Investissement immobilier Pinel dans l’ancien : principe, conditions et calcul

Par Thibault Fingonnet

Le dispositif de défiscalisation Loi Pinel dans l’ancien, qui a pris fin le 31 décembre 2024, permettait d’acheter un logement ancien à réhabiliter pour profiter d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal était même plus important pour ceux qui couplaient la réduction d’impôt Pinel et le déficit foncier.  

En règle générale, le dispositif d’investissement immobilier Pinel était associé à l’immobilier neuf. En contrepartie de l’achat d’un logement neuf et de sa mise en location, dans le respect de certaines conditions, l’investisseur bénéficiait d’une réduction d’impôt. L’avantage fiscal variait suivant l’engagement de location consenti. La somme retenue pour le calcul était plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré.

Pour en savoir plus : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le principe du Pinel dans l’immobilier ancien

Bien que peu connu, l’investissement Pinel dans l’immobilier ancien à réhabiliter existait aussi. La fin du Pinel dans l’immobilier dans le neuf a emporté avec lui sa version dans l’ancien après le 31 décembre 2024. Un investisseur pouvait ainsi obtenir une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien inhabitable ou d’un local (hangar, garage, commerce…) à transformer, à condition de le remettre à neuf et de le louer vide. En matière de réhabilitation, il s’agissait d’une opportunité intéressante puisque l’opération revenait à acquérir un patrimoine le plus souvent de qualité (emplacement, architecture…), généralement au cœur des villes et à maximiser la création de valeur.

Le taux de réduction d’impôt accordé par l’État était identique à celui conféré par un investissement dans un logement neuf.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, les bailleurs devaient respecter les plafonds de loyers du dispositif (à voir ici) tandis que les revenus des locataires ne devaient pas dépasser certains montants (à consulter ici).

Compte tenu des coûts engendrés (achat du bien à rénover ou du local, travaux importants), l’investissement en Pinel ancien s’avérait moins accessible que l’achat et la mise en location d’un appartement neuf. Il ne s’agissait pas non plus de la même démarche : pour aller plus loin, retrouvez notre article (qui n’a plu court à ce jour) « L’investissement dans l’immobilier neuf Pinel en dix étapes ».

À SAVOIR : que le logement soit ancien ou neuf, le dispositif Pinel autorisait la location aux enfants majeurs non rattachés fiscalement et aux parents de l’investisseur.

Dispositif Loi Pinel ancien : quels changements en 2025 ?

Comme dans le neuf, le dispositif loi Pinel dans l’ancien a pris fin au 31 décembre 2024. Cela signifie qu’il n’est plus possible de défiscaliser grâce à la loi Pinel à compter du 1er janvier 2025. L’année 2024 a donc été la dernière année pour profiter du Pinel, dans l’ancien comme dans le neuf.

Conformément à la loi de finances pour 2021, qui avait de nouveau prolongé le dispositif loi Pinel jusqu’en 2024, les taux de réduction d’impôt avaient de nouveau revus à la baisse pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024 (ils étaient dégressifs depuis 2023). Ils s’établissaient en 2024 à :

  • 9% pour un engagement de location de six ans (contre 10,5% en 2023)
  • 12% pour un engagement de location de neuf ans (contre 15% en 2023)
  • 14% pour un engagement de location de douze ans (contre 17,5% en 2023)

Le zonage avait déjà fait l’objet de modifications :

  • maintien en zone A, Abis et B1 pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024
  • fin du dispositif loi Pinel en zone B2 et en zone C depuis le 31 décembre 2017

Pour la zone B2 et la zone C, le gouvernement avait prévu d’assurer transitoirement l’éligibilité de certaines acquisitions au dispositif Pinel, pour lesquelles un permis de construire avait été délivré au plus tard le 31 décembre 2017, sous réserve d’une finalisation de l’achat au plus tard le 31 décembre 2018.

Ces nouveaux paramètres s’appliquaient également au dispositif dans le neuf.

À NOTER : pour connaître la zone géographique dans laquelle est située une commune ou une ville, un simulateur propos par le site Service-Public.fr est disponible. Cliquer ici.

Conditions particulières et calcul de la réduction d’impôt Pinel ancien

Le choix du logement à réhabiliter

Tous les logements anciens n’étaient pas éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Avant l’entrée en vigueur en 2019 du dispositif Denormandie ancien (du nom de l’ancien ministre du Logement, Julien Denormandie), trois types de biens étaient visés par le Pinel ancien, à savoir :

  • les logements ancien à remettre à neuf (travaux sur une majorité des fondations, des façades hors ravalement ou des éléments de second œuvre)
  • les appartements et maisons inhabitables ou insalubres
  • les locaux destinés à un autre usage que l’habitation transformés en logements

Les travaux de réhabilitation ouvrant droit à la réduction Pinel ancien concernaient :

  • les logements en état de délabrement (sur ce point, le Pinel ancien ressemblait beaucoup au dispositif Denormandie)
  • les locaux commerciaux ou industriels modifiés en habitation (bureaux, entrepôts, granges, hangars…)

Concernant les logements en état de délabrement, leur détérioration devait être avancée. Les biens éligibles devaient ainsi ne pas remplir au moins quatre des quinze critères de décence définis à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De même, ils devaient ne pas convenir à six critères de performance technique sur douze au minimum. Le non-respect de ces critères devait être validé par un expert habilité et indépendant du projet immobilier.

À SAVOIR : les critères de décence et de performance technique du logement sont précisés dans un arrêté daté du 19 décembre 2003 (voir les critères ici).

Les travaux de rénovation

À l’issue de la réhabilitation ou de la transformation, le logement doit afficher une haute performance énergétique. Il doit atteindre l’un des standards suivants :

  • label Haute performance énergétique (HPE) rénovation
  • deux des quatre catégories* de la réglementation thermique 2012 (RT 2012), remplacée depuis janvier 2021 par la norme RT 2020
  • label Bâtiment basse consommation (BBC) rénovation

Autrement dit, il s’agit de lourds travaux qui requièrent une certaine expertise et l’emploi d’ouvriers qualifiés. En réhabilitation, il faut, par exemple, refaire le système électrique, la plomberie, changer les fenêtres, renforcer l’isolation thermique… De même, la transformation d’un hangar ou d’un commerce en logements n’a rien d’une évidence. La difficulté du chantier, les exigences de performance énergétique ainsi que la rareté des biens permettant une opération en Pinel ancien, soulignent qu’il ne s’agit pas d’un projet à mener seul, sans être accompagné par des spécialistes de la réhabilitation de logement et/ou de la transformation de locaux.

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du bien. Soit le 31 décembre 2026 pour une acquisition actée avant la fin de l’année 2024. Des bilans sont menés avant et après les travaux pour vérifier leur bon déroulé et que l’ensemble des critères de décence, de performance technique et de performance énergétique sont atteints.

À SAVOIR : le fait générateur de la réduction d’impôt est l’achèvement des travaux.

* Isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Le calcul de la réduction d’impôt 2025

Comme dans un investissement Pinel neuf, la réduction d’impôt est calculée à partir du montant débloqué pour acheter le logement, prix et frais d’acquisition inclus : on parle alors de prix de revient. Ce prix de revient est plafonné, comme pour le dispositif Pinel classique, à 300.000 euros.

À l’achat, le prix du logement ancien en tant que tel peut être moindre que dans le neuf, puisque les biens à rénover font l’objet de décotes importantes sur le marché immobilier. Néanmoins, le budget d’investissement global retenu dans le cadre du Pinel ancien est majoré par le montant d’une partie des travaux.

Les travaux à retenir

Tous les travaux ne sont pas éligibles à la base de calcul servant à déterminer le montant de la réduction d’impôt. La loi vise spécifiquement les travaux de construction, de démolition, de reconstruction, d’agrandissement et de transformation (le cas échéant) et toutes les dépenses directement liées à ces chantiers. En bref, cela recouvre des travaux de transformation lourde portant sur des éléments de structure du bien.

À l’inverse, les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration ou de rénovation qui peuvent être dissociés de la remise à neuf, de la réhabilitation ou de la transformation du logement n’entrent pas dans le champ de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, l’investisseur peut potentiellement déduire le montant de ces travaux de ses revenus fonciers et bénéficier ainsi du mécanisme du déficit foncier.

En résumé, le prix de revient servant au calcul de la réduction d’impôt Pinel ans l’ancien se détermine comme suit :

Prix de revient = prix d’acquisition + travaux de transformation – travaux de réparation dissociables

À SAVOIR : en matière fiscale une règle s’impose, à savoir que les avantages fiscaux ne sont pas cumulables pour un même fait générateur. Ainsi, les travaux qui donnent droit à une réduction d’impôt ne sont pas éligibles à la déduction du déficit foncie, et vice-versa.

Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Pour les propriétaires bailleurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers, investir en Pinel ancien permet également de cumuler une réduction d’impôt avec le déficit foncier. Le cumul des deux avantages fiscaux repose sur la séparation des travaux évoquée précédemment. À la clé pour les investisseurs, une économie fiscale plus importante : le montant de l’impôt sur le revenu diminue grâce au Pinel tandis que les revenus fonciers imposables sont effacés, totalement ou en partie selon les situations, par la déduction de charges foncières. Mieux encore, si l’ensemble des revenus fonciers sont « effacés » (cas où le montant des charges est plus élevé que le montant du revenu foncier brut), le déficit foncier vient diminuer le revenu imposable global dans la limite de 10.700 euros par an (un seuil d’imputation du déficit foncier temporairement doublée, à 10.700 euros, jusqu’en 2025 en cas de rénovation d’une logement énergivore).

Avantage de l’association de ces deux dispositifs, l’acquéreur bénéficie d’un impact fiscal immédiat puisqu’il peut déduire une part des travaux pendant un maximum de deux ans avant la livraison du bien réhabilité. Une fois que ce dernier est livré, la réduction d’impôt Pinel prend le relais. Inconvénient, l’offre sur ce type de biens est beaucoup moins abondante que dans le neuf.

Exemple

Un investisseur a acquis en 2024 un appartement ancien (52,96 m²) à remettre à neuf. Il a dépensé :

  • 358.670 euros pour le prix d’achat
  • 28.694 euros de frais d’acquisition
  • 192.657 euros pour les travaux.

Coût total du projet : 580.021 euros

Parmi les dépenses de travaux, il distingue 154.125 euros de travaux « Pinel » et 38.532 euros de travaux déductibles des revenus fonciers.

Economie d’impôt Pinel :

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, il faut retenir un montant maximal de 300.000 euros. Cependant, le prix au mètre carré de l’appartement dépasse l’autre limite imposée par le dispositif, à 5.500 euros/m². Dans notre exemple, l’investisseur doit ainsi retenir un montant de 291.280 euros (52,96 x 5.500).

L’engagement de location court sur douze ans et donne droit en 2024 à une réduction d’impôt de 14% (et non plus 17,5%, comme en 2023). L’avantage fiscal atteint ainsi environ 40.780 euros (14% de 291.280 euros) sur cette période.

Le temps de terminer les travaux, il commencera à en bénéficier à partir de 2024 (imposition des revenus de 2023).

Déduction du déficit foncier :

L’investisseur est imposé à la tranche marginale d’imposition de 41% au barème de l’impôt sur le revenu. Le montant qu’il peut déduire de ses revenus fonciers correspond ainsi à : 38.532 x 56,5% (41% + 15,5% de prélèvements sociaux) = 21.770 euros.

Données fournies par Angelys Group

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