Comment le crédit immobilier permet de réduire ses impôts

Diminuer son impôt 2024 quand on a souscrit un crédit immobilier ? C’est possible, du moins pour certains, grâce à la déduction des intérêts d’emprunt immobilier. Encore faut-il y avoir droit. Explications.

Immobilier locatif, résidence principale ou secondaire : déduction des intérêts d’emprunt ou pas ?

Les intérêts d’emprunt peuvent procurer un avantage fiscal, mais pas pour tout le monde ni forcément dans les mêmes conditions d’un contribuable à l’autre.

Les prêts ouvrant droit à crédit d’impôt ou à intérêts déductibles concernent uniquement :

• l’immobilier locatif, sous conditions
• l’investissement en parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), sous conditions.

La déduction des intérêts d’emprunt accordée à certains acquéreurs de leur résidence principale, sous conditions (date d’acquisition, d’émission de l’offre de prêt, type de bien) s’est éteinte : il n’est plus possible de la mobiliser, ni même d’en bénéficier au titre d’un achat ancien (voir ci-dessous).

De même, les intérêts d’emprunt n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal si le crédit immobilier a servi à financer l’achat d’une résidence secondaire, pour un usage personnel.

Résidence principale : la déduction des intérêts d’emprunt immobilier est-elle possible ?

Emprunt immobilier en 2023 ou 2024 : pas de déduction fiscale

En cas d’achat immobilier en 2023 ou en 2024 en vue de devenir propriétaire de sa résidence principale, le contribuable ne bénéficie d’aucune réduction d’impôt ni d’aucune déduction fiscale les années suivantes au titre des intérêts d’emprunt du prêt immobilier ayant servi à financer l’acquisition, malgré la remontée des taux des crédits immobiliers.

En effet, toute offre de prêt émise après le 1er janvier 2011 et toute opération d’acquisition réalisée après le 30 septembre 2011 ne permet plus d’ouvrir droit au crédit d’impôt. Depuis, aucun autre dispositif du même type n’a été mis en place.

Crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt : fin du dispositif

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt liés à l’achat de son habitation principale ? Plus du tout depuis l’année 2023.

Jusqu’en 2022, dans une situation bien spécifique, la loi prévoyait (article 200 quaterdecies du CGI – Code général des impôts) la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt immobilier, mais seulement sous conditions, pour l’acquisition de certains logements et pour une période limitée dans le temps. Cette déduction s’opérait par le biais d’un mécanisme de crédit d’impôt (qui bénéficie à tous les contribuables, imposables ou non imposables). En voie d’extinction en 2022 (très peu de gens pouvaient y prétendre), le dispositif est désormais fermé.

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt n’était légalement accordé qu’au titre des prêts immobiliers contractés le 1er janvier 2011 au plus tard. La date prise en compte était la date d’émission de l’offre de prêt. De même, le crédit d’impôt a été supprimé pour les investissements réalisés depuis le 1er octobre 2011, même si l’offre de prêt a été émise avant le 1er janvier 2011.

Dans la déclaration des revenus 2021 pour le calcul de l’impôt 2022, seuls certains logements étaient éligibles au crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier : cela concernait presque uniquement les cas d’acquisition d’une maison ou d’un appartement BBC (label bâtiment basse consommation 2005). Les intérêts payés en 2021 à ce titre étaient à inscrire case 7VX de la déclaration de revenus (formulaire 2042 RICI).

L’avantage fiscal était limité, les intérêts pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt étant soumis à un plafond. Ce plafond variait selon la composition du foyer fiscal, soit :

• 3.750 euros d’intérêts pour une personne seule
• 7.500 euros pour un couple
• + majoration de 500 euros par enfant ou personne à charge (250 euros en cas de garde alternée).

Pour une personne titulaire de la carte d’invalidité, la limite était doublée, soit un plafond :

• de 7.500 euros d’intérêts annuels pour une personne seule
• et de 15.000 euros pour un couple.

L’assurance emprunteur et les sûretés (hypothèque ou caution de type Crédit Logement) n’étaient pas inclus dans le calcul des intérêts d’emprunt pris en compte pour déterminer le crédit d’impôt.

Immobilier locatif, SCPI : intérêts déductibles des revenus fonciers

Emprunt immobilier locatif : déduction des intérêts dans le régime réel d’imposition

En cas d’investissement locatif, la loi permet au contribuable de déduire les intérêts d’emprunt de des revenus fonciers. Plus précisément, il est possible non seulement de soustraire les intérêts versés mais également les frais acquittés pour l’obtention du prêt : frais de dossier, de cautionnement, d’inscription hypothécaire, commissions et agios bancaires, assurance emprunteur… Et ce, sans aucune limite tant qu’il s’agit de les déduire des revenus locatifs.

Le prêt doit financer l’acquisition, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble ou encore sa réparation ou son amélioration. Il peut également servir à couvrir les dépenses liées à la conservation du patrimoine immobilier du ou des déclarants.

Un exemple de dépense de conservation : les intérêts d’un prêt contracté afin de couvrir les frais de succession ou de donation lorsque vous bénéficiez d’une transmission à titre gratuit d’un ou plusieurs biens mis en location.

Reste que tout n’est pas permis. Un propriétaire-bailleur qui aurait conclu l’année 2023 en déficit foncier (plus de charges que de revenus fonciers), peut certes déduire l’excédent de charges de son revenu global dans la limite de 10.700 euros… mais pas les intérêts d’emprunt.

En revanche, on peut reporter le surplus d’intérêts sur ses résultats fonciers des dix années à venir, afin de réduire ses futurs revenus locatifs imposables.

Attention : en cas de vente du bien ou de changement d’usage (cessation de la location, synonyme de non-perception de revenus fonciers), le contribuable n’est plus autorisé à déduire les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’achat de ce bien.

Dans la déclaration de revenus, les charges d’intérêt doivent être indiquées :

• dans la déclaration 2044 pour une location nue, ligne 250 (intérêts d’emprunt), rubrique 410 (organisme prêteur, date du prêt et intérêts versés pour chaque bien immobilier)
• dans la déclaration 2031 pour une location meublée (attention il s’agit d’une déclaration spéciale à effectuer à part, en dehors de la déclaration de revenus proprement dite) ; dans ce cas, mieux vaut recourir à l’aide d’un expert-comptable pour bien remplir sa liasse fiscale.

Emprunt immobilier locatif en cas d’option pour le régime micro-foncier

Sous certaines conditions (location nue, montant annuel des revenus bruts fonciers inférieur ou égal à 15.000), un foyer fiscal peut opter pour le régime micro-foncier.

L’option pour le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les intérêts d’emprunt. Pourquoi ? Parce que les intérêts d’emprunt sont pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire de 30% (cet abattement est représentatif de charges mais pas pour leur montant réel) qui est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. La base imposable est donc égale à 70% (0,7 fois) le montant des recettes locatives perçues.

Dans ce cas, il convient seulement de déclarer le montant des loyers perçus en 2023 case 4BE (montant des recettes brutes sans abattement).

SCPI : déduction des intérêts d’emprunt hors micro-foncier

La fiscalité des SCPI de rendement n’est pas très favorable pour les parts acquises par un paiement comptant : le régime fiscal est globalement le même que les loyers d’un propriétaire-bailleur (intérêts soumis au barème de l’impôt sur le revenu sans abattement, ni application de la flat tax à 30% sur les revenus du capital).

Ce n’est pas un hasard si l’un des modes d’acquisition de parts de SCPI les plus prisés est l’investissement à crédit : dans ce cas et comme dans le cas d’un investissement locatif classique, les intérêts sont déductibles.

Une différence notable toutefois, le total des revenus à déclarer n’est pas forcément égal aux dividendes versés par la SCPI aux associés, la base d’imposition des détenteurs de parts correspondant à leur quote-part de résultat fiscal des SCPI. Par ailleurs, les intérêts ne sont déductibles qu’à hauteur des revenus immobiliers perçus par la SCPI (il ne faut pas tenir compte des revenus financiers pour la base de revenus faisant l’objet d’une déduction).

Pour les personnes qui n’optent pas pour le régime micro-foncier, les modalités de déclaration des intérêts d’emprunt de parts de SCPI financées à crédit sont les suivantes :

> Si les revenus fonciers sont exclusivement tirés des parts de SCPI

Il faut uniquement utiliser la déclaration de revenus de base (formulaire 2042), sans formulaire annexe. Il suffit alors de renseigner le montant de ses revenus fonciers nets des intérêts d’emprunt payés dans l’année, cade 4BA (« revenus fonciers imposables »).

En annexe (sur papier libre pour la déclaration papier ou dans le cadre « renseignements complémentaires »), il faut indiquer :

• les coordonnées de la ou des SCPI dont on est associé
• le montant des revenus fonciers nets par société
• le montant des intérêts des emprunts personnels

Il est également recommandé de joindre une attestation d’intérêts d’emprunt de la banque qui a octroyé le prêt.

> Si les revenus fonciers sont mixtes (parts de SCPI et immobilier locatif classique)

Dans ce cas il faut remplir la déclaration principale (formulaire 2042) et une déclaration 2044 en cas d’option pour le régime réel d’imposition (« Déclaration des revenus fonciers »).

Le total des intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers est à mentionner case 432 (« Total des intérêt d’emprunt ») en cas de déficit foncier. Il faut également préciser le nom et les coordonnées de l’organisme prêteur, ainsi que la date du prêt et le montant des intérêts versés ligne 410.

Quelle déduction pour un achat immobilier en SCI ?

En cas d’investissement immobilier au travers d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’associé est imposé sur sa quote-part des revenus fonciers. Dès lors, le contribuable a le droit à la même déduction qu’un bailleur « classique », en cas de souscription d’un emprunt personnel pour apporter de l’argent frais à la société ou acquérir des parts.

De plus, il est possible de déduire les intérêts d’un emprunt souscrit par la SCI elle-même pour acquérir ou rénover un patrimoine, à hauteur de sa quote-part au capital.

Les modalités de déclaration varient selon la composition du patrimoine et sont similaires à la déclaration pour les porteurs de parts de SCPI.

> Revenus fonciers uniquement tirés d’une SCI

Dans ce cas les obligations déclaratives sont limitées, nul besoin d’utiliser le formulaire spécifique de déclaration des revenus foncier (seule la déclaration 2042 est nécessaire). Il faut simplement indiquer case 4BA le montant des revenus fonciers imposables (= revenus fonciers nets après déduction des intérêts d’emprunt par le contribuable lui-même).

Il ne reste alors que quelques informations additionnelles à communiquer à l’administration dans le cadre « renseignements complémentaires » (ou sur papier libre) : coordonnées de la SCI, montant du résultat et montant des intérêts d’emprunt.

> Revenus fonciers mixtes (SCI et loyers tirés d’un immeuble détenu en direct)

Sur la déclaration n° 2044 (« Déclaration des revenus fonciers »), il faut déclarer les revenus des parts de SCI dans le cadre 110 et préciser :

• ligne 111 : les revenus bruts
• ligne 112 : les frais et charges hors intérêts d’emprunt
• ligne 113 : les intérêts d’emprunts souscrits par la SCI
• ligne 114 : le bénéfice ou le déficit constaté.

Le total est à reporter cases A, B, C et D.

Pour remplir sa déclaration, on peut se référer à l’attestation annuelle remise par la SCI (pièce justificative à conserver en cas de demande du service des impôts des particuliers).

Les prêts personnels sont à mentionner ligne 410, où doivent figurer le nom de la SCI, le nom et l’adresse de la banque, la date du prêt et le montant des intérêts versés. A la ligne 432 il faut renseigner le total des intérêts d’emprunts (cumul des intérêts des prêts personnels et des emprunts souscrits par la SCI) en cas de déficit foncier.