donc de 26.000 euros.

Démarches pour obtenir la garantie immobilière solidaire

Pour bénéficier de la GIS, actuellement testé en Île-de-France jusqu’au 31 décembre 2021, l’emprunteur francilien présentant un risque aggravé de santé, qui souhaite faire un prêt immobilier, doit se rendre chez son banquier. Ce dernier doit forcément appartenir au réseau d’organismes privés partenaires de la région (voir liste des premiers signataires plus haut).

Dans un deuxième temps, le banquier va se tourner vers les assureurs pour vérifier que le demandeur de la GIS est éligible à l’Aeras. Ce n’est qu’après qu’il revient vers l’emprunteur pour lui présenter la garantie solidaire.

Une fois qu’il a l’assurance de bénéficier de la GIS, le demandeur n’a aucune démarche supplémentaire à accomplir. Son dossier est traité dans le cadre traditionnel de la convention Aeras. Des pièces complémentaires (dont la liste n’a pas été précisée à ce jour) pourront être demandées au candidat éligible à la garantie immobilière solidaire.

Les alternatives à la garantie immobilière solidaire

Un primo-accédant présentant un risque aggravé de santé et qui ne remplit pas les conditions nécessaires pour bénéficier de la garantie immobilière solidaire peut avoir recours à la délégation d’assurance de crédit immobilier.

Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur à la possibilité de faire jouer la concurrence pour son assurance emprunteur, dans le but de trouver de trouver la meilleure couverture au meilleur prix.

La loi Hamon de 2014 permet à l’emprunteur de résilier son contrat d’assurance de prêt dans les douze premiers mois de l’emprunt.

Depuis le 1er janvier 2018, l’amendement Bourquin donne la possibilité aux particuliers de résilier, après la première année de souscription, leur assurance emprunteur dans les deux mois précédents la date anniversaire du contrat.