Déficit foncier 2018 : définition, calcul, imputation et report

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Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global. Le point sur le calcul et l'utilisation de cet avantage fiscal et focus sur le prélèvement à la source ainsi que l'année blanche.

Comment le déficit foncier réduit les impôts des bailleurs


- Le déficit foncier, définition et fonctionnement
- Le déficit foncier imputable sur le revenu global, c'est quoi ?
- Calcul du déficit foncier
- L'imputation du déficit foncier
- Déficit foncier reportable
- Remise en cause de l'avantage fiscal
- Déficit foncier et prélèvement à la source 2019
- Déficit foncier et année blanche : cas des travaux 2018


 

Déficit foncier : définition, fonctionnement

Le déficit foncier, comment ça marche

Un propriétaire bailleur qui tire des revenus d'une location vide (non meublée) doit déclarer ses revenus fonciers à l'administration fiscale. Précisément, un propriétaire est imposable sur le revenu net tiré du ou de ses immeubles ou biens immobiliers, appelé revenu net foncier.

Pour déterminer ce revenu foncier net, il peut déduire les charges qu'il a supporté au titre de cette activité (frais divers, travaux, intérêts d'emprunt, assurance de prêt...) de ses revenus locatifs bruts. Mais ce résultat peut être déficitaire.

Si ces charges sont supérieures aux loyers (le revenu foncier brut), elles génèrent ce que l'on appelle un résultat négatif appelé déficit foncier. Il se peut aussi qu'un contribuable doive assumer des charges foncières déductibles sans percevoir de revenus fonciers, par exemple l'année d'un investissement dans un bien immobilier ancien à rénover nécessitant de lourds de travaux de rénovation. Là encore, le propriétaire se trouve en situation de déficit foncier.

Ce déficit foncier fait l'objet d'un traitement particulier, dont on peut tirer avantage.

Pour un propriétaire de plusieurs appartements, maisons et/ou immeubles dont certains sont en excédent et d'autres déficitaires, il convient, pour calculer le revenu foncier net d'une année, de procéder à une compensation entre immeubles générant un revenu foncier net et ceux qui sont en déficit, par exemple à l'occasion de lourds travaux engagés pour rénover une toiture. Si le solde est positif, ces revenus fonciers nets sont imposables au barème de l'impôt sur le revenu. Si le solde est négatif, le contribuable peut déclarer un déficit foncier aux impôts.

Exemple :
Appartement 1 : 6.000 euros de revenu brut, 3.000 euros de charges = 3.000 euros de revenu foncier excédentaire (A)
Appartement 2 : 3.000 euros de revenu brut, 12.000 euros de charges = 9.000 euros de déficit foncier (B)
TOTAL : A+B = 3.000 - 9.000 = -6.000 euros, soit un déficit foncier de 6.000 euros.

A savoir : Un investisseur particulier peut bénéficier de l'avantage fiscal du déficit foncier, de même que les associés d'une société civile immobilière (SCI) ou les porteurs de parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée. Dans ce cas, le déficit trouve sa source dans une SCPI fiscale dite SCPI de déficit foncier.

 

Déficit foncier et micro-foncier

Un déficit foncier ne peut être constaté que dans le cadre de revenus taxés selon le régime réel d'imposition. Un contribuable ayant fait le choix du régime micro-foncier pour l'imposition de ses loyers ne peut générer de déficit foncier, le résultat étant forcément positif en l'absence de charges déductibles (puisque dans cette situation, un abattement de 30% représentatif des charges foncières est obligatoirement appliqué).

Déficit foncier et impôt sur le revenu, explication

Donc, lorsqu'au cours d'une année, ses charges excèdent ses revenus fonciers, le bailleur accuse un résultat déficitaire, ce solde négatif étant appelé déficit foncier. Il peut alors profiter de dispositions légales prévues à l'article 156 du CGI (Code général des impôts) sur le traitement des déficits fonciers.

Si les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber l'intégralité des charges, le solde ou déficit peut être déduit du revenu global (et non du revenu imposable), dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit foncier est en effet inclus dans le calcul du revenu brut global.

Attention cependant, les intérêts d'emprunt (de même que les coûts associés : frais de dossier, assurance de prêt immobilier) ne sont pas déductibles du revenu global. Ne peuvent être soustraites du revenu global que les dépenses déductibles autres que le coût du prêt immobilier.

Enfin, on peut également bénéficier d'un report d'un déficit foncier antérieur pour alléger l'imposition des revenus fonciers futurs, comme le prévoit le droit fiscal.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global, c'est quoi ?

Un ou plusieurs biens immobiliers peuvent générer un déficit, qui permettent, au titre d'une même année, de diminuer la base imposable à l'impôt sur le revenu. Le déficit foncier vient en effet en déduction d'autres revenus qui ne sont pas des revenus fonciers (= le revenu brut global, composé des salaires, pensions, rentes, revenus d'assurance vie, dividendes et plus-values soumis au barème de l'impôt sur le revenu). On parle alors de « déficit foncier imputable sur le revenu global ». Ce mécanisme s'applique automatiquement dès lors qu'un déficit est constaté et porté à la connaissance de l'administration fiscale dans la déclaration de revenus.

La déduction du déficit foncier (le terme précis est imputation) sur le revenu global est soumise à un plafond de 10.700 euros par an.

Toutefois, il se peut que le déficit foncier soit supérieur à la limite annuelle de 10.700 euros annuels.

Si le déficit foncier est supérieur à cette, l'excédent ne peut être déduit dans l'immédiat, mais il n'est pas perdu (voir partie sur le déficit foncier reportable). Dans ce cas de figure, les services fiscaux parlent de « fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global » pour la part que l'on peut déduire.

Toutefois, le déficit foncier peut avoir plusieurs origines : des dépenses de travaux et des intérêts d'emprunt. Or pour l'imputation sur le revenu global et, on ne prend en compte que les dépenses autres que les intérêts d'emprunt dans la somme de 10.700 euros à déduire. En d'autres termes, la fraction de déficit foncier issue des intérêts d'emprunt est exclue du mécanisme de décuction du déficit foncier sur le revenu global.

Ainsi, pour un déficit foncier de 9.000 euros incluant 3.000 euros d'intérêts d'emprunt, seuls 6.000 euros sont imputables sur le revenu global. Les 3.000 euros de charge d'intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

De la même manière, au-delà du seuil de 10.700 euros annuels, le déficit foncier provenant issu des autres charges que les intérêts est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. C'est ce que l'on appelle un report déficitaire.

A noter : il se peut, selon la situation du contribuable, que son revenu global soit inférieur au déficit foncier. Dans ce cas, le revenu brut global est déficitaire, on parle alors de déficit global.

Ce déficit global est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes (il viendra diminuer les revenus futurs pour le calcul de l'impôt des années suivantes).
 


Calcul du déficit foncier

Les charges déductibles

Toutes les dépenses acquittées par un bailleur ne sont pas prises en compte pour établir le déficit foncier. En particulier, les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition du bien mis en location sont exclus des charges déductibles du revenu global de l'investisseur : ils peuvent uniquement contribuer à réduire ses revenus fonciers imposables.

Concrètement, le propriétaire doit retenir les charges suivantes pour calculer son déficit foncier :

- Les travaux de réparation et dépenses d'entretien ;
- Les travaux d'amélioration, à l'exception des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) ;
- Les primes d'assurance ;
- Le montant des dépenses acquittées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
- Les provisions pour charges de copropriété, inscrites ou non dans le budget prévisionnel, supportées par le bailleur, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
- Les impôts supportés par le bailleur au titre de sa propriété (taxe foncière notamment) ;
- Les frais de gestion (20 euros par local) majorés des frais de rémunération des gardes et concierges et des frais de gestion locative.

L'imputation du déficit foncier

La déduction des charges foncières suit un ordre précis.

1. Déduction des revenus fonciers

Le déficit foncier est ce que l'on appelle un déficit catégoriel : le déficit constaté s'applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. En application de ce principe, l'investisseur doit obligatoirement commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers. Celles-ci correspondent aux charges évoquées plus haut, auxquelles s'ajoutent les intérêts d'emprunt.

Tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu global imposable.

Exemple :
Un propriétaire encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2017, pour 10.000 euros de charges déductibles. Grâce à la déduction des charges, son revenu foncier net imposable se limite ainsi à 2.000 euros mais il ne peut pas bénéficier d'un déficit foncier puisque son revenu est excédentaire.


2. Déduction du revenu imposable global

Si les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier. Les dépenses détaillées plus haut viennent ainsi « effacer » son revenu global imposable dans la limite de 10.700 euros par an.

Exemple :
Un bailleur perçoit 12.000 euros de revenus fonciers en 2017 et supporte 15.000 euros de charges, dont 2.000 euros d'intérêts d'emprunt. Ses revenus fonciers imposables sont ramenés à zéro, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d'emprunt et de 10.000 euros d'autres charges.

Le solde de 3.000 euros non imputé sur les revenus fonciers peut alors être soustrait du revenu imposable global du propriétaire puisque ce déficit n'a pas pour origine les intérêts d'emprunt.

 

Une particularité existe lorsque le montant des intérêts d'emprunt est supérieur aux revenus fonciers. Le bailleur doit en priorité faire la compensation entre revenus et intérêts d'emprunt, les autres charges étant en quelque sorte déductibles en second rang et imputables sur le revenu global.

Exemple : Un investisseur perçoit 3.000 euros de revenus fonciers et s'acquitte de 10.000 euros de charges dont 4.200 euros d'intérêts d'emprunt et 5.800 euros d'autres charges.

Le montant du déficit foncier atteint ainsi 7.000 euros (3.000 - 10.000). Ce déficit foncier trouve d'abord sa source dans les intérêts d'emprunt pour 1.200 euros (4.200 euros - 3.000 euros de loyers) et pour le complément dans les autres charges pour 5.800 euros.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global imposable ne comprend que les 5.800 euros d'autres charges.

La quote-part de déficit de 1.200 euros correspondant aux intérêts d'emprunt fait l'objet d'un report et pourra venir en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.


3. Report du déficit foncier

Si le déficit foncier constaté dépasse 10.700 euros sur une année, le propriétaire n'est pas perdant sur l'excédent non utilisé. Les sommes qui n'ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l'investisseur : le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.

Exemple : Exemple : Un bailleur touche 20.000 euros de revenus fonciers en 2017, contre 35.000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15.000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros : il reste donc un surplus de charges non déduites de 4.300 euros.

Celles-ci devront être reportées : l'excédent de déficit foncier reportable pourra être imputé sur les revenus fonciers de l'année suivante. Toutefois, l'imposition des revenus fonciers de 2018 étant annulée dans le cadre l'année blanche (année de transition vers le prélèvement à la source), l'utilisation du stock de déficit foncier des années antérieures sera sans effet fiscal.


Remise en cause de l'avantage fiscal

Le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière. Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier. L'administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'interruption de la location. Au-delà, le propriétaire n'est soumis à aucun délai de détention, contrairement à l'investissement Pinel.

Exemple : Un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2017. Il met fin à la location du bien en 2019. Le fisc peut ainsi remettre en cause l'imputation du déficit jusqu'au 31 décembre 2022.


Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle.

A savoir : L'investissement en défiscalisation Pinel dans l'immobilier neuf ne permet pas de bénéficier du déficit foncier. En revanche, il est possible de cumuler la réduction d'impôt Pinel avec l'avantage fiscal du déficit foncier en investissant dans un logement ancien à remettre à neuf.

Pour en savoir plus, notre article sur l'investissement Pinel dans l'ancien.

 

Déficit foncier et prélèvement à la source 2019

Dans le cadre du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu (PAS ou PALS), les revenus fonciers donnent lieu au paiement d'un acompte d'impôt prélevé sur le compte bancaire du contribuable.

Le taux de prélèvement du 1er janvier 2019 au 31 août 2019 est déterminé à partir de l'ensemble des revenus de 2017 inscrits dans la déclaration de revenus faite au printemps 2018. Le taux du 1er septembre 2019 au 31 août 2020 est basé sur les revenus de 2018 déclarés au printemps 2019.

Le taux de l'acompte est égal au taux de prélèvement à la source calculé pour l'ensemble du foyer fiscal et tous les revenus soumis au PAS.

Pour la base de calcul du taux, en présence d'un déficit foncier durant l'année de référence servant au calcul de ce taux, celui-ci est pris en compte pour une valeur nulle.

En présence d'un déficit foncier des années antérieures, les revenus fonciers de l'année de référence sont diminués à hauteur du déficit reportable.

En l'absence de revenus fonciers ou en présence d'un déficit foncier l'année du prélèvement, le contribuable peut demander une modulation de ses acomptes. D'une manière générale, il peut également moduler son taux de PAS en communiquant une estimation du montant de l'ensemble de ses revenus de l'année en cours.

Exemples d'application du prélèvement à la source en cas de déficit foncier

Exemples pris en considérant que les revenus fonciers en excédent ou en déficit pour chaque année considérée le sont après imputation éventuelle des déficits antérieurs reportables.

Cas 1
Revenus fonciers 2017 en excédent
Revenus fonciers 2018 en déficit
Revenus fonciers 2019 en excédent

Prélèvement d'un acompte d'impôt à la source du 1er janvier au 31 août 2019, sur la base des revenus 2017, puis arrêt des acomptes liés aux revenus fonciers à compter du 1er septembre 2019 (sauf modulation permettant la communication à la DGFiP d'une estimation des revenus fonciers 2019).

Cas 2
Revenus fonciers 2017 en déficit
Revenus fonciers 2018 en déficit
Revenus fonciers 2019 en excédent

Aucun acompte n'est prélevé dans ce cas puisqu'au 1er janvier 2019, la DGFiP ne sait pas qu'il va y avoir des revenus fonciers positifs en 2019, mais possibilité pour le contribuable de signaler des revenus fonciers 2019 pour la mise en place d'acomptes.

Cas 3
Revenus fonciers 2017 en excédent
Revenus fonciers 2018 en excédent
Revenus fonciers 2019 en excédent

Acomptes prélevés du 1er janvier 2019 au 31 août 2019 sur la base des revenus fonciers 2017 puis acomptes sur la base des revenus fonciers 2018 du 1er septembre au 31 décembre 2019.

Cas 4
Revenus fonciers 2017 en excédent
Revenus fonciers 2018 en déficit
Revenus fonciers 2019 en déficit

En l'absence de démarche du contribuable, prélèvement d'acomptes à partir du 1er janvier 2019 puisqu'il y avait un bénéfice foncier sur l'année 2017 mais possibilité, dès début janvier 2019, de signaler la fin de perception des revenus fonciers pour que l'acompte soit stoppé dès février 2019.

Cas 5
Revenus fonciers 2017 en déficit
Revenus fonciers 2018 en déficit
Revenus fonciers 2019 en déficit

Aucun acompte de revenus fonciers n'est prélevé dans ce cas puisqu'il n'y a que du déficit.

Cas 6
Revenus fonciers 2017 en déficit
Revenus fonciers 2018 en excédent
Revenus fonciers 2019 en déficit

En l'absence de démarche du contribuable, acomptes à compter du 1er septembre 2019 en présence d'un bénéfice foncier sur 2018. Possibilité de signaler dès janvier 2019 l'absence de bénéfice foncier en 2019 pour être exempté d'acomptes en 2019.

Cas 7
Revenus fonciers 2017 en déficit
Revenus fonciers 2018 en excédent
Revenus fonciers 2019 en excédent

En l'absence de démarche du contribuable, pas de prélèvement d'acomptes du 1er janvier au 31 août 2019, puis acomptes à partir du 1er septembre 2019. Possibilité d'être soumis volontairement à des acomptes en signalant spontanément le montant estimé des revenus fonciers 2019, dès janvier 2019.

Cas 8
Revenus fonciers 2017 en excédent
Revenus fonciers 2018 en excédent
Revenus fonciers 2019 en déficit

En l'absence de démarche du contribuable, acomptes prélevés durant toute l'année 2019 (possibilité de ne pas en avoir en signalant au fisc l'absence de revenus fonciers positifs en 2019).

Déficit foncier et année blanche : cas des travaux et des charges déductibles en 2018

Prise en compte des déficits fonciers lors de l'année blanche

D'une manière générale, la prise en compte d'un déficit foncier généré en 2018 est plus favorable qu'à l'occasion d'une année normale.

L'année 2018 correspond à l'année de transition entre l'ancien et le nouveau mode de recouvrement de l'impôt, avec le passage au prélèvement à la source au 1er janvier 2019. Dans ce cadre, l'impôt sur les revenus récurrents ou revenus courants de 2018 est annulés par le crédit d'impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR), y compris pour les revenus fonciers (s'il s'agit de revenus non exceptionnels, c'est-à-dire hors arriérés de loyers des années précédentes ou hors pas-de-porte ou droit au bail pour les loueurs de locaux commerciaux).

Conséquence, la diminution du revenu foncier imposable par la déduction des charges n'a aucun impact sur le montant de l'impôt, ce dernier étant neutralisé. Même chose pour l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global : l'effet fiscal est nul. En quelque sorte, on perd donc jusqu'à 10.700 euros de déficit foncier imputable sur le revenu global. En revanche, le principe du report du déficit foncier sur une année d'imposition normale est maintenu.

A noter
Un propriétaire percevant des loyers, enregistrant un déficit foncier et percevant des revenus exceptionnels en 2018 bénéficie d'un effet fiscal de l'imputation du déficit foncier sur son revenu global : dans ce cas, le déficit foncier imputable sur le revenu global permet de minimiser le montant de l'IR dû sur les revenus exceptionnels.

Pour éviter les comportements de contribuables pouvant être tentés de reporter leurs dépenses récurrentes (ou de les anticiper en 2017) et/ou de décaler leurs travaux non urgents en 2019 au lieu de 2018, la loi prévoit plusieurs dispositifs anti-abus :
- les dépenses récurrentes (impôts fonciers, assurances, charges de copropriété courantes) dont la date d'échéance est en 2018 sont déductibles uniquement en 2018, quelle que soit leur date de paiement (même si le paiement est anticipé fin 2017 ou différé en janvier 2019) alors qu'en temps normal, le principe veut que les charges foncières soient déductibles l'année de leur paiement.
- les dépenses de travaux pilotables (ceux sur lequel le propriétaire a la main) sont soumises à un régime spécifique pour inciter à réaliser des travaux lors de l'année de transition.

Gros travaux de rénovation 2018 : situation la plus favorable en cas de déficit foncier

En effet, les travaux pilotables effectués en 2019 ne seront déductibles qu'à hauteur de 50% de leur montant. Certains travaux ne sont pas visés par cette restriction :
- travaux d'urgence : remise en état de canalisations, d'un mur menaçant de s'écrouler, d'une toiture envolée
- travaux décidés d'office par le syndic de copropriété

Tous ces travaux resteront pleinement déductibles en 2019.

Parallèlement, pour inciter à la réalisation de travaux en 2018, ceux-ci auront un effet fiscal partiel au titre de l'année suivante ! Ils seront en effet déductibles à hauteur de la moitié de leur montant (50% des charges payées en 2018) au titre de l'imposition en 2020 des revenus de l'année 2019. Ces travaux effectués en 2018 pourront de surcroît générer un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, dans les conditions habituelles.

Selon un rapport de l'inspection générale des finances (IGF, fonctionnaires de Bercy), plus les travaux réalisés lors de l'année de transition « seront d'ampleur importante, plus le traitement fiscal sera favorable pour le contribuable ». Ainsi, « dans le cas d'un investissement locatif avec des travaux de rénovation lourds réalisés en 2018, le régime fiscal sera plus favorable que celui qui serait applicable selon le droit commun ».

En pratique, les conséquences des dispositions prises sont les suivantes :

- Pour les travaux réalisés en 2020, rien ne change : les dépenses de travaux sont entièrement déductibles sur les revenus fonciers et dans la limite de 10 700 euros sur le revenu global ; au-delà du seuil de 10.700 euros, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

- Pour les travaux réalisés en 2019 : l'effet fiscal est réduit de moitié par rapport à une année normale puisque 50% seulement des dépenses sont déductibles

- Pour les travaux réalisés en 2018, il existe une opportunité de déduire davantage de ses revenus que le montant des dépenses de travaux effectivement payées : cette situation se produit si le montant des travaux est supérieur ou égal à la somme de deux fois le déficit foncier annuel imputable sur le revenu global (2 x 10 700 = 21 400 euros) et de deux fois le montant des revenus fonciers annuels.

Exemple d'application de ce principe en l'absence de revenus exceptionnels en 2018 (source : Natixis Wealth Management) :
Pour un investissement immobilier locatif en 2018 dans un logement ancien à rénover, pour un montant total de 220.000 euros dont 60.000 euros pour les murs et 160.000 euros de travaux de rénovation.

Le contribuable dispose par ailleurs de 20.000 euros de revenus fonciers annuels récurrents et de salaires.

Cette situation correspond bien à la situation où le montant total des travaux est au moins égal à de deux fois le déficit foncier annuel imputable sur le revenu global (21 400 euros) et de deux fois le montant des revenus fonciers annuels (2x20.000 euros) : 160.000 euros > 61.400 euros

Dans ce cas, la déduction des travaux se monte à 160.000 euros en 2018 et à 80.000 euros en 2019 (moyenne des travaux de 2018 et 2019).

A partir de 2019, le contribuable annule la fiscalité sur une base de revenus futurs de 209.300 euros (198.600 euros de revenus fonciers et 10.700 euros sur les autres revenus) pour 160.000 euros de travaux décaissés.

 

Déficit foncier et gros travaux en 2018
 Année 2018 2019 2020
 Revenus fonciers bruts 20 000 € 20 000 € 20 000 €
 Dépenses de travaux 160 000 € 0 € 0 €
 Charges de travaux déductibles 160 000 € 80000 € (moyenne des travaux 2018 et 2019) 0 €
 Revenus fonciers nets (montant négatif = déficit foncier) - 140 000 € - 60 000 € 0 €
 Imputation sur le revenu blobal 10 700 € 10 700 € Non
 Report du déficit foncier 129 300 € 49 300 € Non
 Solde de déficit foncier reportable 129 300 € 178 600 € 158 600 €

Source : Natixis Wealth Management

 

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