Investissement locatif Pinel 2022, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Par Thibault Fingonnet
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La loi Pinel, nom donné au dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf, a été reconduite sur la période 2018-2021 et de nouveau d’ici à 2024, mais avec une réduction d’impôt minorée en 2023 et 2024. Focus sur les zones, le calcul de la réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location , les différents plafonds…

Loi Pinel 2022 : définition

Le dispositif Pinel ou loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Son mécanisme est prévu à l’article 199 novovicies du CGI (code général des impôts).

Dans ce cadre, investir dans l’immobilier locatif neuf peut aider un contribuable imposable à réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années consécutives. C’est le principe du dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, connu sous le nom de « Loi Pinel ». Le principe est simple : l’investisseur s’engage à louer un logement neuf pendant un certain de temps, en échange de quoi il bénéficie d’une réduction d’impôt répartie à parts égales sur la période d’engagement de location.

L’engagement de location est de :

  • 6 ans
  • ou 9 ans
  • ou 12 ans.

Plus il est long, plus la réduction d’impôt est élevée. Durant cette période, l’investisseur perçoit des loyers taxés dans la catégorie des revenus fonciers.

Derrière cette apparente simplicité, de nombreuses conditions sont à prendre en compte pour appréhender les tenants et aboutissants de la défiscalisation en loi Pinel.

Le gouvernement a décidé une nouvelle prolongation du dispositif de défiscalisation en loi Pinel pour 3 ans, en 2022, 2023 et 2024, actée après une première prorogation de 4 ans (de 2018 à 2021).

Le dispositif Pinel n’a cependant pas été reconduit à l’identique. La principale modification porte sur le zonage des programmes éligibles à la loi Pinel :

  • maintien du dispositif loi Pinel en zone A, Abis et B1
  • suppression du dispositif en zone B2 et C, soit environ 920 communes concernées
  • extension du zonage du dispositif en faveur des communes ayant conclu un contrat de redynamisation de site de défense (CRDS), après avoir pâti de la fermeture d’une base militaire, même si ces communes se trouvent en zone B2 ou C.

Après les aménagements successifs du dispositif introduits par les lois de finances pour 2019 et 2020, une diminution des taux de défiscalisation en 2023 et 2024 a été engagée dans le cadre de la loi de finances pour 2021. Ce texte prévoit en outre une reconduction du Pinel quasiment à l’identique pour les années 2021 et 2022.

Loi Pinel : ce qui va changer de 2022 à 2024

Les principales modifications de la loi de finances pour 2021

Le dispositif Pinel va connaitre des changements, dont les effets seront décalés dans le temps, selon un amendement au projet de loi de finances pour 2021 (PLF 2021) présenté par le gouvernement et adopté par l’Assemblée nationale.

En résumé, la réforme prévoit les dispositions suivantes :

  • prorogation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2024 (vs fin 2021)
  • maintien du dispositif sans changement majeur en 2021 et 2022
  • diminution du taux de défiscalisation en 2023 et en 2024
  • exception pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la  ville (QPV) ou dont les performances énergétiques et environnementales sont supérieures à la réglementation (dans le cadre du dispositif « Pinel+ »), dont les taux de défiscalisation seront inchangés en 2023 et 2024
  • a priori fin du dispositif en 2025 (le gouvernement souhaitant davantage s’appuyer sur les investisseurs institutionnels pour développer le logement locatif intermédiaire)

Ces dispositions ont été définitivement adoptées par le Parlement et actées à l’article 168 de la loi de finances initiale pour 2021.

Un aménagement mineur a été apporté au dispositif Pinel au travers de l’article 169 de la loi de finances pour 2021, dans le cadre de son recentrage sur les immeubles d’habitat collectif (restriction elle-même prévue à l’article 161 de la loi du 28 décembre 2019 de finances pour 2020). La réécriture du texte vise à préciser que la condition de localisation du logement dans un immeuble collectif s’applique également au logement que le contribuable fait construire.

Taux de la réduction d’impôt Pinel en baisse en 2023 et 2024

La réduction de taux de défiscalisation du dispositif Pinel en 2023 et 2024 constitue le principalement changement à venir.

Il en résulte les taux de réduction d’impôt suivants pour les années à venir :

Taux de la réduction Pinel
sources : article 168 LFI 2021, commission des finances du Sénat
Durée de location20202021202220232024
Pinel métropole
Engagement de location initial de 6 ans12%
12%
12%
10,5%
9%
Prorogation de 3 ans6%
6%
6%
4,5%3%
Prorogation supplémentaire de 3 ans3%3%3%2,5%2%
Engagement de location initial de 9 ans18%18%18%15%12%
Prorogation de 3 ans3%3%3%2,5%2%
Pinel métropole (quartiers politique de la ville, logement à haute performance environnementale)
Engagement de location initial de 6 ans12%
12%
Prorogation de 3 ans6%6%
Prorogation supplémentaire de 3 ans3%3%
Engagement de location initial de 9 ans18%18%
Prorogation de 3 ans3%3%
Pinel Outre-mer
Engagement de location initial de 6 ans23%23%23%21,5%20%
Engagement de location initial de 9 ans29%29%29%26%23%

Les logements les plus vertueux sur le plan environnemental et ceux dont le programme est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la  ville (QPV) verront leur taux inchangés par rapport à 2020, 2021 et 2022. Il en ira de même pour les logements qui  respectent à la fois « certains critères de qualité d’usage » et une réglementation environnementale (dispositif « Pinel+ »).

Pinel + : des conditions strictes pour conserver les taux de réduction d’impôt maximum

Si la loi de finances pour 2021 a prévu une diminution progressive des taux de la réduction d’impôt Pinel à partir de 2023, un nouveau dispositif, baptisé « Pinel + », va permettre aux investisseurs, sous certaines conditions, de maintenir en 2023 et 2024 le niveau de réduction d’impôt qui prévaut jusqu’en 2022.

Avec le « Pinel + », les acheteurs qui mettent en location leur logement neuf, situé dans des bâtiments d’habitation collectifs en métropole, à partir du 1er janvier 2023 pourront toujours continuer à bénéficier des taux de réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien pour des engagements respectifs sur 6, 9 et 12 ans.

Pour profiter des taux actuels du Pinel durant cette période transitoire (en 2023 et 2024), les logements devront :

  • être situés « dans un quartier prioritaire de la politique de la ville »
  • respecter à la fois « certains critères de qualité d’usage » et une réglementation environnementale

Ces critères, qui  fixent des conditions d’obtention plus strictes du « Pinel + » ont été publiés dans un décret paru au Journal Officiel du 18 mars 2022.

Concernant les critères de qualité d’usage, le décret indique qu’ils portent sur trois points pour les logements concernés :

  • une exigence de surface habitable minimale, fixée à :
    * 28 mètres carrés pour un T1
    * 45 mètres carrés pour un T2
    * 62 mètres carrés pour un T3
    * 79 mètres carrés pour un T4
    * 96 mètres carrés pour un T5
  • l’existence d’espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale, fixée à :
    * 3 mètres carrés pour un T1 ou un T2
    * 5 mètres carrés pour un T3
    * 7 mètres carrés pour un T4
    * 9 mètres carrés pour un T5
  • une double exposition pour les logements classés T3 et plus

S’agissant des critères environnementaux, les logements devront répondre aux exigences suivantes, toujours selon le décret :

  • pour les logements neufs acquis en 2023 : ils devront afficher des niveaux de performance énergétique conformes à la mouture 2025 de la réglementation environnementale actuelle (RE 2020)
  • pour les logements neufs acquis en 2024 : ils devront respecter le critère précédent, mais aussi et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction (dans le cas où la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022) : le logement devra respecter les critères fondés sur le label d’État « E+C- » (pour Énergie + Carbone -) utilisé pour préfigurer la RE 2020 et d’une classe A du DPE
  • pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans un autre cadre qu’une opération de construction (comme une simple réhabilitation à neuf, via le « Pinel ancien ») et qui ne sont donc soumis ni à la RE 2020 ni au référentiel « E+C- » : l’atteinte a minima d’une étiquette B du DPE sera exigé (donc, classé comme très performant ou extrêmement performant)

Locataires, zones, plafonds, les principales conditions du Pinel

La réduction d’impôt loi Pinel est accordée en échange de contreparties : pour en bénéficier, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions. Les principales sont les suivantes :

  • un logement acquis pour mise en location nue à usage de résidence principale (meublés et résidences secondaires exclus)
  • un plafond annuel de réduction d’impôt de 6.000 euros
  • une réduction d’impôt calculée dans la limite de 300.000 euros par contribuable et par année d’imposition et de 5.500 euros par mètre carré
  • une réduction d’impôt annuelle soumise au plafonnement des niches fiscales
  • un nombre d’acquisitions en loi Pinel limité à deux par an
  • un dispositif soumis à zonage, en zones dites tendues : zone A, A bis et B1 et, de 2019 à 2021 dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense indépendamment du zonage
  • un dispositif soumis à plafond de loyers et de ressources des locataires actualisés chaque année
  • une location possible dans la famille, à un locataire ascendant ou descendant sous réserve qu’il n’appartienne pas au foyer fiscal du propriétaire
  • une acquisition soumise à éco-conditionnalité (critères de performances énergétiques à respecter)
  • une acquisition possible au travers de SCPI Pinel
  • des obligations déclaratives à respecter l’année qui suit l’investissement puis chaque année pendant la période d’engagement de location

Nouveau dispositif Pinel ancien : le Denormandie

Déjà possible auparavant, la loi Pinel dans l’ancien bénéficie désormais d’un champ plus large, en application de l’article 226 de la loi de finances 2019.

Ce nouveau dispositif Pinel ancien, aussi appelé dispositif Denormandie, prévoit d’accorder une réduction d’impôt pour l’acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret. Le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Le dispositif est donc ouvert à l’acquisition de logements anciens rénovés ou en cours de rénovation sans nécessité de leur conférer les caractéristiques d’un logement neuf.

Pour y avoir droit, l’acquéreur doit investir soit :

  • dans une commune signataire d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) créée par l’article 157 de la loi ELAN
  • ou dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, selon une liste fixée par un arrêté à paraître.

Location de logements éligibles à l’investissement immobilier Pinel

Le dispositif Pinel vise avant tout la construction de nouveaux logements en vue de leur mise en location. En règle générale, la réduction d’impôt est ouverte à l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (achat en Vefa, sur plans). La plupart des biens immobiliers vendus en loi Pinel sont des appartements. Dans ce cas, l’investisseur se tourne le plus souvent vers un promoteur immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine qui a présélectionné des programmes. L’investisseur peut également faire construire le bien mis en location, comme une maison individuelle (jusqu’au 31 décembre 2020), s’il respecte par ailleurs l’ensemble des conditions.

Il est également possible de bénéficier d’un avantage fiscal au titre du dispositif Pinel pour la rénovation d’un logement ancien, qui sera vendu à un prix inférieur au marché. Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu’ils doivent redonner au logement son caractère neuf.

Néanmoins, les travaux sont nécessairement lourds, puisqu’ils doivent redonner au logement un caractère neuf (Pinel ancien ancienne formule) ou, pour le nouveau dispositif Pinel ancien 2019-2021, représenter au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique. La voie de la rénovation risque donc d’être plus coûteuse, sans être automatiquement plus intéressante. Charge à l’investisseur de mesurer la pertinence de l’opération, notamment la qualité de l’emplacement (proximité des écoles, du collège, des commerces, desserte des transports en commun) et du marché locatif où se trouve le logement (marché de l’emploi, niveau de vie…).

Enfin, le Pinel permet à l’investisseur d’acquérir et de mettre en location deux logements qui sont éligibles à l’avantage fiscal. Cette liberté permet par exemple d’investir dans deux petits logements de type studio simultanément. Les plafonds de 300.000 euros et 5.500 euros/m² restent cependant applicables quel que soit le nombre de logements considérés.

À lire aussi sur la loi Pinel 2022 : L’investissement immobilier Pinel en dix étapes

Loi Pinel : modification de certaines conditions d’application

La loi de finances pour 2020 (article 161) a une restriction nouvelle au dispositif Pinel. La modification prévue limite le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021. Cette limitation revient à fermer le dispositif à l’acquisition de maisons individuelles à compter de cette date.

Ce changement est consécutif à d’autres, introduits par la loi de finances pour 2019 :

  • extension à l’acquisition de logements anciens avec travaux (appelé dispositif Denormandie)
  • extinction du dispositif Pinel en zone B2 et C repoussée du 31 décembre 2018 au 15 mars 2019 (si demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019)
  • extension à l’acquisition de logements situés dans des zones ayant été couvertes par un contrat de de redynamisation de site de défense dans les 8 années précédant l’investissement
  • extension du bénéfice de la loi Pinel aux contribuables qui deviennent non-résidents fiscaux (transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant la période d’engagement de location)
  • extension du versement de l’acompte des réductions d’impôt au dispositif Pinel

Réduction d’impôt : calcul et montant de la défiscalisation

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est calculée en partie sur la base du montant investi dans l’achat ou la construction d’un ou des logements neufs mis en location. Toutefois, ce montant est plafonné à 300.000 euros : au-delà de ce seuil, le montant investi n’est plus pris en compte pour déterminer l’avantage fiscal.

En outre, un second plafonnement s’applique, à 5.500 euros par mètre carré.

Exemple :

Pour l’achat d’un appartement neuf de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit un peu plus de 5.700 euros par mètre carré, le montant d’investissement retenu pour déterminer la réduction d’impôt sera 192.500 euros (5.500 x 35) et non pas 200.000 euros.

Montant de la réduction d’impôt Pinel

Innovation propre au Pinel, les investisseurs peuvent choisir la durée de leur engagement de location. Initialement, le bailleur choisit de loueur pendant six ou neuf ans sous les conditions de loyer et de ressources des locataires. A l’échéance de cette période, il peut choisir de renouveler son engagement pour trois années supplémentaires, jusqu’à douze ans maximum. Si l’investissement initial était de six ans, il est possible de reconduire l’engagement à deux reprises pour arriver à douze ans.

À chaque durée de location correspond un avantage fiscal spécifique, comme suit :

  • engagement de six ans : 12% de réduction d’impôt (36.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • engagement de neuf ans : 18% de réduction d’impôt (54.000 euros maximum ou 6.000 euros/an)
  • engagement de douze ans : 21% de réduction d’impôt (63.000 euros maximum ou 6.000 euros/an sur les neuf premières années puis 3.000 euros/an sur les trois dernières)

Quelle que soit la formule choisie, les avantages fiscaux restent les mêmes : il n’y a pas de différenciation entre un engagement de neuf ans et un autre de six ans renouvelé pour trois années supplémentaires par exemple. A noter qu’il est impossible de s’engager sur douze ans dès le départ.

Dispositif loi Pinel et plafonnement des niches fiscales

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.

Un investisseur bénéficiant de la réduction d’impôt maximale dans le cadre de la loi Pinel (6.000 euros/an) ne dispose donc plus que d’un solde de 4.000 euros à utiliser jusqu’à l’atteinte du plafond des niches fiscales pour faire baisser son impôt sur le revenu par d’autre biais, comme l’emploi d’un salarié à domicile ou les investissements dans l’économie (investissement direct au capital d’une PME, souscription de parts de FIP/FCPI…).

Conditions à respecter en Loi Pinel

La réduction d’impôt Pinel peut être remise en cause si certaines obligations ne sont pas respectées.

Zonage 2022 du Pinel : les villes éligibles

Le zonage du dispositif Pinel est défini au niveau national. Il n’est pas possible de bénéficier des avantages du Pinel sur l’intégralité du territoire. Les communes situées en zone B2 et C sont ainsi exclues du dispositif.

Pour rappel, le zonage immobilier du Pinel est le suivant :

Zone A Bis : Paris et 76 communes de la Petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise et Yvelines)
Zone A : proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice, etc.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse, etc.

Il existe deux exceptions au zonage national :

  1. communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) : anciennes casernes militaires
  2. Pinel breton (voir rubrique dédiée ci-dessous) : expérimentation du 01/04/2020 au 31/12/2022, 58 communes ou parties de communes bretonnes éligibles, incluant certaines communes situées en zone B2 ou C.

ATTENTION : un décret, paru au Journal Officiel du 20 février 2022, a étendu le dispositif Pinel à 57 nouvelles communes françaises. Ces communes, dont 45 étaient initialement classées en zone B2 et 12 en zone C, ont été basculées en zone B1 ou A. Elles se situent principalement dans les deux départements savoyards : 7 en Savoie et 39 en Haute-Savoie. Les autres se trouvent dans les départements des Bouches-du-Rhône (2 communes), du Calvados (1), de Corse-du-Sud (4), du Pas-de-Calais (1) et du Var (3).

Le tableau ci-dessous dresse la liste des 57 nouvelles communes éligibles au dispositif Pinel, avec leur ancien et leur nouveau zonage :

Dispositif Pinel : 57 nouvelles communes éligibles en 2022
DépartementsCommunesAncien zonageNouveau zonage






























HAUTE-SAVOIE (74)
AlexB2B1
Arâches-la-FrasseB2B1
BallaisonB2B1
Chamonix-Mont-BlancB2A
La Chapelle-d'AbondanceCB1
ChâtelCB1
Chens-sur-LémanB2B1
La ClusazB2A
ComblouxB2B1
CordonB2B1
Demi-QuartierB2B1
Dingy-Saint-Clair
B2B1
DomancyB2B1
DoussardB2B1
ExcenevexB2B1
Les GetsB2A
Le Grand-BornandB2B1
Les HouchesB2B1
LarringesB2B1
LoisinB2B1
ManigodCB1
MassongyB2B1
MegèveB2A
Menthon-Saint-BernardB2B1
MesseryB2B1
MorzineB2A
NernierB2B1
Praz-sur-ArlyB2B1
Saint-Gervais-les-BainsB2B1
Saint-Jean-de-SixtB2B1
Saint-JoriozB2B1
SciezB2B1
SevrierB2B1
Sixt-Fer-à-ChevalCB1
Talloires-MontminB2B1
VallorcineCB1
Veyrier-du-LacB2B1
VillazB2B1
YvoireB2B1






SAVOIE (73)
Brides-les-BainsCB1
CohennozCB1
CourchevelCB1
Crest-VolandCB1
Notre-Dame-de-BellecombeCB1
TignesCB1
Val-d'IsèreCB1
BOUCHE-DU-RHÔNE (13)Maussane-les-AlpillesB2B1
Saintes-Maries-de-la-MerB2B1

VAR (83)
La Garde-FreinetB2B1
La MôleB2B1
Le Plan-de-la-TourB2B1


CORSE-DU-SUD (2B)
AlbitrecciaB2B1
Grosseto-PrugnaB2B1
LecciB2B1
PietrosellaB2B1
CALVADOS (14)Trouville-sur-MerB2B1
PAS-DE-CALAIS (62)Le Touquet-Paris-PlageB2B1
Source : Arrêté du 16 février 2022 (Journal Officiel du 20 février 2022)

 

Plafond de loyer 2022

Le dispositif Pinel reprend la logique du Duflot en conservant le principe de loyers plafonnés. Concrètement, cela signifie que le bailleur ne peut exiger de son locataire le paiement d’un loyer excédant une limite par mètre carré. Ce plafonnement est variable en fonction de la zone où se trouve l’appartement ou la maison, en sachant que les charges ne sont pas comprises dans le plafond de loyer.

Les plafonds de loyers pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, publiés par l’administration fiscale au BOFiP (le bulletin officiel des finances publiques) dans une actualité en date du 19 mai 2022 – sont les suivants :

Plafonds de loyer au mètre carré au 1er janvier 2022
Zone A bis17,62 euros (contre 17,55 euros en 2021)
Zone A13,09 euros (contre 13,04 euros en 2021)
Zone B110,55 euros (contre 10,51 euros en 2021)
Zone B2 et C9,17 euros (contre 9,13 euros en 2021)
Source : ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales

De plus, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les plafonds de loyer en fonction de la surface habitable du logement : plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Il ne peut pas excéder 1,2, ce qui signifie que le bailleur pourra, si son logement le permet, pratiquer un loyer 20% plus élevé que le plafond au mètre carré.

La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19/surface pondérée). La surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée des annexes (balcon, terrasse) dans la limite de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les logements d’une taille inférieure à 38 mètres carrés permettent d’appliquer le coefficient maximum de 1,2. À l’inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de loyers.

Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er janvier, selon l’indice de référence des loyers (IRL) calculé pour le deuxième trimestre.

Plafonds de revenus des locataires 2022

Outre les loyers, les ressources des locataires ne peuvent dépasser un certain niveau. Les seuils de revenus sont variables, en fonction de l’emplacement du logement et la composition du ménage locataire.

Les seuils de ressources des locataires à ne pas dépasser pour un  investissement locatif en loi Pinel engagé en 2022 (baux conclus ou renouvelés en 2022) sont fixés comme suit pour le dispositif loi Pinel en métropole (actualité du BOFiP du 19 mai 2022) :

Plafonds de revenus des locataires au 1er janvier 2022 (Pinel métropole)
Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zones B2 et C
Personne seule39.363 euros39.363 euros32.084 euros28.876 euros
Couple58.831 euros58.831 euros42.846 euros38.560 euros
Avec 1 personne à charge77.120 euros70.718 euros51.524 euros46.372 euros
Avec 2 personnes à charge92.076 euros84.708 euros62.202 euros55.982 euros
Avec 3 personnes à charge109.552 euros100.279 euros73.173 euros65.856 euros
Avec 4 personnes à charge123.275 euros112.844 euros82.465 euros74.219 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire+13.734 euros +12.573 euros +9.200 euros +8.277 euros
Source : BOFiP - Impôts du 19 mai 2022

Les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.

Loi Pinel en Bretagne : zones et plafonds 2022 du Pinel breton

Pinel breton : expérimentation en 2020-2024

Dans un premier temps, une expérimentation de la réduction d’impôt Pinel en région Bretagne a été lancée du 31 mars 2020 au 31 décembre 2022, un amendement ayant été adopté en ce sens, ayant donné lieu à l’article 164 de la loi de finances pour 2020. Mais face  au succès rencontré, la reconduction du Pinel breton a fait l’objet d’un vote à l’Assemblée nationale le 12 novembre 2021. L’opération, qui devait initialement s’achever fin 2022, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.

L’objectif de cette expérimentation est double :

  1. s’appuyer sur le terrain pour améliorer l’efficience du dispositif au regard des besoins de logement
  2. répondre aux objectifs gouvernementaux de lutte contre l’étalement urbain.

Ainsi, la préfète de région a fixé, par un arrêté du 19 mars 2020 :

  • l’ouverture du dispositif au 31 mars 2020
  • les territoires éligibles : communes ou parties de communes découpées par quartiers dits IRIS ou par « carreaux » de 200 mètres par 200 mètres, définis par l’Insee
  • des plafonds de loyer mensuel spécifiques pour chaque commune ou partie de commune éligible (révisés en 2022) :
    10,55 €/m² ou 10,03 €/m² en zone B1 (contre 10,51 €/m² ou 9,98 €/m² en 2021)
    8,98 €/m² ou 8,71 €/m² en zone B2 (contre 8,94 €/m² ou 8,67 €/m² en 2021)
    8,71 €/m² ou 8,08 €/m² en zone C (contre 8,67 €/m² ou 8,05 €/m² en 2021).

L’arrêté préfectoral fixe des plafonds de ressources des locataires identiques à ceux prévu au niveau national en fonction des zones A bis, A, B1, B2 et C.

Zonage du Pinel breton : liste des communes éligibles en 2022

Cette expérimentation offre de nouvelles opportunités d’investissement, 58 communes bretonnes ayant été déclarées éligibles par un arrêté du préfet de région du 19/03/2020, incluant certaines communes en zone B2 ou C auparavant exclues du cadre national du dispositif.

Ainsi, les investisseurs pourront acquérir des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt au sein de programmes immobiliers situés dans les communes suivantes :

Pinel breton : zonage et plafonds de loyer pour 2022
Source : arrêté de la préfète de région Bretagne du 19/03/2020, calculs ToutSurMesFinances pour 2021
DépartementCommuneZonageSecteur éligiblePlafond de loyer / m²
Côtes d'Armor (22)LannionB2Carreau8,71 €
Côtes d'Armor (22)PlérinB2Quartier IRIS8,98 €
Côtes d'Armor (22)PloufraganB2Quartier IRIS8,71 €
Côtes d'Armor (22)Saint-BrieucB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)BrestB2Quartier IRIS + Carreau8,98 €
Finistère (29)ConcarneauB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)GuilersB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)GuipavasB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)PlouzanéB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)PluguffanB2Quartier IRIS8,71 €
Finistère (29)QuimperB2Quartier IRIS8,98 €
Finistère (29)Le Relecq-KerhuonB2Quartier IRIS8,94 €
Ille-et-Villaine (35)AcignéB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Bain-de-BretagneCCarreau8,08 €
Ille-et-Villaine (35)BettonB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)BruzB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)CancaleB2Carreau8,98 €
Ille-et-Villaine (35)Cesson-SévignéB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)ChantepieB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)La Chapelle-des-FougeretzB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Chartres-de-BretagneB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)ChavagneB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)ChevaignéB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)DinardB1Quartier IRIS10,55 €
Ille-et-Villaine (35)FougèresCCarreau8,08 €
Ille-et-Villaine (35)GévezéB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)L’HermitageB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)LiffréCCarreau8,71 €
Ille-et-Villaine (35)MelesseCCarreau8,71 €
Ille-et-Villaine (35)MontgermontB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)MordellesB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Noyal-Châtillon-sur-SeicheB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Noyal-sur-VilaineB2Carreau8,98 €
Ille-et-Villaine (35)OrgèresB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)PacéB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)PleurtuitB2Carreau8,98 €
Ille-et-Villaine (35)RennesB1Quartier IRIS10,55 €
Ille-et-Villaine (35)Le RheuB1Commune10,55 €
Ille-et-Villaine (35)Saint-ErblonB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Saint-GillesB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Saint-GrégoireB1Commune10,03€
Ille-et-Villaine (35)Saint-Jacques-de-la-Lande CommuneB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Saint-MaloB1Quartier IRIS10,55 €
Ille-et-Villaine (35)Thorigné-FouillardB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Vern-sur-SeicheB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)Vezin-le-CoquetB1Commune10,03 €
Ille-et-Villaine (35)VitréCCarreau8,08 €
Ille-et-Villaine (35)Pont-PéanB1Commune10,03 €
Morbihan (56)AurayB2Quartier IRIS8,98 €
Morbihan (56)HennebontB2Quartier IRIS8,71 €
Morbihan (56)LanesterB2Quartier IRIS8,71 €
Morbihan (56)LorientB2Quartier IRIS8,98 €
Morbihan (56)PlescopB2Quartier IRIS8,71 €
Morbihan (56)QuévenB2Quartier IRIS8,71 €
Morbihan (56)QuiberonB2Quartier IRIS8,98 €
Morbihan (56)Saint-AvéB2Quartier IRIS8,98 €
Morbihan (56)SénéB2Quartier IRIS8,98 €
Morbihan (56)VannesB2Quartier IRIS8,88 €

Cette liste a été établie par arrêté préfectoral, après avis :

  • du président du conseil régional
  • et du comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH).

Elle vise des communes marquées « par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants ».

Une carte interactive des communes et parties de communes éligibles au Pinel breton est accessible sur le site officiel Géoportail : https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/dispositif-pinel-region-bretagne

Pinel en Bretagne, Pinel dans le reste de la France : quelles différences ?

Par rapport au dispositif Pinel national, le Pinel breton présente les particularités suivantes :

  • fixation des territoires par arrêté du préfet de région et non par le ministre du chargé du Budget ou du Logement pour le reste du territoire
  • certaines communes des zones B2 et C éligibles alors que ces zones sont exclues au niveau national
  • éligibilité de parties de communes en Bretagne alors que la loi Pinel cible des communes entières dans le reste de la France
  • plafonds de loyers spécifiques (inférieurs aux plafonds nationaux) dans la quasi-totalité des communes concernées
  • le propriétaire-bailleur bénéficiant de la réduction d’impôt pour des investissements réalisés en Bretagne et régis par l’article 164 de la loi de finances pour 2020 est tenu de remplir une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

Location aux ascendants et descendants

Contrairement au Duflot, le dispositif Pinel permet à un bailleur de louer son logement à un enfant ou un parent sans perdre la réduction d’impôt. Cette possibilité est ouverte depuis le 1er janvier 2015. Tout n’est pas permis cependant. Il est notamment interdit de cumuler la location à son enfant avec le bénéfice d’une demi-part fiscale supplémentaire : cela signifie qu’il n’est pas possible de loger un enfant mineur ou un majeur étudiant de moins de 25 ans qui serait rattaché au foyer fiscal de l’investisseur. De même, le Pinel ne permet pas de cumuler l’octroi des aides au logement (APL, ALS, ALF) à l’enfant logé avec le bénéfice de la réduction d’impôt pour ses parents.

En revanche, aucune autre restriction n’a été apportée à la location aux ascendants/descendants. Ainsi, l’avantage fiscal n’est pas suspendu lorsque le propriétaire loue le logement à un membre de sa famille.

Pour aller plus loin : Investissement immobilier Pinel : louer à ses enfants, mode d’emploi

Des villes à éviter ?

Une liste de villes « à risques » pour l’investissement Pinel apparaît sur une carte interactive réalisée et actualisée par Le laboratoire de l’immobilier. 16 villes classées en zone B1 où les différents paramètres d’investissement (évolution de la population, indice de jeunesse, revenus, taux de chômage, vacance locative, structure du parc de logements) ne sont pas nécessairement suffisants pour sécuriser l’investissement, sont ainsi identifiées comment étant soit à surveiller, soit à éviter.

La liste des villes à risque pour l'investissement Pinel
DépartementAgglomérationZone PinelRecommandation
27VernonB1A éviter
28ChartresB1A surveiller
57MetzB1A éviter
59DouaiB1A éviter
59ValenciennesB1A surveiller
60BeauvaisB1A surveiller
60SenlisB1A éviter
62BéthuneB1A éviter
62LensB1A éviter
63ChamalièresB1A éviter
66PerpignanB1A surveiller
68MulhouseB1A éviter
74ClusesB1A surveiller
76ElbeufB1A éviter
83BrignolesB1A surveiller
84AvignonB1A surveiller
Source : Le laboratoire de l'immobilier

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