Investissement locatif Pinel 2020, la défiscalisation dans l’immobilier neuf


La loi Pinel, nom donné au dispositif d'investissement locatif dans l'immobilier neuf, est reconduite sur la période 2018-2021. L'investissement immobilier Pinel se veut plus favorable aux investisseurs avec davantage de choix sur l'engagement de location et le taux de défiscalisation. Focus sur les zones, le calcul de la réduction d'impôt, les différents plafonds...

Loi Pinel 2020 : définition

Le dispositif Pinel ou loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Son mécanisme est prévu à l’article 199 novovicies du CGI (code général des impôts).

Dans ce cadre, investir dans l’immobilier locatif neuf peut aider un contribuable imposable à réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années consécutives. C’est le principe du dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, connu sous le nom de « Loi Pinel ». Le principe est simple : l’investisseur s’engage à louer un logement neuf pendant un certain de temps, en échange de quoi il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location.

L’engagement de location est de :

  • 6 ans
  • ou 9 ans
  • ou 12 ans.

Plus il est long, plus la réduction d’impôt est élevée. Durant cette période, l’investisseur perçoit des loyers taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Derrière cette apparente simplicité, de nombreuses conditions sont à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants de la défiscalisation en loi Pinel.

Le gouvernement a décidé la prolongation du dispositif de défiscalisation en loi Pinel pour 4 ans, en 2018, 2019, 2020 et 2021.

Le dispositif Pinel n’a cependant pas été reconduit à l’identique. La principale modification porte sur le zonage des programmes éligibles à la loi Pinel :

  • maintien du dispositif loi Pinel en zone A, Abis et B1
  • suppression du dispositif en zone B2 et C, soit environ 920 communes concernées
  • extension du zonage du dispositif en faveur des communes ayant conclu un contrat de redynamisation de site de défense (CRDS), après avoir pâti de la fermeture d’une base militaire, même si ces communes se trouvent en zone B2 ou C.

Par ailleurs, des aménagements au dispositif ont été introduits par la loi de finances pour 2019, ainsi que par la loi de finances pour 2020.

Locataires, zones, plafonds, les principales conditions du Pinel

La réduction d’impôt loi Pinel est accordée en échange de contreparties : pour en bénéficier, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions. Les principales sont les suivantes :

  • Logement acquis pour mise en location nue à usage de résidence principale (meublés et résidences secondaires exclus)
  • Plafond annuel de réduction d’impôt de 6.000 euros
  • Réduction d’impôt calculée dans la limite de 300.000 euros par contribuable et par année d’imposition et de 5.500 euros par mètre carré
  • Réduction d’impôt annuelle soumise au plafonnement des niches fiscales
  • Nombre d’acquisitions en loi Pinel limité à deux par an
  • Dispositif soumis à zonage, en zones dites tendues : zone A, A bis et B1 et, de 2019 à 2021 dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense indépendamment du zonage
  • Dispositif soumis à plafond de loyers et de ressources des locataires actualisés chaque année
  • Location possible dans la famille, à un locataire ascendant ou descendant sous réserve qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire
  • Acquisition soumise à éco-conditionnalité (critères de performances énergétiques à respecter)
  • Acquisition possible au travers de SCPI Pinel
  • Obligations déclaratives à respecter l’année qui suit l’investissement puis chaque année pendant la période d’engagement de location

Nouveau dispositif Pinel ancien

Déjà possible auparavant, la loi Pinel dans l’ancien bénéficie désormais d’un champ plus large, en application de l’article 226 de la loi de finances 2019.

Ce nouveau dispositif Pinel ancien, aussi appelé dispositif Denormandie, prévoit d’accorder une réduction d’impôt pour l’acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret. Le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Le dispositif est donc ouvert à l’acquisition de logements anciens rénovés ou en cours de rénovation sans nécessité de leur conférer les caractéristiques d’un logement neuf.

Pour y avoir droit, l’acquéreur doit investir soit :

  • dans une commune signataire d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) créée par l’article 157 de la loi ELAN
  • ou dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, selon une liste fixée par un arrêté à paraître.

Location de logements éligibles à l’investissement immobilier Pinel

Le dispositif Pinel vise avant tout la construction de nouveaux logements en vue de leur mise en location. En règle générale, la réduction d’impôt est ouverte à l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat en Vefa, sur plans). La plupart des biens immobiliers vendus en loi Pinel sont des appartements. Dans ce cas, l’investisseur se tourne le plus souvent vers un promoteur immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine qui a présélectionné des programmes. L’investisseur peut également faire construire le bien mis en location, comme une maison individuelle (jusqu’au 31 décembre 2020), s’il respecte par ailleurs l’ensemble des conditions.

Il est également possible de bénéficier d’un avantage fiscal au titre du dispositif Pinel pour la rénovation d’un logement ancien, qui sera vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu’ils doivent redonner au logement son caractère neuf.

Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu’ils doivent redonner au logement un caractère neuf (Pinel ancien ancienne formule) ou, pour le nouveau dispositif Pinel ancien 2019-2021, représenter au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique. La voie de la rénovation risque donc d’être plus coûteuse, sans être automatiquement plus intéressante. Charge à l’investisseur de mesurer la pertinence de l’opération, notamment la qualité de l’emplacement (proximité des écoles, du collège, des commerces, desserte des transports en commun) et du marché locatif où se trouve le logement (marché de l’emploi, niveau de vie…).

Enfin, le Pinel permet à l’investisseur d’acquérir et de mettre en location deux logements qui sont éligibles à l’avantage fiscal. Cette liberté permet par exemple d’investir dans deux petits logements de type studio simultanément. Les plafonds de 300.000 euros et 5.500 euros/m² restent cependant applicables quel que soit le nombre de logements considérés.

À lire aussi sur la loi Pinel 2020 : L’investissement immobilier Pinel en dix étapes

Loi Pinel 2020 : modification de certaines conditions d’application

La loi de finances pour 2020 (article 161) a une restriction nouvelle au dispositif Pinel. La modification prévue limite le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021. Cette limitation revient à fermer le dispositif à l’acquisition de maisons individuelles à compter de cette date.

Ce changements est consécutif à d’autres, introduits par la loi de finances pour 2019 :

  • extension à l’acquisition de logements anciens avec travaux (appelé dispositif Denormandie)
  • extinction du dispositif Pinel en zone B2 et C repoussée du 31 décembre 2018 au 15 mars 2019 (si demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019)
  • extension à l’acquisition de logements situés dans des zones ayant été couvertes par un contrat de de redynamisation de site de défense dans les 8 années précédant l’investissement
  • extension du bénéfice de la loi Pinel aux contribuables qui deviennent non-résidents fiscaux (transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant la période d’engagement de location)
  • extension du versement de l’acompte des réductions d’impôt au dispositif Pinel

Réduction d’impôt : calcul et montant de la défiscalisation

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est calculée en partie sur la base du montant investi dans l’achat ou la construction d’un ou des logements neufs mis en location. Toutefois, ce montant est plafonné à 300.000 euros : au-delà de ce seuil, le montant investi n’est plus pris en compte pour déterminer l’avantage fiscal.

En outre, un second plafonnement s’applique, à 5.500 euros par mètre carré.

Exemple :

Pour l’achat d’un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit un peu plus de 5.700 euros par mètre carré, le montant d’investissement retenu pour déterminer la réduction d’impôt sera 192.500 euros (5.500 x 35) et non pas 200.000 euros.

Montant de la réduction d’impôt

Innovation propre au Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur choisit de loueur pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires. A l’échéance de cette période, il peut choisir de renouveler son engagement pour trois années supplémentaires, jusqu’à douze ans maximum. Si l’investissement initial était de six ans, il est possible de reconduire l’engagement à deux reprises pour arriver à douze ans.

À chaque durée de location correspond un avantage fiscal spécifique, comme suit :

  • engagement de six ans : 12% de réduction d’impôt (36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • engagement de neuf ans : 18% de réduction d’impôt (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • engagement de douze ans : 21% de réduction d’impôt (63.000 euros maximum ou 6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières)

Quelle que soit la formule choisie, les avantages fiscaux restent les mêmes : il n’y a pas de différenciation entre un engagement de neuf ans et un autre de six ans renouvelé pour trois années supplémentaires par exemple. A noter qu’il est impossible de s’engager sur douze ans dès le départ.

Dispositif loi Pinel et plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.

Un investisseur bénéficiant de la réduction d’impôt maximale dans le cadre de la loi Pinel (6.000 euros/an) ne dispose donc plus que d’un solde de 4.000 euros à utiliser jusqu’à l’atteinte du plafond des niches fiscales pour faire baisser son impôt sur le revenu par d’autre biais, comme l’emploi d’un salarié à domicile ou les investissements dans l’économie (investissement direct au capital d’une PME, souscription de parts de FIP/FCPI…).

Conditions à respecter en Loi Pinel

La réduction d’impôt Pinel peut être remise en cause si certaines obligations ne sont pas respectées.

Zonage

Il n’est pas possible de bénéficier des avantages du Pinel sur l’intégralité du territoire. Les communes situées en zone C sont ainsi exclues du dispositif. Les communes situées en zone B2 doivent quant à elles obtenir un agrément préfectoral pour accueillir des investissements Pinel. La loi de finances pour 2017 a introduit cette même possibilités pour les villes classées en zone C (zones rurales) pour les investissements et constructions réalisés en 2017 après la publication de l’agrément.

Pour rappel, le zonage immobilier du Pinel est le suivant :

Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite couronne ; Zone A : Proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants.


Plafond de loyer

Le dispositif Pinel reprend la logique du Duflot en conservant le principe de loyers plafonnés. Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut exiger un certain niveau de loyer par mètre carré. Ce plafonnement est variable en fonction de l’emplacement, en sachant que les charges ne sont pas comprises.

Les plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2019, tels que publiés par l’administration fiscale, sont les suivants (les plafonds de loyers pour 2020 n’ont pas encore été rendus publics):

Plafonds de loyer au mètre carré au 1er janvier 2019
Zone A bis17,17 euros
Zone A12,68 euros
Zone B110,28 euros
Zone B2 (sur agrément)8,93 euros
Source : BOFiP - Impôts du 1er avril 2019


De plus, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas excéder 1,2, ce qui signifie que le bailleur pourra, si son logement le permet, pratiquer un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.

 

La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19/surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée des annexes (balcon, terrasse) dans la limite de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les logements d’une taille inférieure à 38 mètres carrés permettent d’appliquer le coefficient maximum de 1,2. À l’inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de loyers.

Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er janvier, selon l’indice de référence des loyers (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.

Plafonds de revenus des locataires

Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus sont variables, en fonction de l’emplacement du logement et la composition du ménage locataire.

Pour 2019, les seuils de ressources des locataires à ne pas dépasser sont fixés comme suit pour le dispositif loi Pinel en métropole (les limites pour 2020 ne sont pas encore connues) :

Plafonds de revenus des locataires au 1er janvier 2019 (Pinel métropole)
Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule38.236 euros38.236 euros31.165 euros28.049 euros
Couple57.146 euros57.146 euros41.618 euros37.456 euros
Avec 1 personne à charge74.912 euros68.693 euros50.049 euros45.044 euros
Avec 2 personnes à charge89.439 euros82.282 euros60.420 euros54.379 euros
Avec 3 personnes à charge106.415 euros97.407 euros71.078 euros63.970 euros
Avec 4 personnes à charge119.745 euros109.613 euros80.103 euros72.093 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire+13.341 euros +12.213 euros +8.936 euros +8.041 euros
Source : BOFiP - Impôts du 1er avril 2019

Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.

Location aux ascendants et descendants

Contrairement au Duflot, le dispositif Pinel permet à un bailleur de louer son logement à un enfant ou un parent sans perdre la réduction d’impôt. Cette possibilité est ouverte depuis le 1er janvier 2015. Tout n’est pas permis cependant. Il est notamment interdit de cumuler la location à son enfant avec le bénéfice d’une demi-part fiscale supplémentaire : cela signifie qu’il n’est pas possible de loger un enfant mineur ou un majeur étudiant de moins de 25 ans qui serait rattaché au foyer fiscal de l’investisseur. De même, le Pinel ne permet pas de cumuler l’octroi des aides au logement (APL, ALS, ALF) à l’enfant logé avec le bénéfice de la réduction d’impôt pour ses parents.

En revanche, aucune autre restriction n’a été apportée à la location aux ascendants/descendants. Ainsi, l’avantage fiscal n’est pas suspendu lorsque le propriétaire loue le logement à un membre de sa famille.

Pour aller plus loin : Investissement immobilier Pinel : louer à ses enfants, mode d’emploi

 

Des villes à éviter ?

En septembre 2016, le laboratoire de l’immobilier a publié une liste de villes « à risques » pour l’investissement Pinel. Plus précisément, il s’agit de 17 agglomérations classées en zone B1 où la demande des locataires n’est pas nécessairement suffisante pour sécuriser l’investissement.

La liste des agglomérations à risque pour l'investissement Pinel
DépartementAgglomérationZone PinelRecommandation
28ChartresB1A éviter
38VoironB1A surveiller
57MetzB1A surveiller
59DouaiB1A éviter
62BéthuneB1A éviter
62LensB1A éviter
63ChamalièresB1A éviter
66PerpignanB1A surveiller
68MulhouseB1A éviter
74ClusesB1A surveiller
76ElbeufB1A surveiller
76Le HavreB1A éviter
83BrignolesB1A surveiller
84AvignonB1A éviter
84CarpentrasB1A surveiller
84CavaillonB1A surveiller
84CourthézonB1A surveiller
Source : Le laboratoire de l'immobilier

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