Les frais d’achat immobilier à payer en plus du prix

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Au moment de devenir propriétaire de sa maison, l'acquéreur ne paie pas que le prix négocié avec le vendeur. Il doit également supporter des frais d'achat immobilier, voire des frais d'agence.

Achat immobilier, ce qu’il faut payer en plus du prix

1. Les frais à payer à la signature
2. Les frais d'agence
3. Total des frais supplémentaires

Les frais à payer à la signature

Les frais de notaire

Rémunération du notaire

Pour conclure définitivement une transaction, acheteur et vendeur doivent signer l'acte authentique de vente devant un notaire. L'acquéreur est tenu de le rémunérer pour ses services et lui verse des honoraires ou frais de notaire.

Ils se calculent comme un pourcentage du prix de vente, selon un barème défini dans la loi.

Barème de calcul de la rémunération du notaire pour une vente immobilière
Tranches Taux
De 0 à 6.500 euros 3,945%
De 6.500 à 17.000 euros 1,627%
De 17.000 à 60.000 euros 1,085%
Plus de 60.000 euros 0,814%
Source : Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires

 

Exemple : Un couple achète une maison au prix de 200.000 euros. Il devra verser 2.033,42 euros d'honoraires à son notaire, soit : 256,43 euros (6.500 x 3,945%) + 170,84 euros ((17.000 – 6.500) x 1,627%) + 466,55 euros ((60.000 – 17.000) x 1,085%) + 1.139,60 euros (200.000 – 60.000) x 0,814%).


Depuis le 1er mai 2016, la loi précise que la rémunération du notaire ne peut jamais dépasser 10% du prix. Autre nouveauté entrée en vigueur à cette date, il peut proposer des remises à ses clients lorsque le prix excède 150.000 euros.

Pour aller plus loin : A qui profite la baisse des frais de notaire ?


Attention !
 Le terme de frais de notaire est régulièrement utilisé pour désigner la totalité des frais d'achat immobilier. En réalité, la rémunération du notaire n'en constitue qu'une partie.


Emoluments de formalité et frais divers

Le notaire perçoit également une somme, distincte de sa rémunération, pour les démarches et formalités qu'il engage. Elle est estimée à environ 800 euros pour une transaction de 200.000 euros.

Enfin, des frais annexes, ou débours, sont facturés pour rembourser les sommes avancées par le notaire, comme les frais d'expédition par exemple. Leur coût est estimé à 400 euros.

La fiscalité (droits de mutation à titre onéreux)

En même temps qu'il rémunère le notaire, l'acheteur s'acquitte des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) auprès de lui. Il s'agit de la fiscalité qui pèse sur l'achat immobilier. Son poids varie suivant si le logement est ancien ou neuf.

Logement ancien

L'acquisition d'un logement ancien peut être taxée au titre des DMTO jusqu'à 5,81%* du prix. La majeure partie de l'impôt revient aux départements (entre 3,80 et 4,50%), tandis que les communes perçoivent 1,20%. L'Etat prélève quant à lui 2,37% des DMTO versés aux départements pour le recouvrement de l'impôt.

Si les taux de prélèvement des communes et de l'Etat sont fixes partout en France, les départements peuvent pratiquer des DMTO différents. Dans la plupart des cas, ils pratiquent le taux maximum de 4,50% (5,81% de DMTO au total). 6 départements font exception, à savoir la Côte d'Or (4,45%) ainsi que l'Indre, l'Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte (3,80%). La liste complète des taux pratiqués dans chaque département pour la période juin 2016 – mai 2017 figure sur le site impots.gouv.fr (voir la liste ici).

Exemple : Pour un bien de 200.000 euros acheté à Lyon, le couple d'acquéreur devra payer environ 11.620 euros (200.000 x 5,81%) de droits de mutation à titre onéreux.


Logement neuf

L'acquéreur ne supporte que la taxe de publicité foncière (0,70%) et les frais de recouvrement de l'Etat (2,14% de la taxe de publicité foncière). Les droits de mutation représentent ainsi 0,71%* du prix hors taxes.

A savoir : Lorsque le logement neuf est vendu par un professionnel, celui-ci doit s'acquitter de la TVA à 20% (5,5% dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville). Son montant est alors répercuté sur le prix de vente.

Un particulier qui achète un tel logement doit à son tour payer la TVA s'il le revend moins de cinq ans après. Plus exactement, il doit s'acquitter de la différence entre la TVA exigible au jour de la revente et celle prélevée lors de l'achat initial. Cette somme est directement déduite par le notaire du prix versé au vendeur.


Publicité foncière

L'Etat reçoit 0,10% du prix de vente pour l'enregistrement de la transaction et les formalités de publicité foncière. Son montant est de 15 euros minimum (200 euros pour un achat de 200.000 euros).

A savoir : Le vendeur peut prendre à sa charge l'intégralité des frais d'acquisition. Dans ce cas, on parle d'une vente « acte en main ».


Un simulateur de frais de notaire en ligne

Pour aider les acheteurs à anticiper cette charge, les Notaires de France proposent un simulateur de frais de notaire (logements anciens, neufs et terrains) sur leur site Internet (accéder au simulateur ici). 


*5,80665% et 0,71498% exactement

Les frais d'agence immobilière

Qui paie les frais d'agence ?

Les propriétaires qui confient un mandat de vente à un agent ou un mandataire immobilier s'engagent contractuellement à payer une commission à ce titre si le professionnel permet de faire aboutir la transaction. Mais dans la pratique, cette charge est souvent reportée sur l'acheteur.

Dans ce cas, le prix de vente affiché dans l'annonce immobilière doit clairement indiquer que les frais d'agence sont inclus. De plus, l'acheteur doit soustraire le coût des honoraires de ce prix pour le calcul des frais de notaire et des droits de mutation, pour ne retenir que le prix touché par le vendeur.

A partir du 1er avril 2017, les annonces immobilières diffusées par des professionnels devront préciser le montant des frais d'agence. De plus, les annonces devront indiquer qui de l'acheteur ou du vendeur devra les payer. Cette nouveauté s'applique aussi bien aux annonces affichées en vitrine qu'à celles passées en ligne.

A noter : Les frais d'agence peuvent aussi être partagés entre le vendeur et l'acquéreur mais cet usage est peu répandu.


Calcul

Les honoraires des professionnels de l'immobilier qui se chargent de mettre en relation l'acheteur et le vendeur sont libres. Ils sont calculés la plupart du temps comme un pourcentage du prix de vente. Certaines enseignes proposent des forfaits. Le coût de la prestation (plusieurs milliers d'euros) est alors fixé à l'avance.

Selon les interlocuteurs, les frais d'agence immobilière peuvent représenter jusqu'à 8 à 10% du prix. Ils peuvent descendre jusqu'à 3%, voire moins, dans les enseignes les plus abordables (réseaux de mandataires, services 100% en ligne, professionnels « low-cost » ...). Les frais d'agence peuvent se négocier. Le plus souvent, c'est le vendeur qui va tenter de diminuer la rémunération du professionnel avant de lui confier un mandat de vente.

A savoir : Le vendeur peut faire appel aux services d'un notaire pour trouver un acheteur. Dans ce cas, les honoraires de négociation perçus par l'officier public, à distinguer de sa rémunération pour l'officialisation de la transaction, sont fixés librement. Ils doivent être affichés dans ses locaux.


Total des frais supplémentaires

En reprenant l'exemple de l'achat d'une maison ancienne à Lyon au prix de 200.000 euros, hors frais d'agence de 6%, voici le total des frais annexes dont devra s'acquitter un acheteur :

- Rémunération du notaire : 1.996,41 euros
- Emoluments de formalités : 800 euros
- Frais divers : 400 euros
- Droits de mutation à titre onéreux : 11.620 euros
- Publicité foncière : 200 euros
- Frais d'agence : 12.000 euros

Soit un total de 27.016,41 euros (13,5% du prix de vente).

Sans frais d'agence (vente entre particuliers, honoraires à la charge du vendeur), la note redescend à 15.016,41 euros (7,5% du prix).

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