Investissement locatif Pinel 2017, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

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La loi Pinel, nom donné au dispositif d'investissement locatif dans l'immobilier neuf, a pris la suite de la loi Duflot en septembre 2014 et sera reconduite sur la période 2018-2021. L'investissement immobilier Pinel se veut plus favorable aux investisseurs avec davantage de choix sur l'engagement de location et le taux de défiscalisation. Focus sur les zones, le calcul de la réduction d'impôt, les différents plafonds...

Réduire son impôt avec le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel


SOMMAIRE

- Présentation générale de la loi Pinel 2017
- Loi Pinel 2018 : prolongation et changements
- La réduction d'impôt
- Plafonds de loyers
- Plafonds de ressources du locataire
- Location aux ascendants/descendants
- Des villes à éviter ?

Loi Pinel 2017 : présentation générale

Investir dans l'immobilier locatif neuf peut aider un contribuable imposable à réduire son impôt sur le revenu. C'est le principe du dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, connu sous le nom de "Loi Pinel". Le principe est simple : l'investisseur s'engage à louer un logement neuf pendant un certain de temps, en échange de quoi il bénéficie d'une réduction d'impôt. Mais derrière cette apparente simplicité, de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants de la défiscalisation Pinel. Décryptage.

Logements éligibles à l'investissement immobilier Pinel

Le dispositif Pinel vise avant tout la construction de nouveaux logements. En tant que tel, la réduction d'impôt est ouverte à l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (achat en Vefa, sur plans). La plupart des biens immobiliers vendus en loi Pinel sont des appartements. Dans ce cas, l'investisseur se tourne le plus souvent vers un promoteur immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine qui a présélectionné des programmes. L'investisseur peut également faire construire le bien mis en location, comme une maison individuelle.

Il est également possible de bénéficier d'un avantage fiscal au titre du dispositif Pinel pour la rénovation d'un logement ancien, qui sera vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu'ils doivent redonner au logement son caractère neuf. De plus, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique. La voie de la rénovation risque donc d'être plus coûteuse, sans être automatiquement plus intéressante. Charge à l'investisseur de mesurer la pertinence de l'opération.

Enfin, le Pinel permet à l'investisseur d'acquérir et de mettre en location deux logements qui sont éligibles à l'avantage fiscal. Cette liberté permet par exemple d'investir dans deux petits logements de type studio simultanément. Les plafonds de 300.000 euros et 5.500 euros/m² restent cependant applicables quel que soit le nombre de logements considérés.

A lire aussi sur la loi Pinel 2017 : L'investissement immobilier Pinel en dix étapes

Loi Pinel 2018 : défiscalisation maintenue sans la zone B2 ni la zone C

Le gouvernement a décidé la prolongation du dispositif de défiscalisation en loi Pinel pour 4 ans, en 2018, 2019, 2020 et 2021, a annoncé le Secrétaire d'Etat à la cohésion des territoires, Julien Denormandie, le 20 septembre 2017.

Le dispositif Pinel 2017 ne sera cependant pas reconduit à l'identique en 2018 et les années suivantes. La principale modification porte sur le zonage des programmes éligibles à la loi Pinel :
- maintien du dispositif loi Pinel en zone A, Abis et B1
- suppression du dispositif en zone B2 et C.

Un appartement acquis dans le cadre de la loi Pinel en 2017 et ayant fait l'objet d'un acte authentique d'achat signé chez le notaire avant le 31 décembre de cette année ne sera pas concerné par ces modifications.

Les autres caractéristiques d'un investissement dans un programme Pinel devraient en principe être maintenues, notamment le taux de défiscalisation, le plafond d'investissement (en montant et au m²), les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Les changements seront adoptés dans le cadre de la loi de finances pour 2018, présentée le 27 septembre 2017 en Conseil des ministres et devant le Parlement.

Réduction d'impôt : calcul et montant de la défiscalisation

Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt du dispositif Pinel est calculée en partie sur la base du montant investi dans l'achat ou la construction d'un ou des logements neufs mis en location. Toutefois, ce montant est plafonné à 300.000 euros : au-delà de ce seuil, le montant investi n'est plus pris en compte pour déterminer l'avantage fiscal.

En outre, un second plafonnement s'applique, à 5.500 euros par mètre carré. Ainsi, pour l'achat d'un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit un peu plus de 5.700 euros par mètre carré, le montant d'investissement retenu pour déterminer la réduction d'impôt sera 192.500 euros (5.500x35) et non pas 200.000 euros.

Montant de la réduction d'impôt

Innovation propre au Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur choisit de loueur pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires. A l'échéance de cette période, il peut choisir de renouveler son engagement pour trois années supplémentaires, jusqu'à douze ans maximum. Si l'investissement initial était de six ans, il est possible de reconduire l'engagement à deux reprises pour arriver à douze ans.

A chaque durée de location correspond un avantage fiscal spécifique, comme suit :

- Engagement de six ans : 12% de réduction d'impôt (36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
- Engagement de neuf ans : 18% de réduction d'impôt (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
- Engagement de douze ans : 21% de réduction d'impôt (63.000 euros maximum ou 6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières)

Quelle que soit la formule choisie, les avantages fiscaux restent les mêmes : il n'y a pas de différenciation entre un engagement de neuf ans et un autre de six ans renouvelé pour trois années supplémentaires par exemple. A noter qu'il est impossible de s'engager sur douze ans dès le départ.

Plafonnement des niches fiscales

La réduction d'impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer. Un investisseur bénéficiant de la réduction d'impôt maximale (6.000 euros/an) ne dispose donc plus que de 4.000 euros sous le plafond des niches fiscales pour faire baisser son impôt sur le revenu par d'autre biais, comme l'emploi d'un salarié à domicile ou les investissements dans l'économie (investissement direct au capital d'une PME, souscription de parts de FIP/FCPI...).

 


Contraintes à respecter en Loi Pinel

La réduction d'impôt Pinel peut être remise en cause si certaines obligations ne sont pas respectées.

Zonage

Il n'est pas possible de bénéficier des avantages du Pinel sur l'intégralité du territoire. Les communes situées en zone C sont ainsi exclues du dispositif. Les communes situées en zone B2 doivent quant à elles obtenir un agrément préfectoral pour accueillir des investissements Pinel. La loi de finances pour 2017 a introduit cette même possibilités pour les villes classées en zone C (zones rurales) pour les investissements et constructions réalisés en 2017 après la publication de l'agrément. 

Pour rappel, le zonage immobilier du Pinel est le suivant  :

Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite couronne ; Zone A : Proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants.


Plafonnement des loyers

Le dispositif Pinel reprend la logique du Duflot en conservant le principe de loyers plafonnés. Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut exiger un certain niveau de loyer par mètre carré. Ce plafonnement est variable en fonction de l'emplacement, en sachant que les charges ne sont pas comprises.

Les plafonds de loyers applicables en 2017 sont les suivants :

Plafonds de loyer au mètre carré au 1er janvier 2017
Zone A bis 16,83 euros
Zone A 12,50 euros
Zone B1 10,07 euros
Zone B2 (sur agrément) 8,75 euros
Source : BOFiP - Impôts du 16 février 2017

 

De plus, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas excéder 1,2, ce qui signifie que le bailleur pourra, si son logement le permet, pratiquer un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.

La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19/surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée des annexes (balcon, terrasse) dans la limite de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les logements d'une taille inférieure à 38 mètres carrés permettent d'appliquer le coefficient maximum de 1,2. A l'inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de loyers.

Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er janvier, selon l'indice de référence des loyers (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.

Plafonds de revenus des locataires

Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus sont variables, en fonction de l'emplacement du logement et la composition du ménage locataire.

Pour 2017, les seuils de ressources des locataires à ne pas dépasser sont fixés comme suit :

Plafonds de revenus des locataires au 1er janvier 2017
Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37.126 euros 37.126 euros 30.260 euros 27.234 euros
Couple 55.486 euros 55.486 euros 40.410 euros 36.368 euros
Avec 1 personne à charge 72.737 euros 66.699 euros 48.596 euros 43.737 euros
Avec 2 personnes à charge 86.843 euros 79.893 euros 58.666 euros 52.800 euros
Avec 3 personnes à charge 103.326 euros 94.579 euros 69.014 euros 62.113 euros
Avec 4 personnes à charge 116.268 euros 106.431 euros 77.778 euros 70.000 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire +12.954 euros  +11.859 euros  +8.677 euros  +7.808 euros
Source : BOFiP - Impôts du 16 février 2017

 
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'IRL du deuxième trimestre.

Location aux ascendants et descendants

Contrairement au Duflot, le dispositif Pinel permet à un bailleur de louer son logement à un enfant ou un parent sans perdre la réduction d'impôt. Cette possibilité est ouverte depuis le 1er janvier 2015. Tout n'est pas permis cependant. Il est notamment interdit de cumuler la location à son enfant avec le bénéfice d'une demi-part fiscale supplémentaire : cela signifie qu'il n'est pas possible de loger un enfant mineur ou un majeur étudiant de moins de 25 ans qui serait rattaché au foyer fiscal de l'investisseur. De même, le Pinel ne permet pas de cumuler l'octroi des aides au logement (APL, ALS, ALF) à l'enfant logé avec le bénéfice de la réduction d'impôt pour ses parents.

En revanche, aucune autre restriction n'a été apportée à la location aux ascendants/descendants. Ainsi, l'avantage fiscal n'est pas suspendu lorsque le propriétaire loue le logement à un membre de sa famille. 

Pour aller plus loin : Investissement immobilier Pinel : louer à ses enfants, mode d'emploi


Des villes à éviter ?

En septembre 2016, le laboratoire de l'immobilier a publié une liste de villes « à risques » pour l'investissement Pinel. Plus précisément, il s'agit de 17 agglomérations classées en zone B1 et 47 villes en zone B2 où la demande des locataires n'est pas nécessairement suffisante pour sécuriser l'investissement.

La liste des agglomérations à risque pour l'investissement Pinel
Département Agglomération Zone Pinel Recommandation
01 Bourg-en-Bresse B2 A éviter
03 Vichy B2 A éviter
04 Sisteron B2 A surveiller
05 Gap B2 A surveiller
07 Tournon-sur-Rhône B2 A surveiller
10 Troyes B2 A éviter
13 Tarascon B2 A surveiller
16 Angoulême B2 A éviter
17 Rochefort B2 A éviter
17 Saintes B2 A surveiller
19 Brive-la-Gaillarde B2 A éviter
22 Dinan B2 A éviter
22 Saint-Brieuc B2 A éviter
24 Périgueux B2 A éviter
25 Montbéliard B2 A éviter
26 Valence B2 A éviter
27 Pont-Audemer B2 A surveiller
28 Chartres B1 A éviter
29 Concarneau B2 A éviter
29 Quimper B2 A surveiller
30 Alès B2 A surveiller
34 Béziers B2 A éviter
38 Vienne B2 A éviter
38 Voiron B1 A surveiller
39 Dole B2 A éviter
42 Roanne B2 A éviter
42 Saint-Étienne B2 A éviter
49 Angers B2 A surveiller
50 Cherbourg-Octeville B2 A éviter
51 Châlons-en-Champagne B2 A surveiller
53 Laval B2 A surveiller
54 Longwy B2 A éviter
54 Toul B2 A surveiller
57 Algrange B2 A éviter
57 Metz B1 A surveiller
59 Anzin B2 A éviter
59 Cambrai B2 A éviter
59 Denain B2 A éviter
59 Douai B1 A éviter
59 Maubeuge B2 A éviter
62 Arras B2 A surveiller
62 Béthune B1 A éviter
62 Boulogne-sur-Mer B2 A éviter
62 Lens B1 A éviter
62 Saint-Omer B2 A éviter
63 Chamalières B1 A éviter
64 Pau B2 A éviter
66 Perpignan B1 A surveiller
68 Colmar B2 A surveiller
68 Mulhouse B1 A éviter
72 Le Mans B2 A éviter
74 Cluses B1 A surveiller
76 Dieppe B2 A éviter
76 Elbeuf B1 A surveiller
76 Fécamp B2 A éviter
76 Le Havre B1 A éviter
79 Niort B2 A surveiller
83 Brignoles B1 A surveiller
84 Avignon B1 A éviter
84 Carpentras B1 A surveiller
84 Cavaillon B1 A surveiller
84 Courthézon B1 A surveiller
86 Poitiers B2 A surveiller
89 Sens B2 A éviter
Source : Le laboratoire de l'immobilier


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