Un abattement exceptionnel jusqu’au 31 décembre 2026
Un abattement fiscal exceptionnel et temporaire sur certains dons familiaux de sommes d’argent a été instauré par l’article 71 de la loi de finances pour 2025. Il figure à l’article 790 A bis du Code général des impôts.
Il s’agit d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) les dons d’argent consentis en pleine propriété en faveur de certains membres de la famille dans la limite de 100 000 euros par donateur au profit d’un même donataire (= personne qui reçoit) et jusqu’à 300 000 euros par bénéficiaire, et sous réserve d’affecter les sommes reçues à l’une des utilisations imposées par le législateur.
Le dispositif s’applique aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. L’administration fiscale en a commenté les modalités d’application au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 4 septembre 2025, dans une mise à jour qui restreint sensiblement le périmètre des opérations éligibles.
Bénéficiaires du don exonéré
La liste des bénéficiaires, limitative, est la suivante :
- enfant
- petit-enfant
- arrière-petit-enfant
- neveu ou nièce en l’absence de descendance
Par neveu ou nièce, l’administration retient les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion des enfants de leur conjoint.
Il s’agit clairement de gratifier les jeunes générations, l’exonération temporaire ne pouvant bénéficier ni à un conjoint, ni à un partenaire de Pacs, ni à un ascendant, ni aux frères et sœurs. Aucune condition d’âge n’est imposée au donateur, contrairement au don familial de sommes d’argent classique réservé aux donateurs de moins de 80 ans.
Une double limite, par donateur et par bénéficiaire
L’exonération dont bénéficient les donations effectuées au titre de l’article 790 A bis du CGI est limitée :
- à 100 000 euros par donateur à un même donataire (bénéficiaire)
- à 300 000 euros par donataire (qui peut recevoir des dons provenant de plusieurs personnes donatrices)
Le plafond de 100 000 euros s’applique quel que soit le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Cette limitation est spécifique aux dons effectués au titre de l’article 790 A bis du CGI ; elle diffère des règles habituellement applicables, qui tiennent compte du lien de parenté.
Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 euros de chacun de ses deux parents et 100 000 euros de l’un de ses grands-parents, soit le maximum de 300 000 euros. Le don n’a pas à être versé en une seule fois : un même donateur peut procéder à plusieurs versements successifs, sous réserve de respecter ces limites et la date butoir du 31 décembre 2026.
Conditions d’utilisation des sommes reçues
L’utilisation du don est strictement encadrée. Les sommes doivent être affectées :
- soit à l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement acquis sur plans en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- soit à la réalisation de travaux et dépenses éligibles à la prime MaPrimeRénov’ effectués en faveur de la rénovation énergétique de la résidence principale dont le donataire est propriétaire.
Le logement neuf s’entend d’un bien dont la construction est achevée à la date de l’acquisition et qui n’a jamais été habité ni utilisé. Il peut s’agir d’un appartement comme d’une maison individuelle.
En Vefa, la date retenue est celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non celle du contrat de réservation. Dès lors que cet acte intervient dans les six mois du versement, les appels de fonds échelonnés jusqu’à la livraison ne remettent pas l’exonération en cause.
L’administration admet également que les sommes financent l’acquisition de l’usufruit d’un logement neuf, ou une acquisition en indivision, sous réserve de l’affectation à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale.
Côté travaux, les dépenses doivent figurer dans la liste des opérations éligibles à MaPrimeRénov’, être réalisées par des professionnels le cas échéant qualifiés, et concerner un logement situé en France.
Ce que le don exonéré ne peut pas financer
Dans ses commentaires publiés au BOFiP le 4 septembre 2025, l’administration fiscale a écarté plusieurs opérations que le texte de loi n’excluait pas expressément :
- la construction par le donataire de sa résidence principale, ainsi que l’achat d’un terrain à bâtir destiné à cette construction ;
- le remboursement anticipé d’un prêt contracté pour une acquisition dont l’acte authentique est antérieur au 15 février 2025 ;
- l’apport à une société civile immobilière ou le prêt en compte courant à une SCI, même si la société acquiert ensuite un logement neuf ;
- l’achat d’un logement situé dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées ou dans une résidence avec services pour étudiants, loué à l’exploitant ;
- les travaux de rénovation énergétique dans un logement donné en location : le donataire doit y habiter lui-même ;
- les travaux réalisés dans un logement appartenant à une société dont le donataire est associé.
Délai d’utilisation du don exonéré
Le donataire doit utiliser les sommes d’argent reçues « au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement », selon le texte de loi. Le mois du versement ne compte pas.
| Date du versement |
Utilisation au plus tard le |
| 20 janvier 2026 |
31 juillet 2026 |
| 10 mars 2026 |
30 septembre 2026 |
| 5 juin 2026 |
31 décembre 2026 |
| 15 septembre 2026 |
31 mars 2027 |
| 31 décembre 2026 |
30 juin 2027 |
C’est la date du versement qui doit intervenir avant le 31 décembre 2026, pas celle de l’achat ou de l’achèvement des travaux.
Conserver le logement pendant cinq ans
Le donataire doit affecter le logement, exclusivement et de manière continue, à sa résidence principale ou à la location à usage d’habitation principale pendant cinq ans. Le point de départ correspond à la date d’acquisition, à celle de l’achèvement du logement s’il est postérieur, ou à celle de l’achèvement des travaux.
L’habitation principale s’entend comme en matière d’impôt sur le revenu. Une tolérance existe pour le logement occupé par un enfant étudiant célibataire encore à charge dans une ville universitaire.
Sont exclus les locaux professionnels, les résidences secondaires, les garages et emplacements de stationnement, ainsi que les logements inoccupés. En cas de location, celle-ci peut être nue ou meublée, mais le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Prouver le versement et l’affectation
Le donataire doit apporter la preuve de la date du versement effectif et produire les pièces justificatives à la demande de l’administration. À défaut, seule la date de révélation du don manuel fait foi.
Le BOFiP admet toutefois une tolérance pour les versements réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 dont la date exacte ne peut être prouvée : la date mentionnée sur la déclaration fait alors foi, à condition que celle-ci soit déposée avant le 31 janvier 2027. Pour une donation par acte notarié, la date du versement correspond à celle de l’acte, sauf mention contraire.
Pour l’affectation des fonds, le BOFiP retient un critère simple : l’apport personnel mentionné dans l’acte d’acquisition doit être au moins égal au montant du don exonéré.
Démarches et déclaration du don
Le don peut être réalisé par le donateur par chèque, par remise d’espèces ou par virement bancaire, sans obligation de passer devant notaire.
Depuis le 1er janvier 2026, les déclarations de dons manuels s’effectuent en principe en ligne. Le don exonéré au titre de l’article 790 A bis figure parmi les exceptions expressément prévues : le donataire remplit la déclaration n° 2735 en deux exemplaires et l’adresse au service de l’administration fiscale chargé de l’enregistrement de son domicile.
La personne qui reçoit n’a pas à joindre de pièces justificatives, mais doit les conserver « à la disposition de l’administration ».
Cumul de l’abattement exceptionnel avec les abattements de droit commun
L’abattement exceptionnel de 100 000 euros est cumulable avec les abattements fiscaux usuels suivants :
- abattement de 100 000 euros pour donation en ligne directe
- abattement de 31 865 euros pour donation au profit d’un petit-enfant
- abattement de 5 310 euros pour donation au profit d’un arrière-petit-enfant
- abattement de 7 967 euros pour donation au profit d’un neveu ou d’une nièce
- abattement de 31 865 euros pour don familial de somme d’argent d’une personne âgée de moins de 80 ans au profit d’un bénéficiaire majeur
Pour rappel, chacun de ces abattements est valable pour une période de 15 ans.
L’exonération se limite au montant réellement affecté au projet. Si le don dépasse le prix du logement ou le coût des travaux, seule la fraction effectivement affectée échappe aux droits. Le surplus peut relever, le cas échéant, des abattements ci-dessus.
Non-cumul avec tout autre avantage fiscal et MaPrimeRénov’
Le droit à l’abattement exceptionnel ne se cumule pas avec un autre avantage fiscal dont le donataire aurait bénéficié au titre des mêmes dépenses :
Ces limitations sont conformes au principe selon lequel une même opération ne peut générer deux avantages fiscaux. Les travaux doivent donc figurer dans le champ de MaPrimeRénov’ sans que la prime ait été perçue sur les mêmes factures.
Ce qui fait perdre l’exonération
La vente du logement dans les cinq ans entraîne la remise en cause de l’exonération. Le réemploi immédiat de l’intégralité du prix dans l’acquisition d’une nouvelle résidence principale ne change rien. Le donataire devient alors redevable du complément de droits, assorti de l’intérêt de retard.
Le décès du donataire pendant la période de cinq ans constitue la seule exception : les obligations étant personnelles, ses héritiers ou légataires n’ont pas à poursuivre l’engagement de conservation.
Don familial rapportable à la succession
Le don familial effectué au titre de l’article 790 A bis du CGI reste rapportable à la succession du donateur. Au décès de ce dernier, les sommes reçues par chaque héritier sont réévaluées et réintégrées pour assurer l’égalité du partage. En présence de deux héritiers et d’un logement dont la valeur a fortement progressé, l’héritier bénéficiaire devra verser une soulte à l’autre.
Sur le plan fiscal en revanche, seule la fraction des versements non exonérée est soumise à la règle du rappel des donations antérieures.
Abattement exceptionnel pour don de somme d’argent : FAQ
Le don de 100 000 euros peut-il financer un logement ancien ?
Non. Seuls l’achat d’un logement neuf jamais habité et l’achat en Vefa ouvrent droit à l’exonération. Un logement ancien n’entre dans le dispositif qu’au titre des travaux de rénovation énergétique, si le donataire en est déjà propriétaire et l’occupe à titre principal.
L’abattement exceptionnel s’applique-t-il à la construction d’une maison ?
Non, sauf dans le cadre d’une Vefa. La construction sur un terrain acquis par ailleurs, comme l’achat du terrain lui-même, reste hors du dispositif.
Faut-il passer chez le notaire ?
Non. Un simple virement suffit, suivi du dépôt de la déclaration n° 2735. L’acte notarié fixe toutefois la date du versement de manière incontestable.
Peut-on recevoir 100 000 euros de chacun de ses deux parents ?
Oui, le plafond s’apprécie donateur par donateur, dans la limite globale de 300 000 euros par bénéficiaire.
Que se passe-t-il si le logement est revendu avant cinq ans ?
L’exonération tombe et les droits de donation deviennent exigibles, avec intérêts de retard, même en cas de rachat immédiat d’une autre résidence principale.
Cette fenêtre fiscale se referme le 31 décembre 2026, mais la transmission se prépare bien en amont, ce qui suppose aussi de connaître les règles applicables en cas de décès. Pour cela, consultez notre guide sur les droits de succession 2026 : calcul, exonération, barème.
