Achat immobilier en VEFA : contrat de réservation, délai de rétractation, livraison du logement et garanties

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De la réservation à la livraison de l'appartement neuf, l'achat d'un logement sur plan répond à des règles spécifiques. Le point sur la vente en état futur d'achèvement (VEFA), ses étapes et ses garanties.

Comment acheter un appartement neuf en VEFA
 

Sommaire

Le contrat de réservation du logement
Le dépôt de garantie
La signature de l'acte de vente définitif
La réception des travaux et la livraison du logement
Défauts de conformité, malfaçons... Que faire ?
Les garanties après la livraison

Le contrat de réservation du logement

Signature du contrat de réservation

Dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), l'acquéreur d'un appartement neuf procède à un achat sur plan. Le logement n'est pas encore construit et il doit faire son choix à partir des plans et des informations qui lui sont présentées par le promoteur immobilier.

Une fois l'appartement choisi, l'acheteur le réserve auprès du promoteur, le plus souvent. Le contrat de réservation constitue ainsi l'avant-contrat de vente. Il engage le constructeur à réserver le logement demandé. L'acquéreur doit pour sa part laisser un dépôt de garantie au promoteur.

A savoir : Le contrat de réservation est indispensable pour acheter un logement sur plan. Aucun autre avant-contrat (compromis de vente, promesse unilatérale) n'est acceptable en VEFA.


Le contrat de réservation doit obligatoirement faire figurer les conditions de la vente, à savoir :

- Le prix prévisionnel et, le cas échéant, les conditions de révision de celui-ci ;
- La date de signature de l'acte de vente définitif ;
- La durée prévisionnelle des travaux ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Les conditions légales permettant de renoncer à l'achat en récupérant le dépôt de garantie.

Un descriptif détaillé du logement doit être annexé au contrat de réservation. Il doit comporter les informations suivantes :

- Surface habitable en mètres carrés (m²) ;
- Nombre de pièces ;
- Nature et qualité des matériaux ;
- Situation du logement dans l'immeuble (étage, etc.) ;
- Liste détaillée des équipements collectifs et conditions de leur utilisation.

A savoir : Le contrat de réservation peut contenir des clauses d'équivalence ou de tolérance. La première permet au promoteur de remplacer un matériau ou un équipement par un autre de qualité supérieure ou équivalente. La seconde prévoit des marges d'erreur acceptables dans la mesure des dimensions du logement (3% par exemple). Ces clauses sont parfaitement légales tant qu'elles restent proportionnées, en particulier pour la clause de tolérance.


Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai de signature du contrat de vente définitif. Il représente 5% du prix si elle intervient dans les 12 mois suivant la réservation. Il est limité à 2% pour une signature apposée 12 à 24 mois après la réservation. Si ce délai excède deux ans, aucun dépôt de garantie n'est à verser.

Une fois versé, le dépôt de garantie est maintenu sur un compte bancaire ouvert au nom de l'acheteur pour l'occasion par le promoteur. Ce même compte sera utilisé par la suite pour encaisser les appels de fonds réclamés durant la construction.

A savoir : Aucune somme ne peut être demandée à l'acheteur avant la signature du contrat de réservation. De même, aucun versement ne peut être exigé entre la réservation et la signature du contrat de vente définitif à l'exception du dépôt de garantie.


Au-delà de son montant, le dépôt de garantie concrétise l'engagement de l'acheteur. Il est toutefois possible de le récupérer intégralement sous trois mois après avoir renoncé à l'acquisition dans les cas suivants :

- L'acheteur se rétracte dans un délai de dix jours après la réservation ;
- Le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue à cause du vendeur ;
- Le prix définitif est supérieur d'au moins 5% à celui annoncé à la réservation, après révision le cas échéant ;
- Le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente définitif ne correspond pas à la description fournie à la réservation et les différences relevées diminuent la valeur du bien d'au moins 10% ;
- L'un des équipements promis n'est pas délivré ;
- Le montant des crédits immobiliers que le vendeur s'est engagé à obtenir pour l'acquéreur est inférieur d'au moins 10% à ce qui était prévu.

Délai de rétractation

La loi prévoit un délai de dix jours pour permettre à l'acheteur de changer d'avis. Il court à compter du lendemain de la remise du contrat de réservation en mains propres ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant celle-ci.

Pour signaler son renoncement, l'acquéreur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ou délivrer sa rétractation en mains propres avant l'expiration du délai.

Attention : Si l'acquéreur renonce à l'achat après le délai de rétractation et ne peut pas faire valoir une des conditions légales de restitution intégrale, il perd son dépôt de garantie.


La signature de l'acte de vente définitif

Signature et contenu du contrat de vente

L'acte authentique de vente doit être remis à l'acheteur au moins un mois avant sa signature devant notaire. Cette période lui permet de vérifier le contenu du contrat et de ses annexes afin de le parapher en connaissance de cause. Une fois la vente officialisée, le notaire conserve l'original et remet une copie authentique de l'acte définitif à l'acheteur.

A savoir : Il est possible d'acheter un logement neuf sur plan sans signer de contrat préliminaire de réservation. Le délai légal de rétractation démarre alors à la première présentation de l'acte de vente définitif, qui ne doit donc pas être signé immédiatement.


Le contrat de vente définitif doit comporter :

- Les descriptions exactes et détaillées du logement et de sa situation dans l'immeuble. Elles doivent correspondre aux descriptions du contrat de réservation ;
- La date de livraison, exprimée de préférence en mois, et les pénalités de retard éventuelles (à ajouter le cas échéant) ;
- Le prix, les conditions éventuelles de révision et les pénalités en cas de retard de paiement ;
- La condition suspensive permettant de renoncer à l'achat si l'acquéreur ne parvient à obtenir le ou les crédits immobiliers nécessaires ;
- La garantie extrinsèque* (apportée par un organisme extérieur au promoteur) d'achèvement des travaux et la garantie de remboursement pour défaut d'achèvement ;
- L'appel de fonds en fonction de l'avancement du chantier.

En outre, les annexes suivantes doivent être jointes au contrat :

- Le règlement de copropriété, si l'immeuble où se situe l'appartement est bien une copropriété ;
- L'attestation d'assurance dommages-ouvrage du promoteur souscrite à l'ouverture du chantier ;
- Un plan coté de l'appartement, la notice technique explicative du logement et un plan de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier. Ce dernier peut ne pas être annexé s'il est consultable chez le notaire.

*La garantie financière extrinsèque d'achèvement est obligatoire dès lors que le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2015.

Le paiement en fonction de l'avancement des travaux

Le règlement du prix d'un appartement acheté en VEFA est calibré en fonction de la progression de la construction. Les versements ne doivent ainsi pas dépasser :

- 35% du prix total à l'achèvement des fondations ;
- 70% à la mise hors d'eau (construction étanche à l'eau et aux intempéries) ;
- 95% à l'achèvement des travaux.

Le solde restant est réglé à la livraison si aucun défaut de conformité n'est relevé ou à la levée des réserves émises à la livraison.

A chaque étape de l'appel de fonds, le promoteur doit joindre une attestation de réalisation des travaux établie par un organisme de contrôle indépendant.

La réception des travaux et la livraison du logement

Réception des travaux

Avant de remettre les clés de l'appartement à l'acheteur, le promoteur doit constater l'achèvement des travaux avec les entrepreneurs en charge du chantier. L'acquéreur ne participe pas à la réception des travaux. Pour autant, il peut demander le ou les procès-verbaux établis à cette occasion.

A savoir : Les différentes garanties dont bénéficie l'acheteur d'un logement en VEFA courent à compter de la date de réception des travaux.


Livraison de l'appartement

A la livraison, tout doit être prêt. L'appartement doit notamment disposer de l'électricité et de l'eau courante (et du gaz le cas échéant) et l'immeuble doit être habitable (escaliers, ascenseur, parties communes éclairées).

L'acheteur prend alors possession des clés de l'appartement et des lieux. C'est l'occasion pour lui de contrôler l'achèvement des travaux et de relever tout défaut ou problème constaté durant cette visite. L'agence nationale d'information sur le logement (Anil) suggère les conseils suivants sur son site internet :

- Visiter le logement avec la plus grande attention ;
- Vérifier la conformité des travaux avec les plans, la notice descriptive et le contrat de vente ;
- Contrôler le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, chauffage, eau...) ;
- Rédiger un procès-verbal pour y consigner avec précision les réserves éventuelles, en cas de défauts de conformité et le faire signer par l'interlocuteur présent à la livraison.

Au-delà des réserves constatées à la livraison, l'acquéreur dispose d'un délai d'un mois à compter de la livraison pour relever les vices et défauts de conformité apparents qui n'auraient pas été mentionnés. Il doit les signaler au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Défauts de conformité, malfaçons... Que faire ?

Défauts de conformité

Lorsque l'appartement livré ne correspond pas à ce qui était prévu dans la notice descriptive ou les plans, l'acheteur doit signaler un défaut de conformité. Deux situations peuvent alors se présenter.

Défauts de conformité substantiels

Un défaut de conformité est substantiel dès lors qu'il empêche l'achèvement du logement tel que prévu. Il peut s'agir d'une fenêtre non installée ou d'une place de parking inaccessible ou trop étroite par exemple. Un tel défaut bloque la remise des clés à l'acquéreur ainsi que le règlement du solde du prix jusqu'à la mise en conformité. L'acheteur peut même demander la résolution du contrat, c'est-à-dire l'annulation de la vente, ainsi que des dommages et intérêts.

Défauts de conformité non substantiels

Si le défaut de conformité n'empêche pas la livraison du bien, il est considéré comme non substantiel. Il peut s'agir de la pose d'un carrelage à la place du parquet annoncé à la réservation par exemple. Dans ce cas, la livraison de l'appartement est tout de même actée et l'acheteur prend possession des clés et des lieux. Le solde du prix de vente à payer est quant à lui consigné par une banque ou le notaire en attendant que le défaut soit corrigé.

Malfaçons

Les malfaçons ou vices de construction apparents se définissent comme des travaux mal exécutés : ils sont conformes au plan de départ mais ne s'avèrent pas satisfaisants.

Une malfaçon peut être suffisamment grave pour empêcher l'acheteur de prendre possession des lieux. Il peut s'agir par exemple d'une installation électrique qui ne fonctionne pas et qui nécessite des travaux de réparation conséquents. Dans cette situation, la remise des clés et le paiement du solde du prix n'interviennent qu'après la correction du vice de construction. L'acquéreur peut également demander la résolution du contrat.

A l'inverse, un vice de construction mineur n'empêche pas la livraison du bien et la remise des clés. La malfaçon doit alors être signalée dans les réserves émises à la livraison ou dans le mois qui suit.

Les garanties post-livraison de l'achat en VEFA

Dans le cadre d'un achat sur plan, l'acquéreur bénéficie de multiples garanties censées le protéger en cas de problème avec le promoteur après la livraison. Elles sont distinctes des garanties d'achèvement et/ou de remboursement qui protègent l'acquéreur au cours de la construction.

Garantie de parfait achèvement

Pendant la première année d'habitation du logement, le constructeur et les entrepreneurs s'engagent à réparer les problèmes signalés par l'acquéreur à la réception du bien ou dans l'année qui suit. Si les défauts ou malfaçons signalés sont réparés, l'acheteur n'a pas lieu d'engager des poursuites. Dans le cas contraire, il peut saisir le tribunal de grande instance et intenter une action en réparation.

Durée de validité : Un an après la réception des travaux.


Garantie d'isolation phonique

Avec cette garantie, le promoteur s'engage à ce que le logement respecte les normes règlementaires d'isolation phonique.

Durée de validité : Un an à partir de la prise de possession du logement.


Garantie biennale de bon fonctionnement des équipements

Cette garantie vise spécifiquement les équipements qui peuvent être retirés du logement sans porter atteinte au bâti. Si un volet ou un robinet ne fonctionne plus, le promoteur ou l'entrepreneur qui s'est chargé de son installation doit le remplacer.

Durée de validité : Deux ans à compter de la réception des travaux.


Garantie décennale

Les malfaçons touchant à la solidité du bâtiment (fondations, toiture...) et aux équipements indissociables du logement sont couvertes par cette garantie pendant dix ans.

Durée de validité : Dix ans à partir de la réception des travaux. Pour aller plus loin, notre article sur la garantie décennale


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