Déficit foncier 2017 : définition, calcul, imputation et report

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Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global. Le point sur le calcul et l'utilisation de cet avantage fiscal.

Comment le déficit foncier réduit les impôts des bailleurs

Sommaire

Le déficit foncier, c'est quoi ?
Calcul du déficit foncier
L'imputation du déficit foncier
Déficit foncier reportable
Remise en cause de l'avantage fiscal
 

Définition du déficit foncier

Un propriétaire bailleur qui tire des revenus d'une location vide doit déclarer ses revenus fonciers à l'administration fiscale. Pour ce faire, il doit déduire les charges qu'il a supporté au titre de cette activité (frais divers, travaux, intérêts d'emprunt...) de ses revenus locatifs imposables. Ces charges génèrent ce que l'on appelle un déficit foncier : il est déduit des loyers bruts pour obtenir ce que l'on appelle le résultat foncier. Si celui-ci est positif, il correspond au revenu locatif net perçu par le bailleur.

Lorsque ses charges excèdent ses revenus fonciers, le bailleur accuse un résultat déficitaire. Il peut profiter du mécanisme du déficit foncier. Les charges qui n'ont pas pu être déduites des revenus fonciers sont ainsi soustraites du revenu imposable global, dans la limite de 10.700 euros par an.

Au-delà du seuil de 10.700 euros annuels, le déficit foncier est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. C'est ce que l'on appelle un report déficitaire.

A savoir : Un investisseur particulier peut bénéficier de l'avantage fiscal du déficit foncier, de même que les associés d'une société civile immobilière (SCI) ou les porteurs de parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée. Dans ce cas, il s'agit d'une SCPI fiscale de déficit foncier.


Calcul du déficit foncier

Les charges déductibles

Toutes les dépenses acquittées par un bailleur ne sont pas prises en compte pour établir le déficit foncier. En particulier, les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition du bien mis en location sont exclus des charges déductibles du revenu global de l'investisseur : ils peuvent uniquement contribuer à réduire ses revenus fonciers imposables.

Concrètement, le propriétaire doit retenir les charges suivantes pour calculer son déficit foncier :

- Les travaux de réparation et dépenses d'entretien ;
- Les travaux d'amélioration, à l'exception des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) ;
- Les primes d'assurance ;
- Le montant des dépenses acquittées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
- Les provisions pour charges de copropriété, inscrites ou non dans le budget prévisionnel, supportées par le bailleur, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
- Les impôts supportés par le bailleur au titre de sa propriété (taxe foncière notamment) ;
- Les frais de gestion (20 euros par local) majorés des frais de rémunération des gardes et concierges et des frais de gestion locative.

L'imputation du déficit foncier

La déduction des charges foncières suit un ordre précis.

1. Déduction des revenus fonciers

Le déficit foncier est ce que l'on appelle un déficit catégoriel : le déficit constaté s'applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. En application de ce principe, l'investisseur doit obligatoirement commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers. Celles-ci correspondent aux charges évoquées plus haut, auxquelles s'ajoutent les intérêts d'emprunt.

Tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu imposable global.

Exemple : Un propriétaire encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2017, contre 10.000 euros de charges déductibles. Son revenu foncier imposable se limite ainsi à 2.000 euros et il ne peut pas bénéficier du déficit foncier.


2. Déduction du revenu imposable global

Si les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier. Les dépenses détaillées plus haut viennent ainsi « effacer » son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an.

Exemple : Un bailleur perçoit 12.000 euros de revenus fonciers en 2017 et supporte 15.000 euros de charges, dont 2.000 euros d'intérêts d'emprunt. Ses revenus fonciers imposables sont ramenés à zéro, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d'emprunt et de 10.000 euros de charges supplémentaires. Le surplus de 3.000 euros peut alors être soustrait du revenu imposable global du propriétaire.


Une particularité existe lorsque le montant des intérêts d'emprunt est supérieur aux revenus fonciers. Le bailleur doit ainsi ôter l'écart entre les intérêts et les revenus fonciers du déficit foncier déductible du revenu imposable global.

Exemple : Un investisseur perçoit 1.500 euros de revenus fonciers et s'acquitte de 2.100 euros d'intérêts d'emprunt et 2.900 euros d'autres charges. Le montant du déficit foncier atteint ainsi 3.500 euros ((2.100 + 2.900) – 1.500). Le déficit foncier imputable sur le revenu imposable global est calculé en retirant à ce montant la différence entre les intérêts d'emprunt et les revenus fonciers, soit 600 euros (2.100 – 1.500). L'investisseur déduit donc 2.900 euros (3.500 – 600) de son revenu imposable global. Les 600 euros restants sont reportés sur l'année suivante.


3. Report du déficit foncier

Si le déficit foncier constaté dépasse 10.700 euros sur une année, le propriétaire n'est pas perdant sur l'excédent non utilisé. Les sommes qui n'ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l'investisseur : le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.

Exemple : Un bailleur touche 20.000 euros de revenus fonciers en 2016, contre 35.000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15.000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros : il reste donc un surplus de charges non déduites de 4.300 euros. Celles-ci devront être reportées sur l'année suivante, afin d'être soustraites des revenus fonciers perçus en 2017. Si les revenus fonciers 2017 ne sont pas assez élevés pour en déduire 4.300 euros, l'excédent devra être reporté sur les revenus fonciers de l'année suivante.


Remise en cause de l'avantage fiscal

Le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière. Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier. L'administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'interruption de la location. Au-delà, le propriétaire n'est soumis à aucun délai de détention, contrairement à l'investissement Pinel.

Exemple : Un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2017. Il met fin à la location du bien en 2019. Le fisc peut ainsi remettre en cause l'imputation du déficit jusqu'au 31 décembre 2022.


Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle.

A savoir : L'investissement en défiscalisation Pinel dans l'immobilier neuf ne permet pas de bénéficier du déficit foncier. En revanche, il est possible de cumuler la réduction d'impôt Pinel avec l'avantage fiscal du déficit foncier en investissant dans un logement ancien à remettre à neuf.

Pour en savoir plus, notre article sur l'investissement Pinel dans l'ancien.

 

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