Le mécanisme du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global. Le point sur le calcul et l’utilisation de cet avantage fiscal et focus sur le prélèvement à la source.
Un propriétaire bailleur qui tire des revenus d’une location vide (non meublée) doit déclarer ses revenus fonciers à l’administration fiscale. Précisément, un propriétaire est imposable sur le revenu net tiré du ou de ses immeubles ou biens immobiliers, appelé revenu net foncier.
Pour déterminer ce revenu foncier net, il peut déduire les charges qu’il a supporté au titre de cette activité (frais divers, travaux, intérêts d’emprunt, assurance de prêt…) de ses revenus locatifs bruts. Mais ce résultat peut être déficitaire.
Si ces charges sont supérieures aux loyers (le revenu foncier brut), elles génèrent ce que l’on appelle un résultat négatif appelé déficit foncier. Il se peut aussi qu’un contribuable doive assumer des charges foncières déductibles sans percevoir de revenus fonciers, par exemple l’année d’un investissement dans un bien immobilier ancien à rénover nécessitant de lourds de travaux de rénovation. Là encore, le propriétaire se trouve en situation de déficit foncier.
Ce déficit foncier fait l’objet d’un traitement particulier, dont on peut tirer avantage.
Pour un propriétaire de plusieurs appartements, maisons et/ou immeubles dont certains sont en excédent et d’autres déficitaires, il convient, pour calculer le revenu foncier net d’une année, de procéder à une compensation entre des immeubles générant un revenu foncier net et ceux qui sont en déficit, par exemple à l’occasion de lourds travaux engagés pour rénover une toiture. Si le solde est positif, ces revenus fonciers nets sont imposables au barème de l’impôt sur le revenu. Si le solde est négatif, le contribuable peut déclarer un déficit foncier aux impôts.
Appartement 1 : 6.000 euros de revenu brut, 3.000 euros de charges = 3.000 euros de revenu foncier excédentaire (A)
Appartement 2 : 3.000 euros de revenu brut, 12.000 euros de charges = 9.000 euros de déficit foncier (B)
TOTAL : A+B = 3.000 – 9.000 = – 6.000 euros, soit un déficit foncier de 6.000 euros.
À savoir : Un investisseur particulier peut bénéficier de l’avantage fiscal du déficit foncier, de même que les associés d’une société civile immobilière (SCI) ou les porteurs de parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée de type SCPI fiscale. On parle alors de SCPI de déficit foncier.
Un déficit foncier ne peut être constaté que dans le cadre de revenus taxés selon le régime réel d’imposition. Un contribuable ayant fait le choix du régime micro-foncier pour l’imposition de ses loyers ne peut générer de déficit foncier, le résultat étant forcément positif en l’absence de charges déductibles (puisque dans cette situation, un abattement de 30% représentatif des charges foncières est obligatoirement appliqué).
Donc, lorsqu’au cours d’une année, ses charges excèdent ses revenus fonciers, le bailleur accuse un résultat déficitaire, ce solde négatif étant appelé déficit foncier. Il peut alors profiter de dispositions légales prévues à l’article 156 du CGI (Code général des impôts) sur le traitement des déficits fonciers.
Si les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber l’intégralité des charges, le solde ou déficit peut être déduit du revenu global (et non du revenu imposable), dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit foncier est en effet inclus dans le calcul du revenu brut global.
Attention cependant, les intérêts d’emprunt (de même que les coûts associés : frais de dossier, assurance de prêt immobilier) ne sont pas déductibles du revenu global. Ne peuvent être soustraites du revenu global que les dépenses déductibles autres que le coût du prêt immobilier.
Enfin, on peut également bénéficier d’un report d’un déficit foncier antérieur pour alléger l’imposition des revenus fonciers futurs, comme le prévoit le droit fiscal.
Un ou plusieurs biens immobiliers peuvent générer un déficit, qui permettent, au titre d’une même année, de diminuer la base imposable à l’impôt sur le revenu. Le déficit foncier vient en effet en déduction d’autres revenus qui ne sont pas des revenus fonciers (= le revenu brut global, composé des salaires, pensions, rentes, revenus d’assurance vie, dividendes et plus-values soumis au barème de l’impôt sur le revenu). On parle alors de « déficit foncier imputable sur le revenu global ».
Ce mécanisme s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit est constaté et porté à la connaissance de l’administration fiscale dans la déclaration de revenus.
La déduction du déficit foncier (le terme précis est imputation) sur le revenu global est soumise à un plafond de 10.700 euros par an.
Toutefois, il se peut que le déficit foncier soit supérieur à la limite annuelle de 10.700 euros annuels.
Un doublement de la limite de l’imputation du déficit foncier sur le revenu global, de 10.700 à 21.400 euros, a été adopté fin 2022 dans le cadre de la deuxième loi de finances rectificative pour 2022, afin d’inciter les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique.
Précisément, le dispositif prévoit, dans des conditions à définir par décret (pas encore paru) de porter à 21.400 euros par an la limite d’imputation du déficit foncier lié à la réalisation de dépenses de travaux de rénovation énergétique, permettant à un bien immobilier de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D. Au pire, le saut de classe énergétique induit serait de E à D.
Cette majoration du seuil d’imputation est temporaire. Elle s’applique au titre des dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable a accepté un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
En outre, si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2025, la modalité préférentielle de calcul des revenus fonciers et l’avantage fiscal induits seraient annulés.
Si le déficit foncier est supérieur au plafond de 10.700 euros (ou au plafond temporaire de 21.400 euros), l’excédent ne peut être déduit dans l’immédiat, mais il n’est pas perdu (voir partie sur le déficit foncier reportable). Dans ce cas de figure, les services fiscaux parlent de « fraction du déficit foncier imputable sur le revenu global » pour la part que l’on peut déduire.
Toutefois, le déficit foncier peut avoir plusieurs origines : des dépenses de travaux et des intérêts d’emprunt. Or pour l’imputation sur le revenu global et, on ne prend en compte que les dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la somme de 10.700 euros à déduire. En d’autres termes, la fraction de déficit foncier issue des intérêts d’emprunt est exclue du mécanisme de déduction du déficit foncier sur le revenu global.
Ainsi, pour un déficit foncier de 9.000 euros incluant 3.000 euros d’intérêts d’emprunt, seuls 6.000 euros sont imputables sur le revenu global. Les 3.000 euros de charge d’intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
De la même manière, au-delà du seuil de 10.700 euros annuels, le déficit foncier provenant issu des autres charges que les intérêts est reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes. C’est ce que l’on appelle un report déficitaire.
A noter : il se peut, selon la situation du contribuable, que son revenu global soit inférieur au déficit foncier. Dans ce cas, le revenu brut global est déficitaire, on parle alors de déficit global.
Ce déficit global est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes (il viendra diminuer les revenus futurs pour le calcul de l’impôt des années suivantes).
Toutes les dépenses acquittées par un bailleur ne sont pas prises en compte pour établir le déficit foncier. En particulier, les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien mis en location sont exclus des charges déductibles du revenu global de l’investisseur : ils peuvent uniquement contribuer à réduire ses revenus fonciers imposables.
Concrètement, le propriétaire doit retenir les charges suivantes pour calculer son déficit foncier :
La déduction des charges foncières suit un ordre précis :
Le déficit foncier est ce que l’on appelle un déficit catégoriel : le déficit constaté s’applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. En application de ce principe, l’investisseur doit obligatoirement commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers. Celles-ci correspondent aux charges évoquées plus haut, auxquelles s’ajoutent les intérêts d’emprunt.
Tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu global imposable.
Exemple :
Un propriétaire encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2021, pour 10.000 euros de charges déductibles. Grâce à la déduction des charges, son revenu foncier net imposable se limite ainsi à 2.000 euros mais il ne peut pas bénéficier d’un déficit foncier puisque son revenu est excédentaire.
Si les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le propriétaire peut utiliser le mécanisme du déficit foncier. Les dépenses détaillées plus haut viennent ainsi « effacer » son revenu global imposable dans la limite de 10.700 euros par an.
Exemple :
Un bailleur perçoit 12.000 euros de revenus fonciers en 2021 et supporte 15.000 euros de charges, dont 2.000 euros d’intérêts d’emprunt. Ses revenus fonciers imposables sont ramenés à zéro, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d’emprunt et de 10.000 euros d’autres charges.
Le solde de 3.000 euros non imputé sur les revenus fonciers peut alors être soustrait du revenu imposable global du propriétaire puisque ce déficit n’a pas pour origine les intérêts d’emprunt.
Une particularité existe lorsque le montant des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus fonciers. Le bailleur doit en priorité faire la compensation entre revenus et intérêts d’emprunt, les autres charges étant en quelque sorte déductibles en second rang et imputables sur le revenu global.
Exemple : Un investisseur perçoit 3.000 euros de revenus fonciers et s’acquitte de 10.000 euros de charges dont 4.200 euros d’intérêts d’emprunt et 5.800 euros d’autres charges.
Le montant du déficit foncier atteint ainsi 7.000 euros (3.000 – 10.000). Ce déficit foncier trouve d’abord sa source dans les intérêts d’emprunt pour 1.200 euros (4.200 euros – 3.000 euros de loyers) et pour le complément dans les autres charges pour 5.800 euros.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global imposable ne comprend que les 5.800 euros d’autres charges.
La quote-part de déficit de 1.200 euros correspondant aux intérêts d’emprunt fait l’objet d’un report et pourra venir en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le déficit foncier constaté dépasse 10.700 euros sur une année, le propriétaire n’est pas perdant sur l’excédent non utilisé. Les sommes qui n’ont pas pu être déduites du revenu imposable global en année N sont reportables sur les années suivantes. Elles peuvent ainsi être déduites des futures recettes locatives de l’investisseur : le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En revanche, les déficits fonciers générés par le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.
Exemple :
Un bailleur touche 20.000 euros de revenus fonciers en 2021, contre 35.000 euros de charges. Ses revenus fonciers ne sont pas imposables et il dégage un déficit foncier de 15.000 euros. Celui-ci diminue son revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros : il reste donc un surplus de charges non déduites de 4.300 euros.
Celles-ci devront être reportées : l’excédent de déficit foncier reportable pourra être imputé sur les revenus fonciers de l’année suivante.
Le bénéfice du mécanisme du déficit foncier pour réduire son revenu imposable global est soumis à une condition particulière. Les bailleurs doivent en effet continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. L’administration fiscale peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location. Au-delà, le propriétaire n’est soumis à aucun délai de détention, contrairement à l’investissement Pinel.
Exemple :
Un propriétaire impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2021. Il met fin à la location du bien en 2023. Le fisc peut ainsi remettre en cause l’imputation du déficit jusqu’au 31 décembre 2026.
Plusieurs cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint) permettent de faire exception à cette règle.
À savoir : l’investissement en défiscalisation Pinel dans l’immobilier neuf ne permet pas de bénéficier du déficit foncier. En revanche, il est possible de cumuler la réduction d’impôt Pinel avec l’avantage fiscal du déficit foncier en investissant dans un logement ancien à remettre à neuf.
Pour en savoir plus, notre article sur l’investissement Pinel dans l’ancien.
Dans le cadre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu (PAS ou PALS), les revenus fonciers donnent lieu au paiement d’un acompte d’impôt prélevé sur le compte bancaire du contribuable. Le montant de l’acompte dépend du taux de taux de prélèvement à la source.
Le taux de prélèvement à la source en vigueur de septembre 2023 à août 2024 est basé sur les revenus de 2022 déclarés au printemps 2023.
Le taux de l’acompte est égal au taux de prélèvement à la source calculé pour l’ensemble du foyer fiscal et tous les revenus soumis au PAS.
Pour la base de calcul du taux, en présence d’un déficit foncier durant l’année de référence servant au calcul de ce taux, celui-ci est pris en compte pour une valeur nulle.
En présence d’un déficit foncier des années antérieures, les revenus fonciers de l’année de référence sont diminués à hauteur du déficit reportable.
En l’absence de revenus fonciers ou en présence d’un déficit foncier l’année du prélèvement, le contribuable peut demander une modulation de ses acomptes. D’une manière générale, il peut également moduler son taux de PAS en communiquant une estimation du montant de l’ensemble de ses revenus de l’année en cours.
Exemples pris en considérant que les revenus fonciers en excédent ou en déficit pour chaque année considérée le sont après imputation éventuelle des déficits antérieurs reportables.
Cas 1
Revenus fonciers 2021 en excédent
Revenus fonciers 2022 en déficit
Revenus fonciers 2023 en excédent
Prélèvement d’un acompte d’impôt à la source du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, sur la base des revenus 2021, puis arrêt des acomptes liés aux revenus fonciers à compter du 1er septembre 2023 sur la base des revenus 2022 si la case 4BN a été cochée.
Cas 2
Revenus fonciers 2021 en déficit
Revenus fonciers 2022 en déficit
Revenus fonciers 2023 en excédent
Aucun acompte n’est prélevé dans ce cas du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 puisque la DGFiP ne sait pas qu’il va y avoir des revenus fonciers positifs en 2023, mais possibilité pour le contribuable de signaler des revenus fonciers pour la mise en place d’acomptes courant 2023.
Cas 3
Revenus fonciers 2021 en excédent
Revenus fonciers 2022 en excédent
Revenus fonciers 2023 en excédent
Acomptes prélevés du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 sur la base des revenus fonciers 2021, puis acomptes sur la base des revenus fonciers 2022 du 1er septembre 2023 au 31 août 2024.
Cas 4
Revenus fonciers 2021 en excédent
Revenus fonciers 2022 en déficit
Revenus fonciers 2023 en déficit
Prélèvement d’acomptes du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 puisqu’il y avait un bénéfice foncier sur l’année 2021 mais possibilité, sur l’espace de gestion du prélèvement à la source, d’actualiser sa situation ; possibilité de signaler la fin de perception des revenus fonciers dans la case 4BN de la déclaration de revenus pour que l’acompte soit stoppé.
Cas 5
Revenus fonciers 2021 en déficit
Revenus fonciers 2022 en déficit
Revenus fonciers 2023 en déficit
Aucun acompte de revenus fonciers n’est prélevé dans ce cas puisqu’il n’y a que du déficit.
Cas 6
Revenus fonciers 2021 en déficit
Revenus fonciers 2022 en excédent
Revenus fonciers 2023 en déficit
En l’absence de démarche du contribuable, acomptes à compter du 1er septembre 2023 en présence d’un bénéfice foncier net sur 2021. Possibilité de signaler en fin d’année 2022 l’absence de bénéfice foncier en 2022 pour être exempté d’acomptes en 2023. Cette modification peut aussi être effectuée plus tard, sans attendre la déclaration de revenus.
Cas 7
Revenus fonciers 2021 en déficit
Revenus fonciers 2022 en excédent
Revenus fonciers 2023 en excédent
En l’absence de démarche du contribuable, pas de prélèvement d’acomptes du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, puis acomptes à partir du 1er septembre 2023. Possibilité d’être soumis volontairement à des acomptes en signalant spontanément le montant estimé des revenus fonciers 2023, dès la fin de l’année 2022.
Cas 8
Revenus fonciers 2021 en excédent
Revenus fonciers 2022 en excédent
Revenus fonciers 2023 en déficit
En l’absence de démarche du contribuable, acomptes prélevés du 1er septembre 2022 au 31 août 2023 (possibilité de ne pas en avoir en 2023 signalant au fisc l’absence de revenus fonciers positifs en 2023).
D’une manière générale, la prise en compte d’un déficit foncier généré en 2018 s’est avérée plus favorable qu’à l’occasion d’une année normale.
L’année 2018 correspondait à l’année de transition entre l’ancien et le nouveau mode de recouvrement de l’impôt, avec le passage au prélèvement à la source au 1er janvier 2019. Dans ce cadre, l’impôt sur les revenus récurrents ou revenus courants de 2018 étaient annulés par le crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR), y compris pour les revenus fonciers (s’il s’agit de revenus non exceptionnels, c’est-à-dire hors arriérés de loyers des années précédentes ou hors pas-de-porte ou droit au bail pour les loueurs de locaux commerciaux).
Conséquence, la diminution du revenu foncier imposable par la déduction des charges n’a eu aucun impact sur le montant de l’impôt, ce dernier étant neutralisé. Même chose pour l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global : l’effet fiscal était nul. En quelque sorte, on perdait donc jusqu’à 10.700 euros de déficit foncier imputable sur le revenu global. En revanche, le principe du report du déficit foncier sur une année d’imposition normale a été maintenu.
À noter : un propriétaire percevant des loyers, enregistrant un déficit foncier et percevant des revenus exceptionnels en 2018 bénéficiait d’un effet fiscal de l’imputation du déficit foncier sur son revenu global : dans ce cas, le déficit foncier imputable sur le revenu global permet de minimiser le montant de l’IR dû sur les revenus exceptionnels.
Pour éviter les comportements de contribuables pouvant être tentés de reporter leurs dépenses récurrentes (ou de les anticiper en 2017) et/ou de décaler leurs travaux non urgents en 2019 au lieu de 2018, la loi a prévu plusieurs dispositifs anti-abus :
En effet, les travaux pilotables effectués en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% de leur montant. Certains travaux ne sont pas visés par cette restriction :
Ces travaux restent pleinement déductibles en 2019.
Parallèlement, pour inciter à la réalisation de travaux en 2018, ceux-ci auront un effet fiscal partiel au titre de l’année suivante ! Ils seront en effet déductibles à hauteur de la moitié de leur montant (50% des charges payées en 2018) au titre de l’imposition en 2020 des revenus de l’année 2019. Ces travaux effectués en 2018 pourront de surcroît générer un déficit foncier reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, dans les conditions habituelles.
Selon un rapport de l’inspection générale des finances (IGF, fonctionnaires de Bercy), plus les travaux réalisés lors de l’année de transition « seront d’ampleur importante, plus le traitement fiscal sera favorable pour le contribuable ». Ainsi, « dans le cas d’un investissement locatif avec des travaux de rénovation lourds réalisés en 2018, le régime fiscal sera plus favorable que celui qui serait applicable selon le droit commun ».
En pratique, les conséquences des dispositions prises sont les suivantes :
Exemple d’application de ce principe en l’absence de revenus exceptionnels en 2018 (source : Natixis Wealth Management) :
Pour un investissement immobilier locatif en 2018 dans un logement ancien à rénover, pour un montant total de 220.000 euros dont 60.000 euros pour les murs et 160.000 euros de travaux de rénovation.
Le contribuable disposait par ailleurs de 20.000 euros de revenus fonciers annuels récurrents et de salaires.
Cette situation correspondait bien à la situation où le montant total des travaux est au moins égal à de deux fois le déficit foncier annuel imputable sur le revenu global (21 400 euros) et de deux fois le montant des revenus fonciers annuels (2×20.000 euros) : 160.000 euros > 61.400 euros
Dans ce cas, la déduction des travaux se monte à 160.000 euros en 2018 et à 80.000 euros en 2019 (moyenne des travaux de 2018 et 2019).
A partir de 2019, le contribuable annule la fiscalité sur une base de revenus futurs de 209.300 euros (198.600 euros de revenus fonciers et 10.700 euros sur les autres revenus) pour 160.000 euros de travaux décaissés.
| Déficit foncier et gros travaux en 2018 | |||
|---|---|---|---|
| Source : Natixis Wealth Management | |||
| Année | 2018 | 2019 | 2020 |
| Revenus fonciers bruts | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € |
| Dépenses de travaux | 160 000 € | 0 € | 0 € |
| Charges de travaux déductibles | 160 000 € | 80000 € (moyenne des travaux 2018 et 2019) | 0 € |
| Revenus fonciers nets (montant négatif = déficit foncier) | - 140 000 € | - 60 000 € | 0 € |
| Imputation sur le revenu blobal | 10 700 € | 10 700 € | Non |
| Report du déficit foncier | 129 300 € | 49 300 € | Non |
| Solde de déficit foncier reportable | 129 300 € | 178 600 € | 158 600 € |
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