Mode d’investissement dans l’immobilier patrimonial, l’usufruit locatif social s’avère également efficace pour réduire son impôt de solidarité sur la fortune. A condition de choisir le bon mode de financement…
Un investissement immobilier de qualité n’alourdit pas toujours la note de l’ISF. Si l’achat d’un bien en direct entre dans la base taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune, ce n’est pas le cas de l’acquisition de la seule nue-propriété. Une stratégie de démembrement de propriété qui trouve notamment son intérêt via le dispositif d’usufruit locatif social (ULS).
L’ULS repose sur le principe du démembrement de propriété, consacré par les articles 578 et suivants du Code civil et complété par une série de dispositions législatives prises de 2003 à 2009. Ainsi, la séparation, temporaire, de la nue-propriété (détention du bien) et de l’usufruit (jouissance du bien) permet d’acquérir un immeuble, souvent neuf, à moindre coût avec une perspective de forte plus-value à l’issue de la reconstitution de la pleine propriété (ou remembrement). Il faut compter le plus souvent sur une décote de 40% sur une durée de démembrement de 15 ans. Celle-ci est la contrepartie de l’absence de perception de loyers durant toute la durée de l’usufruit.
Durant le démembrement, le bien est confié à un bailleur social. Ce dernier perçoit les loyers, se charge de la gestion locative et s’assure de l’entretien de l’immeuble. A l’issue du démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire. Entre temps, « l’actif se valorise mécaniquement », explique Géraldine Tyl Chaigne, directrice commerciale du spécialiste du secteur Perl.
Exemple : Un immeuble de valeur 100 est acquis au prix de 60 avec un démembrement de 15 ans. La seule reconstitution de la pleine propriété durant cette période « sert, sur 15 ans, un rendement de 3,46% par an net de fiscalité à l’investisseur ». Et ce sans prendre en compte une potentielle évolution du marché immobilier.
Les biens proposés en ULS sont généralement situés dans des quartiers ou des communes plutôt huppés. Les bailleurs sociaux y logent des actifs (salariés ou fonctionnaires) jeunes, « qui n’ont pas vocation à rester de manière pérenne dans les lieux ».
Selon le droit fiscal en vigueur, c’est l’usufruitier qui est tenu de déclarer le bien en pleine propriété. La nue-propriété n’entre pas dans la base taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune. Autrement dit, le nu-propriétaire détient un patrimoine immobilier de premier choix sans en payer le prix fiscal.
En contrepartie, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus locatifs, ce qui a le mérite de ne pas alourdir sa charge fiscale au titre de l’imposition des revenus fonciers. Il doit attendre la fin du démembrement pour devenir seul maître à bord de son investissement.
En tant que tel, le démembrement de propriété proprement dit ne diminue pas l’ISF : il évite simplement de l’alourdir.
Mais certains investisseurs peuvent réduire la note via l’usufruit locatif social. La clé : ne pas investir à crédit. « Nous avons un profil de clients qui investissent directement en fonds propres, développe Géraldine Tyl Chaigne. Pour eux, non seulement le bien est exonéré d’ISF mais ils en diminuent la base taxable à hauteur du montant investi. »
En d’autres termes, l’argent sort des comptes bancaires, soumis à l’impôt sur la fortune, pour financer l’achat d’un patrimoine exonéré d’ISF.
Que les choses soient claires : financer un investissement en ULS à crédit, et profiter des taux au plus bas, s’avère tout à fait possible. Et ce, sans renchérir la charge fiscale.
Mais si un financement bancaire s’avère indispensable, l’investisseur ne peut pas réduire son ISF en déduisant de son patrimoine l’emprunt souscrit à cet effet. Depuis 2013, la loi ne permet plus d’inscrire au passif les dettes contractées pour l’acquisition de biens exonérés d’ISF. Un principe fixé à l’article 885 G quater du code général des impôts.
En revanche, les intérêts du prêt restent déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs. L’investisseur peut donc alléger son impôt sur le revenu, à défaut d’alléger son impôt sur le patrimoine.
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