Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

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Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif d'investissement locatif dans l'immobilier neuf Pinel a pris la suite du Duflot. Le Pinel se veut plus favorable aux investisseurs en procurant davantage de choix sur l'engagement de location et la réduction d'impôt. Focus.

 
Réduire son impôt avec le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel

Présentation générale

Investir dans l'immobilier locatif neuf peut vous aider à réduire votre impôt sur le revenu. C'est le principe du dispositif Pinel, qui remplace le Duflot depuis le 1er septembre 2014. Le principe est simple : l'investisseur s'engage à louer un logement neuf pendant un certain de temps, en échange de quoi il bénéficie d'une réduction d'impôt. Mais derrière cette apparente simplicité, de nombreux paramètres sont à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants de la défiscalisation Pinel. Décryptage.

Logements éligibles

Le dispositif Pinel vise avant tout la construction de nouveaux logements. En tant que tel, la réduction d'impôt est ouverte à l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (achat en Vefa). Dans ce cas, l'investisseur se tourne le plus souvent vers un promoteur immobilier. L'investisseur peut également faire construire le bien mis en location, comme une maison individuelle.

Il est également possible de bénéficier d'un avantage fiscal pour la rénovation d'un logement ancien, qui sera vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu'ils doivent redonner au logement son caractère neuf. De plus, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique. La voie de la rénovation risque donc d'être plus coûteuse, sans être automatiquement plus intéressante. Charge à l'investisseur de mesurer la pertinence de l'opération.

Enfin, le Pinel permet à l'investisseur d'acquérir et de mettre en location deux logements qui sont éligibles à l'avantage fiscal. Cette liberté permet par exemple d'investir dans deux petits logements de type studio simultanément. Les plafonds de 300.000 euros et 5.500 euros/m² restent cependant applicables quel que soit le nombre de logements considérés.

Réduction d'impôt

Calcul de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt du dispositif Pinel est calculée en partie sur la base du montant investi dans l'achat ou la construction d'un ou des logements neufs mis en location. Toutefois, ce montant est plafonné à 300.000 euros : au-delà de ce seuil, le montant investi n'est plus pris en compte pour déterminer l'avantage fiscal.

En outre, un second plafonnement s'applique, à 5.500 euros par mètre carré. Ainsi, pour l'achat d'un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit un peu plus de 5.700 euros par mètre carré, le montant d'investissement retenu pour déterminer la réduction d'impôt sera 192.500 euros (5.500x35) et non pas 200.000 euros.

Montant de la réduction d'impôt

Innovation propre au Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur choisit de loueur pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires. A l'échéance de cette période, il peut choisir de renouveler son engagement pour trois années supplémentaires, jusqu'à douze ans maximum. Si l'investissement initial était de six ans, il est possible de reconduire l'engagement à deux reprises pour arriver à douze ans.

A chaque durée de location correspond un avantage fiscal spécifique, comme suit :

- Engagement de six ans : 12% de réduction d'impôt (36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
- Engagement de neuf ans : 18% de réduction d'impôt (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
- Engagement de douze ans : 21% de réduction d'impôt (63.000 euros maximum ou 6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières)

Quelle que soit la formule choisie, les avantages fiscaux restent les mêmes : il n'y a pas de différenciation entre un engagement de neuf ans et un autre de six ans renouvelé pour trois années supplémentaires par exemple. A noter qu'il est impossible de s'engager sur douze ans dès le départ.

Plafonnement des niches fiscales

La réduction d'impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer. Un investisseur bénéficiant de la réduction d'impôt maximale (6.000 euros/an) ne dispose donc plus que de 4.000 euros sous le plafond des niches fiscales pour faire baisser son impôt sur le revenu par d'autre biais, comme l'emploi d'un salarié à domicile ou les investissements dans l'économie (investissement direct au capital d'une PME, souscription de parts de FIP/FCPI...).

 


Contraintes à respecter

La réduction d'impôt Pinel peut être remise en cause si certaines obligations ne sont pas respectées.

Zonage

Il n'est pas possible de bénéficier des avantages du Pinel sur l'intégralité du territoire. Les communes situées en zone C sont ainsi exclues du dispositif. Les communes situées en zone B2 doivent quant à elles obtenir un agrément préfectoral pour accueillir des investissements Pinel.

Pour rappel, le zonage immobilier du Pinel est le suivant depuis le 1er octobre 2014 :

Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite couronne ; Zone A : Proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants.


Plafonnement des loyers

Le dispositif Pinel reprend la logique du Duflot en conservant le principe de loyers plafonnés. Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut exiger un certain niveau de loyer par mètre carré. Ce plafonnement est variable en fonction de l'emplacement, en sachant que les charges ne sont pas comprises.

Les plafonds de loyers applicables en 2016 sont les suivants :

Plafonds de loyer au mètre carré au 1er janvier 2016
Zone A bis 16,83 euros
Zone A 12,50 euros
Zone B1 10,07 euros
Zone B2 (sur agrément) 8,75 euros
Source : BOFiP - Impôts du 29 janvier 2016

 

De plus, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas excéder 1,2, ce qui signifie que le bailleur pourra, si son logement le permet, pratiquer un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.

La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19/surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée des annexes (balcon, terrasse) dans la limite de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les logements d'une taille inférieure à 38 mètres carrés permettent d'appliquer le coefficient maximum de 1,2. A l'inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de loyers.

Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er janvier, selon l'indice de référence des loyers (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.

Plafonds de revenus des locataires

Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus sont variables, en fonction de l'emplacement du logement et la composition du ménage locataire.

Pour 2016, les seuils de ressources des locataires à ne pas dépasser sont fixés comme suit :

Plafonds de revenus des locataires au 1er janvier 2016
Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.993 euros 36.993 euros 30.151 euros 27.136 euros
Couple 55.287 euros 55.287 euros 40.265 euros 36.238 euros
Avec 1 personne à charge 72.476 euros 66.460 euros 48.422 euros 43.580 euros
Avec 2 personnes à charge 86.531 euros 79.606 euros 58.456 euros 52.611 euros
Avec 3 personnes à charge 102.955 euros 94.240 euros 68.766 euros 61.890 euros
Avec 4 personnes à charge 115.851 euros 106.049 euros 77.453 euros 69.749 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire +12.908 euros  +11.816 euros  +8.646 euros  +7.780 euros
Source : BOFiP - Impôts du 29 janvier 2016

 
Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'IRL du deuxième trimestre.

Location aux ascendants et descendants

Contrairement au Duflot, le dispositif Pinel permet à un bailleur de louer son logement à un enfant ou un parent sans perdre la réduction d'impôt. Cette possibilité est ouverte à partir du 1er janvier 2015. Tout n'est pas permis cependant. Il est notamment interdit de cumuler la location à son enfant avec le bénéfice d'une demi-part fiscale supplémentaire : cela signifie qu'il n'est pas possible de loger un enfant mineur ou un majeur étudiant de moins de 25 ans qui serait rattaché au foyer fiscal de l'investisseur. De même, le Pinel ne permet pas de cumuler l'octroi des aides au logement (APL, ALS, ALF) à l'enfant logé avec le bénéfice de la réduction d'impôt pour ses parents.

En revanche, aucune autre restriction n'a été apportée à la location aux ascendants/descendants. Ainsi, l'avantage fiscal n'est pas suspendu lorsque le propriétaire loue le logement à un membre de sa famille. 

Les règles de la location à un ascendant ou un descendant sont désormais définitivement fixées, suite à la validation du projet de loi de finances pour 2015 (PLF 2015) par le Conseil constitutionnel


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