Comment choisir une bonne assurance habitation ?

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L'assurance multirisques habitation couvre le souscripteur en cas de sinistre et prend le relai s'il est responsable d'un dommage pour indemniser les victimes. Mais avant de souscrire, il faut prêter attention aux exclusions, franchises et plafonds de remboursement. Le point complet.

Comment choisir son assurance habitation

 

L'assurance habitation c'est quoi ?

Une assurance habitation a pour but de protéger le logement occupé ou non par son propriétaire des éventuels sinistres qu'il pourrait subir : incendie, dégâts des eaux, vol, ... En effet, toute personne peut causer involontairement un dommage à autrui, c'est pourquoi, en cas de sinistre, l'assureur se substitue au responsable pour indemniser la ou les victime(s). C'est ce que l'on appelle la responsabilité civile.

Attention : Il existe plusieurs types de responsabilité civile : « risques locatifs », « vie privée », etc. qui ne couvrent pas les mêmes risques en fonction de l'assuré qui souscrit le contrat.


Aujourd'hui, la quasi-totalité des contrats d'assurance habitation sont dits « multirisques ». Cela signifie qu'en dehors des garanties de base, ils couvrent d'autres risques comme ceux qui touchent les biens mobiliers ou encore les dommages causés à autrui (voisins, tiers, ...) qui ne sont pas pris en charge dans un premier niveau de couverture.

Les contrats multirisques habitation (MRH) proposent généralement de nombreuses options qui viennent d'ajouter au contrat en fonction du profil de l'assuré.

L'assurance habitation est-elle obligatoire ?

Pour les (co)locataires

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, chaque année, à la demande du bailleur ». Le locataire doit alors obligatoirement souscrire au minimum une assurance habitation comportant une garantie dite « des risques locatifs ». Celle-ci a ainsi pour but de couvrir les éventuels dommages causés par le locataire au logement du propriétaire. Cette obligation vaut également dans le cadre d'une colocation.

Mais attention, la portée de la garantie « risques locatifs » demeure très limitée puisque seuls les dommages affectant le logement suite à un incendie, un dégât des eaux ou une explosion sont couverts. Les éventuelles dégradations portant sur le logement des voisins ou de tiers ou sur vos propres biens mobiliers ne sont pas couverts. C'est pourquoi, il est très fortement conseillé d'opter pour une assurance MRH.

A noter : Dans le cadre d'un logement de fonction, d'une location saisonnière, d'une résidence secondaire, d'un meublé et d'un logement-foyer, la souscription d'une assurance habitation n'est pas obligatoire. Cependant, faute d'assurance, le locataire devra dans tous les cas indemniser les dommages causés.


Il faut également savoir que le propriétaire peut exiger du locataire qu'il lui fournisse l'attestation d'assurance lors de la remise des clefs. Il est par ailleurs en droit d'insérer dans le bail de location une clause de résiliation pour défaut d'assurance, ou d'en souscrire une pour le compte du locataire et de lui demander ensuite de payer la prime éventuellement majorée de 10%. Le propriétaire ne peut cependant pas aller au-delà du minimum légal, à savoir la garantie « risques locatifs ».

Attention : La garantie responsabilité civile « risques locatifs » et la garantie universelle des risques locatifs sont deux notions différentes. La seconde protection est destinée exclusivement aux propriétaires afin de se prémunir d'éventuels impayés de loyers.


Pour les copropriétaires

Il n'y a pas que les locataires qui sont obligés d'assurer le logement qu'ils occupent. Cette tâche incombe également aux copropriétaires occupant leur bien ou non. Dans le premier cas, les copropriétaires doivent s'assurer à titre personnel afin de garantir leur propre responsabilité envers les voisins et tiers, la copropriété et d'éventuels locataires.

S'ils n'occupent pas leur logement, les copropriétaires doivent s'assurer contre les risques pour lesquels leur responsabilité vis-à-vis des locataires pourrait être mise en cause : en cas de vice de construction, de défaut d'entretien ou de trouble de jouissance. C'est ce que l'on appelle couramment la garantie « recours des locataires » et « trouble de jouissances ».

Dans les deux cas, il faudra par ailleurs se plier au règlement de la copropriété. Celle-ci souscrit très généralement une assurance pour couvrir les parties communes de l'immeuble (toits, murs, escaliers, plancher, ...) en plus de l'assurance contractée à titre individuel par les copropriétaires pour couvrir les parties privatives.

Pour les propriétaires

La loi n'oblige pas un propriétaire qui occupe son logement à souscrire une assurance habitation. Toutefois, cela est vivement conseillé puisqu'en cas de sinistre responsable, le propriétaire devra indemniser de sa poche les dégâts causés à autrui, notamment à ses voisins. Et les sommes à rembourser peuvent rapidement être colossales.

S'il loue son logement, un propriétaire (occupant ou non occupant) n'est pas non plus obligé de prendre une assurance habitation. Il peut cependant décider d'opter pour un contrat de propriétaire non occupant incluant sa responsabilité civile pour les dommages causés au locataire et aux tiers, l'assurance du bien contre les incendies, dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, et qui peut aussi prévoir la prise en charge du versement des loyers si le logement devient inhabitable.

Faut-il opter pour un contrat multirisques ?

La souscription d'un contrat MRH n'est donc pas obligatoire, mais fortement conseillée. En effet, mieux vaut être correctement couvert lorsqu'il s'agit de son logement, surtout que les « petits » sinistres sont assez courants : dégâts des eaux, vol, biens abîmés, ... Une assurance MRH couvre à coup sûr votre responsabilité civile et vos biens personnels.

De plus, si le sinistre touche un tiers, vous serez obligé de l'indemniser. En effet, la loi impose l'obligation de réparer le dommage causé sans aucune limite, à l'exception du montant total des dégâts infligés. Il est donc préférable d'anticiper afin de ne pas avoir à payer de sa poche une majeure partie de sa vie des dégâts provoqués involontairement.

Plus largement, lorsque vous comparerez les offres d'assurance, vous observerez que les assureurs (tous confondus) vous proposent aujourd'hui systématiquement un contrat MRH.

Que couvre l'assurance multirisques habitation ?

Principalement, un contrat MRH couvre systématiquement :

- Les dommages à vos biens : meubles, objets de valeur, vêtements, électroménager, etc. et les animaux domestiques. Cela inclut également les biens immobiliers, maison comme appartement et leurs éventuelles dépendances (cave, garage, ...). A noter que les embellissements apportés au logement (peintures, papiers peints, arrangements dans la cuisine, la salle de bain...) sont également indemnisés.
- La responsabilité civile vie privée : l'assureur se substitue au responsable du sinistre pour l'indemnisation des dommages (corporels, matériels et immatériels) aux tiers qui ont lieu dans le cadre de la vie privée et familiale. Ce qui signifie qu'elle ne prend pas charge les éventuels dommages que l'assuré se serait infligés ou à ses proches, ou dans un cadre professionnel. Par contre, les dommages causés par des enfants vivant sous le même toit, des animaux, des objets, des ascendants ou encore des employés (jardinier, femme de ménage, ...) sont pris en charge. Généralement, le montant de la garantie est illimité pour les dommages corporels et limité pour ceux matériels.
- La responsabilité civile du propriétaire s'il est responsable des dommages causés au locataire ou aux tiers du fait de son habitation
- La responsabilité civile du locataire s'il est responsable des dommages causés aux biens qui lui sont loués ou à des tiers.
- La garantie recours des voisins et des tiers : elle est quasi-systématiquement incluse d'office dans les contrats MRH. Elle permet notamment de compléter la garantie « risques locatifs » du locataire, dont la couverture est restreinte au seul appartement occupé. Le recours des voisins et des tiers protège l'assuré des dégradations que son logement pourrait causer à ses voisins ou à des tiers suite à un incendie, un dégât des eaux ou une explosion. Par exemple, un dégât des eaux peut impacter plusieurs logements sur plusieurs étages.

Les dommages liés aux sinistres suivants sont généralement indemnisés par un contrat multirisques :

- Incendie
- Dégât des eaux
- Explosion
- Tempête (dommages causés par le vent comme une chute d'arbre, un toit endommagé ou arraché, ...)
- Grêle
- Neige
- Catastrophe naturelle et technologiques
- Bris de glace : dommages matériels (bris, fissures, ...) subis par les vitres, les fenêtres, les baies vitrées, etc. du logement
- Attentat, acte de terrorisme

Les options

Comme dans tout contrat d'assurance, les garanties varient ensuite en fonction de la nature du souscripteur et de ses besoins ainsi que de la compagnie d'assurance. Ainsi l'on peut trouver dans un contrat MRH les garanties suivantes qui ne sont pas toujours automatiques :

- Vol et vandalisme
- Perte des clefs
- Assistance à domicile : en cas de panne d'un objet, ou lors d'un incident survenu à votre domicile, comme une chute (bénéfice d'une aide-ménagère par exemple)
- Protection juridique (prise en charge des frais de justice lors d'un litige, ...)
- La responsabilité civile scolaire pour les enfants qui les protège lors d'activités scolaires facultatives, s'il subit ou provoque un accident
- Extension des garanties aux objets connectés mobiles (smartphone, tablette, ordinateurs portables, ...)
- Contenu du réfrigérateur et du congélateur en cas de panne électrique
- Garantie « villégiature » pour être couvert en vacances en cas de sinistre responsable
- Etc.

Il ne faut pas hésiter à demander à son assureur l'ajout de certaines garanties propres à ses besoins, ou encore d'augmenter le plafond de certaines garanties. Par exemple, si vous possédez des bijoux de famille, mieux vaut prévoir un plafond relevé pour être certain de percevoir une indemnisation en conséquence. Sans surprise cependant, le montant de la cotisation grimpera en proportion.

Indemnisation : attention aux franchises, plafonds et exclusions

Attention, même assuré, il faut rester vigilant aux conditions d'application des garanties souscrites. C'est pourquoi il faut toujours lire attentivement les conditions générales de son contrat et être attentif aux franchises (somme qui est toujours à la charge de l'assuré lors de l'indemnisation d'un sinistre), aux plafonds de remboursement (maximum d'indemnisation en cas de sinistre) et aux exclusions (ce qui n'est pas pris en charge).

S'il est réducteur de faire des généralités et que chaque contrat comporte des caractéristiques différentes, certaines exclusions et conditions sont plus ou moins communes aux assureurs :

- Dans le cadre de la garantie vol : de nombreux assureurs instaurent une clause d'inhabitation qui exclut toute indemnisation en cas d'absence prolongée du logement (de 30 jours consécutifs à plus de 90 jours en général). La mise en place de mesures de protection (alarme, barreaux aux fenêtres basses, portes fermées, ...) peut également constituer une condition de garantie. Par ailleurs, seuls certains types de vols font l'objet d'une indemnisation : avec effraction, serrure forcée, usage de fausses clefs, avec menace, etc.
- Dans le cadre d'un dégât des eaux : il n'est pas rare de voir une clause refusant toute indemnisation si l'assuré s'est absenté plusieurs jours et n'a pas coupé l'arrivée d'eau.
- Dans le cadre d'un incendie : la loi impose l'installation de détecteurs de fumée. L'absence de ce dispositif dans le logement peut empêcher la garantie incendie de jouer. Il en va de même pour le ramonage, qui doit être effectué au moins deux fois par an : si l'incendie provient d'un défaut d'entretien, l'assureur pourrait refuser le dédommagement. Idem si l'assuré en est la cause comme une cigarette mal éteinte.
- A l'extérieur du logement : les dommages causés au terrain, arbres, plantation, potager, objets présents dans des dépendances de jardin, meubles de jardin, ...
- La pratique de loisirs ou sports dangereux : parapente, parachutisme, course automobile, escalade, spéléologie, ...

Les franchises et plafonds sont très variables d'un contrat à l'autre. Pour les connaître, il faut donc se reporter à son contrat d'assurance multirisques habitation. Toutefois, le contrat doit préciser le mode de calcul de la franchise dans chaque sinistre : pourcentage du montant de l'indemnisation, somme fixe, ou les deux. La seule franchise qui est fixe et commune à tous les assureurs est celle applicable en cas de sinistre dû à une catastrophe naturelle : son montant est de 380 euros.

Attention : Il faut dissocier la cotisation annuelle et le montant des franchises, qui peuvent se cumuler. Ainsi, il n'est pas rare de voir des contrats proposant une faible cotisation associée cependant à des franchises élevées.


La valeur des biens assurés

Pour déterminer la protection la plus adaptée à ses besoins, un assuré doit évaluer les biens qu'il possède. L'idée est de faire un inventaire de tous les objets, meubles, bijoux etc. qu'il possède, factures et photos à l'appui, afin de constituer le capital assuré. Autrement dit, en fonction du patrimoine et de sa valeur, l'assureur fixe un montant total du capital assuré, au-delà duquel aucune indemnisation supplémentaire ne sera versée.

Dans ce cas précis, il faut être habile : ne pas sous-évaluer ses biens au risque de toucher un dédommagement au rabais en cas de sinistre et ne pas les surestimer au risque de payer une prime d'assurance trop élevée.

Il faut également avoir à l'esprit les critères sur lesquels les assureurs se basent pour rembourser des biens endommagés. En effet, ces derniers prennent en compte ce que l'on appelle la vétusté et la valeur d'assurance du bien. Ces critères entrent aussi en ligne de compte lorsqu'il s'agit d'évaluer ses biens.

Comme l'indemnité ne peut dépasser la valeur de l'objet assuré au moment du sinistre, un montant correspondant à la vétusté du bien est déduit. Celui-ci correspond à la dépréciation de l'objet après son achat, qu'elle soit due à l'ancienneté, à l'usure ou encore au mauvais entretien. L'expert mandaté sur le sinistre est en charge d'évaluer ce taux de vétusté en tenant compte notamment de la durée de vie moyenne de l'objet, de son état d'entretien ou encore de ses caractéristiques techniques.

Il existe trois types de valeur qui déterminent le degré de remboursement du bien endommagé :

- La valeur d'usage : valeur du bien endommagé au jour du sinistre – taux de vétusté défini
- La valeur à neuf : valeur du bien endommagé au jour du sinistre sans déduction de la vétusté
- Le rééquipement à neuf : cela signifie que le mobilier est indemnisé sur la base d'une valeur égale à celle du remplacement (ou de la réparation si son coût est moins élevé) au jour du sinistre par des biens « actuels » de performance égale. Et ce, sans enlever une part due à la vétusté. L'assuré dispose alors de six mois pour remplacer les biens abîmés.

Récapitulatif des points à vérifier avant de souscrire

Voici les principaux points sur lesquels il faut être attentif avant de souscrire un contrat d'assurance habitation :

• Vérifier l'obligation ou non d'assurer le logement
• Comparer les offres des différents assureurs
• Faire un inventaire précis de ses biens, factures et photos à l'appui : ne pas les sous ou surévaluer afin d'obtenir une indemnisation proportionnelle
• Lire les conditions générales du contrat et prêter une attention particulière aux montants des franchises et des plafonds ainsi qu'aux clauses d'exclusions et aux conditions d'application des garanties
• Lister ses besoins personnels et ne pas hésiter à souscrire des options ou à augmenter un plafond de remboursement
• Vérifier que ses proches (vivant sous le même toit) sont également couverts en responsabilité civile

Astuce : La loi Hamon offre désormais la possibilité de résilier au bout d'un an son contrat d'assurance habitation, sans avoir à attendre la date d'anniversaire du contrat.


Pour aller plus loin :

Comment modifier son contrat d'assurance
Airbnb, échange d'appartement : et l'assurance ?

 

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