Assurance de copropriété : fonctionnement, obligations et couverture

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La vie en copropriété obéit à un fonctionnement propre : syndicat des copropriétaires, syndic, conseil syndical, ... Mais qu'en est-il de l'assurance habitation ? Qui s'en occupe et que couvre-t-elle ? Réponses.

Les assurances dans une copropriété

 

1.Fonctionnement d'une copropriété
2.Une assurance de copropriété est-elle obligatoire ?
3.Quelle assurance en fonction de son rôle dans la copropriété ?
4.Que couvre l'assurance collective de la copropriété
5.Avant de souscrire, deux « dispositions indispensables »

 

Le fonctionnement d'une copropriété n'est déjà pas simple, mais lorsqu'il s'agit d'assurance, la donne se complique encore plus. Syndic, syndicat de copropriété, copropriétaires, sans oublier le conseil syndical... qui est soumis à une obligation d'assurance ? En effet, selon le statut de chacun, la souscription d'une couverture minimale peut être obligatoire ou facultative. Pour ajouter de la difficulté, la loi Alur sur le logement a accentué les règles en matière d'assurance en copropriété.
Pour être certain de ne rien oublier et d'être correctement protégé, rappel des obligations de chacun pour être paré en cas de pépin.

Fonctionnement d'une copropriété

Pour appréhender les diverses obligations de chacun en matière d'assurance, il faut avoir à l'esprit le fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Ainsi, on distingue :

- Le syndicat des copropriétaires : il est composé de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et a la même capacité juridique qu'une société. Il veille à la conservation et à l'administration de l'immeuble.
- L'assemblée générale : une fois par an (voire deux ou trois selon des besoins urgents), le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale. C'est à ce moment-là que les copropriétaires prennent les décisions importantes pour l'année à venir (choix du syndic, travaux, fixation du budget de fonctionnement, etc.).
- Le conseil syndical : pour exécuter les décisions prises durant l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires disposent de deux organes, le conseil syndical et le syndic. Ainsi, le conseil syndical, composé de copropriétaires volontaires, assiste et contrôle la gestion de l'immeuble opérée par le syndic.
- Le syndic : élu par le syndicat des copropriétaires durant l'assemblée générale, il peut être professionnel ou bénévole. La présence d'un syndic au sein d'une copropriété est obligatoire puisque que c'est lui qui exécute toutes les décisions prises en assemblée générale par le syndicat. Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et assure ainsi la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété. Il inscrit à l'ordre de l'assemblée générale les éléments nécessaires qui doivent être votés par les copropriétaires.
- Les copropriétaires, occupants et bailleurs : ce sont les habitants de l'immeuble. Un copropriétaire peut soit habiter son logement, auquel cas il est un copropriétaire « occupant », soit il loue son logement et est appelé copropriétaire « bailleur » ou « non occupant ».

Une assurance de copropriété est-elle obligatoire ?

Obligatoire pour le syndicat, le syndic professionnel et les copropriétaires

Avant le vote de la loi Alur en 2014, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires n'étaient soumis à aucune obligation d'assurance par la loi. Ces deux entités sont désormais tenues de souscrire a minima une garantie responsabilité civile pour les dommages qu'ils pourraient causer aux autres : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre », est-il ainsi indiqué dans la loi.

Bon à savoir : La loi Alur a également instauré un filet de sécurité en cas de refus d'assurance. Le syndicat des copropriétaires comme les copropriétaires à titre individuel peuvent désormais saisir le bureau central de tarification (BCT).

 

Chaque partie doit posséder sa propre garantie, le syndicat des copropriétaires disposant d'une « personnalité civile propre, distincte de celle de chaque copropriétaire », selon le site internet du service public. Toutefois la notion de responsabilité civile diffère selon le statut de chacun : par exemple un copropriétaire qui occupe son logement n'aura pas les mêmes responsabilités que celui qui le loue. Voir la rubrique : « Quelle assurance en fonction de son rôle dans la copropriété ? »

De son côté, le syndic de copropriété est obligé de s'assurer s'il est professionnel. La loi impose la souscription d'un contrat de responsabilité civile professionnelle.

Bon à savoir : Le syndic doit obligatoirement soumettre au vote des copropriétaires la souscription d'un contrat d'assurance « responsabilité civile » pour le syndicat.

 

Fortement recommandée pour le conseil syndical et le syndic bénévole

A l'inverse, aucune assurance n'est exigée pour le conseil syndical même si le gouvernement et les professionnels le « recommandent » fortement. En effet, aux yeux de la loi, le conseil syndical n'est pas une personnalité morale et donc sa responsabilité ne peut être engagée en cas de sinistre.

De même, cet impératif disparaît lorsque le syndic est bénévole. Mais là encore, une protection est vivement recommandée puisqu'en cas de sinistre, la responsabilité du syndic risque d'être recherchée au même titre qu'un professionnel.

A noter : Le syndicat des copropriétaires peut émettre comme condition à l'élection d'un syndic bénévole la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. Fréquemment, la responsabilité civile des syndics bénévoles est couverte en extension par le contrat d'assurance du syndicat de copropriétaires.

 

La responsabilité civile, seul impératif

Enfin, ces obligations ne concernent qu'une seule garantie : la responsabilité civile. En d'autres termes, une copropriété n'est pas tenue de souscrire une assurance habitation collective, si cela n'est pas inscrit dans son règlement. Si tel est le cas, c'est au syndic qu'incombe cette tâche, sous la houlette du syndicat des copropriétaires.

Rappel : La responsabilité civile est l'obligation pour toute personne de réparer le dommage qu'elle a causé à un tiers. En souscrivant une garantie responsabilité civile, l'assuré transfère sa responsabilité à l'assureur qui se substitue alors au responsable du sinistre pour indemniser les dommages causés à des tiers. A défaut, c'est au responsable de payer de sa poche.

 

Quelle assurance en fonction de son rôle dans la copropriété ?

En fonction du statut et du rôle de chaque instance régissant le fonctionnement de la copropriété, l'obligation d'assurance et le type de garantie diffèrent donc. Parallèlement, il faut rappeler qu'une copropriété se compose de lots dits « privatifs » et de parties communes. Cette distinction est importante puisqu'elle détermine le champ des assurances souscrites par certaines parties.

Sont ainsi considérées comme communes les parties de la copropriété qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires et qui sont destinées à l'usage de tous, comme l'ascenseur, les escaliers, les couloirs, la toiture, les planchers ou encore les murs.

Inversement, dès lors qu'une partie n'est la propriété que d'un seul résident de l'immeuble et qu'elle est réservée à son usage exclusif, alors elle est privative. En règle générale, tout ce qui se situe à l'intérieur du « lot », autrement dit du logement. A noter cependant que certaines assurances collectives couvrantes l'immeuble en copropriété incluent les murs et plafonds d'un lot.

Cette distinction est précisée dans le règlement de copropriété.

L'assurance du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires : Comme vu ci-dessus, le syndicat des copropriétaires a donc l'obligation de s'assurer a minima en responsabilité civile depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur sur le logement. En effet, un syndicat a pour fonction « d'administrer les parties communes » et de « s'occuper de l'entretien et de la conservation de l'immeuble » selon les textes de loi.

Ainsi, il peut être tenu responsable des dommages causés aux copropriétaires, au personnel de l'immeuble (gardien, femme de ménage, ...) ou à des tiers résultant d'un vice de construction des parties communes ou d'un défaut d'entretien.

Dans le détail, les dommages visés sont ceux subis sur les parties immobilières privatives des logements (murs, plafonds, ...) ou sur les objets mobiliers suite à un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. En effet, seuls ces trois types de sinistres sont couverts par une garantie responsabilité civile.

Exemples : Un copropriétaire chute dans l'escalier car celui-ci a mal été entretenu, il peut venir chercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Un dégât des eaux se produit dans l'immeuble suite à un mauvais entretien des canalisations et touche plusieurs logements : les copropriétaires seront indemnisés par l'assurance responsabilité civile du syndicat.

C'est au syndic qu'il incombe de soumettre le choix de l'assurance au vote du syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale.

L'assurance des copropriétaires bailleurs comme occupants

Les copropriétaires : Les copropriétaires qui occupent leur bien doivent s'assurer à titre personnel afin de garantir leur propre responsabilité civile envers les voisins et tiers, la copropriété et d'éventuels locataires.

S'ils n'occupent pas leur logement, les copropriétaires bailleurs doivent s'assurer contre les risques pour lesquels leur responsabilité vis-à-vis des locataires pourrait être mise en cause. A savoir : en cas de vice de construction, de défaut d'entretien, vétusté de l'immeuble ou de trouble de jouissance. C'est ce que l'on appelle couramment la garantie « recours des locataires » et « trouble de jouissance ». Il doit également être couvert pour les dommages qui pourraient être causés aux voisins, à des tiers ou à la copropriété.

Bon à savoir : Le locataire est soumis à une obligation d'assurance minimum par la loi. Faute de souscription d'un contrat d'habitation, le copropriétaire bailleur peut insérer une clause de résiliation du bail de location, ou souscrire une assurance pour le compte de son locataire.

Dans les deux cas, les copropriétaires doivent se plier au règlement de la copropriété : en effet, très fréquemment le règlement impose au syndic de souscrire une assurance collective pour l'immeuble garantissant les parties communes en plus de l'assurance individuelle contractée par les copropriétaires pour les parties privatives.

Attention : La responsabilité civile ne couvre que les dommages causés à des tiers. Autrement dit, sans autre protection, les dégâts subis sur leurs propres biens ne seront pas couverts. Il est ainsi vivement conseillé de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH).

>>Pour connaître toutes les garanties du contrat multirisques habitation

 

L'assurance des membres du conseil syndical

Le conseil syndical : Le conseil syndical n'est pas obligé de souscrire une assurance puisque sa responsabilité ne peut pas être engagée. Cependant, celle de chacun de ses membres peut l'être dans l'exécution de leur mission, par exemple pour défaut de contrôle dans la gestion du syndic ou encore pour dépenses illégales. C'est pourquoi, là encore, il est vivement conseillé à chaque membre de posséder une garantie responsabilité civile qui le couvre durant sa fonction de membre du conseil syndical en cas de recours d'une victime ou de la copropriété. Il n'est par ailleurs pas certain que la responsabilité civile incluse systématiquement dans un contrat MRH joue dans le cadre de cette fonction : mieux vaut donc appeler sa compagnie d'assurance pour le vérifier.

Bon à savoir : Les assureurs proposent des extensions aux contrats d'assurance collective de l'immeuble en option pour garantir la responsabilité civile des membres du conseil syndical.

 

L'assurance du syndic bénévole comme professionnel

Le syndic : Les syndics bénévoles ne sont pas obligés de souscrire une assurance, toutefois, leur responsabilité peut être engagée au même titre qu'un syndic professionnel. Mieux vaut donc posséder a minima une garantie responsabilité civile.

Bon à savoir : Le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires prend généralement en charge la responsabilité civile d'un syndic bénévole. A vérifier donc auprès de son assureur.

 

Pour les syndics professionnels, pas de place au choix puisque la souscription d'une assurance responsabilité civile professionnelle est une obligation. En cas de mauvaise gestion et de dommages ainsi causés, le syndic sera alors couvert vis-à-vis des copropriétaires qu'il représente.

Que couvre l'assurance collective de la copropriété

Elle n'est pas obligatoire et ne dépend pas d'une fonction au sein de l'immeuble. Cependant, l'assurance collective de la copropriété est quasi systématiquement inscrite dans le règlement de la copropriété. Elle devient alors une obligation qu'il revient au syndic d'honorer.

Cette assurance collective garantit ainsi les éventuels dommages causés à l'immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.

Les dommages à l'immeuble

Cette garantie incluse systématiquement dans l'assurance collective permet de protéger les parties communes de l'immeuble. Ainsi, elle couvre les dommages matériels causés aux parties communes (murs et façades, toitures, planchers, escaliers, ascenseur, couloirs, ...) par les sinistres suivants :

- Un incendie, la foudre, une explosion
- Un dégât des eaux : rupture, débordement, fuite accidentelle des canalisations non souterraines, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, ...
- Une tempête, la grêle, la neige sur les toitures
- Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, sécheresse, ...) et actes de terrorisme
- Les catastrophes technologiques
- Le vol (voire le vandalisme) : sont prises en charge les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs (murs abîmés, ...)
- Le bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l'immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens, ...

Des garanties supplémentaires peuvent être incluses d'office ou proposées en option par les assureurs, comme :

- Le paiement des honoraires de l'expert choisi par l'assuré en cas de sinistre
- La prise en charge des frais de déblai des décombres
- Les dommages électriques causés aux appareils suite à une surtension
- La prise en charge des frais de relogement des habitants de l'immeuble après un sinistre important
- La prise en charge des frais de recherche de fuites d'eau
- Une garantie protection juridique [Lien papier] : prise en charge des frais de justice en cas de sinistre pour se faire dédommager d'un préjudice subi par un tiers ou à l'inverse pour assurer la défense de la copropriété si sa responsabilité est mise en cause par un tiers. A noter que cette garantie ne joue pas contre un copropriétaire.

Les garanties proposées varient ensuite selon les compagnies d'assurance : une partie d'entre elles proposent ainsi de protéger certaines parties privatives en plus des parties communes de l'immeuble.

La responsabilité civile de la copropriété

Seconde garantie systématique dans une assurance collective, la responsabilité civile de la copropriété. Autrement dit, la responsabilité de l'ensemble des copropriétaires à l'égard des tiers et de chaque copropriétaire de l'immeuble. Celle-ci peut être recherchée en cas de sinistre provoqué par :

- Le bâtiment : chute d'une tuile sur un passant, glissade d'un locataire sur une marche d'escalier abîmée, panne de l'ascenseur s'il n'a pas été entretenu, ...
- Les personnes affectées au service de l'immeuble : femme de ménage, gardien, jardinier, ...

A noter : Les assureurs peuvent proposer en option d'assurer la responsabilité civile des membres du conseil syndical ou encore du syndic bénévole.

 

Les valeurs d'assurance en copropriété

Selon le contrat d'assurance habitation collective choisi pour la copropriété, deux choix sont possibles pour les valeurs d'indemnisation :

- La valeur à neuf : c'est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat. L'immeuble doit être reconstruit au même endroit dans un délai de deux ans, sauf impossibilité.
- La valeur de reconstruction : la valeur réelle au moment du sinistre de l'immeuble, à savoir son prix de reconstruction vétusté déduite. Le syndic doit régulièrement vérifier le montant des garanties et les faire évoluer en cas de besoin.

Par ailleurs, il est possible de souscrire en complémente une garantie « pertes indirectes » qui permet à la copropriété de se faire indemniser des frais et des pertes restant à sa charge après un sinistre déjà pris en charge par le contrat d'assurance. La présentation de justificatifs est impérative.

Bon à savoir : L'immeuble a moins de dix ans ? Alors les copropriétaires profitent de l'assurance dommages ouvrage souscrite par le promoteur ou le constructeur. La prise en charge des réparations de malfaçons importantes sont notamment assurées pendant 10 ans.

 

Avant de souscrire, deux « dispositions indispensables »

La Fédération française de l'assurance (FFA) recommande de prendre deux dispositions indispensables lors de la souscription d'un contrat d'assurance collectif. Ainsi, le contrat doit mentionner impérativement que :

- La société d'assurance qui gère l'assurance collective ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable du sinistre ni contre le syndic. « Cette clause peut être étendue à l'ensemble des occupants de l'immeuble, notamment les locataires », indique la FFA sur son site internet. L'assureur ne pourra ainsi pas demander des indemnités en cas de responsabilité mise en cause dans un sinistre.
- Ajouter une clause qui considère les copropriétaires comme des tiers entre eux en cas de dommages causés aux biens de l'un d'entre eux. En effet, la responsabilité civile de base comprise dans l'assurance collective de la copropriété ne jouera pas en cas de dommages subis par l'assuré. Par ailleurs, cette clause permet de couvrir les dommages causés aux biens des copropriétaires.

 
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